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不動産投資

2017.12.11

シミュレーションで不動産投資を読み解いた結果、面白いことがわかった

不動産投資は、ワンルームマンションやアパートといった物件を購入し賃貸を行うことで収益を得る投資です。そのため、不動産投資を始める為には物件を購入する必要があります。

しかし、初めての不動産投資では、どういった物件を買えばいいのか、何を基準に買えばいいのかとわからないことも多いと思います。そういった場合に、物件の収支をシミュレーションすることで物件を評価することができます。

今回は、不動産投資をする行う上で、どういったシミュレーションを行えばいいかについてご説明したいと思います。

不動産投資でシミュレーションをする前に

利回りだけ見て買うと不動産投資は失敗する?

不動産投資を始めるにあたって収益物件を購入する必要があり、その際に重視するのが利回りです。不動産ポータルサイトや不動産会社に行ってもらった物件資料にも利回りについては必ず記載されており、他の投資と比較する際にも利用できます。 

例えば、価格1000万円の利回り10%の物件があるとします。

利回り10%というのは、物件の価格に対して年間の収入が10%あることを表しており、この物件の場合は、年間の収入が100万円あるということになります。銀行の定期預金が年率0.2%であれば、1年間預けても2000円しか利息が付きませんので、銀行で預けるよりも不動産を買う方が収入は断然上ということになります。

利回りは、年間収入÷物件価格=利回りで計算することが出来、この利回りを表面利回りと言います。不動産投資を行うに当たっては、運営する為に色々な経費が必要ですが、表面利回りでは、そういった経費は反映されていません。

仮に、年間収入が100万円あっても運営費が100万円かかるのであれば実質の収入は0円ということになります。そのため、いくら表面利回りが良くても実質の収益がどうなるかということを把握することが重要になります。

不動産投資で失敗する人の多くが、この表面利回りの良さで物件を買ってしまい、実際に運営してみると収支が合わず破綻してしまうといったケースで、新聞の記事で不動産投資の失敗例として取り上げられるケースのほとんどがこのパターンです。

高属性の医者や弁護士などが融資の出る地方の高利回りRC一棟マンションを購入し、実際に運営すると空室率の高さや賃料の下落、設備や建物の修繕費用が掛かるなど予想以上に運営費が掛かってしまい、実際の収入がどんどん目減りしてしまい、最終的には返済が出来なくなり破たんする結果となります。

このように、単純に表面利回りだけ見て購入すると不動産投資は失敗してしまいますので、きちんと運営費や購入諸経費も含めて利回りを計算する必要があります。

運営費、購入諸経費を考慮してシミュレーションされた利回りを実質利回りと言います。

【関連リンク】

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方 

なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?

実質利回り

実際に物件を購入して賃貸経営をすると想像以上に運営費などの費用が掛かります。そのため、実際の収益を計算するには、そういった費用を含めて計算する必要があります。

物件を購入する際の諸費用としては、仲介手数料、固定資産税の清算金、火災保険、融資を受ける場合の銀行手数料、印紙代などがあります。

又、運営費としては、賃貸管理手数料、固定資産税、ワンルームなど区分マンションであれば管理費、修繕積立金、一棟アパートであれば共用部の電気代、清掃などのビルメンナンス費用などがあります。

ワンルームマンションであれば、購入諸経費は約10%前後、運営費は20%~25%程度、一棟アパートであれば、購入諸経費は7~8%、運営費は15%~20%となっています。

では、実質利回りの計算方法はどのように行えばよいのでしょうか。

  実質利回り=(年間収入-運営費)÷(物件価格+購入諸経費)  

  で計算することが出来ます。

  例えば、物件価格800万、表面利回り10%のワンルームマンションを購入した場合、

  年間収入80万、運営費は20%、購入諸経費10%とすると

  (年間収入80万-運営費16万)÷(価格800万+諸経費80万)=7.2%

となります。

この利回りであれば、十分に収益を得ることが出来ますので、投資しても大丈夫という判断をすることが出来ます。

不動産投資でシミュレーションする重要性

実際に前項のような形で実質利回りを出すなど、物件資料等の情報を利用し不動産投資のシミュレーションを行うことで、不動産投資でどれくらいの収益を得ることが出来るかを判断する材料にすることが出来ます。

