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サラリーマン大家

2017.7.28

ワンルームマンション経営で押さえておくべき注意点を理解していないオーナーが実は大変多いです。

不動産投資にはさまざまなタイプの物件や、さまざまな投資方法が存在します。その中でも人気の高いワンルームマンション経営は若い人にも人気があり、本業の仕事をしていて資産成形をするのに安全な投資方法と言えるでしょう。

また都心部にあるワンルームマンションはいつの時代でも需要の高い物件となっています。収益性の高い物件を選び、安定した収益を上げる事ができるでしょう。それでは投資用物件のワンルームマンション経営の抑えておきたい注意点を確認していきましょう。

 

投資用物件でワンルームマンションを選ぶ理由

なんと言っても、投資用物件でワンルームマンションを選ぶ理由は、初心者の方でも充分に管理しやすい所でしょう。他の投資用物件と比べても購入金額を低く抑える事ができて、難しい専門知識を付けずに充分な利益を得る事ができるからです。

【上位10%の成功者になる】投資物件ワンルームマンションで成功させるために知っておくべきコトでもご紹介していますが、ワンルームマンション経営をしている方も大変多く、成功者の話を聞くことや失敗談を事前に勉強する事ができて安全な投資をする事ができます。

 

最近では退職後の事を考えて、不動産投資を始める人が増えていて気軽に始める事ができるワンルームマンションを選ぶ方が増えています。

今後も単身者の人口が増えたり、海外の永住者の方達がワンルームマンションを利用すると予想されています。家族がいる方には生命保険代わりにもなり、残された家族のためにまとまった資産を用意する事ができます。そんな事もあり不動産投資を始めるにはワンルームマンションをオススメします。

 

この記事も合わせて読んでおきましょう。

【関連リンク】

不動産コンサルタント教えるワンルーム投資物件の選び方
投資用ワンルームマンションの物件選びのコツ

 

ワンルームマンション経営で気をつけること

新築ワンルームマンションのメリット

新築のワンルームマンションを選ぶ理由は、居住者の人気が圧倒的に高い事が言えます。新築物件の中でもさまざまな建物が存在していて、ワンルームマンションは使い勝手が良くて、単身者向けには都合の良い物件となっています。

 

単身者の方は日中には仕事に出かけていたりして家にいない事が多いです。よって部屋の中の消耗を極力抑える事ができて、長い間キレイに保つ事ができるのです。

 

そしてもう一つの大きな理由は、本職の仕事をしながらでも安全に運用が出来ることです。手間のかからない収益物件なので、購入から日々の運用までを仕事をしながらでも充分に行なう事ができます。新築ワンルームマンションを購入時に団体信用生命保険に加入する事ができるので、大切な家族の方にまとまった資産を残す事ができるのです。そのためにもワンルームマンション投資は合理的と言えるでしょう。

 

新築ワンルームマンションのデメリット

新築で購入した時点から、建物の資産価値が下がってしまう事がデメリットと言えるでしょう。投資用物件は、物件を扱っている不動産会社の広告費や営業費を上乗せして販売しています。

何の宣伝もしないで物件が売れる事は基本的にはありえない無いので、理不尽ではありますが、購入時から1~2割は価値が下がってしまいます。それなので新築ワンルームマンションは長期保有を計画していないと物件の売却時に大きく損をしてしまう事があります。

 

新築時の家賃よりも、早い段階で値下げをしなければいけない事があります。初めの家賃設定で継続していると、引越しを検討している利用者を逃してしまいます。同じマンション内で複数のオーナーが存在しているために、お金に余裕のあるオーナーが家賃を下げた時点で一緒に下げる事をしないと自分の物件だけ家賃が高くなってしまいます。家賃設定を誤ってしまうと空室リスクにつながってしまうので、常に対処しなければいけません。

 

中古ワンルームマンションのメリット

なんと言っても新築時の値段よりも格段に安い値段で購入する事ができて、高利回りの物件を選べる事ができます。築年数が浅くても一度オーナーの手元に移動してしまえば中古物件になってしまいます。

新築時の営業費を払う事無く割安の値段で購入する事ができるのです。良い物件で購入金額を抑えて手にする事ができれば、必然的に利回りが上がる事となり新築物件よりも毎月の収入が多くなります。

 

