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サラリーマン大家

2017.8.12

サラリーマン大家で自己破産しないように今からチェックしておくべき|不動産投資

サラリーマンとして働きながら不動産投資をして利益を上げる「サラリーマン大家」という言葉をよく目にします。専業で大家業をやるよりも安定収入を見込みながら大家として活躍した方が、安定することは想像できますよね。

しかし、そんなサラリーマン大家さんでも、破産してしまう人もいます・・・。今回はどんな条件下で破産に陥ってしまうのか?その回避方法や物件を購入して失敗したこと、破産の流れや救済措置までをまとめました。ぜひ、最後までご覧ください。

 

サラリーマン大家とは?

サラリーマン大家とは、サラリーマンとして働きながら不動産投資をして大家として副業収入を得ることを指します。つまり、物件を購入して入居者を募り、その賃料収入を得ることで収入を増やしていくのです。不動産投資と聞くとあまり馴染みがないかもしれませんが、現在急速に市場を拡げていっている投資法なんですよ。

2002年頃から比べると、不動産投資者は増加し続けており、現在では100万人を超える投資者がいます。また、投資者だけでなく不動産投資物件も増え、一番投資がしやすく利回りも良いとされるワンルームマンションにおいては2002年頃は7,300戸だったのに対し、2013年には74,000戸まで増築されているのです。わずか10年で10倍にもなっているというのは驚きですよね。これは、不動産業界や金融機関も需要があり、これから伸びていくと見込んでいるから10年かけて伸び続けているんです。

現在、2016年段階での投資市場の規模はどれくらいだと思いますか?国土交通省主催の「不動産投資市場政策懇談会」によると、15兆円の規模で展開されているんです。そこで終わらずに、2020年には倍の30兆まで成長させようという戦略が掲げられました。

これからも需要は伸び続け、どんどんと利益を拡げていくと見られていることがわかります。そんな不動産投資ですが、どんなものなのか?という基本事項を簡単に説明していきます。

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サラリーマン大家の成功と失敗!不動産投資にはサラリーマンが向いている?

サラリーマン大家はここに注意!不動産投資が破綻を迎える時

①不動産投資における利益とは?

不動産投資における利益は賃料収入を得ることだとお伝えしました。では、その利益を得るために必要となるのは「物件」ですよね。その物件を購入するときに闇雲に欲しい物件を購入する、というリスクの高いことはとてもできません。

その時に基準となるのが「利回り」なんです。利回りとは、不動産投資物件の図面を見ると必ず書いてある「利益率」のことです。つまり、年間の想定収入が物件の購入金額に対して何割にあたるのか?ということを算出します。それにより、何年で購入金額を回収できるのか?ということがわかるのです。

利回りには2種類あります。

表面利回り

表面利回り=年間収入÷物件の購入金額

これにより、単純な利回りの計算ができます。また、物件の図面に書かれている利回りとはこの表面利回りを指していることが多いのです。

 

実質利回り

実質利回り=年間収入ー年間経費÷物件の購入金額+購入時にかかった経費

実際にかかる費用を年間の収入から差し引くため、より正確な利回りがシュミレーションできます。投資を始めてからも計算することで、利回りの推移も知ることもできますよね。分析をして対策をとることで大家業にとって最大の敵である「空室率」も減らすことができるんです。

実際にシュミレーションしてみましょう。

(例)中古ワンルームマンションを2,000万で購入。購入する時の経費は210万。賃料は12万に設定し、年間収入は120万。必要な経費は年間24万ほどの場合。

・表面利回り

120万(年間収入)÷2000万(物件の購入金額)=0.06=6%

・実質利回り

120万(年間収入)ー24万(年間経費)÷2000万(物件の購入金額)+210万(購入した時の経費)

=96万(年間収入)÷2210万(購入時にかかった総額)

0.043=4.3%

となり、実質利回りは4.3%ということがわかります。

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利回り計算から見る不動産投資における重要指標とは

②成功するためには?