 又、表面利回りでは利益が出そうな物件も、運営費を計算するとほとんど利益が出ない物件だということがわかる場合もあり、収益の上がらない物件を買うといった失敗が減ります。

その他、分析した結果を元に、その不動産の収益性や安全性なども確認することが出来ます。不動産投資で失敗しないためにもシミュレーションを行うことは重要です。 

銀行へのプレゼン資料として使う

銀行へ融資を申し込む場合に、自身で持っている物件やこれから買う物件の収益をきちんとシミュレーションを行い、投資全体としていくら収益が上がるかといった資料を作成すると融資が通りやすくなります。

銀行は銀行の基準で物件に対して融資の審査を行いますが、申込者がきちんと事業に向き合い、将来を考えて運営しているということがわかれば審査においてプラス材料となります。

又、審査に通りやすいだけでなく、金利を下げてくれたり、融資金額が増えるなど融資条件が良くなることもあります。

不動産投資でシミュレーションをする際に見るポイント

シミュレーションで見るポイント

では、次にシミュレーションを行った結果について、どのポイントを確認して行けば良いかについてお話ししたいと思います。

不動産投資においては、投資家のスタンス(考え方)によって購入する物件や投資する方法は変わります。例えば、フルローンを使って自己資金をできるだけ使わずに多くの物件を買いたい場合は、キャッシュフローが少なくなるのでリスクは上がりますが、いかに効率の良い投資ができるかがポイントとなります。

逆に、リスクの高い投資はしたくない場合は、現金で購入したり、頭金を多く入れるなどキャッシュフローを多くとり、いかに安全性の高い投資かがポイントになります。効率性と安全性は天秤の関係にあり、効率性が高まれば安全性は下がり、安全性が高くなれば効率性が下がります。

では、シミュレーションした結果について、効率性や安全性を見るにはどうすれば良いのでしょうか。

効率性を見る方法

効率性を見る指標としては、実質利回りと自己資金利回りを見る方法があります。

(一般的には表面利回りで効率性を見ますがここではより現実の運営に近い実質利回りで見ます。)

例えば、価格1000万円の表面利回り8%の物件に現金で投資した場合、運営費が収入の20%、購入諸経費が100万円掛かるとします。

(年間の収入80万円-運営費16万円)÷(物件価格1000万円+購入諸経費100万円)=実質利回り5.8%となります。

この場合の自己資金の利回りは、実質利回りと同じです。

この物件を不動産投資ローンを使って購入する場合、融資条件を融資額800万円(頭金200万)、金利2%、期間30年とすると、年間の返済額は約36万円となります。

年間収入は運営費を引いて64万円-年間返済額36万円を引くとCF(税引き前キャッシュフロー)28万円となります。

この時の自己資金の利回りは、CF28万円÷(頭金200万+購入諸経費100万円)=自己資金利回り9.3%

このように実際の物件の稼ぐ力、どれくらいの効率で運用できるかを実質利回り、自己資金がどれくらいの効率で運用できるかを自己資金利回りで見ることが出来ます。 

レバレッジ効果の有無

続いて、レバレッジ効果についてお話したいと思います。

先ほど効率性についてはお話いたしましたが、その際に自己資金1000万円で購入した時の自己資金の利回りは、融資をした際の自己資金の利回りはとなり、融資を使うことで自己資金の利回りが上がりました。 

これをレバレッジ効果と言います。

レバレッジを使うことで同じ自己資金200万で物件を1戸買うことが出来、同じ条件であれば自己資金1000万で5戸買うことが出来ます。

レバレッジの判定はどのように行えばいいのでしょうか。レバレッジを判定するには銀行の利回りを計算する必要があります。

銀行のその年度の利回りは、年間返済金額÷融資残高で計算されます。(銀行の利回りは、残高が減るので毎年変わります。)  

