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ワンルームマンション経営におけるリスクと回避について投資家はどう考えるべきか
ワンルームマンションをはじめ、不動産投資に取り組む人が増えています。
サラリーマンでも続けていくことのできるワンルームマンション経営とそのリスクについて考えてみました。
ワンルームマンション経営のメリットとデメリット
不動産投資の初歩として、取り組みやすいのがワンルームマンションの経営です。
そのメリットとデメリットについて考えてみましょう。
ワンルームマンションの経営と投資
サラリーマンの方でも本業を持ちながらさまざまな投資を始める人が増えてきました。株やFXなどの金融商品、年金保険などの保険商品も人気がある投資の一つです。
しかしその中でも不動産投資は運用が軌道にのれば、安定した利益を出していきやすい投資と言えます。
一口に不動産投資と言ってもさまざまなケースがあります。
アパートや一戸建てなどの集合住宅を経営するケース、小規模なマンションでは一棟まるごと運営する方法もあります。また店舗や事務所などの事業用不動産を経営、駐車場やトランクルームなど空いているスペースを有効活用するなど、さまざま投資先があります。
このように不動産投資と言っても、投資先の規模で必要な資金や運用にかかる労力はさまざまです。今回はサラリーマンの方がもっとも運用しやすいワンルームマンションの経営について考えてみます。
ワンルームマンション経営のメリット
ワンルームマンションを経営していく上でのメリットは、まず初期投資の頭金が少なくてもスタートできるところにあるでしょう。新築か中古かでも変わってきますが、手始めに不動産投資に取り組むならばワンルームマンションを一部屋購入するのがおすすめです。
ローンを組んで購入する場合も、物件によっては少額のローンで済む場合が多く、返済計画が立てやすいメリットもあります。
またワンルームマンションは物件数も多く、運用資金や計画に合わせて好みの物件を選ぶことが可能です。都心であれば入居希望者も多く運用しやすいでしょう。
アパートなどの木造の集合住宅に比べると、ワンルームマンションの方が設備がしっかりしており、オートロック、宅配ボックス、防犯カメラなどがついているマンションが多くあります。
室内の設備も豪華なものが多いので差別化を図ることができます。
地震や火災などの災害にも、分譲型ワンルームマンションならば十分に対応する強い構造を持つものが多いです。
ワンルームマンション経営のデメリット
ワンルームマンションの経営は、他の不動産投資に比べると非常にデメリットが少ないのですが、一部屋のみの運用だと、その部屋が空室になった場合、収入がなくなってしまいます。
その場合、ローンを組んでいると返済計画にちょっとした問題になってしまうので、長期間の空室だけは避けたいところです。
また一部屋だけの運用だと、どうしても利益があげにくいというデメリットがあります。
また入居者が入れ替わるたびにリフォームが必要となりますので、その費用が不定期に出ていきます。
賃貸契約の条件に敷金が入っていることがありますが、中古の物件だったり、立地面でやや不安な場所にあると、敷金なしの契約をしてしまうこともあるので、その場合はリフォーム代金がまるまるランニングコストとしてかぶってくると考えましょう。
【関連リンク】
ワンルームマンションの考えられるリスクとは
実際に経営していくうえで、さまざま問題（リスク）が発生するでしょう。
ワンルームマンションならではのリスクについて考えみましょう。
ワンルームマンションの空室リスクと家賃滞納リスク
まず空室のリスクについて考えてみます。
賃貸に出している以上、入居者が途切れてしまうと家賃収入がなくなってしまいます。ワンルームマンションという物件の性格上、長期間にわたって同じ入居者が住み続ける可能性はあまり高くありませんし、早いサイクルだと契約更新の2年を待たずに退出する場合もあるでしょう。
購入時に何よりも立地条件をよく確認して、人口が多く賃貸需要の高い大都市圏を検討しましょう。ターミナル駅にアクセスしやすい場所で、最寄駅から徒歩10分以内の物件を選べば、空室のリスクはぐっと下がります。
物件周辺に商業施設やスーパーがあったり、何か特徴的なランドマークがある場所はさらに人気が高くなります。周辺の環境は後から変えることができないですから、購入前によく観察して検討しておきましょう。
家賃滞納のリスクについては入居時の入居審査でしっかりと確認をして、家賃滞納をするような家計状況かどうかを確認しましょう。また仲介に入った不動産会社から入居者の人柄や様子をよく聞いておくのも方法です。
ただ転職やリストラ、勤務先の倒産など予期せぬ事態が起こることもあり得るので、もし心配だったら家賃保証サービスへ加入してもらう方法もあります。
これは入居者に家賃の約1カ月分を支払っておいてもらうことで、万が一の時には保証会社で家賃を負担するという仕組みです。もし家賃保証サービスを付ける条件だと入居者が見つかりにくいようであれば、オーナーで負担するという方法もありますので、検討してみてもよいかもしれません。
ワンルームマンション購入における金利上昇のリスク
金利上昇のリスクは、ローンを返済している場合に起こるリスクです。物件を現金で一括購入している場合はこのリスクについての心配はいりません。
もし変動金利でローンを組んでいる場合は、景気変動に合わせて金利が上昇する場合が多くあります。もしそのような時には固定金利に切り替えて支払額の上昇を止めましょう。切り替えの諸費用がかかりますが、費用を合計しても総返済額をおさえることができるならば、その価値はあるでしょう。
もしくは自己資金に余裕があるようでしたら、繰上げ返済を行いましょう。
繰上げ返済は金融機関によって手数料が違っていたり、効果が異なる場合もありますが、金利上昇に対してすぐに効果を発揮します。毎月の支払額をおさえるならば即効性のある繰上げ返済が有利です。
