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不動産投資

2017.11.26

投資用中古物件でリノベーションが注目されている理由

不動産投資において収益を上げるために必要なのが、「物件の魅力」と言えます。物件の魅力を求める上では、やはり新築が優れるのですが、そこを敢えて中古物件を投資用に購入する動きがあります。そしてそれらの物件は、そのままでは使われません。リノベーションが施されます。

投資用中古物件でリノベーションが注目されている理由

リノベーションが注目されている背景

昔は「建物」と言えば、古くなったら解体して、新しい物に建て替えるのが一般的でした。新築住宅の魅力は、すべてにおいて新しい設備を備えている点なのですが、不動産関連業界や住宅関連の業界も、新築を推していた傾向が強くありました。 ところで、昨今になって、敢えて古い建物を利用する動きが出て来ています。リノベーションのブームを背景にした動きです。

リノベーションが流行る背景にはいろいろな理由が考えられますが、行政側が中古住宅の活用を推し進めている事や、金融機関のローンも充実して来た事、新築で建てるには「壊す」作業が必要となり、経済的にも時間的にもロスが発生する事、更には環境問題への配慮等も挙がります。

また、様々なメディアでも、リフォームやリノベーションの事例が多く取り上げられている事も理由として挙げられることでしょう。

この様な背景と共に、日本人の価値観も変わって来た事も考えられます。日本人は新しい物を所有する事が好きでしたが、自動車等ではカーシェアリングが話題になり、若い人達が シェアハウスでの生活を敢えて選んでいる事からも、その価値観が変わって来たことが伺えます。

そして、古い物を活用するこの動きはますます活発になると思われます。古くなった「まだまだ使える建物」 はいくらでもありますし、行政側もこの動きを更に推すと思われます。そして、その動きは投資用中古物件の市場にも波及するでしょう。

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投資用中古物件にはどういった物があるか

最近の不動産投資ブームを受け、ネットや新聞広告にも投資用の不動産が掲載されるようになりました。その中で目立つのが中古の物件です。投資用中古物件は、マンションの区分等ばかりでは無く、1棟マンション、売りアパートやビル、店舗や土地等も見られます。

さて、その中で一番目立つ存在なのが区分マンションです。

マンションは投資対象としても手頃ですし、管理も比較的容易なメリットがあります。賃貸契約も比較的交わしやすい等の利点も、流通しやすい理由として考えられます。

その次に来るのが1棟マンションやアパートです。これらは投資用中古物件としては、リスクも大きいのですが、それだけ大きなリターンが見込めます。管理の手間が大変な点はありますが、入居者の数が多くなりますので、それだけ収益が増えるメリットがあります。

次に来るのがテナントやビル等です。これらは店舗やオフィス等に使われます。こう言った物件は、ある意味において相当の旨みがあるとも言えます。テナントは「広さ」だけを考えても結構な大きさにもなりますし、家賃もそれに比例する形で増え、その分収益が良くなります。

また、ビルに至ってはフロアが複数となり、その分面積が大きくなり、テナントの数も多くなり、それだけのリターンも望むことが出来ます。当然、ビルのテナントで発生する「空室リスク」は、アパートやマンションの空室リスクよりも、危険性としては大きい物でしょうが、成功した時のリターンは非常に大きな物となるので、投資の魅力は大きいです。

ところで、不動産投資は収益を得るのが前提となり、そのために物件に付加価値を着けることが非常に大切になります。そして、その付加価値のために投資用不動産に新築を選ぶ「こだわり」も、もしかしたらあるかも知れませんが、それ以上に、敢えて中古物件を選び、リノベーションで対応することも「策」と言えます。

アパート、マンション、ビル等、中古物件には色々ありますが、どれも投資対象になり得るのです。

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リノベーションの理由・・・購入価格を抑える

投資用に不動産を購入する場合は、利回りを高い状態で確保するためにも、可能な限り投資額を抑える必要があります。その点においても、投資用不動産には中古物件が向いているとも言えます。

確かに入居者を集めるためには新築物件は強力です。不動産業者は物件紹介に「新築」と大きく書くでしょうし、営業トークもその部分を全面的に出して、契約書の捺印を狙うことでしょう。

