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サラリーマン大家

2017.7.27

投資用ワンルームマンションの物件選びのコツ

不動産投資を始めるのに、最も大変な事は物件選びです。後にも先にも物件選びのコツや正しい知識を付けていないと安定した収入を得る事はできません。ある程度は事前にリスクを測る事が出来るので、リスクを踏まえて差別化を図る事が出来るでしょう。

ワンルームマンションの今後の需要も理解して、長期的に安定した不動産選びを心がけたいですね。それでは投資用ワンルームマンションの物件選びのコツを確認してみましょう。

 

投資用ワンルームマンションのオススメエリア

交通機関の整ったエリア

投資用ワンルームマンションを購入するにあたり、交通機関の整ったエリアを選ばなければいけない事があります。通常ワンルームマンションを利用する居住者の方達は、車を持たない単身の方が多く利用している傾向にあります。

 

なので主要の駅からできるだけ近い物件を選ばなければいけません。駅から離れた物件だとしても、バスが通っていたり路面電車などがあると利便性がよく、住みやすい物件と言えるでしょう。

 

ワンルームマンションの特徴として、小さな土地だとしてもワンルームに区分する事により、多くの人が居住できる事が投資物件の魅力でもあります。もしも土地の面積が広く駐車スペースがある物件は、駅から離れていたとしても需要を狙う事ができます。

 

しかし、マンション経営の空室率の原因と対策でもあるように幹線道路から近い事や高速道路の入り口が近くなければ生活する事が難しくなり、空室リスクも上がってしまうでしょう。

 

学校や職場が近いエリア

ワンルームマンションを利用する方のニーズを見極める事が重要となります。ワンルームマンションは家族が住むことを想定しているわけでなく、大学生の一人暮らしや職場にすぐに通勤する事ができる単身者の方をターゲットにしている物件になります。

よって有名な大学の近くや、大きな工場などに働く方達を狙ったエリアにワンルームマンションを建てる事が望ましいとされています。

 

大学や大きな工場などは、大きな敷地を確保するために地方に建てられていたり、駅から離れた場所に建てられている事が多いです。需要を絞った物件となるので、住みやすくオシャレな物件を建てる事ができれば充分に利益を得る事ができるでしょう。少しでも大学や職場から近い立地を選び、スーパーやコンビニなどが近くにあることで、都心部とは違い安い物件を手に入れる事ができて高利回りで運営していく事ができるでしょう。

 

将来性のある人気のエリア

初めて投資をする方や、投資経験が少ない方が目利きをする事は大変難しいことですが、将来的に発展する事がわかっているエリアに投資用ワンルームマンションを建設する事は大きな収益につながります。生活環境が全く整っていない土地には、どんなにキレイで新しい物件を建てたとしても人が住む事は難しいと言えるでしょう。

しかし数年後に駅が開通したりモノレールができる事がわかっていれば、たちまち住みやすい環境に変わります。

 

先行投資として、事前に土地だけを購入しておく事も大変有効な投資方法と言えます。主要な駅から離れた場所に物件を持っていたとしても、大型のショッピングモールや大きな職場環境が近くにできれば、土地の値段も上がりワンルームマンションの需要も上がります。人が住みやすい環境は常に進化をしているので、大きな幹線道路がつながったりバス通りに変わったりと、同じ土地だとしても年々状況は変化しているのです。

【関連リンク】

営業マンが語る投資用ワンルームマンション選びのポイント

ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

 

投資用ワンルームマンションを選ぶポイント

主要都市の人口密集地域

ワンルームマンション投資で詐欺にあわない為に”絶対”にやっておくべきことでもご紹介していますが、不動産投資をする上で絶対条件とも言える事は、主要都市の人口密集地域の物件を購入することです。人が全く住んでいない物件で常に満室経営をする事は、どんなに家賃を下げたとしても人が住む事はないでしょう。

 

築年数が過ぎていたり家賃が高いエリアだとしても、人口密集地域では居住者が付きやすい物件と言えます。また人口密集地域はいつになっても需要が下がらない事が特徴です。

 

主要都市には、大抵の生活環境が整っています。市役所や病院などの公共機関やスーパーや飲食店など、過ごしやすい生活環境がすべて揃っています。やはり一つでも条件がかけてしまうと入居者の方も物件選びの段階で、引越しの条件から外されてしまう事があります。

 

