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不動産投資

2017.12.6

不動産投資信託失敗しない為に今できる事を深く考えてみる

皆さんは不動産投資信託をしたことはありますか?

不動産投資信託をして失敗している人もいますが、今回はそんな不動産投資信託の失敗をしないためにはどうすれば良いのか紹介させていただこうと思います。

皆さんも今回紹介することを是非参考にしてください。

不動産投資信託とは?

不動産投資信託とは何なのか、わからない方もいらっしゃると思います。

動産投資信託は、一般的には「J-REIT(ジェイリート)」と呼ばれています。

「J-REIT(ジェイリート)」は投資法人で、プロの投資家でもあります。投資信託の1つである不動産投資ですが、投資信託というのが「投資家」から資金を「J-REIT(ジェイリート)」のプロの投資家に預け、そこから「オフィスビル・ホテル・マンション」といった不動産物件を購入して運用して、家賃の収入などの利益を投資家に分配して収益を得ることが出来ます。

ではどうして「不動産投資信託」が生まれたのでしょうか?

不動産投資信託が生まれたのは2001年で、バブル崩壊が起きた1990年が理由だと言われており、金融機関(銀行等)などが不良債権を抱えてしまったことで、解決をするためには担保としていた不動産の取引を円滑にするためには必要があり、その解決策として導入されたのが「不動産証券化」でした。

不動産証券化をすることにより、個人の投資家に商品である証券を売ることができ、投資家から多額の資金を集めることが出来て購入することが出来るようになったため、不動産の売買として不動産投資信託が生まれました。また以前に比べると少ない資産で不動産の投資をすることが出来るようにもなりました。

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不動産投資信託のメリット・デメリットについて

不動産投資信託を行うことによるメリット・デメリットについて紹介をさせていただこうと思います。

皆さんも不動産投資信託を始める前にはメリット・デメリットについて知っておかなければいけないこともありますのでご覧ください。

不動産投資信託のメリットとは?

不動産投資信託のメリットとしては以下のようなことになります。

  • 配当金が高く設定されている
  • 少額から不動産投資をすることが可能
  • 分散投資をすることにより、リスク軽減をすることが出来る
  • 不動産を選ぶ必要がないため安定した利益を手に入れることが出来る
  • 物件の管理が必要ない

このようなメリットがあります。下記で詳しく紹介をさせていただきます。

  • 配当金が高く設定されている

不動産投資信託のメリットとして「配当金」が高く設定されています。不動産投資信託の配当金は半年に1回支払われるようになっており、今年2017年9月時点では平均の利回りが4.14%と非常に高く設定されています。

他の利回りと比較をしてみると差が歴然で、普通預金の金利であれば0.02%、東証一部上場企業の利回りは1.62%となっています。これだけを見ても配当金が高く設定されていることがわかると思います。

  • 少額から不動産投資をすることが可能

不動産投資信託であれば、不動産投資とは違い、プロの投資家に任せることになるので「少額」で物件に投資することが出来ます。少額というのは1万円ぐらいになりますが、実際に個人で不動産投資をするためには少なくとも数百万は必要となり、それ以上になれば数千万以上の資金が必要となります。

更に不動産投資信託であれば、一度信託をしたら、更に投資することが出来ないということがなく1万円を投資して、またお金が入ったから更に投資するという形もできます。

  • 分散投資をすることにより、リスク軽減をすることが出来る

不動産投資信託は、1つの物件にしか投資が出来ないというわけではなく、複数の物件に投資をすることが出来ます。個人で不動産投資を行う場合は、不動産物件が高額となっているため、複数持つことが厳しい場合が多いです。

ですが、不動産投資信託であれば、複数の物件に投資することが出来るので、リスクが分散され、結果としてリスク軽減に繋がります。

  • 不動産を選ぶ必要がないため安定した利益を手に入れることが出来る

不動産投資信託であれば、プロの投資家に任せることになるため、自分で不動産を選ぶことがありません。不動産物件によって損益が全て決まりますが、個人で不動産投資をする場合はどの不動産物件に投資をするのか選ばなければいけません。

選び方は知識や経験が必要となりますが、先ほども紹介させていただいたようにプロの投資家が行ってくれることもあり、自分で選ぶ必要があります。それにより安定した利益を手に入れることが出来ます。

  • 物件の管理が必要ない

不動産投資信託であれば、不動産物件の管理を自分でする必要がありません。こういった不動産の管理なども全てプロの投資家が行ってくれます。つまり不動産の維持・管理といったこと全てやってくれるため、手間を省くことが出来るというメリットがあります。

そのため、投資さえしてしまえば後は放置しておいても勝手に運用してくれるので、とても良いです。

この5つがメリットとして挙げられます。特にメリットとして配当金が高いのは一番良いのではないでしょうか?他にも物件を管理する必要がないのは最大のメリットだといえます。

では一方で、デメリットは何があるのでしょうか?紹介をさせていただきます。

不動産投資信託のデメリットとは?

