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不動産投資

2017.11.26

再建築不可物件を売却するには

不動産を売却する際に、所有する不動産に条件が付いている場合があり、条件によっては売却が難しかったり、最悪の場合は売れない事があります。

皆さんがよく耳にする事故物件がその代表的なもので、室内で自殺があったり、殺人事件があり、心理的瑕疵のある物件と言われて大幅に価格を下げないと売却できません。

他にも、違法建築物件や再建築不可の物件などの金融機関の融資が受けにくい物件も売却は簡単ではありません。

今回は、そういった売却の難しい物件の中から再建築不可物件についてお話ししたいと思います。

売却が難しい不動産とは

再建築不可物件

再建築不可と言われる物件は、その土地を更地にして新たに建物を建築しようとした時に、建築基準を満たしていない為に建物が立てられない状態にある物件をいいます。

再建築不可物件の多くは、建築基準法上の接道義務を満たしていないケースがほとんどです。

接道義務とは、建築をしたいと考えている土地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があり、接道が2m未満であったり、まったく接道が無い場合などは再建築不可となってしまいます。

再建築不可ということは、現在建っている建物に関しては大丈夫ですが、その土地を購入しても次に取壊して建設することが出来ないので、活用が非常に限定的となってしまいます。

再建築不可物件が売却が難しい理由は、再建築不可物件は再建築できない為に融資を受けられる金融機関が少ないので、条件の悪い融資を利用するか現金で購入するしかなく、購入できる人が限られてしまうからです。

そのため、再建築不可物件を売却する為には、価格を下げて売却するか、隣地を購入するなどして接道条件を満たして通常物件にしてから売却する必要があります。

 


違法建築物件

違法建築物件には、建築時から高さの規定や建ぺい率、容積率などの建築基準を満たしていない物件や建築後に無断で増築などを行い、建築基準を満たさなくなってしまった物件などがあります。

建物を建築するにあたって、建築確認申請を行い、完成後に検査をして検査済証を発行します。

以前は建築申請はしても検査までは受けていない物件が多くありましたが、2005年の耐震偽装問題を受けて、金融庁が検査済証がない物件には融資をしてはいけないということになり、検査済証の重要性が高まりました。

そのため、検査済証のない物件や違法建築物件は金融機関からの融資を受けにくい物件となりますので、再建築不可物件同様に購入者が限られてしまいますので、売却が難しい物件となります。

又、建築基準を満たしていない物件には既存不適格物件があります。

既存不適格物件は、建築時は建築基準を満たして建てられていましたが、法令などの変更によって条件が変わってしまい、建築基準を満たさなくなってしまった物件のことを言います。

建築不適格物件は、違法建築ではありませんがやはり金融機関からの融資を受けにくい物件となります。

心理的瑕疵のある物件  

事故物件と言われるのがこの心理的瑕疵(かし)のある物件です。

心理的瑕疵のある物件とは、その物件で過去に自殺や殺人、事件などで死亡、暴力団事務所がある、嫌悪施設があるなど、知っていたら購入しなかった、借りなかったという思われるような物件のことをいいます。

心理的瑕疵のある物件では、各金融機関の基準はマチマチですが、同建物内に暴力団事務所ある、暴力団事務所が近所にあるエリアといった場合はまず融資が受けれません。

自殺や殺人などであれば物件自体に問題が無ければ、相場家賃より下げれば貸せますので、融資金額は減るかもしれませんが融資を受けることは可能です。

しかし、相場よりは大きく価格を下げて売却価格を設定する必要があります。

権利関係が複雑

相続で複数の相続人が不動産を相続した場合、上手く分割できれば良いですが、連絡がつかずにそのまま相続されると所有者間の権利関係の調整は非常に困難になります。

東日本大震災の後に土地の整理を行った際など、特に田舎の使われていない土地などは権利関係が複雑で連絡が取れない人も多く売却が非常に困難でした。

こういった物件は、売却するまでに非常に時間が掛かってしまうので敬遠されてしまいます。

山林

以前は山を持っていれば、山を売ってお金に変えるといった話もありましたが、最近は管理も大変で購入したいという人も少なく山林の売買は敬遠されがちです。

日本では、山林の約60%が私有林となっていますが、ほとんどが相続で取得し固定資産税も少ないので放置したままとなっています。

しかし、周辺が開発され山林に路線価が付いたりすると相続時の資産としては大きな額となり、思わぬ相続税を要求されることもあります。

山林が売却が難しい理由としては、用途が限られている、市場自体がほとんどないので購入者を探すのが難しい点です。

そのため、山林を売却するには、近隣の山を持っている所有者に安く買い取ってもらうか、開発できるような場所であれば開発業者に買ってもらうといったケースがほとんどです。