ワンルームマンションの場合、複数のオーナーがいるために共用部や外構管理が充分に行き届いています。中古物件だとしても建物の管理状況が良いので長期的な収益を見込む事ができるでしょう。

収益性の高い物件はローンを組む事も容易にできて、購入代金を全額ローンでまかなう事ができる場合があります。始めの諸費用を抑える事ができて、安定した収益を得る事ができます。

 

中古ワンルームマンションのデメリット

ワンルームマンション投資で詐欺にあわない為に”絶対”にやっておくべきことでもご説明していますが、中古ワンルームマンションはさまざまなメリットが多い事と同時に、建物の寿命も短い事がデメリットとなってしまいます。鉄筋コンクリートの場合は、およそ60年~80年程で人が住む事が困難と言われています。

築年数の古い物件を選んでしまうと、ローンを払い終わる前に建物がダメになってしまって収益を止めてしまう事になります。また備え付けの設備のリニューアルをしないといけないので、新築時とは違う出費が増えてしまいます。

 

担保としての評価も著しく落ちてしまって、ローン審査の承認を得るのが困難になる場合があります。金融機関も建物の収益性を見て貸し付ける金額を決めています。

耐用年数内でしっかりとローン返済ができる物件に貸付をするので、満額借り入れる事ができなければ足りない金額を、自分で補填しなければいけません。残りの耐用年数内で収益性の高いしっかりとした不動産経営を心がけなければいけません。

【関連リンク】

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投資用ローンの注意点

繰り上げ返済時の違約金

晴れて思い通りのローンを組めて順調に不動産経営ができたからと言って、何も考えずにローンの繰り上げ返済をしてしまうと思わぬ違約金が発生してしまう事があります。

金融機関も貸付のあいだに利息を徴収しなければいけないので、ルールを決めずにお金を貸し付ける事ができないのです。しっかりとお金を貸す側も商売として成り立たせるためにはルールが必要なのです。

 

物件を購入後に物件の価値が上がり、充分な儲けが出そうだからと言って、ローンを組んでいるあいだに勝手に売却する事もできない場合があります。こちらの記事不動産投資ローンの重要ポイントを覚えておこう!でも確認できます。

先ほどと同様に金融機関によっては一定期間の返済を条件にお金を貸し付けているので、売却時の儲けも違約金を支払って利益がなくなってしまうことやマイナスになってしまう事があります。ローンを契約する前にしっかりと契約内容を理解して建物を購入しなければいけません。

 

オーバーローンの注意点

物件の購入代金は通常のローンでまかなう事ができますが、さまざまな諸費用に関してローン金額が足りない場合はオーバーローンを契約しなければいけない事があります。

 

通常のローンとは違いオーバーローンの場合は利息額が大幅に上がってしまう事があります。3000万円の物件を購入するときの諸費用は、およそ5%~10%ほどかかってしまうと言われていて、現金を用意する事ができない場合はオーバーローンを組まなければいけません。

何かしらの理由で物件を手放さなければいけないときに、通常のローンは建物の担保で補う事ができます。しかしオーバーローンの場合は担保以上の金額を借り入れているのでそのまま借金になってしまうのです。そのまま自己破産を選んでしまう人もいるので、借り入れる前にしっかりと計算をしていなければいけません。

建物を管理する上でさまざまなトラブルはつき物なので、余裕のある返済計画を立てなければいけません。

 

追加担保の危険性

お金を借り入れるときに無担保でローンを組む事は少ないのですが、数年後に追加担保を受ける場合があります。金融機関もある程度の想定をして融資額を算出しているのですが、さまざまな理由で不動産価値が下がってしまってやむ終えず追加担保を要求しなければいけない事があるのです。

多くの現金を持っていたり、他にも不動産を所有していれば問題ないのですが、あらゆる状況も想定しなければいけません。建物の劣化が想定以上に激しい場合は、修繕費に想像以上のお金が掛かってしまう事があります。大抵の場合は追加で融資を受ける事が多く、すでに担保としてローンを組んでしまっているので、別の担保となる物件でローンを組まなければいけません。

収益が安定している時期にしっかりとお金を蓄えて、予期せぬ出来事に備えていなければ後々大変な目にあってしまうでしょう。

【関連リンク】

初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策

 

