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不動産投資

2017.11.30

不動産投資をしているなら知っておきたいリフォームローンのあれこれ

 

念願のマイホームを購入。しかし、家族が増え近々リフォームを検討している貴方!しかし、これ以上住宅ローンがきつくなるのはちょっと・・・。そう考えている人は多いと思います。

当記事では、リフォーム費用をローンで賄いたいと思っている方に、知っておいて欲しい情報をまとめました。

 

リフォームローンの基礎知識

一口にリフォームローンと言っても、初めてリフォームをする方にはあまり聞きなれない言葉ですね。

リフォームに使えるローンというのは2種類あります。

それが新築戸建ての建築時に借り入れした「住宅ローン」と、新たに借り入れを行う「リフォームローン」の2種類です。

住宅ローンでリフォームを行う場合、新築で家を建てる際に将来のリフォーム予定を考慮して借り入れを行うのが一般的です。しかし、新築で家を建てる時には将来の事は不透明な場合が多く、リフォーム用の借り入れを考えない人が多いです。

実際に「住宅ローンにリフォーム資金も一緒に借り入れしておけばよかった~!」と言う人も多く、計画的に人生設計をしている人でも予想が難しいのが現実です。

 

一方、リフォームローンは工事費用にもよりますが、ローン審査の通りやすい「無担保型」と、持ち家等を抵当に入れて借り入れを行う「担保型」があり、比較的借り入れしやすいローンと言えます。

次項ではこの「担保型」と「無担保型」のリフォームローンについて説明していきます。

 

担保型と無担保型の違い

その名の通り、借り入れに対して「担保」が必要な「担保型ローン」と、無担保でも借り入れが出来る「無担保型」。

この二つのローンがリフォームローンの借り入れを考える際に選択しなければならない最初の選択と言えます。

それぞれのメリットとデメリットを比較してみます。

 

担保型ローン 無担保型ローン

メリット

  1. 返済時の金利が安い 手続きが簡単
  2. 返済期間を長く設定できる 審査に通りやすい
  3. 借り入れ限度額が高い 審査期間が短い

 

デメリット

  1. 担保の設定の手続きが面倒 金利が高い
  2. 審査が厳しい 返済期間が短い
  3. 審査期間が長い 借り入れ限度額が低い

表を見ると一目で分かりますが、それぞれのメリットとデメリットが相反している事が分かります。

詳しく説明しましょう。

担保型のメリットのポイントはやはり「低金利」であるという事。

店頭に掲示されている金利を見ても、メガバンクで2.475%(変動金利※平成26年5月時点)となっています。借り入れ限度額も多く、世帯年収にもよりますが、世帯年収が500万円であれば最大で2700万円程度まで融資を受ける事が出来る見込みです。(※頭金100万円、30歳から返済期間35年、金利3%の場合)また返済期間も最長で35年と設定されている為、ゆったりとした返済が出来ます。

しかし、その分、審査が厳しく、審査通過までに1週間程度の時間を要する事も・・・。また担保型で一番怖いのが、ローンを返済できなくなった場合、担保にしている物件等を失うリスクもあります。

一方で「無担保型」は審査が早く、即日融資などを行う所もあるようです。

無担保型なので、保証人や抵当などが必要なく、提出書類等も少ないので「お手軽」さがウリであると言えます。

反面、デメリットは担保型のメリットの反対で、「金利が高い、返済期限が短い、限度額が低い」という事が挙げられます。金利は担保型に比べ、2%程度高く、返済期限も最長で10年、借り入れ限度額も担保型の10分の1程度になってしまいます。

この場合、担保型と同額を借り入れたとしても、無担保型のほうが月々の支払額が割高になります。

 

担保型、無担保型ローンのまとめ

ここまで担保型、無担保型ローンについて説明しましたが、結局どちらが得なのか?はリフォーム費用(工事費用)で変わります。

担保型が低金利だし、返済期間も長く出来るから、絶対お得な担保型!という人もいるかも知れません。

しかし、担保型ローンを選択した場合、担保となる不動産を登録する為の契約事務手数料などで20万円程の出費が必要になります。

予算が100万円程度の小規模なリフォームであれば、担保型を選ぶと余計に高くついてしまう可能性もあります。逆に高額なリフォーム費用が必要な増築や、二世帯リフォームなどで無担保型ローンにしてしまうと、毎月の支払いの負担が増えてしまい、かえってキツイ思いをすることにもなりかねません。

