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サラリーマン大家

2017.11.26

新築木造アパート投資。でも木造アパートの騒音はどうなの?

年金支給額の減額や支給年齢の引き上げ、賃金が上がらないといった将来への不安から、投資を始める人が増えており、不動産投資を始める人が増えています。

ここ数年は日銀による異次元金融政策によって低金利が続き、金融機関も安全性の高いサラリーマン大家を中心とした不動産投資へ融資を行ってきたこともあり、不動産投資ブームは拡大しています。

サラリーマン大家が行なっている不動産投資には、ワンルームマンション投資や木造一棟アパート投資や鉄筋コンクリート一棟マンション投資などがありますが、ワンルームマンション投資は、効率性が悪く、一棟マンション投資は資金が多くかかるので、木造一棟アパート投資を始めたいという方がふえています。

今回は、木造一棟アパート投資について、どういった投資なのか、運営上の騒音などの問題への対策などについてお話ししたいと思います。

木造アパート投資を始めよう

出展:https://www.pakutaso.com

ワンルームマンション投資とアパート投資

サラリーマン大家さんに人気の高い不動産投資には、ワンルームマンション投資と木造アパート投資があります。

ワンルームマンション投資は、物件価格が中古であれば数百万円〜2000万円程度、、新築だと1,500万円〜4,000万円程度で購入する事ができ、融資を使えば100万円程度で始める事ができますので初心者向けの投資と言われています。

一方、木造アパート投資は、中古であれば1,000万円〜1億円程度、新築なら3,000万円〜2億円程度とワンルームマンションに比べると高額になります。

ワンルームマンションでは一度に1戸ですが、アパート投資ですと2戸〜20戸程度所有する事が出来るので効率性は非常に良いですが、最初に自己資金が最低でも500万円〜1,000万円程度は必要です。

又物件価格が高額になるので融資金額も多くなり、審査の基準も高くなるので属性の高さや資産背景がある程度ないと融資を受ける事が出来ないので誰でも出来る投資ではありません。

しかし、ワンルーム投資では一度に何件も購入するのは手間と諸経費がかかり、1戸づつ増やすことになるので効率性が悪い為、早く不動産投資を拡大していきたい人には、条件が合えばアパート投資の方が効率性が高いのでオススメです。

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アパート投資のメリット

では、アパート投資にはどういったメリットがあるのでしょうか。

・ワンルーム投資に比べて投資スピードが早い

アパート投資では一度に複数戸購入する事が出来るので、1戸づづしか購入できないワンルーム投資と比べて資産を拡大するスピードが格段に早くなります。

・運営コストが安い

ワンルーム投資では、管理費・修繕積立金など運営費が年間収入の約25%程度かかるのに対して、アパート投資では、清掃費・メンテナンス費や共用部の光熱費などを含めて約15%〜20%程度で済みます。

ただし、アパート投資でも築年数が古くなると設備の交換、修理費用が多くなる為運営コストは年々上がります。

・ワンルームよりも融資してくれる銀行が多く条件も良い

最近ではワンルーム投資に融資をしてくれる銀行も増えましたが、大手都銀はほとんど取り組みがないなど、アパート投資に比べてまだまだ少ないのが現状です。

アパート投資であれば、一部の都市銀行をはじめ、地方銀行、信用金庫など多くの銀行を利用する事が出来ます。

アパート投資のデメリット 

アパート投資にはどういったデメリットがあるのでしょうか。

・ワンルームマンション投資より立地が劣る

ワンルームマンションは、駅前の好立地に建設される事が多く、アパート投資の場合は最寄駅より10分を越えるようなエリアでの投資となります。

・現金化するのに時間が掛かる

価格が高いので、ワンルームマンションに比べると売却までに時間が掛かります。

・融資条件が厳しい

最低年収で700万円くらいはないと審査基準に満たない場合が多く、融資金額も大きいので審査自体は厳しい。

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新築アパート投資

新築アパート投資は大きな利益は見込みにくいですが、融資条件も良く、キャッシュフローを得やすいので、リスクの比較的低い投資になります。

新築アパートのメリットは、新築ですから当然設備も新品なので向こう10年間は設備の故障、入れ替えなど大きな費用が掛からないので安定した運営が見込め、立地によっては、価格の上昇のチャンスも。

