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サラリーマン大家

2017.8.5

不動産営業マンが語る投資用ワンルームマンション選びのポイント

投資用ワンルームマンションは不動産投資の中でも、とても人気のある投資法となっています。世の中にある投資用ワンルームマンションもさまざまな物件が存在していて、うまく利益を出せているものからそうでない物件もあります。大抵は物件選びを間違ってしまう事で、後々の運営に響いてしまいます。

正しい不動産知識を付けて、長期間利益を生む不動産物件を選ばなければいけません。それでは投資用ワンルームマンションを選ぶ際のポイントを確認していきましょう。

投資用ワンルームマンションを購入するときの相場

取引事例比較

投資用ワンルームマンションを購入する場合、適正な相場を理解して相場にあった金額で取引をしなければいけません。相場よりも高い値段で物件を購入しても、損をしてしまい投資金額を回収する事が困難になってしまいます。そこで適正な相場を確認する方法として、取引事例比較という相場の確認方法があります。

地域の販売価格や、売却価格を比較して平均的な金額を知る事が出来ます。実際に取引された金額を元に平均値を算出しているので、最も信頼できる数字と言えるでしょう。物件の評価方法として、事情補正や時点修正などを考慮して計算されています。物件を適正に売り買いするためには、売り急ぎや買い急ぎなど特別な要因を除外しなければいけません。

所有者の破産や特別価格を計算に入れてしまうと平均を取るのが難しくなってしまいます。また、不動産価格は常に変動しているので常に新しい価格で評価をしていきます。そして地域の立地条件や、物件の造りや道路状況などさまざまな要因を計算に入れて算出していきます。

 

公示地価、基準地価

建物の価値を図る上で大切になる指標が、公示地価や基準地価が上げられます。公示地価は国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価格を算出して公表されます。ただし全国の隅々まで調査されているわけではなく、公示区域を重点的に調査がされています。公示地価が算出されていない場所に関しては、周辺地域を参考として価格を決めています。そして基準地価の場合は都道府県知事が管理している数値となっていて、公示地価の補完要素として使われる場合が多い指標となっています。

土地の価値を知る事で、建物と総合的に計算されて不動産物件の販売金額が算出されます。適正な土地の価格が決まっていなければ、売主や飼い主の気持ち次第で金額が決まってしまって標準的な相場を算出する事が出来なくなってしまいます。適正価格を設ける事で、誰でも適正金額で取引する事が出来て、安全な不動産取引を行なう事が出来ます。国で決められた価格なのであまり変動のない確実な指標となっており、不動産売買を行うために必ず必要になる指標です。

 

不動産鑑定評価額

不動産物件の場合、たとえ似たような物件だったとしても世の中にある他の商品とは違って、購入価格に大きく開きがあります。不動産を売却する人や買い急でいる人の気持ちが大きく反映されてしまうので、適正な相場で取引できなくなってしまうのです。そこで所有者の権利を守るためにも不動産鑑定評価額を用いる事があります。しっかりと不動産の価値を評価できる資格を持った、不動産鑑定士に物件の価値を鑑定してもらい売買額の参考にしていきます。

建物の価値を評価するためには、公示地価や基準地価を参考にして建物の造りや立地などを考慮して計算していきます。土地の値段が高く評価されていたとしても、建物自体が古かったり人が住む事が出来ないような場合は、物件価格が安くなってしまう事があります。

建物の解体費を売主が負担するのか、買主が負担してでも購入したいのか、物件価格が算出されたとしても考慮する事が沢山あります。最低限の物件の相場を理解して、購入するときの目安としましょう。

 

相場比較サイト

投資用ワンルームマンションの相場を知る上で、最も簡単に販売価格を知る方法はインターネットを利用した相場の比較サイトを利用するといいでしょう。物件の公示地価や基準地価を検索する事もできるし、同じ地域にある似たような物件を比較する事が出来ます。またある程度の構造や間取りなどを把握する事が出来て、投資用ワンルームマンションの購入金額の参考になるでしょう。常に最新の物件情報や実際の販売金額を知る事が出来るので大変便利です。