したがって、

小規模なリフォーム→無担保型

増築など大規模なリフォーム→担保型

という選択がリフォームローン選択のセオリーと言えます。

【関連リンク】

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住宅ローンとリフォームローンの違い

一般的に言われている住宅ローンとリフォームローンの大きな違いは「返済期限の長さ」や、「審査基準の緩さ」等が挙げられます。

住宅ローンの場合、前述しましたが最長で35年の期間で融資された金額を返済していくことが出来ます。しかし、リフォーム目的のローンの場合、最長でも15年と住宅ローンの返済期限よりも20年も短い事が分かります。また、審査基準についても同様の事が言えます。

住宅ローンの場合、収入や家族構成や家族の社会属性など、支払い不能にならない(貸し倒れにならない)為の調査が多くあります。しかし、リフォームローンの場合、借入額が住宅ローンより低く、貸し倒れの心配もあまりない為、審査に通りやすいという側面もあります。

 

それぞれに共通する事とは?

出展:http://www.t-p-o.com

住宅ローン、リフォームローンの両方に共通する事と言えば、やはり「ローン審査」です。

先程も述べましたが、リフォームローンの方が、住宅ローンの審査よりも通りやすく、運用もしやすいとされています。

しかし、いくら審査に通りやすいからと言っても、基準を満たしていなければ、審査にかける事すら出来ない可能性も。

まずは、基準を知るところから説明していきます。

基本的にローンの審査基準を公表している銀行や信用金庫等の金融機関はゼロに等しいです。

そこで参考にすべき審査基準が、国土交通省・住宅局が発行している「民間住宅ローン実態に関する調査」という機関紙の中にある「住宅ローンの融資を行う際に考慮する項目」というアンケート結果です。

これは平成27年度に銀行などの金融機関から集めたアンケートを元に公表されている情報です。

左側が項目で、右側のパーセンテージが金融機関で実際に審査項目になっている割合を指します。

  1. 借り入れ名義人の完済時の年齢 99.3%
  2. 借り入れ名義人の健康状態 98.4%
  3. 借り入れ名義人の抵当物件の担保評価 97.8%
  4. 借り入れ名義人の借入時の年齢 97.5%
  5. 借り入れ名義人の勤続年数 96.4%
  6. 借り入れ名義人の年収 95.6%
  7. 連帯保証人の支払い能力 92.6%
  8. 金融機関の営業エリアか 92.4%
  9. 融資可能額(融資率)購入の場合①、借り入れの場合② ①90.7%②88.4%
  10. 返済負担率 87.4%
  11. カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 77.5%
  12. 雇用形態 77.1%
  13. 所有資産 68.0%
  14. 国籍 64.9%
  15. 借り入れ名義人と、金融機関の取引状況 59.5%

以下少数意見です↓

  1. 業種 38.4%
  2. 雇用先の規模 30.1%
  3. 家族構成 29.9%
  4. 性別 21.1%
  5. その他 6.6%

特に重要視されているのが、「完済時の年齢」、「健康状態」です。

ここでのポイントは、現時点での収入よりも「完済まで経済力を維持できるのか?」という事の方が大きな審査基準となるようです。

また、審査基準は年毎に新しくなったり、基準の優先順位が変わったりすることもあるようです。

独立法人住宅金融支援機構が金融機関向けに実施した「民間住宅ローンの貸し出し動向調査2016年度」によると、「最近重要度が増していると考えられる審査項目」のTOPに「返済負担率(毎月の返済額/月収)」が入っています。その他、「職場、勤務先、雇用形態」、「借入者の社会属性」、「借入比率(借入額/担保価値)」と続いています。

 

詳しい数値は以下↓

最近、重要度が増していると考えられる審査項目

  1. 返済負担率(毎月返済額/月収) 61.3%
  2. 職場、勤務先、雇用形態 48.0%
  3. 借入者の社会属性 30.7%
  4. 借り入れ比率(借入額/担保価値) 30.3%
  5. 返済途上での返済能力の変化 24.0%
  6. 預貯金や資産の保有状況 22.7%
  7. 担保となる融資物件の時価 12.7%
  8. 特になし 21.0%

各項目の審査基準はローンの種類によって異なる場合がある

 

審査のポイントを挙げてきましたが、審査の基準はどうでしょうか?

