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サラリーマン大家

2017.8.19

ワンルームマンション投資で詐欺にあわない為に”絶対”にやっておくべきこと

アベノミクス、2020年の東京オリンピックの影響によりワンルームマンションの価格もここ数年で大きく値上がりするなど空前の不動産投資ブームと言われています。

これまでの不動産投資市場は、代々の地主であったり、一部の投資家以外は敷居の高い投資と考えられていましたが、マイナス金利など昨今の金融政策により金利が下がるなど融資条件が緩和された為、サラリーマンも参入しやすくなりサラリーマン大家も年々増えています。

 

不動産投資が背景には、預金金利の低下により銀行に預けているよりは何か投資をして少しでも収益を上げたい、将来は年金の支給が減るので何か別の収入が欲しいと考える人が増えたことが挙げられます。

 

しかし、ワンルームマンション投資への参入者が増えることで失敗する人も増え、中には詐欺まがいの手口に騙されて損をする人もいます。

 

今回は、ワンルームマンション投資を失敗しないためにはどうすれば良いかについてお話ししたいと思います。

 

 

ワンルームマンション投資を始めるには

ワンルームマンション投資とは

不動産デベロッパーが新規分譲する新築ワンルームマンションやすでに所有者のいる中古ワンルームマンションを購入し、家賃収入を得て収益を上げる投資方法です。

 

一棟アパート投資や一棟マンション投資などと比較すると比較的少ない金額、100万程度で購入できるため初心者向けの投資と言われています。

 

ワンルームマンション投資の収益構造

では、実際にワンルームマンション投資では、どのように収益を上げることが出来るのでしょうか。

  

ワンルームマンション投資で収益をあげる方法には、部屋を貸して家賃収入得る、資産を保有することで長期的に安定した収益=インカムゲインを得る方法と購入した物件を売却することで値上がり益、キャピタルゲインを得る方法があります。

 

キャピタルゲインを狙った投資は大きく値上がりすれば一攫千金を狙うことが出来ますが、値上がりする物件を選ぶことは初心者には難しく、一般的には利益は少なくても長期的に安定した収入を得ることが出来るインカムゲインを狙った投資となります。

  

次に、インカムゲインを狙ったワンルームマンション投資の収益構造ですが、

 

  • 収入としては、家賃収入
  • 支出としては、購入時の諸経費が仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税       

等があり、購入価格の10%前後です。

 

運営費用としては、ワンルームマンションの場合に必要な管理費、修繕積立金、管理会社への管理委託料、固定資産材等があり、家賃収入の約25%程度となります。その他、設備関係が故障した際の修繕費、退去時のリフォーム費用も別途必要になります。

 

実際の運営時の収益は、年間家賃収入-運営費=現金収入となり、ここからローン返済、減価償却費を引いたものが課税所得となり、最後に税金を支払って最終的なキャッシュフロー(手もとに実際に残るお金)となります。

 

実際には、ワンルームマンション投資の場合、ローンを組んで行うとほとんど手もとに現金は残りません。しかし、ローン返済額のうち元本返済分は資産となっていきますので売却時に資産となった部分が現金として返ってきます。

  

この収益構造をきちんと理解した上で投資を行わないと失敗してしまいます。

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初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策

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表面利回りと実質利回り

不動産業者からワンルームマンションを紹介される場合に収益の目安として使われるのが利回りです。

 

利回りは、投資したお金が年間何%の収益をあげるかを見る指標になります。

実際に不動産業者の資料等に記載されている利回りを表面利回りといい、表面利回り=年間家賃収入÷物件価格で計算されます。

 

しかし、この表面利回りだけを見て物件を買ってしまうと失敗してしまうことがあります。

先ほどワンルームマンション投資の収益構造のところで、実際の運営には色々な運営費用が掛かるお話をしましたが、ワンルームマンションの場合は、特に管理・修繕積立金の運営費に占める割合が大きく、この管理・修繕積立金は物件によって異なりますので必ずチェックが必要です。

 

この費用等を考慮した利回りを実質利回りといい、

 

実質利回り=(年間家賃収入-運営費用)÷(物件価格+購入諸経費)

 

で計算します。

 

運営上では設備の故障や退去後のリフォーム費用など他にもかかる費用もありますが、実質利回りで見ることで表面利回りで見るよりもリスクを抑えることが出来ます。

【関連リンク】

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方

 

出口戦略って何?