例えば、融資条件を融資額800万円(頭金200万)、金利2%、期間30年とすると、年間の返済額は約36万円となりますので、 

銀行の利回りは、年間返済額36万円÷融資額800万円=銀行利回り4.5%

となります。

この銀行利回りをK%で表し、このK%よりも実質利回りが上回ればレバレッジは正(+)でレバレッジ効果あり、低ければレバレッジは負(-)で効果がないということになります。

  実質利回り>自己資金利回り>K% レバレッジ(+)  

  実質利回り<自己資金利回り<K% レバレッジ(-)  

不動産投資で物件を買い進めるには、レバレッジ効果を使い、自己資金を有効に使うことが重要になります。 

安全性を見る方法

不動産投資は比較的安全な投資であると言われていますが、投資の仕方によってリスクの程度は変わります。物件をすべて現金で買えば、返済のリスクがないので安全性は非常に高い投資と言えますが、物件を増やしていくには時間が掛かります。

やはり、投資スピードを上げるためには融資を使って投資を行っていく必要があります。

その際に、安全性を見るには、DCR(Dept Coverage Ratio)=安全率を計算する方法があります。DCRは、不動産投資から得ることができる収益が融資の返済金額の何倍あるかを計算します。  

例えば、収入が100万円あり、返済が100万円であれば、100万円÷100万円でDCRは1.0となり、収入が少しでも減ると赤字になってしまいます。

そのため、一般的にはリスクの少ない投資を行うには、DCRは1.2~1.5以上必要であると言われています。 

効率性、安全性のどっちが重要?

不動産投資を行う上で、効率性、安全性のどちらに重点を置くかはその投資家の判断となります。効率性を重視すると安全性が下がるのでリスクが上がり、安全性を重視すれば効率性が下がります。

これから不動産をどんどん買いたいということであれば、安全性はある程度目をつむって、効率性を重視する必要がありますし、これ以上拡大しなくてもいいということであれば繰り上げ返済するなど安全性を高めてリスクを抑える必要があります。

不動産投資を進めるにあたり、自分は効率性、安全性のどちらを重視するかの基準を持つことが重要です。

【関連リンク】

仲介手数料の相場を求めるか?あるいは黙るか?ここの線引きが大事!

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実際にシミュレーションをする

では、実際にシミュレーションを行ってみましょう。

例えば、物件価格1000万円 表面利回り10%のワンルームマンションを購入するとします。

運営費は、管理費・修繕積立金が10000円/月、賃貸管理費が5%、固定資産税が30000円/年、購入諸経費を物件価格の10%とします。

銀行の融資条件は、融資金額900万円、期間25年、金利3%とします。

年間収入 100万円

運営費 20万円

(管理費・修繕積立金 12万円、賃貸管理費5万円、固定資産税3万円)

年間収入100万円-運営費20万円=実質収入 80万円

実質収入80万円-年間の返済51万円=キャッシュフロー(手取り収入)29万円

となります。 

では、まず実質利回りを計算します。 

実質収入80万円÷(物件価格1000万円+購入諸経費100万円)=実質利回り7.27%  

次に、自己資金利回りを計算します。

キャッシュフロー29万円÷(頭金100万円+購入諸経費100万円)=自己資金利回り14.5%

続いて、安全率(DCR)を計算します。  

実質収入80万円÷年間返済額51万円=安全率1.56

最後にK%を計算してレバレッジ判定を行います。  

年間返済額51万円÷融資金額900万円=5.67%

  実質利回り7.27%>自己資金利回り14.5%>K%5.67% レバレッジ(+)

これでこの物件のシミュレーションが出来ました。 

この物件は、実質利回り、自己資金利回りも高く、レバレッジ効果もあり、安全率も高いので、自身が求める収益を確保できているのであれば投資しても良いという判断が出来ます。 

もう一歩踏み込んだ不動産投資シミュレーション

収益還元法とは

収益還元法は、不動産投資に積極的な銀行などで使われている評価方法で、購入しようとする物件が将来生み出すと予測される収益を現在の価値に直し、総和を計算することによって、この物件が生み出す収益を還元して物件価格を求める方法です。 