不動産投資に成功するためにはいくつかポイントがあります。

  • 物件は「需要のあるエリア」「立地条件」「管理体制」に注意して選ぶこと
  • 管理や適切な賃料設定をすること
  • 不動産会社はサービスがしっかりしているところを選ぶ
  • 目先の利益や損に捉われず、冷静に先を見越した投資をすること

この4点は非常に重要であるといえます。

 

【不動産投資成功①】物件は「需要のあるエリア」「立地条件」「管理体制」に注意して選ぶこと

不動産投資において、物件とは大切な「商品」であり基盤です。

この基盤選びで何も考えずに選んだ場合・・・もしも人気のまったくない物件になってしまった時に利益は見込めなくなってしまうことも大いに考えられるのです。それを無くすために、需要のあるエリア、立地条件、管理体制の良い物件を選ぶことは非常に大切だといえます。人が多く、需要のあるエリアを選択すれば、もしも空室ができてもすぐに入居者が見込める可能性が高まります。住宅街であったり、繁華街であったり、都心部などの人の多い街を選びましょう。

 

立地条件に関しては、ずばり駅からの徒歩分数や周辺にスーパーやコンビニエンスストアなどの生活する上であると便利な施設があるかどうか?で決まります。良いエリアを選択しても、周りにスーパーもコンビニもなくて駅から20分も歩かなければならなかった場合・・・非常に住みにくいですよね。ごく当たり前のことではありますが、「住みやすい場所であること」も非常に重要です。また、立地条件で気にしておいたほうがいいことは階数や間取りなども関係してきます。実際に物件を購入して後悔したという体験談に、「1階にしたら防犯面が心配」「女性なので洗濯物を干すときに気を遣う」「方角が悪く、日当たりが悪い。湿気が多くてカビができやすかった」などの声が寄せられています。そういった防犯面や間取りなどの住みやすさも考慮していきましょう。

 

管理体制においては、エレベーターなどの安全点検がきちんとされているか?共用部分の清掃は行き届いているか?定期的に修繕がされて外観などにも気を配られているか?などが当てはまります。先程同様に、入居していたいと思えるかどうかは空室率を低くするために非常に重要なのです。安全点検や清掃、外観に気を配っていることで入居者も安心して快適に住むことができます。また、それだけでなく仲介業者を介して入居者を募った際にも安心して入居者に勧めてもらえるため、入居率を上げることもできるのです。

そういったメリットを増やしておくことは面倒に感じるかもしれませんが、細かいことの積み重ねが利益を増やすことに繋がっていきます。

サラリーマン大家の方、目指したい方はこちらも読んでおきましょう。

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【不動産投資成功②】管理や適切な賃料設定をすること

物件を購入した後にもきちんと管理をしていくことも大切です。清掃業者を利用して共同部分を清掃したり、定期的に修繕し、物件の資産価値が下がることを防ぐことで住みやすい住居になるのです。また、他の物件とのバランスを見て、適切な賃料設定をすることも忘れないようにしましょう。良い物件だからといって同じエリアの物件よりも2万も3万も高い賃料にした場合、入居してくれませんよね。そのエリアの求めている賃料というものがあるため、自分の希望のみで賃料を決めても入居率は下がってしまいます。

きちんとそのエリアの賃料を見極め、その中であなたの物件はいくらくらいならば入居してもらえるのか?そのバランスを見ましょう。

 

【不動産投資成功③】不動産会社はサービスがしっかりしているところを選ぶ

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方にもあるように、大切なのは物件だけではありません。購入する不動産会社や管理を委託する管理会社も良いところを選びましょう。「投資を始めてから不動産会社に連絡したらもう倒産していて連絡がつかなくなった」という事例は多く存在しています。意外にも、ずさんな経営をしている業者も多いのでしょう。

いざという時にすぐに動けるように、不動産会社もきちんとした経営をしている会社を選びましょう。どういった会社がきちんとしているのかというと・・・「あなたの希望条件を詳しく聞いてくれる」「自社だけでなく、他社にも物件の問い合わせをしてくれる」「知識量を感じ、質問にきちんと応えてくれる」会社は良い会社だということがいえますよ。

