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2017.12.7

建築基準法に適合していない違反建築物でこうすれば増築できる!

マンションやオフィスビルなど、取得した不動産が現状の建築基準法などに適合しない「違反建築物」だったら困りますよね。

そのままの状態で利用する分には問題ありませんが、いざ増築などをしようとした場合、それができないケースも多々あります。

しかし違反建築物でもやり方次第では増築できる方法も!?違反建築物で増築するなら、まずはその違反建築物を徹底的に調査し、適切な対応を検討しましょう!

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違反建築物なのにそのままなら売買も利用もできる理由

違反建築物と聞くと、売買も利用もできない印象がありますが、その違反の程度次第ですがほとんどの場合、売買も利用も問題なくできます。実は古い建築物になると違反建築物は意外と多いんです。

その理由は、建築物を造った時は建築基準法などに「適法」だったものが、完成後に法律や用途地域が改正されて「違法状態」となり、違反建築物とされるケースはとても多いです。

具体的には、完成時は高さ制限がなかった用途地域だったものが、用途地域が変更されて高さ制限があるものになるといった場合です。適法だった既存建築物が後付けの法改正や規制で「違反建築物」になってしまうわけです。

これを建築基準法では「既存不適格」と呼び、違法状態でも特例で利用や売買もできるように決められています。建築物所有者にとっては、完成時は適法だった建築物が、後付けの法律や規制で「違反建築物」として扱われるのは納得いくわけもなく、このような取り決めができたわけです。

結果、現行の建築基準法などに抵触する違反建築物でも、そのままの状態なら利用も売買もできるというわけです。

売買や利用はできても「増築」などの改変は非常に困難な違反建築物

違反建築物が「既存不適格」と認定され、利用や売買が問題なくできても、可能な限り適法に改修することが推奨されています。その結果、大規模改修や増築などの「改変」する場合は、違反建築物を適法状態にしないと大規模な工事はできません。

特に違反建築物の増築の場合、床面積が変わるのでその旨を役所や関係機関へ申請する義務があります。

違反建築物のままだと、もちろん「違法」扱いになってしまいますので、工事の許可は下りません。結果、違反建築物の増築などの工事ができなくなってしまいます。

小規模な改修なら申請も必要ありませんので工事可能ですが、増築のような床面積が変わる大規模な改変では申請の義務があります。

違反建築物で特に「増築」を検討する際、まずは適法状態にするために、どの部分が違反建築物とされているのか判断するのが第一歩となります。

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違反建築物とされる理由の多くは「高さ制限」!その対処方法は「削って増築」?

増築が簡単にできない「違反建築物」とされる理由で、多いのは「高さ制限」の違反です。

建築基準法そのものの改正では、近年は緩和傾向の改正が多く、基準法改正で「既存不適格」になることはそれほど多くありません。違反建築物になってしまう理由で、多いのは周辺道路の区画変更による「高さ制限」の変更です。

建築物を造る際、その敷地は道路に接する必要があり、その接している道路の幅から建設可能な建築物の高さが決まります。つまり接する道路の幅が変われば、建築物の高さ制限も変わってしまうこと。

建築基準法は滅多に大幅な改正はありませんが、道路は拡幅や廃止など意外と変更も多く、その結果その道路に接している敷地の建築物全部に影響を及ぼし、違反建築物もできてしまうわけです。

 

もちろんそのままなら利用も可能ですし、売買もできますが、増築など申請が必要な工事になると、そのままではできません。

高さ制限が抵触した場合は、単純にその部分を「削る」しかありません。でも削るだけだといろいろ影響も多く簡単にはできませんが、増築工事と一緒に行えば意外とスムーズにできます。

「建築物を削る」ことが増築工事の一環ならそれほど困難ではありません。

そもそも増築するために、既存部分と繋ぐ部分を設けるために穴を開けたり削ったりするので、違反建築物を適法化しつつ増築するのは、意外と対応しやすいと言えるでしょう。

容積率オーバーの既存不適格!それでも違反建築物で増築できます!

用途地域の改正や、周辺道路の整備によって、床面積の上限を決める「容積率」も変わることもあります。その結果、既存建築物が容積率オーバーの「既存不適格」になることもあります。

床面積が規定以上の状態になっては、違反建築物での増築はもはや不可能と思いがちですが、場合によっては可能です。

近年の建築基準法改正では緩和傾向という話にもあったようで、特にマンションなどの集合住宅では容積率を算定する床面積から除外できる部分が増えてきました。

例えば、以前は床面積にカウントされていた「共用廊下」「階段」が近年の改正では除外。さらに最近では「エレベーターホール」や「エントランスホール」といった部分も、床面積から除外さるようになりました。

つまり完成時は床面積にカウントされていた部分が現行法規では床面積から除外できるようになっており、「違反建築物」どころか「適法建築物」になっている場合もあり得ます。

さらに場合によっては、床面積の余剰さえ生じている可能性もあるので、まずは増築を検討している違反建築物を調査し、現行法規における床面積を正確に算出しましょう。

違反建築物での増築が可能になるばかりか、計算一つで違反建築物ではなく適法建築物になることもあり得ます。

そのためにもまずは現行法規で面積カウントしなくていい部分を洗い出し、現在の本当の床面積をはじき出しましょう。

採光や排煙で違反建築物になっても大丈夫!最新技術で適法化すれば増築も可能!