最近では、建物性能評価の劣化等級2級以上取ると融資期間を耐用年数以上の30年〜35年まで延長してくれる金融機関もあり、よりキャッシュフローを得やすい状況にあります。

反面、エリア選定を間違えると空室率や賃料下落リスクにより物件価格が大きく下がる事もありますがあります。

新築アパート投資に置いても立地選びは非常に重要です。

築古アパート投資

中古アパート投資は、運営期間中は設備のメンテナンス費用にお金が掛かりますが、賃料の下落リスクが少ないので、運営次第では売却時に大きな利益を上げることが可能です。

例えば、退去者が出た部屋をその都度大規模な改装を行い、家賃を上げることができれば、月々の賃料アップだけでなく、賃料が上がることで売却価格も大きく上げることが出来ます。

しかし、中古アパート投資では、融資期間が短くなるので月々の返済も多くなりキャッシュフローはほとんど出ません。

その為、最初の投資として取り組むにはリスクが高く、キャッシュフローが確保出来るような物件との組み合わせでないと厳しいので、初心者には難しい投資と言えます。

 

どんな木造アパートを買えばいい?

出展:https://www.pakutaso.com

やはり立地は重要

木造アパート投資では、デメリットでもお話したようにワンルームマンションと比べて立地が劣ります。

駅徒歩10分圏内といった好立地エリアは地価も高く、アパート用地としてよりも戸数の多い単身、ファミリーマンション向けの用地となります。

そのため、アパート用地としては駅徒歩10分前後のエリアが多いのですが、駅徒歩10分を超えるエリアでは競合も多くなりますので、空室率や賃貸需要の有無をきちんと調査して投資を行う必要があります。

又、今後投資するエリアとしては、東京23区内、横浜市、川崎市といった首都圏をはじめ、大阪、名古屋、福岡といった都心部を狙いたいところ。

やはり、今後は少子高齢化による人口減少が進み、地方は行政機能を中心部に集め、その周辺に住居を集積するコンパクトシティ化が予想されます。

地方でのアパート投資は、空室率の増加、賃貸需要の減少といったリスクも高く、昨今問題になっている相続対策でのアパート建築の増加により供給過剰によって、更なる空室リスクが心配されています。

そういった中で勝ち残っていくには、賃貸需要の有無をきちんと調査し、将来的に戦えるエリアかどうか見極める必要があります。

アパート投資で成功する為には、物件の立地選びが非常に重要になります。

周辺環境のチェックも大事

アパート投資を行う上では、生活圏内がどういった環境にあり、便利な施設があるかどうかも重要です。

例えば、現在においてコンビニは必須で、アパートから徒歩10分圏内には1件以上は欲しいところ。

又、大きな商業施設や市役所、病院関係も近隣にあるとプラスになります。

逆に、嫌悪施設と言われるお墓や火葬場、ゴミの焼却場などがあるとマイナスです。

アパート投資を始める際には、周辺環境の調査を必ず行いましょう。

 

木造アパートはメンテナンス状態を確認

特に中古の木造アパートは、メンテナンス状態の確認が重要です。

やはり、木造なのでシロアリの問題が一番怖く、シロアリの被害は瑕疵担保責任となりますが、保証期間は個人間売買だと3か月程度とすることが多く、購入後しばらくしてから発覚しても自分で対応しないといけません。

最悪の場合は、倒壊の恐れもありますので売主にきちんと調査してもらうようにしてください。

瑕疵担保責任としては、雨漏り、給水管の水漏れ等もあります。

雨漏りや給水管の水漏れは、建物の重要な部分を腐らせてしまうなど被害も大きくなりますのでシロアリ同様確認が必要です。その他、木造アパートの共用部分の清掃状況や鉄部の塗装などもチェックしてください。

仮に、メンテナンス状況が悪い物件の場合は、購入後掛かる費用を計算して値引き交渉するのも有効です。

 

利回り重視で購入するのは危険

新築アパート投資の場合は、エリアによってある程度利回りが決まっており、高利回りは期待しづらいですが、中古アパートの場合は、築年数やエリアによって高利回りの物件も多くあります。