誰が住んでも住みやすいと感じて、歩いて何でも揃うような立地は優良物件となります。その地域から外に出る事無く生活が出来てしまうような土地は理想な土地でしょう。

 

キャンパスゾーンとビジネスゾーンを押さえる

ワンルームマンションのニーズに合わせて、キャンパスゾーンとビジネスゾーンが交わるエリアの土地は優良物件と言えます。あくまで単身者の方をターゲットとした物件なので、利用目的が整っている事が重要となります。

 

どんなに住みやすい町でも通勤や通学で時間が掛かってしまうと、体力面や精神面でも疲れが生じてしまいます。目的に沿った立地にワンルームマンションがあると便利ですね。

 

学生やサラリーマンの人は、ほとんどの方が学業や仕事に追われている事が多いので、通勤や通学で時間をかけることを無駄に感じています。少しでもわずらわしい時間が少なく済んで、少しでもプライベートを楽しめる時間が取れれば満足のできる物件と言えます。

どちらの条件も整っている立地は常に需要が高い物件となっているので、安定した収入を得る事ができるでしょう。

こちらでもワンルームマンションについて学ぶことができます。

【関連リンク】

投資用ワンルームマンション選びのポイント
不動産コンサルタント教えるワンルーム投資物件の選び方
ワンルームマンションを賃貸で貸し出す時に注意すべき点について

 

投資用ワンルームマンションの購入前シミュレーション

表面利回りと実質利回り

不動産投資をするために、覚えておかなければいけない大切な指標があります。それは表面利回りと実質利回りになります。この指標を正しく理解できていないと物件を購入する前から、毎月赤字経営をする責任を背負ってしまいます。

 

投資の世界では、投資した金額よりも利益を出さなければ意味がありません。事前に物件の収益計算をする事で、利益を見込める物件なのか難しい運用になってしまうのか見極める事ができるのです。

 

始めに表面利回りとは、一年間満室経営を続けた収益と、物件を購入した代金で割り出した数値になります。なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?でもありますが、不動産会社などで物件選びをする場合は、ほとんどの場合表面利回りの数値で話を進めています。

わかりやすい数値ではあるのですが、見えないお金の計算が省かれてしまっています。

 

・表面利回り=年間合計賃料収入÷物件購入価格×100

 

あくまでも満室経営を想定しているので、居住者の方が何十年も住み続けなければいけないのです。また物件を運用するにあたり、まったく経費のかからない物件は存在しません。建物を健全な状態で保つためにも塗装を塗り替えたり、必要に応じてリフォームをしなければいけないのです。そこで経費などの必要な運用費を織り込み、わかりやすく数値化したものが実質利回りとなります。

 

・実質利回り=年間合計賃料収入-(ランニングコスト)÷物件購入価格×100

 

先ほどの表面利回りよりも、具体的な運用数値が明確化されているため、しっかりとした運用計算をするためには実質利回りの数値が必要です。

しかし実質利回りの計算も、満室経営を前提として計算されているために予期せぬリスクは読みきれません。実際は満室のまま経営する事は難しく、毎年利回りは変化してしまいます。さらに想定できるリスクを織り込んで計算しなければいけません。

 

さまざまなリスクを織り込んでシミュレーション

不動産投資には利回りだけでは対処できないさまざまなリスクを想定していなければいけません。不動産投資は長期間ワンルームマンションを経営していかなければいけないので、何もなく耐用年数を迎える事は少ないでしょう。

通常で起こり得る空室リスクや滞納リスクは想定しやすいのですが、天災による修繕費の増加や物価が大幅に下落してしまう事も頻繁に起きています。

 

ある程度の災害は保険に入るなどして対処する事が出来るのですが、居住者が自殺をしてしまったり周辺で殺人事件などが起きてしまうと、空室リスクを防ぐ事が出来なくなります。

また管理会社が倒産してしまうと、数か月分の家賃収入を回収する事が出来なくなってしまうので、日ごろから不動産会社とは連絡を取り合っていなければいけません。さまざまなリスクを織り込む為にも実質利回りを正しく理解していないと、利益を生む事は出来ず多額の負債を抱えてしまう事になってしまいます。

【関連リンク】

ワンルームマンション経営のリスクと対策について語ってみる

ワンルームマンション経営のトラブル回避方法

 