投資用ワンルームマンション経営で陥る罠

サブリースの落とし穴

不動産投資には空室リスクを最大限に押さえる事ができるサブリースが存在します。購入した物件が有料物件だったとしても、ある程度の空室リスクや賃貸物件の運営には費用が掛かってしまうものです。

収益の安定を得るためにはサブリースを利用する事は合理的は方法と言えるでしょう。しかし一見するとそれだけ万能な方法だったとしても、サブリースが安定した収益を抑えてしまう事があります。

 

基本的に、サブリースは業者が儲かるシステムとなっています。サブリースを考えているマンションオーナー必見。サブリースのメリット・デメリットとはでもありますが、さまざまなリスクから開放される事にはないますが、充分な利益をサブリース業者に持っていかれてしまうので利益が半減してしまいます。また家賃保障と謳っていても、契約書には数年後に見直しすると書いてある場合もあります。

物件を選ぶ時点で自ら運営をしていくのか、サブリースを利用するのかしっかりと判断しなければいけません。

 

素人には見えないリスクがある

不動産投資はさまざまな投資の種類の中でも、比較的安全に運用する事ができるとされています。しかし最低限の知識を付けない状態で不動産投資をすれば、必ず大きな損が生まれてしまうでしょう。

投資用ワンルームマンションのメリットである節税効果も始めの数年しか受ける事ができず、税金対策だけで物件選びをしてしまうと後々利益を圧迫してしまって赤字に転落してしまう事があります。

 

また出口戦略を立てていないことで、ローンを払い終えた後の物件の処分に手間を取られてしまう事があります。法定耐用期間が満了してしまうと、著しく資産価値が下がってしまい建物を建替えたいと思っていても個人の意向では解体もできなくなります。

充分な家賃収入を得て、法定耐用期間内に納得のできる金額で売却する事ができれば問題ないのですが、初めての不動産投資では難しいと言えるでしょう。信頼できる不動産会社を見つけて正しい助言をいただきましょう。

 

不動産営業を鵜呑みにしない

不動産業者は自分の会社の利益を最優先に考えなければいけません。利益を残す事ができなければ会社を存続する事は難しいですし、潰れてしまうリスクがあります。したがって不動産業者は、少しでも高い値段で物件を販売したいのです。

不動産投資を始める上で始めに注意しなければいけない事は、営業マンが説明してくる利回りに注意をしなければいけません。利回りには表面利回りと実質利回りがあり、大抵の営業マンは表面利回りで話を進めてきます。

物件の良い場所しか話をしてこない事があるので、こちらから知りたい情報を聞かなければいけません。不動産投資に慣れている方は物件を見るだけで、ある程度の収益を見込めるのですが初めて不動産投資をする方は細心の注意をしなければいけません。購入当初は入居率が高いのは当たり前なので数年後の入居率や実際に過ごしやすい地域なのか、自分自身で調べられる事は念入りに調べるべきでしょう。

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投資用ワンルームマンションは長く所有するのがおすすめ

投資用ワンルームマンションを運営する最大のメリットは長期保有をする事が前提とされています。最も利益を生み出すのは安定した家賃収入と節税による差額分が大きなメリットとされています。

購入したばかりは諸費用や家賃の下落などの通常のリスクが伴ないますが、耐震工事のされている物件や共用部が充実している物件は居住者の入れ替えも少なくなり、空室リスクの対策にもつながります。

新築時の営業費用や販売費用を回収するためには、購入してからすぐに販売に出しても利益を出す事は難しいとされています。ローン返済も順調に進んでいけば不動産をもう一つ購入する事もできるので、利回りが低い物件だとしても長期的に保有して運用を続けていけば、手元に残る金額も多くなってきます。

ワンルームマンションの場合は年数が経っていたとしても、売却時に資産価値を下げずに売却できる事が多いので短期の運用よりも長期での運用をオススメします。

 

投資用ワンルームマンション経営にかかる経費

室内リフォーム費用

不動産投資には切っても切り離せない、室内のリフォーム問題があります。どんなに居住者の方がキレイに使用していたからといって、何も手を付けないわけにはいけません。物件を購入して間もない場合は室内がそれほど古く感じる事はないのですが、年月が経つに連れて壁紙が黒ずんでしまったり設備の不具合などが生じてしまいます。高い入居率を維持するためには定期的にリフォームを行なわなければいけません。