高利回り物件は、その利回りでないと買い手が付かない故に高利回りである=リスクが高い物件であることを認識して購入する必要があります。

初心者が利回りだけを求めて購入すると、予想以上に退去後のリフォームに費用が掛かったり、運営時の設備の故障や交換が多く収益を圧迫し、期待した利回りを大きく下回ってしまい運営が上手くいかないことが多いです。

そのため、初心者の場合はまず新築アパート投資で経験を積み、ある程度賃貸運営を理解した段階で難易度の高い中古アパート投資を行う方が安全です。

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利回り計算から見る不動産投資における重要指標とは

木造アパート投資で失敗するのは

出展:https://www.pakutaso.com

エリア選別を間違えた

木造アパート投資の失敗で多いのが、物件購入エリアの選択ミスです。

不動産投資の肝は、いかに空室を減らして物件を稼働させるかにありますので、その時点では満室で稼働し高利回りで物件が回っていても、将来的に空室リスクや賃料下落リスクの高いエリアで物件を購入してしまうとリカバリーが大変です。

例えば、空室の多いエリアの場合、空室を埋める為に広告手数料を賃料の3ヶ月、4ヶ月支払い、更に数ヶ月賃料を貰わないフリーレントにするといった対応が必要になります。

ファミリー物件の場合だと地方で運営する場合は、入れ替わりが激しいので、改装のリフォーム費用が掛かり、リフォーム費用さえ回収できないことになります。

又、多いのがファミリー層の多い住宅街エリアで、単身向けのアパート投資を行ってしまうとそもそも単身の賃貸ニーズがないエリアなので、いくら対策をしても効果がほとんど出ない場合もあります。

やはり、空室率が低く、賃貸ニーズの多いエリアでアパート投資をやることが成功への近道です。

焦って物件を買うことはありませんので、キチンと調査を行った上で物件を購入してください。

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不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

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高利回りアパート物件を購入

高利回りアパート物件がすべて悪いわけではありませんが、エリア等検討せずにただ利回りが高いというだけで購入してしまうと非常にリスクのある投資になる可能性が高いです。

利回りが高いということはそれだけリスクも物件自体に何か問題があることが多く、そのリスクを分かった上で購入するのと何も考えずに購入するのとでは大きく結果は変わってきます。

高利回りアパート物件で多いのは、築年数が古く、家賃は相場より高く取れているが建物の状態やメンテナンス状況が悪く、購入後に費用が掛かるケース。

悪質な場合だと、不動産会社が自社の社員に契約させて一時的に入居させ、売却が完了した途端に退居するといったケースも。

又、売却時には滞納はないと聞いていたが、実は滞納者が多い物件といった場合も早く手放したいので高い利回りで売り出していることもあります。

同じエリアで、明らかに利回りが高い場合は何か原因があると疑うできです。

退去後に予想以上のリフォーム代が掛かる

契約者の入居期間を調べずに購入した場合に、退去した後部屋を確認するとボロボロで予想以上のリフォーム費用が掛かることがあります。

物件を購入する際には必ずレントロール(現在の契約条件の一覧)をチェックする必要があります。

通常は、契約開始年月日を記載してますが、不動産業者によっては更新年月日を記載していることもあり、実際の契約者の入居期間がわからないといった場合があります。

基本的には、契約時に必ず契約書のコピーを提示してくれますが、きちんとチェックせずに見過ごしてしまうと大変です。

入居期間が長い場合は、築が浅い期間に高い賃料で入っている可能性が高く、室内の状況や設備などについてもかなり傷んでいることが多く、退去時に原状回復すると100万円くらい掛かったという話も聞きます。

入居期間が長い場合、経年劣化による損耗については退去時ほとんど取ることが出来ず、壁紙や床については6年程度住めば過失がない場合負担はゼロ。

これについては、国土交通省の原状回復のガイドラインによってある程度決められており、現在ではほとんどがガイドラインに則って退去立会するのでどうしようもありません。

アパートを購入する際に、入居期間を必ずチェックするようにしてください。

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不動産投資をしているなら知っておきたいリフォームローンのあれこれ

 