例えば最も多くの金融機関が重視している「完済時の年齢、借り入れ時の年齢」では上限で借入時70歳、完済時80歳というケースが多いそうです。

ただし、これはあくまで上限であって実際の審査ではこの年齢上限よりも低い事が考えられます。これから高齢化社会と年金機構の先行き不透明な部分が考慮され、現役で収入を得ている年代の方が、審査では通りやすくなっています。

また「健康状態」に関しては、「団体信用生命保険」に加入できることが条件となっていますので、自分の健康状態を把握しておくことも重要な基準であると言えます。

そして最低年収の項目では、ローンの種類によって大きく変わります。

リフォームローンの場合、200万円~300万円、「勤続年数」が1~2年以上が目安となっています。個人事業(自営業者)の場合は「2年以上継続して事業収入があるか」が基準になると言われています。

住宅ローンの場合は勤続年数3年以上が最低ラインとしている為、リフォームローンの方が「やや緩い」と言えますね。

「返済負担率」については、現在融資を受けている他のローンと照らし合わせて審査されます。

合計の負担率が高くなると借り入れ可能限度額が減ってしまうことがあります。

 

ちなみに金融機関が設定している「返済負担率」の一例を見てみると、

 

年収250万円未満の場合、毎月に返済負担率25%以内

年収400万円以上の場合、返済負担率35%以内

 

とされています。審査を受ける前に、自分の支払っているローンを計算し、返済負担率をシミュレーションしてみましょう。

 

以下に、リフォームローンの審査ポイントと基準の目安を表にしましたので、参考にしてみてはいかがでしょうか?

 

リフォームローンの審査ポイントと基準の目安

  1. 借り入れ時の年齢 20歳~70歳
  2. 完済時の年齢 20歳~80歳
  3. 最低年収 200万~300万円
  4. 返済負担率(他債務含む) 25%~35%
  5. 勤続年数 1~2年以上
  6. 健康状態 団体信用生命保険に加入できる事が必須

ちなみにリフォームローンの審査は2段階あります。

それが、事前審査(仮審査)と本審査です。

今ではインターネットで「仮審査」の必要項目を入力し、後日金融機関から郵送や電話で審査結果を通知されるという審査方法が多くなっています。

また、インターネット上の応募フォーム内で簡単に返済シミュレーションまで出来るようにもなっています。

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まとめ:どっちがお得?

工事費用に大きく左右されるリフォームローンと住宅ローン、そして担保型、無担保型。

完全にこれがお得というのは、一概に言えないのが事実です。

自分の年収や返済負担率等を把握し、返済シミュレーションを組立てる事が最も重要です。

自分の収入に合わせたリフォーム計画を立て、日々の生活経済レベルを維持するように、しっかりとしたプランを立てた上で選択しましょう。

 

住宅ローンが残っているけど、これ以上の負担がキツイ。お得な借り換えって?

借り換えってそもそもどんな事?

既に自宅を持っている人が、大規模なリフォームを考えている場合、多くの人がリフォームローンを選択するかと思います。しかし、先程の項で、住宅ローンにリフォームローンを組み込んだ上で借入を行うという事を述べました。この方法は自宅を新築する時だけしか使えないというわけではありません。

 

「借り換え」という選択肢もあります。

例えば、今現在自宅の建築費用で3000万円の借り入れをしていて、月7.2万円で60か月(5年)支払ったとします。合計で432万円の返済は終えています。

しかし、借り入れを行う際にポイントになるのが、「金利」です。

前述しましたが、住宅ローンの場合、年2.5%程度の利子を上乗せして返済をしなければいけませんよね?その場合3000万円では3075万円にして返済することになります。

よって残りの返済額は2643万円です。これにリフォーム費用として500万円を借り入れしたいと考えています。

さて、この場合新たにリフォームローンの審査はすんなり通るでしょうか?

 

リフォームローンの返済最長期間は10年(120か月)です。単純に500万円を120で割ると42000円(4.2万円)程度の月払いになります。

月7.2万円の住宅ローンの返済+4.2万円=11.2万円です。

返済負担率の基準の最大値が35%だとすれば、総収入は月額で最低31.2万円必要になります。昇進でもしない限り、そのような収入を得るのは簡単ではありません。

現実的に考えてもリフォームローンの審査が降りない可能性の方が高いですよね?