ワンルームマンション物件の価格変動リスク
ワンルームマンションの価格は常に変動します。土地の価格の上昇や下降、経済情勢に合わせて不動産の価格は変わっていくものです。
またマンション管理の状況や世相なども影響してくるでしょう。特に新築マンションの場合は、購入から数年で下落していくと考えてください。
このリスクに対応していくには、物件を長期的に保有し安定した収入を確保していくことにあります。購入からわずか数年で売却すると、それまでの家賃収入はローン支払額と売却による損失で消えてしまい利益を出すことができません。
安定した収入を得るためには物件自体が値下がりして家賃が下がっても、あわてないように計画しておきましょう。
新築の場合は当初は強気な賃貸金額でも入居者が決まりますが、数年たつとそれもむずかしくなります。物件周辺の中古マンションの家賃相場を確認しておき、ご自身のマンションも数年経つとどのぐらいの家賃へと変わっていくのか、事前に入念なシュミレーションをしておきましょう。
ワンルームマンション経営の管理上のリスク
実際にワンルームマンションの経営が始まると、さまざまな問題が出てきます。それらを一括して管理してくれるのが管理会社です。
管理会社の仕事は、入居者への基本的なケア、家賃の支払窓口、建物の日常清掃や設備管理など多岐に渡ります。入居者が住んでいる部屋のことで相談するのは、物件のオーナーよりも管理会社の方が多いでしょうから、管理会社の対応一つで入居者が変わると言っても過言ではありません。
建物の管理状況によってはマンションそのもの資産価値まで大きく変わることになりますから、中古マンションでも管理が行き届き、すみずみまでよく清掃されていて清潔な状態が保たれているかを確認しましょう。
駐輪場やゴミ置場などが片付いている、室内もキッチンやお風呂などの水回りがきちんとリフォームされているなど、魅力的な状態であれば、それは管理会社がしっかりと仕事をしている、という目安にもなります。
たとえ立地条件がよく購入価格が相場より安いなど、良い条件で販売されていても、管理状態が悪い物件には手を出さない方が無難です。
【関連リンク】
ワンルームマンション経営で押さえておくべき注意点を理解していないオーナーが実は大変多いです。
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ワンルームマンション経営のリスクを回避していくには
リスクは必ず回避できる方法があります。どのようにしていけば良いか考えてみましょう。
安心できる管理会社をパートナーに
大切な投資物件を預けるのは管理会社です。サラリーマンなど本業を持ちながら不動産投資を続けていくと、物件について大きく時間を割くのはむずかしいでしょう。
その部分を一括して引き受けてくれるのが管理会社ですし、そのために管理費を支払っているのですから、信用できる管理会社とお付き合いをしていくようにしましょう。
管理会社で預かる家賃や管理費の使用状況、定期的な補修や修繕の費用なども細かくチェックをしていきましょう。お金の管理がずさんな会社は先々あまり良い結果にはなりません。
信頼が置けない会社であれば、管理会社を変更していく必要も出てきます。大切な投資物件を預けているのですから、価値が下がるような管理をする会社は早々に変更していきましょう。
天災リスクや地震リスクについてどのように考えるか
日本という国に住んでいる以上、地震は避けて通れません。ただし地震にあってもなるべく被害が出ないようリスクを小さくする工夫はできます。
地震による最悪のリスクはマンションが倒壊したり、火災に巻き込まれて全焼するなど、人が住めない状態になることです。収益も得られず、資産価値もゼロとなります。
ワンルームマンションで中古物件を購入する場合には、その建物が新耐震基準になっているものを選びましょう。旧耐震法では今後来ると予測される震度6以上の地震には耐えられません。
また地震による火災被害は、周辺に木造家屋が広がっている地域のリスクが高くなります。
地震による火災はどうしても木造家屋が倒壊することによって拡大していきますから、そのエリアを避ければリスクは下がります。また防火地域や準防火地域などもさらにリスクを下げることができます。
台風や浸水などのリスクに関しては、低い土地や海沿いのエリアを避けることで問題ないでしょう。川沿いのマンションの場合も過去に水害がないかをよく確認してみましょう。
ワンルームマンション経営を複数物件で経営していく
さまざまなリスクについて考えてきましたが、もし資金が準備できるならば、複数の物件を購入して運用すると、いくつかのリスクを避けることができます。
空室や家賃滞納のリスクは、一か所からの家賃収入だとリスクが高まりますが、複数を所持していると相殺して運用することが可能です。
価格変動リスクも違うエリアにそれぞれ物件を保有していることで、一方で値下がりしてももう一方は変わらないことで、大きな安心となります。
天災や地震リスクも、エリアを分けることで十分に回避することが可能です。
安定したワンルームマンション経営には、複数の物件で複合的に資産運用をしていく計画を立てることをおすすめします。
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まとめ
ワンルームマンション経営におけるリスクについて考えてみました。
投資には大きな利益があり、それに対してリスクは必ずついてきます。いかにそのリスクを減らせるか、事前にシュミレーションをすることで、回避できる事項がたくさんあることがおわかりいただけたかと思います。
ぜひご自分の投資計画を振り返ってみていただければ幸いです。
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