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サラリーマン大家

2017.8.6

ワンルームマンション経営のリスクと対策について語ってみる

アパート経営は一度に複数の物件を所有する事になります。メリットも増えるのですがデメリットも増えることになるので応用力が必要となります。利回りも経営次第で大きく変化させられる事が最大の特徴であり、安定した投資案件となっています。

不動産投資はトラブルは付き物なのですが、予想外の自体に陥る事は少ないとされています。事前に対策する事が出来てリスクを最小限に抑える事が出来ます。必ず起きてしまうリスクを改善する事で、安定した運用に変わります。

アパート経営の成功例や失敗例を参考にして、自分に合った経営をしていきましょう。それではアパート経営の実態の見極め方を確認していきましょう。

 

アパート経営の実態を理解する

不動産投資の中でも毎月安定した収入を得る事が出来るアパート経営は、いつになっても人気のある投資方法の一つです。最大の魅力はアパート一棟を所有する事が出来ることです。室内のリフォームだけでなく、外観や共用部など所有している敷地内のすべてをアレンジする事が出来ます。つまり、それだけ個性的な物件を造りこむ事ができて、他のアパートと差別化を図る事が出来るという事です。立地の良い物件を選ぶことで、家賃の設定も自由に決める事が出来て、努力次第で満室経営を実現する事が出来れば自然と毎月の収入も上がってきます。

個性的な物件の場合は、相場よりも家賃を高く設定していても入居率を維持する事もできるので、センスのある物件作りをしてやりがいのあるアパート経営をしていきましょう。

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アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営による不労所得

アパート経営の特徴として、ワンルームマンションのように区分所有をするよりも、アパート一棟を運営していく事に大きなメリットがあります。区分所有の場合、入居者の入れ替えの時に必ず収入が無くなってしまう期間があります。

アパート経営の場合、同時に入居者が退出しない限り収入がゼロになる事はありません。つまりローンの返済に困る事無く安定した不労所得を得る事が出来るのです。一度に複数の部屋を所有する事になるので、収入金額も高額になります。同時に建物の造りによりますが、購入価格も比較的高い値段となってしまうのです。複数の部屋があるということは、リスクも増えてしまうのですが、リスクの分散をする事もできるという事です。アパート経営の最大のメリットを生かして、優良物件を作り出しましょう。

 

レバレッジを効かせた運用が出来る

アパート経営を始める場合、全額を現金で購入する人は少ないでしょう。必ず金融機関からお金を借り入れて、気に行った物件の購入に至ります。通常ですと物件価格の10%ほどを頭金として用意するのですが、レバレッジを効かせた運用となると、300万円の頭金だけで3000万円の物件を購入する事が出来るという事です。

準備していた頭金の10倍の金額を動かす事が出来るので、レバレッジ効果の高い投資案件となります。毎月のローン返済も、入居者から支払われる家賃収入を元に返済をしていくので効率のよいキャッシュフローを形成できます。また年収が高い方や元から別の不動産を所有している方は、頭金を払わずに0円でアパートを購入する事が出来るので、人気の高い投資方法となっています。

 

資産の下落リスクがある

複数の方を入居させる事が出来るアパートは、それだけ建物の劣化を早めてしまう事があります。ワンルームマンションのように室内だけに注意をしていればよかったのですが、アパート経営の場合は共用部も管理しなければいけないのです。複数の入居者が毎日使用するようになるので、小まめに手入れをしたり、修繕工事を施さなければいけません。共用部や外観をキレイに保っていないと、大きく入居率に関わってきてしまいます。

構造物の造り方によって耐用年数も変わってきますが、木造物件の場合はメンテナンスを怠ると一気に劣化が進んでしまうので注意が必要です。そのぶん物件価格も割安になる事が多いのですが、建物の維持費でお金が掛かってしまうので、自分に合った構造物を探さなければいけません。

 

空室リスクや家賃滞納リスク

区分所有の物件とは違い、複数の部屋の空室リスクを想定しなければいけません。あまり考えにくいのですが、人気のない造りやキレイにかんりされていない物件の場合、全く入居者が付かない場合があります。所有している部屋の数だけ家賃が入ってこない事になってしまうので、誰もが入居したいと感じるような物件作りが必要となってきます。また入居者の厳正な審査を行なっていないと、家賃の滞納が発生してしまう事があります。