負動産を相続

収入のある賃貸物件を相続出来たらそれはうれしいですよね。

しかし、親が頑張って資産を残してくれたのに、その不動産が実は負動産だったら。

負動産とは、その不動産を持っているとドンドンお金を垂れ流してしまう物件のことを言います。

例えば、空室や滞納の多い物件を相続したために収入が入るどころか毎月赤字であったり、築年数が古く収入以上に設備の故障や取替えで費用が掛かるような物件が負動産に当たります。

又、遠方に住んでいる親が亡くなって実家を相続した場合などもそのまま放置しておけば、固定資産税を払う必要があり、メンテナンスをしないことで建物が倒壊すると万が一人が巻き込まれてケガをすると損害賠償を請求される恐れがあります。

こうなるとせっかくの不動産がマイナスとなる負動産になってしまいます。

もし、負動産を相続してしまった場合は、早めに不動産業者など専門家に相談して売却するなど処分した方が良いケースがほとんどです。

自分が相続した不動産はきちんと調査し、負動産かどうか確認しておく必要があります。

相続対策で不動産を建築

平成27年の相続税の改正により、これまでよりも相続税が掛かる世帯が増えました。

それを受けて、大手ハウスメーカーが相続税対策をネタに地主さんに対して、相続税対策をしましょうと一斉に営業攻勢を掛けた結果、同じエリアにたくさんのアパートが建設されることに。

元々、賃貸需要が少ないエリアに、相続税対策ということでアパートが乱立してしまったので、新築にも関わらず空室が埋まらない物件が続出。

多くは、サブリース(家賃保証)契約を結んでおり、当面の家賃収入は確保されているのですぐに返済に困るということはありませんがサブリース契約にも落とし穴が。

サブリース契約では、たとえ30年家賃保証を謳っていても、経済状況が悪くなるといった外的要因があれば支払う賃料を下げることが出来、万が一空室が続いてサブリース会社の運営が厳しくなれば解約することも出来ます。

こうなると実際に蓋を開けてみたらサブリースしていた部屋のほとんどが入居していない、かなり低い家賃で契約していたといった場合は、賃貸経営が成り立ちません。

現に、元々アパート経営していたオーナーの物件が、周囲にアパートがたくさん建築されたことで空室が埋まらない状況が生まれており、大きな問題となっているエリアが増えています。

特に、地方でその状況は進んでおり、すでに一部の自治体では今後アパート建築は許可を出さないといったエリアもあります。

こうなってしまうと節税の為に建築したアパートなのに、経営が上手くいかず、本来残せるはずだった資産を失ってしまう可能性もあり、何のために建築したのかわからないといった状態になってしまいます。

相続対策で建築する場合は、ハウスメーカーの話だけでなく、周辺の不動産業者に確認したり、空室状況を確認するなどして、実際にそのエリアでアパート経営が成り立つかどうか、確認した上で始めるべきです。

木造アパート投資でよくあるトラブル

騒音トラブル

アパートでは、生活リズムの違う人たちが同じ建物内で生活する為、様々なトラブルが起こる可能性があります。

木造アパート投資で賃貸運営を行う場合に一番多いのは騒音トラブル。

木造造の場合は、防音面で鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも劣るので特に多くなってしまいます。

騒音トラブルには、学生が夜中に大勢集まって騒いだり、楽器の演奏、隣が毎晩夫婦喧嘩を大声でする、赤ちゃんの鳴き声、子どもが走り回るなど色々とありますが、騒音トラブルへの対応が難しいのは、その音がうるさいと感じるかどうかは人それぞれだからです。

明らかに誰が聞いてもうるさい場合は注意することも簡単ですが、特定の時間帯に音がしたり、他の入居者からクレームがない場合は事実確認をキチンと行ってから対応する必要があります。

又、通報があった場合に、どこの部屋の誰からクレームが入っているなど相手を特定して話をすると、隣人同士でもめる原因となってしまいます。

そのため、騒音トラブルの対応をする場合は、まずこういった騒音の問題があるという内容で建物全体へ告知、それでも改善されなければ個別に連絡といったように段階を踏んで対応する方が良いでしょう。

 