不動産投資信託のデメリットとしては、これらが挙げられます。

  • 投資法人が破綻すると損失が発生する
  • 不動産全体の景気が落ちると影響を受ける
  • 価格変動のリスクが大きい

不動産投資し信託のデメリットとしては、これらが挙げられます。詳しいことを紹介させていただきますので是非ご覧ください。

  • 投資法人が破綻すると損失が発生する

デメリットとして挙げられるのが、不動産投資信託はプロの投資家に任せますが、投資法人に任せた資金を上手く運用出来なくなった場合や、倒産してしまった場合などは、投資先の商品の価格が暴落してしまいます。それにより投資した資金に大きな損害となってしまうことがあります。

ただし、投資法人が資金で購入した不動産を売却する際の売却益は、きちんと投資家に配分されるようになっています。そのため不動産投資信託では全く資金が返ってこないということはありません。

  • 不動産全体の景気が落ちると影響を受ける

不動産投資信託というのは、あくまでも個人で不動産投資を行っていないだけで現実として不動産に投資を行っています。間にプロの投資家を挟んでいるだけなので、間接的にはなりますが、不動産全体の景気が落ちてしまうと価値が下がってしまいます。

そうなると不動産投資信託も同じように影響を受けることになります。これ以外にも不動産投資信託で投資をした物件が「震災」や「老朽化」などで損害が生じた場合なども同様に影響を受けることになります。

  • 価格変動のリスクが大きい

個人でやる不動産投資とは違い、不動産投資信託の場合は価格変動のリスクが大きいです。理由としては「証券化」されていることもあり、不動産の売買が簡単に行われるということや頻繁に行われるということもあるため、不動産の価値の変動が大きいです。

それにより損益の変動も大きく、最終的な損益に目星がつかない場合があります。そのため、不動産投資信託の場合は「価格が安定しない」ということをきちんと理解しておく必要があります。

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不動産投資信託を始めるためには?

不動産投資信託を始めるためにはどうすれば良いのかというと、まずは「証券口座」を開設することから始めてください。不動産投資信託を利用するためには証券会社に口座を開かなければいけません。

また大手の証券会社はあまり、商品に違いなどが特にはありません。大手の証券会社がわからない方は「SBI証券」や「楽天証券」を利用した方が良いです。

証券会社の中で特に有名なのが「SBI証券」で、評価が非常に高く満足度ランキングでも過去に10度1位を獲得しています。下手に失敗をしたくない、初めてだからわからないという方は大手の証券会社を利用するようにしてください。

次にNISAの口座を開設しなければいけません。非課税になるためにはNISAの口座を開設する必要があり、上記で紹介させて頂いたように証券口座の開設が全て完了したら、

次にNISAの口座を開設する飛鳥があります。NISAの口座を開設するためには、資料を取り寄せて必要事項などを記入して開設して完了となります。

NISAの口座を開設するためには約2週間から長くて1ヶ月ほどかかる場合もあります。これら全て完了したら、次に不動産投資信託を始めることが出来ます。

不動産投資信託を始めるために必要な資金を準備する必要があります。先ほど紹介させていただいたように不動産投資信託は少なくとも1万円前後からスタートすることが出来ますが、利益としてはあまり入りません。

5万円の利益をゲットするためにはどのぐらい必要なのかというと「120万円」です。上記で紹介させていただいたNISAですが、非課税の対象となる資金が「120万円」となっています。

NISAを利用していれば税金が無くなるということになりますが、逆に使わない、もしくは120万円以上を超える場合は利益の「20%」を税金として持っていかれることになります。5万円の利益のうち20%を持っていかれると4万円になります。

つまり、どれだけNISAが大切なのかわかると思います。

もし、資金が120万円以上の場合は、課税対象となりますのできちんと支払うようにしてください。

次にどの銘柄を選ぶのかということも大切になってきます。

現在60程ある銘柄ですが、投資をする上では大切なのが「NAV倍率」になります。NAVというのは「純資産価値」という意味で、銘柄がどのぐらいの価値があるのか計算をする方法があります。

NAV倍率の計算方法は下記のようになります。

計算をして倍率が1倍を超えている場合は過大評価であり、1倍を下回っている場合は割安と判断することが出来ます。

他にも分配金利の割合などを計算して、利回りが良い不動産投資を探す必要があります。その点も十分に理解をして利用するようにしてください。

不動産投資信託を失敗しないためには?