しかし、いくら新築でも、家賃はある程度の額が着いたならば「妥協」をしなければなりません。家賃にも相場があり、ある程度の上限があるからです。そして、家賃と投資金額で採算が合わなければ、不動産投資の経営は成り立ちません。新築は投資金額として高く付きます。ある意味で不利と言えるでしょう。

その一方で投資用中古物件を取る選択もあります。投資用中古物件の魅力が何かと言うと、購入価格が安く抑えられる点が、何と言っても大きいです。

しかし、古い物件は外観も古ぼけて、収益性もあまり期待出来ません。そこでリノベーションが検討されます。リノベーションは古い物件に「新しい価値」を付加するので、コストを抑えながらも、住む人の生活の利便性も高い水準で保つことが可能で、物件の魅力も高い水準で維持が出来るからです。

不動産投資において、費用対効果は非常に大切です。投資用中古物件とリノベーションが注目されるのは、この費用の点からもあるのです。

リノベーション物件での事業

投資用中古物件を購入する場合において、特殊かも知れませんが、面白い例があります。

それはリノベーションを施した投資用中古物件で、オーナー自身が「事業」を始める例です。

例えば築50年を超える様な古民家を利用して宿泊施設とする例や、古民家独特の「部屋の広さ」を活用して、レンタルオフィス等としてオープンする例です。 こう言ったビジネスを、仮に新しい建物やテナントでオープンすると、経費が非常に高くついてしまい、ビジネス自体を経済的に圧迫することになります。

レンタルオフィスの例で考えましょう。経営的な観点から考えるならば、入居する事業者は固定費を可能な限り削減しようと考え、「安価な家賃」を希望します。そして、自社テナントとして「新築等にこだわらない事業者」であるならば、そこに古民家等にリノベーションを施した「レンタルオフィス」等の物件の家賃でのメリットを見出し、事業所として活用する形になります。

ところで、借手として法人が入ってくれることは、オーナーとしてもメリットが多いです。 第一に、法人相手の場合は、個人よりも安定して収益が得られます。また、トラブルが少ないことも挙げられるでしょう。

こういった好条件は、不動産投資の利回りを考える上でもプラスに働きます。空室リスクを避けられるオーナーと、安い家賃でいられる借手の「ウィンウィンの契約」になるからです。

今後も新しく創業する人の中には、コストメリット等の理由から、敢えて中古物件にリノベーションを施した物件を選ぶ人が増えると考えられます。動向が楽しみです。

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中古物件へのリノベーション

出展:https://hostelyuigahama.com

マンション等のリノベーション

不動産投資において、マンションを投資用不動産として選ぶことは、堅実な選択と言えるでしょう。マンションは管理がしやすく、入居者の顔も比較的見やすいため、経営がやりやすい側面があるからです。

また、中古マンションは価格が手ごろなので、サラリーマンにも手が届きやすい事情があります。しかし、中古マンションは、そのままでは集客力に欠け、安定した利回りを見込むのは難しいとも思われます。そこで検討されるのがリノベーションです。

投資用中古物件のマンションの場合は、よほど使い勝手が悪い場合を除いて、間取りを変えるまでの大規模なリノベーションは、もしかしたら必要無いかも知れません。しかし、住宅設備の一新は必要ですし、クロスの張り替えや床材の変更等も必要とはなるでしょう。

リノベーションでの価値のアップは、そう言った細かい部分の積み重ねでもあるからです。ただし、投資にはバランス感覚が大切です。「分相応」を考えてリノベーションをするならば、費用は大きくなり過ぎず、物件を良い状態にすることが出来るでしょう。

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一戸建て住宅のリノベーション

一戸建て住宅のリノベーションを考えると、規模も用途も非常に広がり、「出来ること」が非常に多くなります。昔の一戸建て住宅は、今の住宅よりも床面積が広く、天井も高い造りになっています。

この様に大きいスペースを作れる建築物は、現在ではほとんどありません。ですから、空間創出のためには古い住宅を活用した方が、むしろ有利と言うことも出来るのです。

さて、不動産投資を考える時に重要なのが、利回りになりますが、これは物件の人気に大きく関係します。人気がある物件は借手が付きやすく、それだけ家賃収入が得られやすくなるからです。そして、リノベーションを施した住宅は総じて人気が高く、借手が付きやすいので、その部分で有利です。