 

その問題を解決する方法が「住宅ローンの借り換え」です。

 

わかりやすく言うと、今まで借り入れをしていた金融機関(A銀行)へ、新しい金融機関(B銀行)から新たに住宅ローンを充て、新規で借り入れをしたB銀行へのローン返済を行うという事です。

 

このB銀行への借り入れの際に、残っている2643万円(住宅ローン)+500万円(リフォーム資金)=2675万円を借り入れし念願の住宅リフォームを行えるという仕組みです。(金利がA銀行と同じ場合の計算です)

 

この方法のメリットは月々の支払額が抑えられることです。

先程も少し触れましたが、リフォームローンの返済期限は最長10年です。

住宅ローンの場合最長35年ですので、単純に計算しても月々の返済額の負担が少なく済むことが分かります。

 

先程のケースを例にとると

①新規リフォームローンのパターン→住宅ローン7.2万円(残2643万円)+リフォームローン4.2万円(残500万円)で月11.4万円の負担

 

②借り換えパターン→2643万+500万=3143万円÷35年(420か月)=7.49万円!!

30年返済(360か月)であれば8.73万円!!

 

上記のように支払い負担を減らすことができます。11.4万円から7.49万円~8.73万円では生活経済水準が大きく変わりますね。

今では色々な金融機関が借り換え専用ローンといった金融商品を取り扱うようになりました。金利や返済期間等を考慮して、自分の収入に合った借り換えローンを選ぶようにしましょう。

まとめ:お得な借り換え方法とは?

ここまで借り換えについて説明してきましたが、一番重要なのは「何歳の時に借りて、何歳迄に返済を,終える事が出来るか?」という点です。25歳で35年ローンを組んだ場合、完済時の年齢は55歳です。

35歳で借り換えを行い、新たに35年ローンにすると、完済時の年齢は70歳ですね。

定年制度は見直しが図られているとはいえ、まだ先の話ですし、先行き不透明な部分も多くあります。

また、70歳の時の自分の健康状態がどうなっているかなんて35歳の時点ではわかるはずもありません。

そうなると住宅ローンの負担を負う役割は自然と子供達の世代になります。

自分が建てたマイホームです。支払いの負担が子供達へ引き継がれるというのは果たして家族にとって幸せなことでしょうか?借り換えは便利でお得な方法の一つではあります。

しかし、無計画で借り換えを行うのはやはりオススメ出来ません。

しっかりと家族の事を考えた上で「借り換え」を計画してみてはいかがでしょうか?

 

国が助けてくれる減税法?

行政が助けてくれるリフォーム

マイホームをリフォームすると、税金が優遇される制度があるのをご存知ですか?

税金の種類は「所得税」、「固定資産税」、「贈与税」の3種類です。

皆さんの確定申告で一番影響のある「所得税」を説明します。

 

【リフォームによる所得税の控除】

まず、所得税の控除というのは、皆さんご存知の通り、その年の収入に対して国に納める税額が決定されます。この時、「控除」対象の物があれば、その金額を所得から除いた分が税額の対象金額になるという制度です。

リフォーム減税では、3つ制度から一つを選んで控除対象として利用できます。

全ての制度は2021年12月31日までに工事を完了して入居する方が対象です。(耐震リフォームの場合は工事完了)

また、控除を受ける為には、工事の翌年の3月15日までに、税務署に確定申告をすることで初めて受ける事が出来ますので、忘れずに申告しましょう。

 

①【投資型減税】

耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォームの一定条件を満たすリフォームが対象となります。それぞれを行うことで、制度の併用が出来ます。

控除額は「標準的な工事費用相当額(補助金等を除く)の10%」or「控除限度額※1」のいずれか少ない額が適用されます。ただ、所得税額より、控除額の方が多い場合は所得税額が上限となりますので、申告しても控除の対象にはなりませんので注意が必要です。

※1耐震リフォーム、省エネリフォームが25万円(省エネで太陽光発電装置を設置する場合は35万円)。バリアフリーリフォームは20万円が上限です。

 

