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不動産投資

2017.11.26

【不動産投資の落とし穴】サブリース解約にひそむ違約金の罠とは

サブリース契約の複雑な権利関係

サブリース契約にはさまざまな権利と、法律によって保護された権利が入り混じっています。正確に理解することが大切です。

賃借不動産の契約は法律で守られている

不動産賃借は、オーナーと借主が賃借契約を結びます。しかしその力関係は借主の方が強い立場になります。なぜなら借主は借地借地借家法によって保護されているためです。

通常「物」の貸し借りをすると、貸す方が有利な立場になります。貸主が「貸したものを返して欲しい」といえば、借主は返すのが普通です。【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法でもご紹介しています。

しかし不動産の契約では、法律で借主を保護しているため、借主の住む権利を優先し、貸主からの退去の申し入れや契約の解約は、正当な理由がない限り認められないのです。

賃貸契約でオーナーからの解約が認められるケースは?

貸主からの解約で認められるのは、賃料の滞納など正当な理由のみに限られます。建物の老朽化も正当な理由ですが、建物の倒壊の危険性が高いなど深刻な場合に限定され、単に古くなったからでは認められません。

その一方で、借主からの解約は比較的簡単です。退去の際には原状回復の必要がありますが、事前に伝えれば自由に退去ができます。

このように不動産賃借契約での借主の立場は守られています。これは貸主の勝手な行動を防ぐ法的な保護です。

違約金と契約内容の理解は大丈夫ですか?

契約の解除には違約金が発生します。損失を出さないためには正確に契約書を理解しなければなりません。

サブリース契約の費用と違約金のバランス

サブリース契約の費用は家賃の10〜20%程度が相場です。またオーナーが支払う解約時の違約金は、家賃の4ヶ月〜6ヶ月分が相場で非常に高額です。

2つの費用のバランスはどうなっているのでしょうか?表にまとめてみました。

アパート一棟の物件 部屋数15室 購入価格2億円

月額家賃10万円X15部屋=月間収益50万円 

サブリース費用 家賃の10% 家賃の20%
金額 15万円 30万円
違約金4ヶ月分(収益) 600万円(40ヶ月) 600万円(20ヶ月)
違約金6ヶ月分(収益) 900万円(60ヶ月) 900万円(30ヶ月)

サブリース費用と解約金をくらべてみると、あきらかに解約をした方が、サブリース会社の収益が多くなることがわかります。

違約金の経営への影響

サブリース契約の解約違約金が、不動産投資の経営にどれくらい影響するか計算をしてみました。


ちなみに実際の不動産投資では、ここに修繕費等の必要経費や税金等が加わり、さらに不動産投資ローンも加わるため、経営に深刻なダメージを与えることが分かります。

【不動産投資】利益確保のための出口戦略の重要性でもくわしくご紹介しています。

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