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不動産投資

2017.11.26

【不動産投資の落とし穴】サブリース解約にひそむ違約金の罠とは

契約のルールと違約金の支払い

契約はお互いの権利を保護する重要な約束です。守るために必要なこと、そして守られない場合にはどのように対応するべきでしょうか?

契約は簡単に解約できるか?

「契約」は当事者の自由な意思によって締結されます。しかし契約に一旦契約すると、お互いに契約内容を遵守する法的な義務が発生し、一方的に破棄や変更することはできません。

契約の取り消しには以下の理由が必要です。

  1. 契約に問題がある場合
  2. 法律によって解除できる場合
  3. 当事者の合意

契約不履行

契約を締結した後で、契約当事者の一方が正当な理由もなく、契約内容を履行しなかった場合は、債務不履行を理由に契約の解除をすることができ、損害賠償の請求も可能です。

サブリースの場合では賃借に近くなるため、オーナーがサブリース会社に契約不履行を訴えられるのは、家賃滞納の場合に限られます。しかしサブリース会社の規模が大きい場合は、家賃の滞納も考えにくく、オーナーからの解約は困難です。

口頭での契約でも有効?

契約に付きものなのは契約書ですが、これは絶対に必要ではありません。契約は口約束でも、お互いの合意があれば成立します。

不動産取引は高額なお金が動き、契約の条件に対する認識が双方で違うトラブルになるため、契約書を交わすことが一般的です。

契約書の作成は内容を、はっきりと明記して作成しなければなりません。契約書は証拠の意味もあるので、捺印の際には必ず内容を確認しましょう。

サブリース契約では、営業担当者との口約束で契約してしまい、契約書の内容をオーナーが確認していないケースが頻発しています。細心の注意を払うようにしましょう。

違約金の支払いは社会問題になっている

サブリース契約はオーナーからの解約は、違約金を支払うのを条件に可能としているのが通例です。

サブリース会社の違約金の額については、多くの意見が出てきています。一般の不動産管理会社の管理委託契約の場合、家賃の5%程度が相場ですが、サブリース契約ではその数倍の費用になります。

違約金にいたっては、オーナーの不動産投資をつぶしかねないほど法外な金額です。サブリース契約を結んだ多くのオーナーが、この違約金の重みを理解しないまま契約しています。

違約金の支払いはトラブルを招いており、裁判に発展することも少なくありません。ほとんどのケースが和解で終わりますが、オーナーのダメージは大きく、社会問題に発展しています。サブリース契約は法的にカバーしきれない部分が多く、今後の法整備が大きな課題です。

まとめ

いかがだったでしょうか?サブリース契約とその解約について、あらゆる角度から検証してみました。

法律で保護されている契約ですが、オーナーにとってはむしろ不利な条件になる内容が多く、魅力的なサービス内容である反面、そのリスクも大きいサービスです。

サブリース会社の契約条件をじっくりと検証し、自分の不動産投資の計画に照らし合わせたうえで、サブリース契約を結ぶことをオススメします。また解約に関しても契約を交わす前に慎重に検討をしましょう。

合わせて読みたい→【不動産投資の落とし穴】サブリース会社の営業マンがゴリゴリに営業をする本質とは。

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