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不動産投資

2017.12.7

出口戦略を必ず設計した上で不動産投資を行うワケ

不動産投資を計画する時には、物件の選定と購入、運用、そして物件の売却までが一連の動きとなり、そのすべてを終えて初めて収益を得ることができます。その出口戦略とも言える物件の売却は、大きな鍵を握っており十分に計画を考える必要があります。

その大切な出口戦略について一緒に考えてみましょう。

不動産投資における出口戦略とは

まずは不動産投資についてくわしくご紹介します。ご存知の方もぜひ確認してください。

不動産投資とはどのような性格の投資なのか?

不動産投資とは、居住系、事務所系の不動産を購入し、不動産を賃貸し賃料を得ることで収益を上げる投資です。

賃料収入は長期的に安定した収益を上げる事ができるので、不動産投資は乱高下の激しい株やFXと比較しても、安全な投資と言われています。

不動産投資は、購入した物件を売却することによって得られる売買差益で収益を出します。購入時よりも売却時の物件価格が上がれば大きな収益を得ることができますが、逆に物件価格が下がると損となります。

不動産投資は物件を売却して収益を初めて計算することができるので、投資全体の成否を判断するには購入から売却までの全体を見る必要があります。 不動産投資初心者の方は「プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法」を読んでおきましょう。 

出口戦略は不動産投資ゴール!

では不動産投資で言う出口とは何を意味するのでしょうか?

不動産投資では売却して初めて損益が確定するので、不動産投資の結果が出る=不動産投資の出口となります。その投資が最終的に売却され、良い結果に導くための戦略を出口戦略と言います。

しかし初めて不動産投資を行う人や投資経験の浅い人は、売却のことまで考えて購入する人が少なく、不動産会社の営業トークを鵜呑みにして何も考えずに購入してしまいます。ワンルームマンション売却の極意はコレ!必要事項から高く売却する方法のマニュアルでも詳しくご説明しています。

実際に物件を数年間運用して売却を考え不動産会社に相談に行くと、物件価格大きく値下がりしており、最悪の場合は売却してもローンが返済できないという事態になる方も多くいます。そうならないためにも出口を想定した不動産投資、つまり出口戦略が重要となるのです。

出口戦略が不動産投資の成功を決める

不動産投資で成功するには、どのような出口戦略を想定すれば良いのでしょうか。不動産投資にはさまざまなパターンがあります。たとえば中古のワンルームマンションの場合、運用している間ははほとんどキャッシュフローが出ませんが、築年数が15年以上経っている物件であれば、賃料の下落はほとんどないので大きく価格が下がることはありません。

中古ワンルームマンションの投資では、売却時に銀行へ返済する金額のうち元本返済分が利益となるのも大きな特徴です。売却時期に注意!不動産投資の出口戦略の道筋をしっかり作っておくべきワケでも詳しくご説明しています。

新築の一棟アパートであれば融資の条件が良く、低金利で長期間借り入れができます。その分運用中のキャッシュフローが取れ、購入から10年程度は設備の故障もほとんどないため、収益が安定します。

また購入時より売却時の価格が下がることが多いので、運用中のキャッシュフローと元本返済分から売買差損を引いたものが、売却時の利益となります。

ご自身が購入しようと考える不動産は、どのタイミングで収益を上げることができるのか、その想定から出口戦略を考えることになります。出口の見えない不動産投資は、最初から失敗が見えていると言っても過言ではないでしょう。出口戦略を描けるかが、不動産投資の成功へとつながります。

出口戦略は購入時の計画が大切

出口戦略は売却のための戦略ですが、購入時に出口を想定して物件を選定する方がうまくいくケースが多いでしょう。購入後に出口戦略を考えるのは、どうしても物件に対する対処療法的な対応になりますが、購入時に出口戦略を想定できればいくつかのパターンを検討することができ、出口も予想しやすくなります。

たとえば空室の原状回復もしていない中古ワンルームマンションを購入し、そのまま簡単なリフォームを行って運用できるのであれば最低限のケアで済みます。しかし大規模なリノベーションをして賃料を大幅アップすることができれば、運用後の売却価格はこのぐらいで行きたいという予想が出来ます。

不動産投資における出口戦略は、やはり購入時に検討することが重要です。

【関連リンク】

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