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不動産投資

2017.11.26

【不動産投資の落とし穴】サブリース解約にひそむ違約金の罠とは

サブリース契約にひそむ罠とは?

魅力的に見えるサブリース契約ですが、大きな罠が隠れています。

サブリース会社は信頼感を利用して営業する

サブリース契約で多い例が、田畑等の遊休地を利用して不動産投資を始める例です。農業を営んできたお年寄りに、不動産投資会社が投資を持ちかけ、アパート経営を勧めるケースです。

このような場合、オーナーは相手が大企業で社会的に有名な会社だと、その儲け話に乗ることも考えられます。企業のネームバリューに惹かれて「この話は大丈夫」と、判断することも多いのです。

大手企業でCMでも見たことがあるから大丈夫、という信用をかさに、契約内容をろくに確認をしないケースもあります。しかしそこにサブリース契約の大きな罠が隠れています。【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方もご覧ください。

家賃改定の申し入れが問題

サブリース契約はあとで「こんなはずでは無かった」と後悔することも多くあります。

家賃保証システムの契約では、サブリース会社は突然家賃の減額を提案してくることがあります。サブリース契約では「2年毎の家賃額の改定」を契約に盛り込んでおり、サブリース会社にとっては、家賃を下げれば空室保証の支払い額を少なくすることができます。そのため2年ごとの更新時に家賃額の改定を提案してきます。

家賃の減額は不動産投資の経営にダイレクトに響きます。オーナーは契約を続行するメリットを見いだせなくなり、サブリース会社に解約を申し出ますが、契約にはオーナーからの解約ができないと明記されています。もしオーナー側からの解約ができても、多額の違約金が請求されます。

長期保証システムの解約

30年の長期契約も、サブリース会社側から一方的に解約をしてくる場合があります。多くの不動産投資のオーナーは、安定した収入を目当てにサブリース会社と契約を結びます。特に空室対策と家賃保証は、ノウハウの少ないオーナーにとって、魅力的なサービスに見え、それが30年間ずっと続くのはまさに夢の契約に見えるでしょう。

【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とはでも、ご説明しています。

ところがサブリース会社は契約内容を盾に取り、途中解約をしてきます。サブリースの契約には、借手には解約の自由があることが書かれており、そこを突いてくるのです。そしてオーナー側からの解約は基本行えず、もし解約すると違約金が発生します。しかしこれらは契約と法律の範囲内で起こっているため、不当な行為には当たらないのです。

合わせて読む→後で気づいても遅い、サブリース契約の解約違約金のワナとは

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