②【ローン型減税】

リフォームローン(返済期間5年以上)を借り入れして行う「投資型減税対象のリフォーム3種」が対象となります。

投資型減税との併用も出来ます。入居した年から5年間、所得税から「対象リフォームの工事費用(上限250万円/補助金を除く)の住宅ローン等年末残高の2%」と、「それ以外のリフォームの工事費用相当分(限度額1000万円)の年末ローン残高の1%」の合計額が控除されます。

ただし、年間控除額の上限は12万5000円、5年間で最高62万5000円です。

 

③【住宅ローン減税(住宅ローン控除)】

先程のローン型減税では返済期間が5年以上で5年間の控除が受けられるものでした。

この住宅ローン減税はリフォームローン(返済期間10年以上)を借りて行うリフォーム(一定要件を満たすもの)が対象です。

入居した年から10年間、所得税から「各年の住宅ローン年末残高の1%」が控除されます。

年間控除額の上限が40万円になっています。(10年間で400万円)これも控除額が所得税額よりも多い場合は、翌年の住民税から13万6500円を上限に控除されます。

※住宅ローン控除の主な要件

・占有面積50平米以上の、自分が所有し、住んでいる住宅のリフォーム

・リフォーム工事費が100万円以上

・ローンの返済期間が10年以上

・住宅を取得後、6か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住んでいること

 

以上の要件をクリアしないと控除の対象になりませんので注意です。

また「所得税」以外の、「固定資産税」や「贈与税」の非課税も適用される場合があります。

固定資産税ではマイホームのリフォーム費用に対する優遇措置が設けられています。

一定要件を満たすことで、固定資産税から控除減額措置を受ける事が出来ます。

「贈与税」では、両親や祖父母からの資金援助を受けてリフォームを行った際、一定要件を満たせば、資金援助(贈与税の課税対象)が非課税になります。

それぞれの要件は以下です。

 

【固定資産税の減額措置】

共通項目:工事完了後3か月以内に、住んでいる市区町村への申告が必要

『耐震リフォーム』・・・家屋にかかる固定資産税の50%が1年分軽減されます。(一戸当たり床面積120平米相当分まで)ただし、2018年3月31日までに工事完了するリフォームが対象です。

『バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム』・・・家屋にかかる固定資産税の3分の1が1年分軽減されます。これも、2018年3月31日までに工事完了するリフォームが対象です。

 

【贈与税の非課税措置】

近親者から資金援助を受けてリフォームを行うと、贈与額700万円まで贈与税が非課税になる制度があります。(一定基準を満たすリフォーム工事は1200万円)

要件

・リフォーム後の花王の床面積が50平米以上、240平米以下

・自分が所有し、住んでいる住宅のリフォーム工事

・リフォーム工事費が100万円以上

・資金贈与を受けた翌年の3月15日までにリフォーム工事等を完了させて、入居していること。または、それ以後、遅滞なく入居することが確実と見込まれること。

 

※注意:翌年中に入居しない場合、制度が適用されず、修正申告が必要になります

今後の制度変更の可能性もありますが、贈与税の非課税枠は2020年3月31日の契約までのものが対象になります。2020年4月以降の非課税枠は段階的に変更される予定です。

覚えておきたいリフォーム減税

「所得税」、「固定資産税」、「贈与税」の3つとも、資産の大きさによってはローンの支払いを圧迫する出費になります。自分のリフォームで最大限の控除を受ける為にも、事前の調査やシミュレーションはしっかりと相談しておきましょう。

役場、金融機関、税理士など、相談できる機関は多数あります。金融機関から紹介される税理士事務所等もあるので、そちらでまとめて減税シミュレーションを作っても良いかと思います。

【関連リンク】

税金の計画を緻密に練る!不動産取得時のポイント

サラリーマン大家で自己破産しないように今からチェックしておくべき|不動産投資

まとめ

さて、一口にリフォームだ、ローンだと言っても、様々な金融商品や方法がある事がお分かり頂けたかと思います。リフォームで税金や安くなるという事も、調べないと分からない事ばかりです。

金融機関の言葉を鵜呑みにして、月々の負担を増やしてしまっては、ハッピーになるはずのリフォームが台無しになりかねませんよね?

自分ひとりで決めるのではなく、家族としっかりコミュニケーションしながら、リフォーム計画を立てましょう。

最後までお読み頂きありがとうございました。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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