少し難しい内容になりますが、この考え方を理解することで銀行がどういった視点で物件を見ているかがわかりますので、物件を検討する上で非常に役立ちます。 

現在価値とは

今日受け取る100万円と10年後に受け取る100万円の価値は同じでしょうか。

例えば、年率3%の定期預金で100万円を預けた場合、10年後には約135万になりますし、物価が上昇するインフレリスクや経済状況の変化など不確定要素がありますので、現在の100万円と10年後の100万円は貨幣価値が低くなります。

この考え方を貨幣の時間的価値と言い、将来得ることが出来る収益と現在のお金を比較する際には現在価値に割り戻して比較する必要があります。

上の例でいうと最初の100万円を現在価値(Present Value=PV)といい、10年後の135万円を将来価値(Future Value=FV)と言って表します。

将来価値を現在価値にする方法としては、

例えば、3年後に将来価値としてある投資家が1000万円欲しい場合に、毎年5%で運用できるのであれば最初にいくら投資すれば良いかを計算するには、3年目(1000万円÷1.05)2年目(952万円÷1.05)1年目(907万円÷1.05)=現在価値863万円となります。

このときの投資家が欲しい期待利回り5%を割引率といい、将来価値をこの割引率で割り戻すことで現在価値と比較することが出来ることになります。

直接還元法

直接還元法とは、ある期間(通常は1年間)の純収益を還元利回りで割って、100を掛けることで収益還元価格を出す方法です。この還元利回りは、通常はその物件、類似物件が購入されるであろう利回り(キャップレードとも言う)に設定します。 

例えば、年間収入が100万円の物件があり、その物件の還元利回りが10%で合った場合、100万÷10%=1000万円となり、収益還元価格は1000万円ということになります。

直月還元法は、収益物件を売買する際の物件の価格を決めるのに使われます。

DCF還元法

DCF(Discounted Cash-Flow)還元法は、購入する物件の最終的に売却するまでの期間の毎年の収入と最終的に売却して受け取った利益の総和を現在価値に割り戻して計算する方法です。

物件の収益予想をする際に、どの物件がどれくらいの収益が上がるかを予想することは難しく、物件によって収入にもばらつきがある為、物件同士を比較することは容易ではなりません。 

DCF還元法を使えば、そういった物件同士の比較が出来ます。

例えば、ある投資家が年率5%の利回りを期待して1000万円の物件を購入し、その物件の運用実績は、年間収益100万円の物件を3年後に2000万円で売れたとします。 

単純に計算すると収入2300万円-1000万円=1300万円の儲けとなりますが、DCF還元法で考えると次のような計算となります。(税金は考慮していません) 

ここでは、期待利回り5%が割引率となります。

1年目(100万円÷1.05=95.2万円)2年目(100万円÷1.05÷1.05=90.7万円)3年目(〈100万円+2000万円)÷1.05÷1.05÷1.05=1814.1万円)の総和となり、現在価値は2000万円となります。

現在価値に割り戻すと2000万円-1000万円=1000万円の儲けとなります。

このように割引率を考慮することでリスクを組み込み、その投資には実際には現在どれくらいの価値があるのかを計算することが出来ます。 

DCF還元法と直接還元法を組合せて使うことで、その物件の評価の制度を上げることが出来るので、その物件に投資する価値があるかないか判断することが出来ます。    

アマチュア投資家が見逃すコストとは

オーナーチェンジ物件は入居期間に注意

物件を購入する際に、オーナーチェンジという言葉をよく目にすると思いますが、オーナーチェンジ物件とは入居者がすでにいる状態で売買される物件です。オーナーチェンジ物件は購入した瞬間から収入が入るので買い手も安心ということで好まれる方も多いです。