不動産投資信託を失敗しないためにはどうすれば良いのでしょうか?

不動産投資信託で一番重要なことを上記で一度紹介させていただいたのですが、皆さんはわかりましたか?答えは「分散投資」です。不動産投資信託で大切なのは損失が起こったとしても、その損失をどれだけカバー出来るのか、損失をどれだけ抑えることが出来るのかということになります。つまりリスクを軽減させるためには、不動産投資の対象となる物件を分散させたり、タイミングを変えたりということになります。

不動産投資というのは、どうしても失敗をしてしまう可能性があります。

理由としては、不動産投資というのは実際に運用してみなければどうなるのかわからないからです。そのため、投資をする不動産物件はいくつかに分けておくことによって、リスクの軽減へとつながり、資金全てを使い切るのではなく、月どのぐらいのペースで使う、限度額はこれだけと決めておくことによって、更にリスクを減らすことが出来ます。

そこで、失敗をしないためにはどうすればいいのかNGと抑えるべきポイントを紹介させていただこうと思います。

失敗をしないための不動産投資信託とは?

不動産投資信託を行う上で、先ほど紹介させていただいたようにNISAを利用して不動産投資信託を利用している人は増加しています。

不動産投資信託は少額の資金で分散投資をすることが出来て、プロの投資家に運用を任せることが出来ますが、決して、これだけで失敗をしないわけではありません。

不動産投資信託をネットを経由して売買しているのは5%未満となっていて、実際に銀行や証券会社に行って購入していることが多いです。

そのため、不動産投資信託をどのように選べばいいのかわかっていない人も多いのが現状としてあります。そこで、まずは失敗をしないようにするためのNGについて紹介をさせていただきます。

最初に紹介させていただくのが過去の人気ランキングや分配金などを見て、不動産投資信託を選ぶのは危険です。

人気ランキングと聞くと「上位を利用すれば安心」だと思いがちですが、あくまでも過去のデータです。勿論、過去に評価をされて上位の投資信託となっていることもありますが、日本では証券会社だけではなく、他の新商品や販売力を利用して上位になっているケースもあります。

それこそ「楽天証券」などを紹介させていただきましたが、「楽天」というブランドがあり、認知度も高いため上位となっているケースもあります。他にもネット証券で上位に紹介されている不動産投資信託が更に利用されているということもあります。

そのため「参考」として利用をするのが良いです。また人気ランキングの上位を利用したとしても「儲け」に繋がるのかというと無関係です。先ほど紹介させていただいたように不動産投資信託を選ぶためにはきちんと選ぶのが良いです。

次に「分配金」にこだわりすぎると利益としてきちんと儲かっていない場合があります。

不動産投資信託をする上で半年に一度「分配」されますが、それ以外にも毎月分配型投資信託というのもあります。毎月分配金が口座に入るというのは魅力的ですが、果たして結果として儲かっているのか不安なところではあります。

不動産投資信託をする上で半年に1回、分配されることにより「税金」を最小限に抑えることが出来ます。ですが、毎月分配されていたら、それだけ20%分の税金を持っていかれることになります。

そうなってしまうと、最終的に計算をしたらあまり儲かってないということにもなります。

また毎月分配されることで儲かっていると錯覚に陥ることもありますが、半年に1回分配された時に分配率がどれだけなのか計算をして、どれだけ儲かっているのかを確認した方が良いです。

最後のNGとして紹介させていただくのが「過去のデータ」で不動産投資信託を選ばないということです。

先ほども紹介させていただいたように不動産投資信託というのは、結局は何が起こるかはわかりません。価値も安定しないこともあり、リスクがどうしてもあります。

そのため、不動産投資信託をする上で、過去の運用が良かったからといって、むやみに不動産投資信託をするのは危険です。

過去のデータではなく、将来的な部分を見なければいけないこともあり、運用している投資家がわからない現状の中で過去の運用成績で決めないようにしてください。

もし、過去の運用データを確認するのであれば、運用している投資家が長期的に高い利益を出しているのかということについて確認した方が良いです。

【関連リンク】

【初心者必見】不動産投資で確認しておくべき内容まとめ

不動産投資信託を選ぶ上で確認するべきこととは?