一度に複数の物件を比較できるので、自分自身の欲しい条件に合わせて物件相場を調べる事が出来ます。人それぞれ探している物件は違うし、購入金額の上限などを設ける事が出来るので、細かな条件で検索する事が出来ます。

また地方の物件と比較をしたり利回りの計算なども容易に行なう事が出来るので効率よく物件探しができるでしょう。投資用ワンルームマンションの物件を探すには、一番初めに相場比較サイトを利用するのがオススメです。

 

不動産知識がない方は、物件を探す前にこちらの記事を確認しておきましょう。

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不動産投資で新築アパートを建てることのメリットとデメリットを中古アパートと比較してみた
収益物件に関するノウハウが満載♫サラリーマン大家さん必見

 

相場比較サイト5選

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは実際に取引された、不動産売買の取引額の詳細が記されていて、購入金額の参考にする事が出来ます。不動産相場の比較サイトの中でも有名なサイトとなっていて、資格を持った不動産関係者の方が閲覧する事が出来る「レインズ」とは違い一般の方でも閲覧できるようになっているのが特徴です。

全国各地の情報を取り扱っており、過去の実績と比較する事が出来るので、地域の価格推移を確認する事が出来ます。

 

土地総合情報システム

土地総合情報システムは国土交通省の土地、建設産業局が一般向けに公開している売買価格の比較サイトになります。四半期ごとに新しい情報が追加されていき、実際の取引情報も120万件を越えているのでさまざまな物件の検索ができるでしょう。細かな検索条件の詳細選択ができて、取引時期や土地の形状などを把握する事が出来るので、購入したい物件の比較をする事ができるでしょう。売主や買主にとって、相場を確認しやすいサイトとなっています。

 

SUUMOスーモ

賃貸物件の家賃の比較ができるだけでなく、戸建やマンションの購入価格を比較する事が出来ます。SUUMOスーモは圧倒的な情報量で全国各地の不動産物件の価格を比較する事ができます。検索操作も簡単で、わかりやすい表示となっているのでお好みの地域や相場の比較をする事が出来ます。家賃収入を目的に不動産を購入される方は、エリア別に家賃相場も検索する事が出来るので利回りの計算も容易に行なう事が出来ます。過去の物件と比較する事が出来ないので最新の物件だけとなります。

 

不動産流通推進センター

不動産流通推進センターはレインズの不動産情報を分析して毎月発表しています。細かい分析と戸建やマンションなど建物別で比較する事が出来ます。また不動産業に携わる方を育成したり、資格の取得を促進しているのが特徴です。出版物を発行していたり、講習を行なっていたりするので、不動産業の専門的知識を養う事が出来ます。また一般の方に向けて不動産に関する相談場所も設けられているので、わからない事があれば専門的な知識をお借りする事が出来ます。

 

東京カンテイ

1979年に創業して依頼、マンションに関する膨大な情報を蓄積しているサイトとなっています。相場観の乏しいエリアでも、東京カンテイ独自の検索方法で価格の傾向を算出して相場を確認する事が出来ます。物件の売り出し価格や成約価格の差を確認する事が出来るので、物件査定時の価格根拠を示す事ができます。また会員登録をする事で、金融機関でも使用している担保評価を確認するシステムを使用する事が出来るので、トータル的に不動産の財務管理を行う事が出来ます。

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ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?

 

不動産投資家はこうやって物件を探し購入する

購入計画を立てる

投資用ワンルームマンションの運用を始めるためにはさまざまな準備が必要となります。「【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法」にもあるように、安い物件を見つけたからといって、後先を考えずに購入してしまっては必ず損をしてしまうので、事前に収支の計画を行なわなければいけません。購入に当たってさまざまな手数料や税金などを理解して、長期間のキャッシュフローの計算をしましょう。利回りだけに捕らわれてしまうと、見えないリスクに対応する事が出来なくて利益を奪われてしまいます。

また金融機関からの借り入れや、管理会社の選定も行なっておくといいでしょう。実際に購入できる金額を理解しておかない限り、借り入れの上限を超えてしまってローンを組む事が出来ません。そして実際に購入する事が出来て運用する事が出来たとしたら、最終的な売却までの出口戦略を考えておくことで、なにも心配する事もなく安全な不動産投資を行なう事が出来るでしょう。