しかし、入居中のため室内が確認できないというデメリットがあります。

そこで注意が必要なのは契約期間です。特に相場よりも賃料が高い場合には、高い賃料で入っている=物件が新しい時に契約しており入居期間が長いと考えないといけません。

入居期間が長いと、設備も古く交換が必要な可能性が高く、原状回復費用もほとんど取れません。そうなるとワンルームでも数十万のリフォーム代が掛かります。

賃料が高く利回りが良いからと買ってしまうと、退去後にそれまでの利益が吹っ飛んでしまうということになりますので、入居期間を確認して長期の場合はリフォーム代も含めた価格交渉が必要です。

空室物件は設備もチェック

空室物件の場合は室内を見ることができるので、通常は室内を確認してから買付を入れます。その際に注意をしないといけないのが設備の状態と製造年月日です。 

空室物件は基本的には現状のまま引渡しとなることが多く、購入後に故障がわかっても確認して購入したことになるので、売主に修理や交換してもらうことはできません。 

そのため、IHコンロや給湯器、エアコンなど動作確認が必要です。又、設備には耐用年数があり、その期間を過ぎると故障しやすくなりますので、古いものは購入後に交換しないといけません。

特に給湯器はチェックが漏れやすく、意外と費用が掛かるので注意が必要です。ガス給湯器の耐用年数は10年程度で交換に7万~10万、電気給湯器の場合は、耐用年数25年程度で交換に25万~30万ほど掛かります。

電気給湯器はかなり高額になりますので、電気給湯器の物件を買う場合は特に注意が必要です。

空室物件を購入する際は、必ず設備の状態、製造年月日を確認し、問題があるようであれば、契約前に交換や修理が可能か、費用が掛かる場合はその費用分の値引き交渉すると良いでしょう。 

不動産投資おける空室率

不動産投資をする上で避けて通れないのが空室です。

どんなに良い物件でも空室が長引けば収支に影響しますので、より現実的なシミュレーションをするために、収支にある程度の空室を見込むという方法があり、その際に使う指標として空室率を使います。

空室率はエリアによって変わり、賃貸需要の高いエリアであれば空室率は低く、賃貸需要のエリアは空室率を高く設定する必要があります。

例えば東京都3区で(港区、中央区、千代田区)3%~5%、その他の23区で5%、横浜市で5~7%程度、都心部であれば5%~10%、地方であれば10%~15%程度で設定すると良いでしょう。

空室率を使ってシミュレーションをする方法としては、

年間収入-(年間収入×空室率)で空室率を含んだ収入を出し、実質利回りを出す式に当てはめて計算します。

この方法は、利回りが高い地方物件などリスクの大きい物件のシミュレーションをする時に有効で、空室率を含む収入を出すことでその物件は本当に収益が高いのかどうかを確認することが出来ます。

【関連リンク】

空室でも焦ってはいけない!空室対策は投資家目線で考えるべき 

【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とは

退去時の原状回復費用、仲介手数料、広告料など

実際に賃貸経営をしていくと退去時の原状回復費用や空室募集時の仲介手数料、広告費などの費用が発生します。 

特に広告料は、首都圏であれば賃料の0〜2ヶ月、大阪、名古屋といった都市部でも1〜3ヶ月、地方だと4ヶ月+フリーレント(賃料免除)1ヶ月というエリアもあります。

物件を購入する際には、その物件、近隣の類似物件がどういった条件で賃貸募集されているかも確認しておく必要があります。 

購入時に空室がある場合や退去が決まっている物件、更新が近い物件の場合は、シミュレーションをする際にこういった費用をきちんと反映させることで、より現実の運営に近いシミュレーションをすることが出来ます。 

まとめ

不動産を購入する際は、得られる情報から出来るだけ詳細にシミュレーションをすることが重要です。

その物件がオーナーチェンジ物件であるか、空室物件であるか、運営した際にどれくらいの費用が発生するのかなど色々なケースを想定し、その上でシミュレーションして希望の収益が上がるようであれば購入しても失敗は少ないと思います。

ただし、あまりシミュレーションに時間をかけすぎて、物件が買えなかったということになると良い物件を逃してしまうことになってしまいますので、ある程度の基準を決めて素早くシミュレーションする必要があります。

シミュレーションを上手に活用し、自分に合った良い物件を購入してください。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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