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不動産投資失敗

2017.12.3

現状レポート!東京の賃貸マンションの空室率と将来を予測する

プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法でもありますが、不動産投資の運用物件を選ぶ時に、まず候補エリアとして検討するのが東京を中心とした首都圏エリアでしょう。注目されるエリアが増えており、中古物件でも資産としてさらに上昇し続ける物件もあり、目がはなせません。

しかし不動産投資では安定した運用を見込めるのが大切です。そのためには賃貸マンションの空室率を少しでもおさえることが大切ですね。東京を中心とするエリアにある賃貸マンションの空室率を調べてみました。

東京の賃貸マンションの空室率とは?

東京の不動産相場は他のエリアよりも非常に高額で、賃貸マンションの家賃相場も同じように高値をキープしています。いっぽう空室率はどうなっているのでしょうか?

賃貸マンションの家賃と空室率

東京の賃貸マンションの家賃はずば抜けて高いですね。しかし高額な家賃で入居してもらえるのか、また空室率がどうなるのかが、不動産投資家としては気になります。

空室率を導き出すのはとてもむずかしく、さまざまな条件が複合的にからみあっています。たとえば不動産広告をインターネットで見ると「駅から徒歩10分」という物件が見つかります。一見、駅から徒歩圏で収益性の高い物件に見えますが、さらに「スーパーが近隣に有り」という追加条件も加わると、さらに付加価値が高まります。

シンプルに一つの条件だけの物件と、複合的な条件が重なる物件では、当然利便性が変わってくるため、入居率が上がり空室率は下がる、という結論になります。

良い条件が重なる物件は、家賃を上げていくこともできるため、さらに運用が安定するというメリットにもつながります。

東京の賃貸物件はどのように変化してきたのか?

ここで少し、東京の賃貸不動産の「昔」を振り返ってみましょう。

賃貸マンションの歴史を考えると、バブル景気の相場を振り返ってみるのが良いと言われています。あの頃は普通の戸建住宅件が一億や二億で取引されており「宝くじが当たっても、家を買って終わり」と言われていました。今からでは考えられない状況ですね。

分譲住宅が高値だったあおりを受けて、賃貸物件の空室率は非常に低く、常に満室の状態でした。一方、公団の団地は非常に高い倍率で、抽選に当たらない限り入居はできませんでした。

その後、バブル景気の崩壊、戦後世代の高齢化や分譲マンション建築が盛んになり、一時期の高値は収束を迎えます。賃貸物件も物件の老朽化に伴う収益の低下により、家賃は下がり、空室率が高くなりました。そして現在の賃貸物件の現状へとつながっています。

賃貸物件はその時代の景気に左右され、家賃の相場も動いていきますが、常に人口が集中する東京は賃貸物件を必要とする人が多くいることに間違いはないようですね。

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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