中古物件の場合は、思い切って間取りを変えてしまうほどのリノベーションをしてしまってもいいでしょう。誰が見てもキレイで住みやすい住まいだったら、多少家賃が高くても入居してくれます。

リフォーム業者も工事金額が全く違う場合があるので、複数社の見積を取る事をオススメします。初めからリフォーム代も計算に入れておけば突然の出費とはならず、計画的に最新設備を整える事ができるでしょう。

 

管理代行費用

本業の仕事をしている場合は、大抵の人が建物の管理代行をしてもらっているでしょう。仕事をしながら居住者のトラブルの処理や家賃を回収する事はとても大変な作業になってしまいます。また建物を清潔に保つためにもマメな清掃や設備の点検などもしなければいけません。管理業務を委託するには必ず毎月の家賃の数%が掛かってしまいます。高く感じる事もありますが仕事をしている人には合理的な手段でしょう。

 

管理代行業務は大抵の不動産会社が行なっている業務内容で、不動産会社によって委託金額が異なり業務内容も変わってきます。最低限の業務だけを依頼していても居住者とのトラブルが多い会社では、入居率を下げてしまう事にもなります。

しっかりとした実績と評判の高い会社を選ばなければいけません。日々の不動産会社との信頼関係で自分の物件を清潔に保っていただきましょう。

 

空室時の維持費

投資用ワンルームマンションは常にランニングコストが発生しています。居住者が住んでいて毎月しっかりと収入がある場合はいいのですが、事情により居住者が引っ越してしまう場合でも、ランニングコストは掛かっているのです。

ワンルームマンションは集合住宅なので、共用部の費用や修繕積立金を支払はなければいけないのです。毎月お金が掛かってしまうので、事前に計算をしていなければいけません。

たとえ部屋をリフォームしてキレイにしたとしても、長いあいだ居住者が入居しない期間が続いてしまうと室内が劣化してしまいます。カビの原因や害虫の住処となってしまい、別料金でクリーニング代が発生してしまうでしょう。

ギリギリな利回りの物件を購入してしまうと、あらゆる問題に対処する事ができなくなって物件を売却しなければいけなくなります。

『初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策』
『ワンルームマンション投資で詐欺にあわない為に”絶対”にやっておくべきこと』

 

投資用ワンルームマンション経営の正しい利回りの計算

利回りには二通りの計算方法があり、物件を運用していくためにどちらも大切な指標となります。一般的な利回りは「表面利回り」で、もう一つは「実質利回り」といいます。

 

物件を健全に運営するためにはさまざまな経費が掛かかるのは当然な事なので、その大切な経費を計算に入れているのが実質利回りになり、物件の経営状況を図るためには実質利回りが高くなければ高い収益につながる事はありません。

 

具体的な表面利回りの計算例3000万円のワンルームマンションの場合

  • 表面利回り=年間合計賃料収入÷物件購入価格×100
  • 年間合計賃料収入(13.5万円×12ヶ月)÷3000万円×100

162万円÷3000万円×100=5.4%の表面利回り

具体的な実質利回りの計算例3000万円のワンルームマンションの場合

  • 実質利回り=年間合計賃料収入-(ランニングコスト)÷物件購入価格×100
  • 年間合計賃料収入(13.5万円×12ヶ月)-(ランニングコスト50万円)÷3000万円×100

162万円-50万円÷3000万円×100=3.7%の表面利回り

 

このように、表面利回りよりも大きく利回りを抑えてしまう事があります。家賃を上げる事は難しいので購入代金が安く済む物件を選ぶか、ランニングコストを最小限に抑える努力をしていかなければいけません。

 

不動産会社に管理を依頼しないで、自ら大家さんとなり物件の管理をする事がランニングコストを抑える事につながります。不動産投資をするためには、さまざまなことを考慮して物件選びをしていかなければいけません。

 

まとめ

世の中にはさまざまな投資案件がありますが、不動産投資はリスクの少ない安定した投資方法となっています。そして不動産投資は誰でも容易にできる投資案件ではなく、ローンを組む事ができる選ばれた人にしかできない投資となっています。

 

投資用のワンルームマンションは難しい専門的な知識を必要としていないし、不動産会社に管理を依頼する事もできてストレスも少なくて済みます。毎月安定した収入を得たり将来の資産成形のために、是非ワンルームマンションの不動産投資に挑戦してみてはいかがでしょうか?

【関連リンク】

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