相続税が高い場合は、ほとんどタダ同然の価格で譲っても良いかもしれません。

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その物件は大丈夫?建築基準法のおさらいしてみた

再建築不可物件とは

出展:https://www.pakutaso.com

建築法上の接道義務とは

再建築不可に多い接道義務違反ですが、接道義務とはどういったものなのでしょうか。

接道義務とは、建築基準法第43条の規定により、建物を建築をしようとする土地は、建築基準法上の道路(4m以上)に2メートル以上接しなければならないという義務があります。

これは、都市計画区域と準都市計画区域内だけの法律で、都市計画決定されていない区域では接道義務は規定されていません。

接道義務が必要な理由は、災害が起こった時に避難経路がきちんと確保する、救急車や消防車などの緊急車両の移動する経路を確保するためです。

建築基準法の道路は、建築基準法第42条に規定されており、この条件に合う道路以外は接道していても接道しているとは見なされません。

建築基準法上の道路について

では、建築法上の道路とはどういったものなのでしょうか。

建築基準法内で使われる道路については、建築基準法第42条に規定された道路を指し、都市計画が蹴ってされていない区域では接道義務がないので道と表されています。

建築基準法第42条に規定される道路には下記のようなものがあります。

・第42条1項第1号道路(1号道路)

国道・県道・市道といった道路法上の道路のことで、基本的には4m以上の道路を指しています。

接道している道路としては、この道路が一番多いと思います。

・第42条1項第2号道路(2号道路・開発道路)

都市計画法や土地区画整理法などによって作られた道路のことで、作られた時点では県道・市道とはならず、数年後に(2~3年)市町村といった道路管理者に引き継がれて県道、市道(1号道路)となります。

・第42条1項第3号道路(3号道路・既存道路)

建築基準法の規定、都市計画区域に指定される以前から存在する4m以上の道路のことで、建築基準法が規定される前からあったのでこれはこれで認めましょうということで、古くからある道路で私道が多いのが特徴です。

・第42条1項第4号道路(4号道路・計画道路)

都市計画法などにより新設、拡張工事などをしている間は、道路法上の道路に該当しませんが、①道路幅が4m以上ある②2年以内に事業の執行が予定されている③特定行政庁が指定しているといった条件を満たす場合は、建築法上の道路と認められます。 

・第42条1項第5号道路(5号道路・位置指定道路)

都市計画法による開発許可で作られた道路ではなく、政令などで定める基準に見合った道路で特定行政庁から位置の指定を受けた道路のことを言います。

戸建が密集するエリアで袋小路になっている道路がそれにあたり、建築をする際にその周辺の関係者が私道を申請して建築基準法上の道路と認めてもらう方法のひとつとなっています。

位置指定道路に認定されると私道ではありますが、変更や廃止は簡単にはできなくなってしまいます。

・第42条2項道路(2項道路・みなし道路)

建築基準法が施行される以前からある、又は都市計画区域に指定された場合の地域内にある4m未満の道路で、特定行政庁が指定したものは救済措置として、道路とみなしてくれます。(最低1.8m以上は必要)

道路幅が4m未満であれば、まずこの2項道路かどうか確認しましょう。

しかし、2項道路の場合は4m未満の為、セットバックといって敷地内に道路があるものと仮定してその部分に家を建てることが出来ませんので、建築する場合はその辺りの確認も必要となってきます。

・第42条3項道路(3項道路)

京都の祇園など一部の地域のみに存在する道路で、2項道路の規定が適応することが出来ないときのあくまで例外として適応される道路です。

2項道路と違うのは、3項道路についてはセットバックの必要がありません。

・第42条4項道路(4項道路)

道路幅6mの指定区域内で6m未満の場合に特定行政庁が指定した道路を4項道路と言います。

条件は下記の通りとなり、1号と2号は4m以上必要になります。

1号:周囲の状況によって避難、通行に安全面で問題がないと認められる場合

2号:地区計画などで決められた道の配置及び規模又はその区域に見合って建築される場合

3号:1項道路が指定された時に現に道路として指定されていた場合

・第42条5項道路(5項道路)

道路幅6mの区域に指定された際にすでに道路として存在し、4m未満の道路を言います。

・第42条6項道路(6項道路)

4m未満の道路で更に1.8m未満で2項道路の条件に当てはまらない場合、建築審査会の同意を得て道路に指定することが出来、その指定された道路を6項道路と規定されています。

実際には6項道路はなく、建築審査会の同意を得た2項道路となります。

上記のいずれかに該当する建築基準法上の道路に接道しなければ、接道義務を満たしませんので、接道している道路がどれに当たるのか市役所等で確認してください。

 