先ほど紹介させていただいたように不動産投資信託を選ぶのであれば「SBI証券」や「楽天証券」が良いです。理由としてはSBI証券は投資信託が2500本以上も受けており、楽天証券も2400本以上を取り扱っています。

その上で投資信託を選ぶのであれば、投資信託の純資産残高の水準がどれだけなのか確認をする必要があります。運用をする上で、やはり資産が低い所よりも、高い所の方が安定感はあります。「100億円」以上を目安にしておくことで、失敗をすることもあまりありません。

また「SBI証券」や「楽天証券」を利用する際でも、このように100億円以上を目安として設定をしてみると色々と見つかると思います。

他にも販売手数料で絞ってみるのも良いです。

不動産投資信託を購入する際に手数料というのが発生すると思います。これらは投資額に対して2%、あるいは3%であることが多く、3%であれば、100万円を投資するのであれば、3%の投資手数料として持っていかれ、97万円から始まります。

ただこれは、手数料が全く異なり、0%のところもあれば、一般的な2,3%のところもあります。このようにチェックしてみると見つかると思います。

最後に「償還日」で絞ってみるのもよいです。

不動産投資信託は基本的に長期的に運用されます。運用が長いほど、分配金が入ってくるので短い物よりも長い物を選んだほうが良いです。このように償還日によって絞ることもできますので是非確認をしてください。

不動産投資信託で失敗しないためには「人脈」が大切!

不動産投資信託をする上で失敗しないようにするためには「人脈」が大切です。

不動産投資というブームが始まって10年ほどですが、投資家でもそこまで長くしている人というのは多くはありません。不動産投資信託で任せるとは思いますが、複数の不動産投資信託をする時に、むやみに業者を信用するのは危険です。

基本的にプロの投資家が運用するので任せるのですが、それだけではなく不動産投資信託を利用している人の中で長く利用している人との関わりも大切になってきます。

不動産投資信託を利用する上で、自分で絞りながら選ぶとは思いますが、どうしても初心者の場合だとここでいいのか、もっと良い不動産投資信託を購入することが出来るのではないか?と不安になると思います。

そんな時に頼りになるのが不動産投資信託を長く利用している人です。

といっても知り合いにそういった人がいない場合が多いと思います。そんな時は、実際に不動産投資信託会社を訪問して、聞いてみたりするのが良いです。そのような人向けにコミュニティを作っている所もあります。

その上でどういった人脈を探すべきなのかというと、不動産投資信託を多く利用していたり、新しく購入出来ている人などが良いです。またどういった所に目を付ければいいのかポイントが理解出来ている人に聞くのが良いです。

最後に自分からきちんと頼むことが大切です。

どの投資信託を購入すればいいのかわからないのであれば、自分から聞いて損をしないようにするのが賢明です。

【関連リンク】

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まとめ

如何でしたでしょうか?今回は不動産投資信託を失敗しないためにはどうすれば良いのか紹介させていただきました。

不動産投資信託というのは失敗さえしなければ、とても儲かります。

ですが、今回紹介させていただいたように損をするリスクなどは不動産投資信託では絶対になくなることがありません。

その上で今回紹介させていただいたようにメリットやデメリットなどをきちんと理解して、失敗をしないための選び方などを参考にするのが良いです。

不動産投資信託をする上で大切なことについていくつか紹介させていただきましたが理解していただけたのではないでしょうか?

不動産投資信託をするのであれば、このように絞って購入した方が良いです。

具体的にはどのような絞り方をするのが良いのか、実際に調べながらやってみなければわからないことも沢山あると思います。

またこれから不動産投資信託をするという方は、まだ不動産投資信託のやり方などもきちんと知らない方もいらっしゃると思います。そんな方は是非今回紹介させていただいた方やり方や注意点などを真似してみてください。

結局は「経験」が大切なので、初めから多額の資金を利用するのではなく、少しずつ不動産投資信託に利用をしてみるのもよいと思います。

長くやっていれば、絶対にここのやつを購入しようと直感で思うこともあります。もし、そんな時は自分を信じて一度購入してみても良いと思います。コツなどを覚えることが出来たら大金をかけてみてもよいと思います。

もちろん今回紹介させていただいたように分散してリスク軽減などをするようにしてください。

是非、皆さんも不動産投資信託を利用するのであれば今回紹介させていただいた内容を参考にしてみてください。

【関連リンク】

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