建築基準法では、人が継続的に滞在する部屋には外から光を取り込む「採光」と、火災時に煙を外に出す「排煙」が義務づけられています。この部分が、建築物内の改修などで違反状態になっているものも多々あります。

単純に窓のサイズや位置を変えれば対処可能ですが、既存の建築物で窓の位置や大きさを変えるのは基本的に不可能です。

でもこの採光と排煙は「最新技術」によって適法化することも可能です。

採光に関しては「光ダクト」と呼ばれる装置を設け、全く別の場所から光を室内まで運べばクリア可能。

排煙についても窓から出す発想ではなく「機械」によって煙を出すシステムにすればクリア可能になります。

このように、違反建築物でも最新技術をもってすれば適法建築物にすることも可能であり、適法化されれば増築もスムーズに行えることでしょう。

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付けるだけでクリアできる違反部分は積極的に設置!増築するための投資と割り切ろう!

違反建築物とされているものでも、「付けるだけ」でクリアできるもの多いです。

消防設備や避難器具など、現行法規で設置義務が有り、既存の違反建築物には足りないのものは、積極的に設置しましょう。

もちろん新規に設置すればコストもかかりますし、景観的な影響も出る可能性はありますが、違反建築物のままだと増築もままなりませんので、付けるだけでクリアできるものは投資と割り切り、積極的に設置しましょう。

違反建築物を適法化し、増築できるようにするためには、小さなことの積み重ねも必要です。

違反建築物は「建築基準法」のみならず「消防法」も要チェック!

建築物を造る際、建築基準法だけ遵守していれば良いように思えますが、他にも様々な法律ならびに関係機関との折衝が必要です。

中でも「消防法」は、建築計画に直接的な影響も生じさせる可能性もあり、その部分が抵触して違反建築物になることもあります。

でもこの消防法は、単純に火災報知器などの消防設備を「設置」するだけで適法化することもできますが、全体としては意外と解釈が曖昧。所轄の消防署との打合せで、双方が納得する方法があれば、形式上は違法状態でも適法と判断される場合も多いです。

消防署としては、とにもかくにも「消防活動ができる環境」を望んでおり、それが可能なら違反建築物でも適法と扱ってくれる場合もあります。

消防法で違反建築物とされているものを増築する場合は、所轄の消防署との折衝次第では特に工事せずに適法となる場合もありますので、まずは消防署へ相談しに行くのがおすすめです。

その際、その手の折衝に慣れている建築士の力を借りれば話はスムーズに進み、違反建築物でも増築が可能になる道筋が開けてきます。

建築士は「建築基準法の弁護士」!違反建築物も解釈次第で増築可能に!?

違反建築物でも建築基準法の解釈次第では、なんと適法建築物にすることもできます。

建築基準法にはさまざまな「規定」もありますが、同時に「除外規定」も多い法律です。建築士はその除外部分を都合の良いように解釈し、通常だと「違反建築物」とされるものでも「適法建築物」にしてしまうこともできます。

まさに建築士は「建築基準法の弁護士」のようなものなので、特に違反建築物で増築を検討する場合は、工務店や建設会社ではなく専門の建築士に相談しましょう。リフォームやリノベーションに強い建築設計事務所の建築士なら安心です。

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とにもかくにも違反部分の把握と適法化!これが違反建築物で増築する一番の近道!

既存が違反建築物であっても、様々な手法や対応方法で意外と簡単に適法化することもできます。

違反建築物でなくなれば、増築も改変も問題なく行うことができます。そのためには、違反建築物の現状を把握し、どの部分がどのような違反をしているかを把握し、適法化するにはどのような手法があるかを検討するのが、一番の近道です。

まずは違反部分の全て洗い出し、「疑わしきものは違反」として把握しましょう。

さすがに個人でこの洗い出しや適法化を検討するのは難しいですが、建築基準法の弁護士こと「建築士」に任せればそれもスムーズに行えることでしょう。

その際に、増築の計画も加味すればさらに効率的に違反建築物の適法化だけではなく、増築までできることでしょう。

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