一般的には家賃を滞納する方は少ないのですが、入居時に仕事をしていなかったり多額の借金を抱えているような場合は家賃の滞納を招いてしまいます。【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方にもありますが、プロの管理会社にお任せして、厳正な入居審査を設けて滞納リスクのない安全な不動産経営をしていきましょう。

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アパート経営の失敗例

表面利回り騙されてしまう

高利回りを確保するための失敗しない不動産投資のポイントでもご説明していますが、所有している世帯数の数が多いので、表面利回りの数値に騙されてしまう事があります。表面利回りが20%も越えているから大丈夫だと思ってしまう方が多く、後々後悔してまう方が増えています。他の不動産物件よりも修繕費や管理費が掛かってしまったり、アパートの空室の部屋が増えてしまったりと思わぬトラブルが重なってしまう事があります。世帯数の数だけトラブルの数があるので、単純に表面利回りだけを信じてしまうと痛い目に合ってしまいます。

本来ならば実効利回りで計算をしていけばいいのですが、トラブルやリスクの想定を見誤ってしまうと簡単に利回りの数値を下げてしまって赤字経営になってしまう事があります。想定できるトラブルの管理と、余裕を持った経営を心がけましょう。

 

素人によるアパート管理

プロからみたら、早急に対処しなければいけない事でも、素人目線で対処してしまって後々大きな問題になってしまう事があります。地震などで建物に小さな亀裂が入ってしまって、すぐに大きなトラブルにならないと思っていたら、室内に漏水事故を起こしてしまうような亀裂だった事象もあります。

建物は水が浸入してしまうだけで、耐震性の問題やカビや害虫の繁殖を促してしまう事があります。少しの漏水を無視してしまう事で、人が住む事が出来ないほどの物件に変わってしまいます。しっかりとした管理会社に委託をして物件管理をしてもらうことで対処する事が出来ます。

毎月の出費も増えてしまうことになるのですが、建物を守るためには大切なことです。建物の修繕にはお金を惜しまず対処するといいでしょう。

 

経年劣化でかさむ費用

建物の老朽化が進んでしまうと、いろいろな場所で不具合が生じてしまうものです。室内のキッチンや洗面台などの水周りの交換や、備え付けの家具などの交換など通常に対処するものなら計算する事はできます。しかし屋根裏や床下などは、少し覗いただけではわからない事があります。数十年間手入れをしないでいた物件に関しては、蜂の巣が出来ていたり鳥やネズミの住処になっている事があります。時が経てば、建物のゆがみが出来て外からいろんなものが入ってきてしまいます。

大規模な修繕工事を行なっても見えないところは多いので、専門業者に依頼して隅々までメンテナンスを行ないましょう。小さな害虫が大きな建物を腐らせてしまうので、徹底した物件管理が必要です。

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アパート経営の成功例

空室リスクの低減

不動産投資をするうえで、避けては通れない事は空室リスクの対処です。入居者の募集に力を入れたり、リフォームを重ねて住み易い物件に変える努力をすることで空室を押さえる事が出来ます。

それでも空室リスクの不安が拭えない場合は、家賃保障会社に依頼をしてみるといいでしょう。家賃の数%を報酬として支払わなければいけないのですが、安定した収入を得るためには有効な手段と言えます。

毎月のローン返済額とざまざまな出費を計算して、それでも収入を得る事が出来ればプロにお任せするといいでしょう。大きな不安を取り除く事が出来て、安心してオーナー業を続けていく事が出来ます。空室リスクから開放される事で、他の物件購入にも挑戦できるので精神的な開放にもなります。【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とはで空室対策を学んでおきましょう。

 

インフレやデフレの時にも強い

インフレやデフレはローンを組んでいる以上、金利の変動を招いて毎月の支出に影響があります。固定金利にしていれば問題はないのですが、ある程度の変動リスクを想定していなければいけません。しかし唯一の収入源である家賃に関して、インフレやデフレは大きな影響を与えないのが特徴になります。他の投資案件の場合は、少なからず経済の影響を受けてしまい、収支のバランスが崩れてしまいます。