 

物件相場を調べる

事前に不動産知識を身に付けて実際に物件を探す前にもう一つ調べておくべき事は、購入しようと考えている物件相場を理解しておきましょう。事前に物件の相場を把握しておかなければ、本当に適正な値段で売り出されているのか、相場よりもお得に購入する事が出来るのかわかりません。物件相場を確認する事で、購入しようとしている物件の需要を知る事や、物件の傾向を掴む事ができるので安全な不動産投資につながります。

都道府県別に物件の相場を調べたり人気のエリア別で価格の相場を見ることで、同じような物件でも大きく値段の差が生じています。運用計画に沿った物件を選ぶために、予算の調整や設備の調整などさまざまなことを準備する事につながります。家具を備え付けたり内装をリフォームする予算を組み込んで、空室リスクの対策などいろんなリスク対策を練る事が出来るでしょう。

 

物件を探す

物件の相場や購入エリアなどを絞る事が出来たら、実際にお好みの投資用ワンルームマンションを探してみます。主にインターネットなどの検索サイトを利用して、購入金額や条件を絞り込んでいきます。物件を選びはじめてしまうと、希望の物件を見つける事ができても、予算よりも高い物件に目移りしてしまう事もあります。しかし事前の計画から大きく外れた物件を選んでしまうと、必ず収支が合わなくなってしまいます。

物件を購入するまでは、何度も内覧を重ねたり不動産会社の方と打合せを重ねなければいけません。すぐに購入する事を考えずに、いろんな物件と比較しなければいけません。また物件を選ぶうちに不動産会社の未公開物件などを紹介される事もありますが、こちらの場合も慎重に対処しなければいけません。新築の場合も中古の場合も、相場よりも安い物件には何かしらの問題がある事が多いので、冷静になって検討しましょう。

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ワンルームマンション購入時にかかる諸経費

税金

投資用ワンルームマンションは節税対策の効果が大きく得られる物件として知られています。しかし節税効果が得られても、必ず収めなければいけない税金があります。避けては通れない事なので、以前に収支の計算に入れていなければいけません。不動産投資は大きな金額を動かす事になるので、税金自体も非常に高額となってしまいます。基本的には不動産収入でまかなう事が出来るのですが、赤字経営が続いたとしても収めなければいけない金額は変わりません。

主に不動産を購入するときに掛かる不動産取得税や、不動産を運用しているときに発生する固定資産税などがあります。他にも不動産売却時に発生する譲渡税などがあるので、税金の計算はしっかりと行なわなければいけません。また収入印紙なども、金額が高いので頭金などを用意しておかなければオーバーローンを組む事になり、利回りの圧迫となってしまう事があります。

 

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投資用マンションを売却する際にかかる税金とは
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不動産登記費用

不動産を購入したら、購入した不動産会社に不動産登記費用を支払わなければいけません。正しくは、自ら不動産登記をする事が出来れば費用が掛かる事はありません。しかし素人が書類を作成するとなると、専門的な知識や必要書類を集めるだけで膨大な時間を費やしてしまう事があります。また金融機関からみると、素人の書類にはさまざまな疑念が生じてしまうために、書類を認めてもらえない事があります。

個人的に行政書士などの資格を持っている方であれば何も問題はないのですが、金融機関への信用問題にもつながるのでプロにお任せする事がいいでしょう。不動産購入時にローンを組まずに現金で購入する予定の方は、自ら不動産登記を行なっても誰にも迷惑をかける事がありません。書類の不備が生じても、時間さえあれば何度も書き直すことが出来るので、購入費用を抑える為に挑戦してみてはいかがでしょうか。

 

ローン費用

不動産を購入するためには、大抵の方がローンを組んで購入します。ローンを組むときにも大きな費用が掛かってしまい、しっかりとした計画をしなければいけません。主に購入前に掛かってしまうローン事務手数料が大きな金額と言えるでしょう。金融会社によってローン事務手数料の金額は変わってくるので、金利と一緒に事務手数料を計算に入れておかなければいけません。