お客様のことを考えた経営をしているところを選びましょう。また、不動産会社よりも重要視したいのが管理会社です。管理会社は、賃料回収や住人の管理など、入居に関することを取り扱っている会社です。その管理会社には、「保証サービス」というものがあります。保証というのは、空室保証や家賃滞納保証を指します。つまり、この保証をつけておけば空室や滞納があっても管理会社から賃料を支払ってもらえるのです。

これにより、手数料はかかりますが、はるかに安定した賃料収入を見込めますよね。「空室があったらどうしよう・・・」「空室時の返済が厳しい・・・」という不安や精神的な負担を限りなく減らせることは間違いありません。サラリーマン大家さんは副業として大家業も兼業していくため、時間や手間をかけないことも重要です。不動産投資に成功した人は、この保証サービスを使っている人も多く見受けられましたよ。

【関連リンク】

不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

不動産投資の失敗例と成功例。成功のポイントは不動産会社にあり。

 

【不動産投資成功④】目先の利益や損に捉われず、冷静に先を見越した投資をすること

投資において大切なのは、リスクを減らすことです。つまり、冷静に先を見て判断を下さなければなりません。いくら物件が安いからといって購入しても・・・そのエリアに需要がなければ空室率は高くなり、結局利益は少なくなります。管理会社に支払う手数料がもったいないからと言って空室保証をやめた後、空室ができる度に2~3ヶ月の空室が続き、修繕費用もかさみ、ひどく後悔した人もいました。そういったことに共通するのはなにか?ずばり、目先の利益や損で行動をしていることです。きちんとその物件で利益が見込めるのか?先のことを考えたときに利益はあがるのか、さがるのか?たとえ何かあったとしてもローンの返済はきちんとしていけるのか?この物件は回りの施設や環境がなくなったとしても強みはあるのか?など、慎重に考えて行動をしましょう。

 

③不動産投資のリスクについて

基本事項の最後に、不動産投資における三大リスクについてお伝えします。

 

運用リスク

運用リスクには、ずっとお伝えしていた「空室リスク」「家賃滞納リスク」「地価下落リスク」があります。家賃滞納リスクについては、滞納があった場合すぐに回収することをおすすめします。自分だけで回収しようとした場合、トラブルにもなりかねないため管理会社などの回収のプロに任せましょう。地価下落リスクとは、土地の価格が下落した際に賃料や物件の売却価格も下がってしまうこと、そして周りの環境が変わった場合にあなたの物件の人気まで下がってしまうというリスクを指します。例えば、あなたの物件が中古の築年数が長いアパートだったとします。その隣に大きな新築マンションが建ってしまった場合・・・どうしてもあなたの物件は目立ちにくくなりますよね。その影響で人気もなくなってしまうかもしれません。そういったリスクを減らすためにも、良い物件を購入してきちんと管理していきましょう。

ある程度需要の見込める物件であれば、賃料設定を変えるなどの工夫によってはそれほど影響を受けません。また、不動産会社の人にも「近いうちに新しいマンションなどが建つ予定はないか」「土地の価格がある程度安定しているか」ときちんと確認しておきましょう。

 

金利上昇リスク

物件を購入するとなると、1,000万~億単位の資金が必要になります。それをすべて自己資金で用意するのは難しいですよね。そういったときに利用するのが「不動産投資ローン」です。不動産投資ローンを利用すれば、すぐに大家業を始めることができるのです。また、ローンを利用することでより資産価値の高い物件を購入することができ、賃料設定を高くすることも可能です。そういった不動産投資ローンを利用することで高い利回りを望むことを「レバレッジ効果」と呼びます。また、物件はあなたの財産となるため、財産としてもより高価値なものが手に入るというメリットもあるんですよ。良い物件が残った方が嬉しいですよね。

そのためには不動産投資ローンを利用する必要があるのですが、そうなったときに必ず伴うのが返済と金利です。返済はもちろんしていかなければならないのですが、不動産投資ローンでは金利(年間の借入金に対する利息)には2種類あり、「固定金利型」と「変動金利型」を採用しています。