家賃収入をメインに不動産投資を行なっている方は最小限の影響で済みます。アパート経営でも売却目的で購入する方がいますが、インフレやデフレの影響を大きく受けてしまうので、購入時期や売却時期をしっかりと見定めて売買を行なわなければいけないでしょう。

 

一棟買い(アパート経営)でリスク分散

アパート経営の特徴でもある一棟全体の物件管理が行えるので、一部屋でトラブルが起きても残りの部屋でリスクを補う事が出来ます。戸建て物件や区分物件に関しては、一部屋でトラブルが起きてしまうと直接大きな被害に変わってしまいます。ところがアパート経営の場合は、入居者が退出するのも一軒づつ退出していくので、空室リスクや滞納リスクなど一棟全体で分散する事が出来るのです。また外装の修繕工事なども一度の工事で終わらせる事が出来るので、時間の短縮や経費の削減にもつながります。

不動産投資は入居者の退出時には必ず、数日間の家賃収入が止まってしまうので、無収入の時期を防ぐ事が出来るアパート経営は安定した投資法方法と言えるでしょう。

 

アパート経営前に知っておくべきこと

さまざまなリスクを理解する

不動産経営では、動かしている金額がとても大きいので少しの判断ミスで取り返しのつかないことになってしまいます。不動産投資を始める前にあらゆるリスクを想定して行動していかなければいけません。どんな優良物件にも空室リスクや滞納リスクは防ぐ事はできないので、事前に対策することでリスクの軽減につながります。そして地震や火災なども保険に加入するなり、防火性の高い材質でできた物件を選ぶ事でリスク対策をする事もできます。

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とはでもお伝えしていますが、いろんなリスクに対処するためにも、最低限の不動産経営の知識を付けていなければいけません。物件選びにも充分に時間を使って、想定できるリスクを把握して、安全にアパート経営が出来るように努力していきましょう。

 

物件選びのコツを身に付ける

今後の収益に大きな変化をもたらすのは、物件自体の魅力の大きさです。物件を購入して何もしないで満室になる物件もあれば、どんなに努力をしても入居率を上げられない物件も存在します。物件を選ぶには、居住者の目線に立って考えてみると良い物件が見つけやすいでしょう。通勤や通学に不便のない立地や、公共機関などが近くにある物件は、満足度も高く長く住んでもらえる事が出来ます。

購入当時は町が栄えていなかったとしても、後々大規模な都市開発が計画されているような立地は、将来的にも有望な物件と言えるでしょう。インターネットなどの利回りだけに捕らわれずに、物件の周辺や生活環境を実施に確認して、誰もが生活しやすい物件を探してみる事をお勧めします。

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管理会社の重要性

本業の仕事をしながら不動産投資を始める人は大変多くなっています。オーナー自ら物件の管理を行い健全に不動産経営を進める事が出来るのですが、入居者の方は昼でも夜でも関係なく、クレームやトラブルを訴えてきて、本業を抱えながらでは対処できません。そこで不動産オーナーをサポートしてくれるのが管理会社です。

長年不動産物件の管理業務を行なってきている会社は、さまざまなトラブル対処が備わっています。そして迅速に行動して早急に解決する力を持っています。建物の不具合を見極めたり、入居者の選定もしっかりとした判断を下す事が出来るので、アパート経営をスムーズに行なう事が出来るでしょう。オーナーの負担を大幅に解消できるので、安心できる管理会社をみつけましょう。

 

アパート経営で知らないと損すること

節税対策による勘違い

不動産経営のメリットでもある税金対策は、捉え方によっては大きな損害を招いてしまう事があります。

本来ならしっかりと利益を出して黒字経営を行なっていかなければいけないのですが、利回りの低い物件や利益がまったく出ていな物件を選んでしまう方もいるのです。本業の仕事で年収が多い事で、払いすぎた税金を取り戻そうと考えている方がいるのですが、物件価格を補えるほどの年収の方は問題ありません。

しかし物件のローン残高を補う事が出来ない場合は、リスクの方が大きいと言えます。単純に利回りが低い事で不動産からの収入がないために、現金が残らず何かしらのトラブルで危機的状況に陥ってしまう場合があります。さらに金融機関からの信用度も落としてしまって、追加融資を受ける事が出来なくなってしまいます。どちらも不動産経営を進めていくには大きなデメリットとなってしまうので、利回りを意識した経営をしていきましょう。