ワンルームマンション投資は、家賃収入によるインカムゲインを狙った投資ということでお話をさせていただいていますが、ワンルームマンション投資において最終的に利益が確定するのは売却時、いわゆる出口を出た時になります。

 

永遠にその物件を売らないということであれば考える必要はないかもしれませんが、数年持って売却したいと思っている場合は実際にその時に売れるかどうかを考えて購入する必要があります。

 

よくある失敗ですが、地方の高利回り物件をローンで購入し、入居者が退去した後に新しい入居者が決まらないので賃料を下げて入居してもらった場合、物件価格が大幅に下がってしまいローンが残ってしまうので売れないということがあります。

 

最終的に売れない不動産は出口を出れない負動産となってしまいますので、出口を想定してきちんと売却できる物件を購入するしないといけません。

【関連リンク】

ワンルームマンションの経営で貯蓄よりも大きな財産を作る

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中古と新築ワンルームマンション投資、どっちを選べばいい?

ワンルームマンション投資といっても新築ワンルームマンション投資、中古ワンルームマンション投資があります。

では、実際にそれぞれのメリットデメリットを見ていきましょう。

 

 

新築ワンルームマンション投資メリット

新築ワンルームマンション投資は、不動産デベロッパーが分譲する新築ワンルームを購入し収益を得る方法です。

 

 

メリット

・仲介手数料が不要

不動産デベロッパーが売主となりますので、間に不動産仲介業者が入らない為仲介手数料を支払う必要がなく、購入諸経費を抑えることが出来ます。

 

・中古ワンルームマンションに比べて融資条件が良い

やはり、新築なので中古ワンルームマンションを買うより融資条件が良く、金利が安い、ローン期間を長く組める、フルローンが組める場合があり頭金が少なくて済むといったメリットがあります。

 

・設備の故障がほとんどない為余計な費用がかからない

新築なので設備も新品を導入している為、10年程度はほとんど設備の交渉や交換の必要がないので修理などにかかる費用がほとんどいりません。

 

 

新築ワンルームマンション投資デメリット

デメリット

・物件価格、家賃は右肩下がり

新築の場合、買った時が物件価格、家賃ともに最高となるので年数が経つとどうしても価格、家賃とも下がっていきます。そのため、価格の下がりにくい、又は値上がりが期待できるようなエリアを選んで投資する必要があります。

 

・利回りが低い

中古に比べると物件価格が1.5倍~2倍程度高いのですが、かと言って賃料はワンルームの広さですと新築だからと言って2倍取れることはほとんどありません。

そのため、表面利回り低くなり、キャッシュフローがほとんどでないかマイナスになります。

 

 

中古ワンルームマンション投資メリット

中古ワンルームマンション投資は、すでに所有者のいる物件を購入し収益を得る方法です。

 

メリット

・価格が手ごろ

中古ワンルームマンションの場合は、数百万から一千週百万で購入が可能で、不動産投資ローンを使うと自己資金が100万程度で始めることが出来ますので初心者でも取り組みやすい投資です。

 

・利回りが良い

中古ワンルームマンションは、築年数が経っているので物件価格、賃料ともに下落しています。そのため、新築ワンルームマンションと比べると表面利回りが高くなります。

 

・物件価格、賃料の下落リスクが低い

築年数が経っているので、物件価格、賃料ともある程度落ち着いている為、そこから物件価格、賃料が大きく下がる確率は非常に少ないのでリスクが低い投資であると言われています。

 

 

中古ワンルームマンション投資デメリット

・融資が使えないことがある

中古ワンルームマンションには、昭和56年6月以前に建築申請をして建てた耐震基準が旧耐震基準の物件とそれ以降に建てられた新耐震基準の物件があります。

 

旧耐震は震度5程度、旧耐震は震度6程度を想定した基準となっており、新耐震物件の方が銀行の評価も高くなります。

 

ほとんどの銀行は新耐震基準の物件には融資を行いますが、旧耐震基準の物件にはほとんど融資を行ってくれませんので、旧耐震物件を買う場合は現金で購入しないといけないということになります。

 

・設備の修理、交換が必要

室内の設備は概ね10年を越えると故障が多くなり交換が必要になります。特にガス給湯器やエアコンは10年を越えている場合は退去リフォームの際に確認して交換しておく方が良いでしょう。

 

業者に故障の確認にいってもらうだけでも1回10000円前後掛かりますので、タイミングよく交換することで無駄な出費を防ぐことが出来ます。

 

新築ワンルームマンション投資、中古ワンルームマンション投資のメリット、デメリットを理解し、自分に合った投資を選ぶことが重要です。

【関連リンク】

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方

初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策

ワンルームマンション投資で失敗しないためには|不動産投資

エリア、立地選びで決まる

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法」にも記載していますが、ワンルームマンション投資においてはエリア、立地選びが最も重要であるといって過言ではありません。やはり、利回りが低くても東京23区のような賃貸需要の多いエリア、主要駅から徒歩10分といった立地の物件の人気が高く、売却時も売れずに困ることはほとんどありません。

