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不動産投資

2017.12.1

東京でワンルームマンションの投資に挑戦していく方法

現在のこの低金利の時代では、手元にあるお金を増やしていくのは容易ではありません。貯蓄だけで大きくするのは大変むずかしく、積極的に運用して増やしていくことを考える必要があります。

サラリーマンにとって、本業を持ちながら投資運用を続けるのはとても大変です。もっとも効率よく投資を続けられる不動産投資について、中でもワンルームマンションへの投資についてご紹介します。

1.   ワンルームマンションへの投資とは

一口に不動産投資と言ってもさまざまなケースがあります。代表的なのは、いわゆる昔ながらの「大家さん」のイメージで、アパートや一戸建て、小規模なマンションを経営するケースでしょうか。

店舗や事務所など事業用不動産を経営するパターン、駐車場やトランクルームなど空いているスペースを有効活用するパターンなど、個人での不動産経営は昔から行われています。もちろん大規模なマンションや集合住宅を経営していくこともありますが、サラリーマンが投資を考えるには、少し規模が大きすぎるでしょう。

東京でワンルームマンションをおすすめする理由

サラリーマンが不動産投資を続けていくには、長期に渡って安定した運用を続けられ、最終的に売却する際に利益を出すことが重要なキーポイントとなります。そのためにもっとも適しているのが、ワンルームマンションへの投資です。

エリアも東京を中心とした首都圏で、常に需要のある場所に建つワンルームマンションが、もっとも合理的に利益を出せる物件です。

東京など都心でこそ成り立つ

なぜ東京か?と思われる方もいることでしょう。もちろん郊外にもワンルームマンションは多く建てられていますし、地方都市にも需要はあります。しかし現在の日本の人口は、圧倒的に東京への一極集中です。ワンルームマンションを必要とする世代が数多く東京に集中しています。

単身で上京してきて新社会人となる若い世代や、進学のために上京する学生さんは、地方から転居してくるため住む場所を探す必要があります。もちろんそのためにアパートや寮、下宿なども対象となりますが、設備の整ったワンルームマンションを選択したい方も多くいるはずです。東京で暮らすうちに転居や転勤、または結婚などでライフスタイルの変化が起こり、入居者は退室し、新しい入居者が入ってきます。この循環が安定して行われるのも東京ならではの状況です。

公共交通機関が発達している東京では、通勤通学に大変便利なワンルームマンションも数多くあります。駅から近く生活に便利な場所は、中古のワンルームマンションとなっても大変人気があり、常に入居者が途切れることがありません。常時入居者がいて空室が出ない物件というのは、まさに投資として最適な物件となります。そのようなワンルームマンションを探しやすいのも、東京ならでは特徴です。

【関連リンク】

【投資が悩むポイント】ワンルームマンションをめぐる規制やさまざまな状況

営業マンが語る投資用ワンルームマンション選びのポイント

2. ワンルームマンション投資は新築物件か、中古物件か?

出展:http://www.panahome-neos.com/example/01/13.html

東京でのワンルームマンションの投資先となる候補物件は、それこそ星の数ほどあります。どのような物件がおすすめなのかを考えてみましょう。

東京の新築マンションのメリットとデメリット

ワンルームマンションといえば、人気があるのは何と言っても新築の物件です。メリットとして、新しい物件には最新の設備が導入されており、間取りも広く工夫された部屋が多くあります。また入居者にとって新築の物件は何よりもとても魅力的に見えます。

しかし不動産投資という観点から新築ワンルームマンションを見ると、必ずしもベストの選択ではありません。ワンルームマンションの需要と供給のバランスを見てみると、あきらかに新築物件が乱立しており、空室が目立つ状況です。

なぜ空室が増えているかというと、新築物件では購入の際にどうしてもランニングコストが高くなり、その分が賃貸の家賃に反映されています。そのため入居希望者にとっては高すぎる家賃となってしまい、結局敬遠されてしまうケースが多いのです。

不動産投資の観点から考えると、空室が続くのは一番避けたいリスクです。投資物件を複数持っていて損失を補填できるならばしばらくはしのげますが、それでもリスクは最小限におさえるべきです。この観点から考えると、新築のワンルームマンションを運用していくコストは高く、空室のリスクも考えるとデメリットがやや目立つ結果となります。

東京の中古マンションのメリットとデメリット

いっぽう東京の中古ワンルームマンションはどうでしょうか?現在中古物件として出てきているのは、いわゆるバブル期に建設された築30年前後のマンションが主流です。この時期のマンションは大変豪華な造りで、今ではむずかしいデザインの部屋も多くあります。広めのワンルームマンションも多く、やはり景気の良い時代を反映した建物になっています。

メリットは、部屋が広い、デザインが良いことに加え、物件の価格がかなり安くなってきていることです。大規模修繕を経てきており、台所やお風呂などの水回りもすでにリフォームを繰り返しているお部屋が多くなっています。最近では格安のお部屋をフルリノベーションして、さらに長期間住みやすくする方法が人気です。リノベーションの費用をかけても、新築ワンルームマンションよりは低価格でのスタートが可能です。

デメリットは、今までの建物本体の管理状態や、すでに入居している住人の状況など、長年に渡り形成されてきたマンションの環境問題です。「マンションは管理を買え」という言葉があるくらい、管理や環境の問題はマンション自体を大きく左右します。

中古のワンルームマンションを候補として検討する場合は、現状や今までの管理状況、住人の様子、この先の修繕計画などにもしっかりと目を通すようにしましょう。

準備できる資金や、投資の状況によって変わる

ワンルームマンションへの投資は、事前に準備できる頭金の金額や、投資全体にかけることのできる金額により投資対象が変わります。資金を潤沢に準備できるようであれば入居者が入りやすい新築物件で、長期に渡る投資計画を立てることができます。

逆に頭金をおさえて投資のスタート時の負担をなるべく減らし、運用によって資金を大きくしていくならば、中古物件が始めやすいでしょう。いずれにしてもご自身の投資計画をよく検討して、最適な物件を探すことが必要です。

【関連リンク】

ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?

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