投資用ワンルームマンションの家賃下落の防ぎ方

マメな修繕工事を行なう

不動産物件を健全な状態で運営するためには、マメに修繕工事をする事が大切です。外壁などのヒビなどは共同住宅の複数のオーナーと話し合いをしなければ工事を行なう事は難しいのですが、室内の劣化を防ぐためには頻繁に手入れをしなければいけません。

区分所有のワンルームマンションでは、居住者の方が引越しをするときに室内のリフォームを行なう事が出来ます。

 

人気のある立地では、新しいライバルのマンションが次々に建設されてしまいます。差別化を図るためにはキレイな室内で、家賃の金額で戦うしかありません。あまり家賃を下げずに対処するためには、数年おきには最新の設備に変えたり、流行の壁紙や照明に変える事が大切です。

最新設備をそろえるには高い費用が掛かってしまいますが、空室リスクを抑えるためにもある程度の支出は覚悟しなければいけません。

 

家具や家電を備え付ける

修繕費用や高い設備にお金を掛ける事が出来ない場合は、オシャレな家具や冷蔵庫などの家電を備え付けると有効的です。大学生や単身者の場合、限られた期間だけワンルームマンションで生活する方が多く、初めから生活に必要な家具や家電が揃っているとすぐに生活を始める事が出来ます。同じマンション内でも、家具や家電があるだけで入居率が大きく変わってきます。

しかし、家具や家電も数年間使用するだけで痛んできたり色あせてしまって、古びた部屋の印象を与えてしまいます。あらかじめ予算に組み込んでいると先を見通す事が出来て運用しやすくなります。中古のワンルームマンションを購入した場合も、最新の家電が揃っている事で部屋の印象が変わり、生活のイメージをする事が出来て入居率を上げる事が出来ます。

 

リノベーション可やペット可にしてしまう

築年数が経過してしまった物件の場合、修繕工事やリフォームを繰り返しても入居率を上げる事が出来ない事があります。外観も古びてしまい近くの新築のマンションに居住者を取られてしまって、空室を埋める事が困難になります。

そういった場合には、リノベーション可の物件やペット可の物件にしてしまいましょう。複数のオーナーがいる集合住宅では、事前に話し合いをしなければいけませんがとっても有効的な手段になります。

 

近年ではリノベーションブームでもあるので、居住者がDIYで自由に改装できる物件は人気があります。また単身者の方でもさまざまなペットを飼いたい人は大勢います。

通常の集合住宅の場合はペットの臭いや鳴き声などの問題があり、室内を汚してしまったり傷を付けてしまう事があります。徹底したルール作りと他の居住者への対処は必ずしなければいけません。

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ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?

ワンルームマンションを賃貸する時に注意すべき点について

 

信頼できる良い管理会社の見分け方

意思疎通の取れる信頼関係

投資用ワンルームマンションを運営するオーナーの方には、本業の仕事をしているが多いのが特徴です。自分自身ではマンションを管理する事が難しく、管理会社に依頼して運営していく事が主流となっています。

そのために透明性のある管理会社を探し出して、お願いして任せる事が良いでしょう。素人が管理をするよりもプロに任せる事の方が、手間も省けて居住者の方にも安心を与える事が出来ます。

 

しかし数多くある管理会社の中には、悪質な管理会社があるのも事実です。敷金や礼金を上乗せして募集をかけていたり、建物の掃除や管理をしっかりしているように思わせて、何もしていない会社があるのです。

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とはでもご紹介していますが、物件の所有者が遠くに住んでいる場合に手を抜いている事が多く、すぐに現状を確認する事が出来ない事が問題となっています。訴えを起こす事も出来るのですが、余計な労力を使う前に頻繁に管理会社と連絡を取り信頼を築く事がいいでしょう。

 

実績力の高い管理会社

自分自身で物件の管理が出来ない場合は、実績力のある管理会社を選ばなければいけません。不動産投資において優秀な管理会社に依頼する事は、高い収益率を維持するためには大切な事です。

 

実績力の高い管理会社を選ぶためにはいくつかの方法があります。その一つが地域に密着していて幅広く募集する能力があるのかを判断する事です。しっかりと地域の特性を理解している会社は、管理会社として優秀と言えるでしょう。

 

大手の管理会社の場合、標準的な管理業務が備わっていて問題がないように思いますが、地域に密着している管理会社は周辺に住んでいる人のクセや地域の環境を充分に理解しています。家賃の相場感覚も長けているので適正な金額を把握しています。

 