また、一戸建て住宅は、マンションと違って規模が大きくなることもあり、家賃もそれだけ高額になります。そして、それは利回りに良い影響を及ぼします。一戸建てを投資用中古物件として利用するのは、その意味でもメリットがあるのです。

ところで、一戸建て住宅のリノベーションを考える場合、「どこまで手を掛けるか」がしばしば問題になることでしょう。と言うのも、古い家は「年月を経た風格」があり、その風格を残しながら現代的な建築と融合させるのも、リノベーションの醍醐味とも言える部分だからです。

そして、その風格はしばしば不動産の人気に繋がります。どこまで手を加えるかの「さじ加減」は、オーナーと施工業者の腕の見せ所となるのです。

リノベーション物件は人気があり、住宅は規模が大きく、収益もそれだけ期待できます。そして、そこに「古さ」を「良いさじ加減」で残すことが出来るならば、人気は更に高まり、家賃査定も高く期待が出来ると思われます。

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費用面から考える中古物件に対するリノベーションの必要性

 

店舗のリノベーション

日本の古い商店の店舗は、今の店舗程の洗練された表情は無く、「渋い面構え」とでも言えそうな外観でした。派手な色の看板の古い店も確かにあるのですが、50年を超える様な古くからの老舗は、そう言った派手さとは縁遠い感じがしたものです。

ところで、最近はその様な古色蒼然とも言えそうな古い店舗に、リノベーションをして使われる例が色々と登場しています。そこで、1階は店舗で2階が住宅の店舗付住宅の例で考えてみましょう。

店舗はそれなりのスペースがありますので、ちょっとしたテーブルを並べることが出来ます。そして2階は住居スペースです。そこを寝台車の様に2段ベッドで埋め尽くします。すると、ちょっとした宿泊施設を作ることが出来ます。下の店舗スペースでカフェの様に食事を取り、そして2階で寝ると言った具合にです。

さて、こう言った建物を、投資用中古物件として考えることが出来るか否かですが、この点は有望と判断するべきでしょう。と言うのも、行政が古い建物の活用を推していることや、リノベーションを施した建物自体に人気がある背景があることがその理由です。

そして、その建物の活用は投資家の収益にも繋がります。古い店舗も活用次第で様々な可能性が見えて来るのです。

今後もそう言ったアイディアが出され、物件の活用が活発になることでしょう。ですから、投資用中古物件に店舗を選ぶことも、有望な方策であると言えるでしょう。

 

用途を超えたリノベーション

リノベーションによって「用途」を超える物は非常にたくさんあり、不動産投資の観点からも、非常に面白い動きとも言えます。古民家の活用は前節でも述べましたが、古い建築物の活用は、住宅や店舗に留まりません。

最近は町工場等もリノベーションで生まれ変わる例が増えてきて、前の「工場」とは完全に違う用途で使われています。そして、リノベーションの例は工場だけでは無く、倉庫等にもその波が波及しています。これも大きな空間を使えるメリットがあり、様々な形での活用が期待できるからです。

投資用中古物件として廃工場等を選ぶのは勇気が必要かも知れませんが、リスクがあるだけ、大きなリターンも望むことが出来ます。ハイリターンを狙う不動産投資家としては、「次の用途」を含めたリノベーションを想定し、その上で投資するのも戦略の一つとすることが出来るでしょう。

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リノベーションの効果

出展:https://www.herenow.city/tokyo/venue/nui-hostel-bar-lounge/

入居率アップの効果

不動産投資は、投資用物件を購入し、そこの入居者からの家賃収入を得るビジネスですので、入居者に出て行かれて空室を作ってしまうことは、ビジネス上のダメージとなります。

ですから、入居者を繋ぎ止めておく意味からも、リフォームやリノベーションが重要な位置を占める形になります。投資用中古物件を購入して家賃収入を狙う場合、当然そのままでは魅力の点で劣る都合から、リノベーションの重要性がますます大きくなります。