なぜ再建築不可になるのか

建築基準法の施行前に建てられていたり、建築当初は許可を取って建てていても様々な理由で再建築不可になってしまう場合があります。

例えば、近くに崖や地盤の弱いエリアがあって災害指定区域に指定されたり、計画道路の予定地や区画整理の計画地に選ばれた場合などがあります。

この場合は完全な不可抗力ですが、将来的に災害指定区域や区画整理の対象になるかどうか、ある程度予想できるエリアであればリスクを考えて移住することも選択肢のひとつです。

又、道路として隣地を借りていた場合に、その土地が相続により所有者が変わってしまって建て替えをするので道路を無くすため借地契約を破棄されてしまうといったケースや何らかの事情で2mあった道幅が2m以下になり接道義務を果たせなくなるケースもあります。

道路に接している土地であれば良いですが、どうしても道路から離れている土地は将来的に再建築不可になる恐れがありますので、きちんと接道を確保しておくことが重要です。

相続した物件は再建築不可か確認が必要

相続した物件の場合は、再建築不可かどうかわからずに所有しているケースがあります。

一緒に住んでいる家を相続するとなると自身が住んでいるので、その土地がどういった状態にあるかわかりますが、遠方の家を相続した場合は仕方なく相続し、そのまま放置しているケースも多くあります。

最近話題になっている空き家問題の多くはこういったケースで、2代、3代と放置され現在の所有者がわからず、崩壊などの危険性がある為取り壊したくても取り壊せないといった状況になっています。

仮に、相続した家が再建築不可物件であれば、所有しているだけで固定資産税の支払は必要になりますし、売却するにもすぐには売れませんので早めの対策が必要になります。

相続後しばらくしてから売ろうと思った時に初めて再建築不可だということがわかっても、その時点で一から始めるのは非常に大変です。

家を相続した場合は、面倒くさがらずに必ずその家がどういった状態にあるか確認する必要があります。

例外的な再建築不可物件

例えば、土地は2筆に分かれていますが連棟(隣とくっついている)になっており区分登記され、現状ではどちらも接道義務を果たしています。

しかし、いざ建て替えをしようとすると片方だけ取壊しをすることになる為、もう一方の家に許可をもらわないといけません。

許可をもらえない場合は建替えることができませんし、もし許可をもらえても耐震基準を満たさなくなるなどといった問題も起こります。

こういった建物は、再建築できないわけではないのですが、事実上再建築不可物件となります。

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再建築物件を建築可能にするには

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位置指定道路に認定してもらう

第42条1項第5号道路である位置指定道路は、自分の土地の一部を道路にするなどし、一定の条件をクリアして特定行政庁に認められた道路のことを言います。

一定の条件については、個々の案件によって内容が変わりますが、原則としては両端が他の道路に接道している必要がありますが、道幅が6m以上、延長が35m以下の場合などは行き止まり路でも認められることがあります。

建売の分譲地などで真ん中に道があり、その周囲を家が囲むような形になっているのを見たことがあるのではないかと思いますが、元々建売業者が購入した広い土地を分譲して家を建てるのに、道に接していない奥の部分は家を建てることが出来ません。

そういった場合に、その土地の一部を道路として特定行政庁に認めてもらうことで接道がなかった奥の土地も接道条件を満たすことで建築可能な土地とすることが出来ます。

戸建てが密集したエリアなどでも近所の協力を得て、位置指定道路に認定してもらうことが出来れば再建築不可の物件を通常物件へと変えることが出来ます。

2項道路

・第42条2項道路、みなし道路、昭和25年に制定された建築基準法が施工される前からあり、建物が密集するエリアにある4m未満の道路のことです。

元々2項道路に認定されていれば問題はないのですが、行政が認定をし忘れている場合もあり、特定行政庁に申請することで2項道路として認定してもらえる可能性があります。

その際には、昭和25年以前に建築されたことを証明する必要があり、登記などがされていないなど証明が無い場合は認定してもらうのはかなり難しくなりますので、その場合は特定行政庁に相談してください。

4項道路として認めてもらう

第42条4項道路は、道路幅6mの指定区域内で6m未満の場合に、一定の条件を満たして特定行政庁が指定した道路となります。(詳細は2-2をご参照ください)

実際には中々該当する道路は少ないですが、前面道路が条件に当てはまりそうであれば一度特定行政庁に相談すると良いと思います。

リフォーム・リノベーションを行う


どうしても接道を確保することが出来ず、再建築不可のまま販売をする場合、築年数が経っている物件が多いのでそのままではかなり安い価格でしか売れません。

それならリフォームやリノベーションをしたら高く売れるのではないかと思われるかもしれませんが、再建築不可物件は、建築許可申請のいるような増築、改築、再建築や大規模な修繕、模様替えは出来ないのでむやみにリフォームやリノベーションをすることができません。

しかし、建築許可の必要ない規模のリフォームであれば問題ありませんし、4号建築物と言われる木造2階以下の延べ床面積500㎡以下の建物であれば、大規模な修繕や模様替えは可能です。