固定金利型は決められた期間は金利が固定ですが、変動金利型は国の金利上昇に伴って半年に1度金利の見直しをされます。利息も返済していかなければならないため、それにより返済額も上下するのです。そういった金利の上昇により返済が難しくなることを金利上昇リスクといいます。しかし、これに関してはどれだけ金利上昇しても元の返済金の1.25倍までしか影響されないというルールがあります。それにより、大きな損害にはなりえません。毎月の返済が6万だったとしたら、1.25倍になると7.5万円までしか増えません。

とはいえ、金利上昇しても返済していけるのか?ということも考えた上で物件を購入しましょう。また、サラリーマンをしているからこそできることがあります。金利上昇する前にできるだけ返済を済ませてしまいましょう。

返済元金を大きく減らすことにより、金利上昇の影響を限りなく減らすことができます。収入を増やすために大家業をするのに返済にお金を使うというのに違和感はあるかもしれませんが、返済してしまった後は返済していた金額もあなたの収入になることを考えましょう。

そう考えると、毎年利息を払っていくよりもはるかにお得であるといえます。【金利の急上昇なんて怖くない⁇】不動産投資のローンの基本から動向まで徹底解説も合わせて読んでおきましょう。

 

建物損壊リスク

地震や火災により建物が崩れてしまうこと、全焼してしまうことを指します。しかし、これに関しては「1980年6月1日以降に建てられた物件を選ぶこと」「鉄筋造りの建物を選ぶこと」「木造住宅や狭い路地の集まっている地域は避けること」によりリスクを避けることができます。1980年6月1日以降に建てられた建物は新耐震基準で建てられているため、地震にも強く造られています。実際に、関東大震災でも倒壊しなかったという実績もあるんです。

また、火災においては構造が鉄筋造りの建物を選びましょう。鉄筋造りのものは火災があっても1室で留まり、拡がらないという特徴がるのです。さらに、もしもその1部屋が全焼しても、2週間程でリフォームが済んでしまい、すぐに活動を始められます。やはり、しっかりした構造を選ぶことは非常に重要であるといえます。そして、基本的なことですが木造住宅は燃え広がりやすいということは想像できますよね。木造住宅の集まりや、狭い路地の集まりがあるエリアは避けましょう。もしも路地が多くて消防車がなかなか到着しなかったら・・・火災の被害は大きくなります。被害は少なく留めるに越したことはありませんよね。

そういった面も含めて狭い路地も避けましょう。

 

サラリーマン大家の破産

サラリーマン大家をしていて「大きな負債を抱えた」「返済が難しくなってしまった」場合にどうするか?残念ながら破産という選択をするしかありません。破産したという体験談はいくつもあります。どういった条件下で破産してしまったのか?なぜ破産してしまったのか?をまとめてみました。これを参考に、破産しなければならない状況をなるべく避けましょう。

 

サラリーマン大家破産事例①

築古アパート1棟を購入したAさん。物件は購入金額3000万、想定年間収入は400万で表面利回りは13.3%。築年数は18年です。表面利回りを見ると、アパートとしてはそれほど悪い条件ではありません。

 

ではなぜ破産してしまったのか?

それは修繕費用をしっかりと見積もらなかったことが原因でした。築古アパートや中古物件では、10年に1度は修繕が必要になります。元から築年数の長い物件を購入するとなると、当然初期段階でも修繕費用はかさみます。その建物の規模が大きければ大きいほど高額になるのです。アパートとなると、ワンルームマンションなどとは違い、土地と建物を一緒に購入することがほとんどです。つまり、一棟まるまるの修繕費用を1人で負担しなければなりません。そう考えると、修繕費用は莫大になりますよね。この修繕費用が大きすぎたため、Aさんは2年でこの物件を手放すことになりました。

売却価格と2年間での収入を考えると、損した額は140万程度で済んだようです。破産というほどではありませんが、損をしたことには変わりありません。

このことから、修繕費用はリフォーム会社に依頼してきちんと細かく見積もること、その上で修繕費用を積み立てること、物件購入時に欠陥などはないか聞いておくこと、この3点が重要であるといえます。

 