 

逆に地方や駅から10分を越えるような立地ですと、原状は収益を上げていても将来の空室リスクや売却出来ないリスクが高くなります。

 

 

物件の建物管理をチェックする

ワンルームマンションは基本的に管理組合があり、自主管理をしているか、管理会社に委託しているかしています。

 

自主管理している物件は特にチェックが必要で、物件によっては管理が行き届いていないことがあります。管理のプロである建物管理会社が入っている物件の方が安心できますし銀行の評価も高くなるので出来れば管理会社の入っている物件を選びたいところです。

 

メールボックス付近やろうか等にゴミが散らかっていないか、外壁や防水工事は行っているか、ゴミ収集の管理が出来るか等チェックしましょう。

 

 

管理費・修繕積立金と大規模修繕計画

収益にも影響してくる管理費、修繕積立金。管理費が多く、修繕積立金が少ない物件は大規模修繕に必要な修繕積立金が貯まっていないケースがありますので、修繕積立額については必ずチェックしましょう。

 

修繕積立金が貯まっていない場合は臨時徴収されたり、計画的に値上げを行ったります。

大規模修繕工事は15年前後に1回行われ、外壁の塗り替えや屋上の防水工事等行います。エレベーターがある物件は交換が必要になることもあるので、将来的に数千万円規模の大きな費用が必要になるおそれがありますので注意が必要です。

 

 

自分が住む目線で物件を選ぶのはNG

自分が住む場合には、浴室乾燥機や追い炊き機能が欲しいといった要望もあると思いますが、そういった設備は新しい物件でないとほとんどついていません。

 

賃貸物件を選ぶポイントは、立地、価格、設備があり、立地や価格については中々我慢することは出来ませんが、設備については賃料が上がるのなら浴室乾燥機や追い炊き機能は無くても良いという方も多くいます。

 

物件を選ぶ際は、借りる人の目線で選ばないと失敗します。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが教えるワンルーム投資物件の選び方

ワンルームマンション経営におけるリスクと回避について投資家はどう考えるべきか

騙された?ワンルームマンション投資における詐欺

ここからは実際に騙された手口について例をあげてお話ししたいと思います。

 

高利回りをネタに誘う

昔からよくある手口ですが、物件を高く売る為に実際の相場は5万円なのに、自社の社員を家賃6万円で住ませて利回りを高く見せて売る方法です。

 

例えば月5万×12か月で年間家賃収入が60万、売却価格が1000万とすると表面利回りは6%となります。しかし、月6万×12か月だと年間収入が72万となり、同じ物件でも表面利回りは7.2%と高利回りになります。

 

売却後に入居者はすぐに退去してしまい、年間72万の家賃収入を期待して買った物件は年間60万でしか貸すことが出来なくなり、場合によっては不動産投資ローンが払えなくなり破綻してしまいます。

 

家賃保証の内容について詳しい説明をしない

家賃保証(サブリース)と言えば聞こえがよく、不動産業者からの話では30年間家賃保証しますので安心ですということで契約をさせられます。

 

しかし、実際に契約書をよく読むと2年に一回賃料を見直します、書いていない場合でも実際に不動産業者が転貸している賃料が下がると家賃の保証金額を下げることが出来ます。

家賃保証(サブリース)を利用する場合はこういった点に注意が必要です。

 

 

虚偽広告

実際にはない条件の良い物件を広告し、その物件に問合せしてきた客に別の物件を紹介する方法です。こういった業者は、条件の悪い物件をしつこく営業を行って無理矢理売ろうとします。押し切られて買ってしまうと後々大きな損をすることになります。

 

 

デート商法

新築ワンルームマンション販売を行う業者の中には、女性であることを武器に高い新築ワンルームマンションを購入させるデート商法まがいのことを行ってる業者もあります。

 

女性が最初は普通に付き合っているふりをし、私の彼氏なんだからワンルームマンションのひとつくらい持っていてほしいなどと言って物件を購入させます。ある程度購入してもう買えなくなると突然連絡が取れなくなります。

 

新築ワンルームマンションの営業は歩合給が高いため、こういったデート商法まがいの方法を使ってでも契約を取ろうとする営業もいますので注意してください。

 

 

まとめ

ワンルームマンション投資は、給与所得以外の新たな収入源として注目されています。

しかし、詐欺まがいの営業を受けて損をする方も増えています。

 

安心して投資を行うには、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。セミナーや不動産業者を訪問するなどし、信頼できる営業マンを見つけることがワンルームマンション投資を成功させる近道です。

【関連リンク】

不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみる

 

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