そのため、4号建物の規模であれば、全面フルリフォームや大規模修繕を行って新築同様にすれば、再建築不可でそのまま売却するよりも高く売れる可能性があります。

そうは言っても再建築不可物件は将来的には建替えはできませんので、大きな資金を掛ける場合は掛けた資金以上に価格が上がらないと損をしてしまいます。

そうならない為にも、リフォームする前には、まず売却を依頼する予定の不動産業者に相談し、リフォームした場合の費用対効果を必ず確認してからリフォームに取り掛かるようにしてください。

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隣地の購入、借地をする

その他、接道を確保する方法としては、接道している隣地を購入して合筆することで一つの土地にする方法や接道している隣地の一部を借地とする方法があります。

隣地を購入する場合は、隣地が空き地や空き家であれば購入しやすいかもしれませんが、人が住んでいると簡単には購入の話は進みません。

そのため、再建築不可が分かった段階で将来的に接道が確保できる隣地に声を掛けて、住人が亡くなって相続などの際に一番に連絡をもらえるようにしておく必要があります。

又、隣地に道路に使えるようなスペースがある場合は、借地として借りることで接道義務を満たすことが出来ますので、隣地の購入よりはこちらの方がまだ現実的ではないかと思います。

しかし、借地の場合も敷地内に人が入るのを嫌がる方もいますので、日頃の人間関係も重要となってきますので、交渉の際は慎重に行うようにしてください。

再建築不可物件を売却するには

出展:https://www.pakutaso.com

再建築不可物件の相場は?

再建築不可物件はどうしても通常よりも安い価格で取引される傾向にあり、周辺相場の6割から7割で取引されます。

最近は、不動産が供給過剰の状態にあり、再建築不可物件はかなり厳しい価格交渉を受けざるを得ない状況になってしまっているので、出来れば接道を確保する、リフォームをするといった対策をしてから販売したいところです。

しかし、どうしても接道を確保できない場合は仕方ありませんので、売却を依頼する不動産業者には、出来れば1か月以内で売れるような価格設定で提示してもらうようにした方が良いと思います。

売却価格を下げる

再建築物件を手っ取り早く売るにはやはり価格を下げることです。

最近では、戸建て賃貸投資が流行っており、こういった再建築不可物件を狙って価格交渉を行い、100万以下の格安で仕入れて自分でリフォームをして大きな収益を上げています。

再建築不可でも購入したいという人は増えていますので、売却価格を下げれば早く買主を見つけることができます。

 

再建築不可でも融資してくれる金融機関

金融機関によっては再建築不可でも融資してくれるところがあります。

例えば、三井トラストローン&ファイナンスやセゾンファンデックスといったノンバンクです。

こういったノンバンクは銀行の取り扱わない耐用年数を越える築フル物件や再建築不可物件の取扱を行っています。

三井トラストローン&ファイナンスは、金利3.9%(団信加入で4.3%)で期間は最長30年借りることが出来ますが、基本的には物件とは別に共同担保が必要となり、融資金額は担保価値が大きく影響します。

セゾンファンデックスは、金利3.6%、融資金額は100万~1億、期間は最長30年となっています。

ただし、こういったノンバンクを利用する場合は、金利が高いので月々の返済額が増える為、購入者も高い利回りを求めてきます。

価格を決める際はその辺りをきちんと計算して設定する必要があります。

隣人へ売却する

再建築不可物件を高く売りたいのであれば、隣人に売却する方法が有効です。

狭い敷地であれば隣人もあまり興味を示さないかもしれませんが、ある程度の広さがあれば、購入した土地と自分の土地と合わせることで一つの大きな土地にすることが出来るので、自分の土地の価値を上げることが出来ます。

隣人にとっても価値のある取引になる場合が多いので、売却する前にまずは一声かける価値はあると思います。

 

買取業者を探す

中々売却出来ない場合に、最終手段として買取業者に依頼する方法もあります。

買取業者に売却する場合は、買い取ってそのまま転売したり、リフォームをして価値を上げて売却するので、市場価格よりも更に安い金額にはなってしまいます。

そのため、どうしても手放したい、早く売りたいといった理由があれば、売却価格は低くなっても買取業者に依頼する方が良いかもしれません。

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まとめ

再建築不可物件は、接道義務を満たしていないので次に新しい物件を建てることができないので、融資がつきにくく売却が難しい不動産ですが、隣地の購入や借地をすることで接道義務を満たしたり、リフォームすることで売却は可能です。

売却期間が長引く場合は、価格を下げたり、買取業者に買い取ってもらう方法もあります。

まずは、自身の物件が再建築不可物件なのか、再建築不可であれば建築可能にする方法があるかを調査した上で不動産会社に売却を依頼してください。


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