サラリーマン大家破産事例②

過去に3度の自己破産の危機を経験したというBさんのお話です。1度目はバブル崩壊により地価下落。大暴落したため他の物件で投資を立て直そうとしたそうですが、購入していた物件は資産価値のない不良資産だったのです。不良資産とは、賃料や売却による回収率が低く、価値がないとされる物件を指します。

これを見極めずに購入してしまったため、破産の危機に陥りました。実際は、Bさんはこの危機をサラリーマン業の収入を増やすことや返済の見直しを行い、破産には至りませんでした。

2度目は、2005年に起きた「耐震偽装問題」の影響を受けそうになったものです。Bさんの所有する建物は、耐震偽装をしていた会社が建てたものではなかったため問題はありませんでしたが、もしも当事者だったら・・・?建て直しが必要となり、総額6,000万以上の損害を受けます。そうなった場合、破産は免れないでしょう。

3度目は、一棟アパートを所有していたのですが、そこで練炭ガス自殺がおきたのです。1室だけ管理していた場合はそれほど大きな影響を受けませんが、一棟すべてを管理していた場合・・・事故があったときの損害は大きくなります。最悪の場合、入居者全員退去という結果になるのです。

実際は、家賃を半額にすることでなんとか収まったため、破産には至りませんでした。

このように、何度も破産の危機に陥っている人もいます。地価下落や不良資産物件の可能性、耐震偽装問題、事故物件となりうること、物件が影響を受けることは数多く存在しています。

これらから学ぶことは、地価下落や不良資産・耐震偽装問題においては十分な分析や調査を行うこと。不動産会社をきちんとした会社を選ぶこと以上に、その物件が価値があるのか?建築した会社はきちんとした経営と実績があるか?不安な点はないか?というのも確認が必要です。特に、建築した会社は慎重に選びましょう。建築した会社が偽装をおこなっていた場合・・・どんなに良い物件であっても建て直しとなれば膨大な損害になるのです。事故物件に関しては、防ぎようはありません。しかし、その後あなたがどのような対応をするか?がが大切であるといえます。

Bさんのように賃料を半額にしたり、最初から一棟アパートなどはやめておくというのもひとつの手かもしれません。

 

サラリーマン大家破産事例③

賃貸併用住宅として5,000万の新築アパートを購入したCさん。表面利回りは8%と高めでした。しかし、大家を始めて2ヶ月。駅からアパートまでの急な坂道がネックとなり、立て続けに2件退去が決まり、その後は賃料を値引きすることで入居者が決まりましたが・・・賃料を下げたことで利回りは6%になってしまいました。

その後は順調に賃料を得ていましたが、4,5年経った頃に換気扇や設備が動かなくなるというトラブルがあり、多額の修繕費用がかかることになります。さらに、地価下落により周りの物件が賃料を下げ始めたため、Cさんも同様に下げざるをえなかったのです。支出が増えていったため売却しようとしたところ、元から価値が下がっていた物件のため、売却してもローンの残金の方が多くなることを知りました。売ったところで利益はありません。その結果、Cさんは現在もこの物件で投資を続けています。

Cさんも破産には至っていませんが、成功しているわけでもありません。このことから、物件の立地条件、地価下落リスク、修繕費用の負担、物件の価値があるかどうかという4点が大切であることがわかります。坂があったり、住みづらい物件では人が入っても退去してしまう場合もあります。また、それにより入居されにくくなってしまうのです。地価下落に関しては防ぎにくくはありますが、そもそも良い物件であれば大きな影響を受けにくいでしょう。

また、修繕費用の見積もりをしっかりして積み立てておくこと、物件の価値があるのか考えておくこと、返済は本当に可能なのかとシュミレーションを十分に行うことが非常に大切です。

いかがでしたでしょうか?