通常であれば借り入れた金額の1%~3%となっていますが、金利を安く設定している金融会社の場合、ローン事務手数料が高くなっている事があります。そして不動産会社によってはローン事務代行費用を支払わなければいけない事があります。不動産会社特有の提携ローンなどがあるので、個人でローンを借り入れるよりも容易に行なえるようになっています。ローン事務代行費用を支払わなければ提携ローンを使う事が出来なくなってしまうので、借り入れが難しくなる事があります。

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【不動産投資ローンの注意点】かかる費用から銀行の特徴まで
不動産投資ローンを使ってワンルームマンション投資

 

保険費用

投資用ワンルームマンションを健全に運用していくためには、さまざまな保険に加入する事がいいでしょう。もちろん多種多様な保険に加入してしまうと、利益を抑えてしまって不動産収入を得る事が出来ません。通常では火災保険や地震保険に加入している人が多いとされています。利回りが高く収入が高い方は、さらに保険を増やしていくと安心して運用する事が出来るでしょう。

投資用ワンルームマンションでは、複数のオーナーが所有している物件があります。個人的に所有している部屋だけに保険をかけていても、マンションの共用部などに不具合が生じてしまう場合があります。その場合には施設賠償責任保険などがあるので、予期せぬ漏水事故や設備の破損など複数の方に損害を与えてしまう事があるので、万全を期すために加入する事をオススメします。

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ワンルームマンション経営のトラブル回避方法

ワンルームマンション経営のリスクと対策について語ってみる

投資用ワンルームマンションの購入は都内・地方どっちがいいのか?

都内の物件メリット

投資用ワンルームマンションを選ぶ際に最も有利な立地は、都内の人口密集地がいいでしょう。都内の物件は空室率のリスク対策にもなり、常に満室経営を目指す事が出来ます。駅が近い事や生活環境の整った物件を取得する事ができれば、人気も高く資産価値を下げる事無く運用を続ける事が出来るでしょう。

また購入したマンションの老朽化が進んでしまい建て替える場合にも、良い立地にある物件であれば新しい入居者を探す事も容易で安定した利回りで運用する事が出来ます。

 

都内の物件デメリット

都内の物件は地方の物件と比べても割高な物件が多いと言えるでしょう。それだけ人気のあるエリアと言う事ですが、当然利回りも低くなってしまいます。ギリギリの利回りで運用しなければいけないので、ちょっとしたトラブルに対応する事が出来なくなる場合があります。

人口密集地では常に新しい物件が建設されているので、家賃の下落を考慮しなければいけません。いつまでも同じ家賃にこだわってしまうと、同じ建物内でも入居率に差が生まれてしまって、入居率の低下につながります。

 

地方の物件メリット

地方物件のメリットは、圧倒的に利回りの高い物件が多い事が上げられます。駅の近くでも物件価格が安くて、同じ物件でも購入金額が安く済みます。また利回りが高いので、入居率が下がってしまっても簡単に取り返す事が出来るのです。工夫次第では常に満室経営を狙う事が出来るでしょう。中古の投資用ワンルームマンションを購入して、リフォームやリノベーションをして個性的な物件作りができれば、注目度も上がり空室リスクを下げる事が出来るでしょう。

 

地方の物件デメリット

都心部と比べると、過疎化のスピードが速い事が言えます。一度空室になってしまうと、なかなか入居者を見つける事が出来なくて数ヶ月間空室が続いてしまう事があります。駅から離れた物件となってしまうと、利便性が悪くなってしまうので入居者を見つけるのが困難になります。また良い物件を見つける事ができても融資を受ける事が難しいとされています。メガバンクの融資を受ける事が出来なくて、地方銀行や信用金庫など審査の厳しいローンを組まなければいけません。

 

まとめ

投資用ワンルームマンションを運営していくためにはさまざまなポイントを抑えておかなければいけません。他の不動産よりも運用しやすい物件とされていますが、最低限の知識を持っていなければ安定した収入にはつながりません。

事前の準備や相場を確認しておく事で、実際の物件選びがスムーズに行なう事が出来ます。物件選びから間違ってしまうと長期の運用が困難になってしまうでしょう。正しい物件選びを身に付けて、収益性の高い投資用ワンルームマンション経営をしていきましょう。

【関連リンク】

不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみる

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