滞納トラブル

アパート経営で一番困るのが滞納トラブルです。

家賃収入が入ってこないと返済に影響が出ますし、本来はいるべきものが入らないということで機会損失にもなります。

滞納には、入居当時は内容の良い入居者なのに、失職や事故合うなど収入源が無くなってしまうなどやむを得ず支払えなくなるようなケースから、悪質な滞納者だと退去してほしいなら引越し費用を出せといった要求してくるといったケースもあります。

滞納が続くと支払督促を行って、それでも支払わない場合は保証人などへの督促、最終的には明け渡し訴訟を行って立ち退きといった流れになります。

しかし、立ち退きまでやるなると機会損失も大きくなり、費用も時間も掛かるので出来ればその前に話し合いで解決したいところです。

滞納リスクを減らすには、やはり家賃保証会社への加入を条件にする、入居審査を厳しく行うなど入居者を入口の段階できちんと対応することが重要です。

アパート経営を行う上で、オーナー自ら賃貸管理を行えば運営コストは抑えることは出来ますが、賃貸管理会社に委託すれば入居審査、家賃保証会社への加入、滞納者への滞納など業務として対応してくれますので余計な労力を使う必要がありません。

特にサラリーマン大家としてアパート経営する場合は、管理手数料を支払っても賃貸管理会社へ委託する方が無難だと思います。

知らない間にペットを飼っていた

近年はペットを買いたいという入居者も多く、犬専用、ネコ専用物件なども増えてきていますが、大半の賃貸物件はペットの購入は不可のところが多いと思います。

しかし、ペット不可でも内緒でペットを飼ってしまう入居者がいます。

その場合の対応は、ペットを飼っているかどうか確認し、飼っている場合はペットを他の人に譲るなど対応してもらうか、酷い場合は退去してもらうことになります。

ペットを飼われて問題になるのが、一番は鳴き声などの騒音トラブル。

特に一人暮らしの場合は、ペットを放置したまま仕事に行くことが多く、ペットも寂しいのだと思いますが、人の気配を察知すると鳴き声を上げたり、ドアをかきむしったりするので、隣人に迷惑を掛けます。

又、ペットを飼うと臭いや室内の損傷も激しく、退去後の原状回復費用をどうするのかなどトラブルになるケースも多くあります。

貸主としては、契約書にきちんとペット不可、ペットを飼っているのが発覚した場合はどういった対応をするか明確に記載しておくことが重要です。

 

ゴミトラブル

近年、ゴミの分別が厳しくなっている自治体が多く、分別が出来ていない、出す曜日を間違えているといったトラブルが増えています。

他には、ネコやカラスがゴミ袋を破ってしまい、周辺にゴミが散らかって通報があったといったケースも多いですね。

ゴミトラブルを防ぐには、入居時にゴミカレンダーを渡す、どの程度のゴミの分別が必要かなど入居者に細かく説明を行い、もしゴミトラブルが発生した場合は犯人を特定し直接注意するなど厳しい対応が必要です。

ゴミトラブルは、少しでも緩めると他の入居者もマネをしてしまい、トラブルを解決するのに非常に労力が掛かります。

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【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

 

まとめ

不動産投資を始めるに当たって、ご自身の投資スタンス、実際にどういった投資ができるかなど自己分析する必要があります。

効率性を重視して資産を拡大していきたいのか、安全性を重視して着実に資産を増やしていきたいのか、投資家によって考え方は違います。

効率性を重視したのであれば、最初から大きな規模で出来るアパート投資がおすすめです。

ワンルームマンション投資も悪くありませんが、どうしても1回で複数戸買うのが難しく、融資の問題もあり、資産を拡大するのに時間が掛かります。

その点、アパート投資であれば、一度に20戸の部屋を持つことも可能です。

アパート投資は、その分融資の基準も高くなるなどハードルは上がりますが、融資を受けることが出来るのであれば、金利などの条件も有利になることが多く、効率性も高くなりますので、ワンルームマンション投資よりも有利です。

しかし、木造アパートの場合は、騒音トラブルやゴミトラブルなど運営上のトラブルが多いのも事実です。

そういったデメリットも理解した上で、アパート投資を始めることが成功への近道となります。

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