実際に破産をしたという声はそれほど見られませんでした。破産をしないように対策を取り、投資を続けています。しかし、3つの体験談を見ていえることは、良い物件や会社を選び、修繕費用や返済のシュミレーションを十分に行うことが非常に重要なのです。

冷静に先を見ることが破産を遠ざける方法ではないでしょうか。

 

不動産投資の失敗談

入居者・投資者が物件を購入して失敗したポイントを簡単に紹介します。

 

①立地条件

「マンションの1階の1室を購入したところ、夜の防犯面で不安があった」「1階だと思春期の娘がいるため、洗濯物を干す際にも気を遣った」「駅までの徒歩分数20分のところにしたら雨の時に非常に不便だった」という声がありました。入居してもらうためには住みやすさを意識することは必須です。そういった階数や立地条件において不便がない物件を選ぶことは重要でしょう。

 

②間取り

「方角が悪く、湿気が多くてカビだらけになってしまった」「収納が少なくて不便だった」など、間取りも生活していくうえでは注意しましょう。特に、カビが生えやすいというのは長期にわたって運用していく中では確実にネックになります。方角や間取りにも注意が必要です。

 

③ローン返済

「本業で減給があり、ローンの返済が苦しくなった」「購入したはいいものの、修繕費用など支出もあり、返済が厳しい」という声もありました。シュミレーションを十分に行い、本業の収入が減っても返済は問題ないのか?きちんと考えましょう。

 

④保証

「管理会社の空室保証を利用していたが、自分で管理した方が手数料も取られないと思い、保証をやめたところ、空室が続いて大きなマイナスになった」

目先の利益で動くと結局は損をすることにもなりかねません。保証は安定収入の見込める大切なものです。手数料はかかりますが、その分精神的な負担もなくなります。是非活用してくださいね。

 

こちらの記事もしっかりと読んでおきましょう。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とは
不動産コンサルタント教えるワンルーム投資物件の選び方
不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

 

不動産投資の成功談

サラリーマン大家として成功するポイントは「支出を減らすこと」「準備を十分に行うこと」「管理や運営を重視すること」「良い物件を選ぶこと」の4点です。

 

成功談を見てみると、

「修繕や修繕にかかる手間を少なくすることを重視してワンルームマンションを3戸購入し、年間目標30万を達成した」

「良い物件を購入するために1年かけて12以上の銀行をまわり、見事条件の良い物件の融資を得られた。その結果12%以上の利回りで運用している」

「立地条件の良い物件を購入したところ、成功した」

「管理会社に任せきりにせずに集客のチラシは自分でも作成したり、文面を考えたりして運営にも関わっている。その結果2棟めも購入できた」

という声がありました。

特に準備や管理、運営を重視することで損をすることはありません。そういったひとつひとつにきちんと取り組むことが大切であるといえます。

 

破産の手続き

破産までの流れ

  1. 返済ができなくなる
  2. 金融機関へ相談
  3. 物件の売却
  4. 返済
  5. 破産

 

という流れになります。返済ができなくなった場合、まずは投資ローンを組んでいる金融機関に相談にいかなければなりません。督促状などに対応せずに差し押さえになった場合、物件は競売にかけられて売却時よりも安値で売られてしまいます。そうなると損をするのはあなたですよね。一刻も早く相談しましょう。

この時点で、「返済を待ってもらう」「返済期間の見直しを打診」「金利を下げてもらう」などの条件変更を申し出ることも可能ですが、金融機関はなかなか認めないのが現状です。もしも認めてもらえても、金融事故扱いとなり、今後融資してもらえる可能性が限りなく低くなるのです。その後ローン残高に関係なく、物件を売却して返済額を少なくします。そして残ったローンを返済していくことになります。残ったのは負債のみです。それでも返済が難しかった場合、最終手段として自己破産の手続きを取ることになるでしょう。返済が難しくなってしまった場合、金融機関側が救済してくれることはありません。貸したお金を回収するのみなのです・・・。

 

破産をする前に

破産をしなくても良いケースもあります。自己破産をしてしまうと、資産をすべて処分しなければならないため、今後のことを考えると非常に不利になります。破産以外の方法はなにか?