 

満室物件を購入しても満室は続かない

中古物件を検討している場合、満室経営をしていて予定利回りの数値がとても高い物件が存在します。しかし管理会社によって、始めの数ヶ月だけ家賃を下げて入居者を募集している事があります。値下げの期間が過ぎてしまうと次から次へと退出してしまう人が増えてしまって、数年後には全部屋が空室になってしまう事も考えられます。良い立地に建てられている物件ならば、いろいろと対策を練る事ができるのですが、地方物件や駅から離れた物件の場合、新しい入居者を見つけるのは大変な作業になります。

満室物件だけをあてにしないで、実際の物件状況を確認しなければいけません。安定した収入を得るためには、徹底した物件の調査が必要です。

 

修繕工事の大切さ

建物の価値を落とさないためにも、小まめに修繕工事を行なっていかなければいけません。雨漏りや外壁のヒビを一年でも長く修繕工事を遅らせてしまうと、建物内部の鉄骨を腐らせてしまったりシロアリなどの繁殖を促してしまう事があります。修繕工事を少しでも遅れてしまうと修繕費用が倍以上掛かってしまったり、工事が行なえないぐらい最悪な状況も起きてしまいます。物件によっては内部の鉄骨を守るために、ヒビを誘発させる構造の建物も存在します。

しかしヒビを放置してしまうと、見た目が悪くなって入居率に大きく影響を与えてしまいます。外装が綺麗な物件は内装も綺麗な物件が多いので、資産価値の下落を抑えたり、入居率の維持をするためにも修繕工事は大切なことなのです。

 

不動産の管理会社に騙されないためには

管理会社とのコミュニケーション

管理会社には、管理業務を主体にしている不動産会社や、仲介業や売買も含め総合的に行なっている不動産会社があります。どちらも一概には良い会社と悪い会社を見極める事はとても難しいのですが、昔から管理業務を行なっている地元に密着している管理会社は安心して任せる事が出来るでしょう。

その中でも従業員の方達が積極的にコミュニケーションを図ったり、迅速に質問に答えてくれる管理会社は良い管理会社と言えます。管理業務にはオーナーには見えない業務が多いので、頻繁に状況報告を確認しなければいけません。怠慢な管理業務や入居者に大柄な態度を取っている管理会社は、すぐに会社の変更を検討しなければいけません。

 

実際に物件の確認を行なう

悪質な管理会社は、修繕工事の見積とは全く異なる工事をしていたり、入居者募集をおろそかにしている会社が存在しています。どちらの場合もオーナー自信が確認を行い、直接管理会社に指摘をしなければいけません。

もちろん入居率に大きく関わるし、物件自体の老朽化が進んでしまう事もあります。地方物件を所有している場合は、物件自体をなかなか確認する事は難しいでしょう。不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介でも紹介していますが、しっかりと管理業務を行なっているのか、写真を撮っていたり報告書にまとめて資料を提示してくれる会社を選ばなければいけません。

管理会社の言いなりになって管理業務を任せてしまい、いざ自分の物件を見てみたらボロボロの廃墟寸前だったら困りますね。初めから疑って掛かるのではなくて、長い期間付き合っていくためにはしっかりとした信頼関係を結ばなければいけませんね。

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まとめ

アパート経営は、不動産投資の中でもリスク分配がしやすい物件と言えるでしょう。その分手間や知識を必要として、自分次第で大きく収入を伸ばす事が出来ます。一部屋ではなくアパート一棟を購入して経営を進めることになるので、外壁のアレンジや修繕工事を好きに行なう事が出来ます。

また中古物件を購入して室内を人気のある設備に変えることで、長期間入居率を維持して安定した収入を得る事もできます。区分物件とは違い他のオーナーがいないので、誰にも迷惑をかけず家賃設定を行なえて、利回りを自分次第で変化させられるのは大きな魅力でしょう。アパート経営の実態の見極め、試行錯誤を繰り返し自分好みのアパート経営を進めていきましょう。

 

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