ホームページや電話だけでは管理会社のよさを理解する事はできないので、直接会社に出向いて何度も打合せをする事がいいでしょう。

 

コストパフォーマンスのよさ

信頼関係が築けて実績力の高い管理会社を見つける事が出来たとしても、管理費があまりにも高い場合は契約する事もできなくなってしまいます。すべてを兼ね備えた管理会社を見つける事が出来ればいいのですが、利回りのいい物件を見つける事が難しいのと同じように、完璧な管理会社も少ないのです。

 

管理をしてもらう上で譲る事が出来ないことだけを搾り出して、希望に合った管理会社を探し出してみましょう。

 

管理会社によっては全般的に管理業務を委託することや、一部だけ委託することを選べます。本業に余裕があり、管理業務に興味がある方は一部だけ依頼をして管理費を抑える事が出来ます。

 

ワンルームマンションを購入する段階から管理費を徴収されてしまう契約が含まれている場合は、後から自分で管理する事は難しくなります。物件選びの段階で同時に管理会社選びをしなければいけないのです。

【関連リンク】

不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみる

 

ワンルームマンションの適正な賃貸の相場感の身に付け方

物件地域の相場状況を検索する

ワンルームマンションの適正な賃貸の相場とは、物件に住む入居者だけが喜ぶ金額ではなくて物件を所有するオーナーも納得ができる金額でなければいけません。簡単に賃貸の相場を確認するには検索サイトで、所有物件と似たような物件を比較する事が有効でしょう。

検索サイトには個人のオーナーや企業のプロ達の所有物件と比較する事が出来るので、平均的な家賃を探す事ができます。

 

平均的な家賃相場を確認したうえで、所有している物件と照らし合わせて金額を設定すると間違いありません。入居者の希望だけを通していたら地域の相場より極端に下げることになり、オーナーの条件だけを優先していたらいつまで経っても入居者が決まるわけがありません。お互いが納得できる物件作りを心がける事で、満室経営につながるわけです。

 

直接地元の不動産に相談する

一部の検索サイトだけでは偏った情報を掴んでしまう事があります。間違った情報に流されないためにも、直接地元の不動産会社を回って賃貸の相場を確認するといいでしょう。

地元の不動産会社には、地元ならではの情報を掴んでいる事があります。同じ地域内に新しくマンションが建つ情報をつかんでいれば早めに家賃の改定をする事が出来るし、設備の変更などが出来ます。

 

常に町は変化しているので最新の情報を掴んでいなければいけません。管理会社の方からも地域に住んでいる人の情報を掴んだり、地域の変化を具体的に把握する事が出来ます。無理に家賃を下げることなく、タイミングを計って対応することが出来ます。

他にも同じ地域内に構造が違う建物や日当たりの日照時間を考慮する事もできるので、実際に町の雰囲気を確認する事は重要ですね。

 

ワンルームマンションで狙うべきターゲットとは

ワンルームマンションの需要は単身者の方をターゲットにしています。ファミリータイプのマンションとは違い、大きな部屋に住んで使っていない部屋の無駄な家賃を支払う事がない、合理的な住まいを提供する事が出来ます。単身者は学生や社会人の男女の方以外にも、高齢者の男女の方も狙う事が出来ます。明らかに利用者が多い物件なので、今後も需要が増えていく見込みがあるのです。

 

近年では晩婚化の時代でもあり、団塊の世代が退職して一人で暮らす方が増えています。女性の方も家庭を持たず単身で働いている方も増えているので、都心部で人口が密集している地域は需要が高くて当たり前なのです。

さらに海外の方も日本に永住する方も増えているので、ますますワンルームマンションの需要は増えていきます。良い物件を見つけて早めに手を打つ事が重要になります。

【関連リンク】

ワンルームマンションの売却時期やポイントを間違えないために知っておくべきこと
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まとめ

投資用ワンルームマンションを始めるうえで、需要を掴んでおく事はとても大事なことです。今後も人が増えていく町や住みやすい町に変わっていくことを事前に掴む事が出来れば高利回りの物件を手に入れる事は容易なことでしょう。

 

不動産投資をするうえで誰もが悩むことなので簡単に見つける事は難しいと思いますが、地道に物件選びのコツを実践していけば必ず理想の物件を見つける事ができるでしょう。日々勉強していく事で中古物件でも率先して差別化を図り、平均的な相場よりも高い利回りを目指しましょう。

 

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