「任意整理」「個人再生」の2つです。

 

任意整理では、ローン会社と直接交渉をして利息分をカットするなどして返済額を減らすことができます。これにより、返済額を減らしながらも破産はせずに完済することができます。任意整理を受けるには、3~5年で返済が可能であること、安定した収入があること、返済の意志があることが条件となります。サラリーマンをしていれば問題はないかと思いますが、返済額が多額な場合は難しいかもしれません。

 

個人再生では、裁判所を通して借金額を5分の1程度にすることができます。個人再生の条件は安定した収入のある人、借金が5,000万以下であること、3年間継続して返済ができること、の3つです。これを満たせば借金額を5分の1に減額することができます。

 

破産のメリットとデメリット

デメリット

資産をほぼすべて失う

車や家などを所有していた場合はどちらも売却することになります。そうなると、生活していくのに困りますよね。家族がいる場合は家族にも迷惑がかかります。また、もしも家族を連帯保証人にしていた場合、家族もその影響を受けます

 

クレジットカードやローンの契約ができなくなる

クレジットカードやローンの契約が難しくなるため、車や家、携帯電話などを分割で購入することが難しくなります。

また、再度不動産投資ローンを組んで大家で収入を得たいと思っても、ローンが組めません。一括で購入すれば問題はありませんが、生活において不便なことが多くなります。

 

一時的に就ける職業が制限される

借金返済の義務がないと決定されるまで(免責が決まるといいます)弁護士、司法書士、行政書士、公認会計士、税理士、質屋、古物商、生命保険外交員、宅地建物取引主任者、警備員に就くことができません。しかし、その期間を過ぎれば復帰することができますよ。

 

メリット

借金返済の義務がなくなる

借金を返済しなくてもよくなります。どれだけ多額であっても、一部の例外を除いて返済をする必要がなくなるのです。

自己破産をするとやはりデメリットは大きいといえます。ローンやクレジットカードが契約できなくなることは生活していく上で不便ですよね。しかし、サラリーマン大家さんであれば安定した収入も見込めるため、返済額が大きくても完済していくことは難しくないでしょう。もしも難しくなった場合、任意整理か自己再生の手続きを取ることをおすすめします。

【関連リンク】

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

まとめ

1.サラリーマン大家とは、本業をしながら不動産事業で大家として賃料収入を得ることを指します。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、不動産事業で成功するためには、物件は「需要のあるエリア」「立地条件」「管理体制」に注意して選ぶこと、管理や適切な賃料設定をすること、不動産会社はサービスがしっかりしているところを選ぶ、目先の利益や損に捉われず、冷静に先を見越した投資をすることが大切でしょう。

また、不動産投資のリスクでは「空室リスク」「家賃滞納リスク」「地価下落リスク」などの運用リスクと金利上昇リスク、建物損壊リスクの3つに気をつけましょう。

2.不動産投資で破産しないためには、修繕費用を具体的に見積もること、その上で積み立てをすること、物件の資産価値や建築会社において十分な調査や分析を行うこと、自殺などの事故があった際には賃料を下げるなどの対策をとること、返済シュミレーションを十分に行うことが大切です。

3.不動産投資で失敗しないためには、購入する物件の立地条件や間取りに十分に気を配ること、ローン返済額は無理をしないこと、空室保証などの保証をつけることで失敗を防げますよ。

4.サラリーマン大家として成功するポイントは「支出を減らすこと」「準備を十分に行うこと」「管理や運営を重視すること」「良い物件を選ぶこと」の4点です。

5.破産までの流れは「返済ができなくなる」→「金融機関に相談する」→「物件の売却」→「返済」→「破産手続き」という流れになります。破産する前に「任意整理」「個人再生」ができないか確認しましょう。

6.破産のデメリットは「資産をほぼすべて失うこと」「一時的に就ける職業が制限される」「クレジットカードやローンの契約ができなくなる」ことです。メリットは「返済義務がなくなる」ことです。

不動産投資、サラリーマン大家における破産についてお伝えしました。少々ヘビーな内容ですが、サラリーマン大家さんでしたら救済措置はたくさんあります。安定収入がある分、貯金や余裕は減ってしまうかもしれませんが返済していけない、という事態に陥ることは少ないのではないでしょうか。

最悪、物件を売却して債務整理をすることも手ではありますが、そうなった場合は不動産投資ローンの利用が難しくなり、再度大家業をしたい場合に時間がかかってしまいます。そういったことを防ぐためにも、できるならば返済してしまうことをオススメします。

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