と言うよりも、「魅力的なリノベーション」をした物件であるならば、人気の方は、後から着いて来ると言っても過言では無いのです。

それでは、リノベーションを施した物件について少し考えてみます。リノベーションにも 「品質」や「コンセプト」等もありますが、基本的には生活の快適さが追求されていて、その上での価値のアップとなります。それは例えば部屋の明るさであったり、温かい雰囲気であったりします。また、素材として「木」を多用する場合等は「手触り」等までが「品質の一部」となるかも知れません。

この様に、快適な生活が追求され、尚且つ洗練された雰囲気等の物件的付加価値は、入居者を物件に繋ぎ止めて、物件の入居率アップに貢献します。投資用中古物件でリノベーションが注目されている理由は、入居率の維持に有用と考えられるからと言うことが出来るでしょう。

 

資産価値アップの効果

不動産物件の価値は、いわゆる「帳簿上の価値」もありますが、それとは別に「収益性の価値」もあり、実際の不動産取引においては、収益性を重んじられることが少なくありません。そう言った面からも、物件の魅力は無視できない物となっています。

さて、不動産投資を考えるとき、物件の収益が大きなポイントともなるのですが、物件はそのままでは老朽化してしまい、収益も落ちてしまいます。そこで物件の魅力の底上げが必要になります。それでリノベーションが検討されます。

リノベーションはリフォームとは違い、単なる設備の改装等に留まらず、壁や天井まで改造し、新しい空間までをも造り出します。視線を遮る壁等は撤去され、圧迫感のある天井は取り去られます。そして出来上がるのが以前とは全く違った生活空間となります。

その様に、物件に魅力が付加されますと、当然ながら人気が上がり、物件の収益性が上がります。収益性が上がると言うことは資産価値のアップを意味するのです。

こういう事から、リノベーションは物件の資産価値アップに貢献します。投資用中古物件が勧められる理由は、ここにもあると言えるでしょう。

 

物件の魅力アップの効果

リノベーションによる建物の魅力アップを考えると、それは単なる改装や設備更新に留まらず、新たな空間創造のレベルに達する物も少なくありません。

古い建物へのリノベーションは、時には「光」にこだわり、窓からの採光に工夫を凝らします。また、素材としての「木」にこだわる場合等には、利用する木材の種類や木目にもこだわる事でしょうし、材料の木にしても、表面をニスで仕上げるのでは無く、オイルで仕上げたりワックスを利用するかも知れません。壁面を考えても夢が膨らみます。壁に張るクロスを考えてもデザインや感触等が、それこそ選び放題になります。

そして、この胸が躍る夢は、そのまま投資用中古物件の収益性に結び付きます。夢のあるリノベーションは、物件の魅力を大いにアップさせ、利回りアップに大きく貢献することでしょう。

 

利回りアップの効果

投資用中古物件の利回りアップが成功している場合、その理由は物件の価値が回復していたり、更にアップしていることが推測出来ます。そして、それはリノベーションやリフォーム等が元になっている場合がほとんどなのです。

不動産の収益性が上がる理由としては、例えば近くに駅が出来たり、商業施設が出来る事があるでしょう。しかし、その部分は不動産投資では手が届かない部分となります。

ですから物件の建物の部分のみで利回りアップを考えたらリノベーションが最も有用な手段なのです。

 

不動産投資におけるリノベーションのススメ

建物を壊さずに使えます

不動産投資におけるリノベーションの最大のメリットは、建物を壊さずに使える点が挙げられます。建物を壊さずに使うことは、コスト的なメリットが非常に大きくなるのです。

と言うのも、建物を壊して建てる事を考えると、発生する費用としては、最初に建物の解体工事に始まり、それから土地の整地、新築する建物の設計、そして建築と続きます。

建て終わった建物から想像するのは難しいのですが、そこに以前に建っていた建物の解体費用や土地の整地費用等が隠れていると、それだけでも費用のロスが発生しているのが分かります。

その一方で、投資用中古物件を選ぶ場合は、そう言った費用が掛からず、購入費用も安く上がります。この「安上り」こそがリノベーションを勧められる理由なのです。

 

古い建物ならではの風格が味わえます

投資用中古物件は、しばしば非常に古い物件が候補として挙がります。しかも、それは築50年を越える古民家にも及びます。

古民家は古すぎて建物評価額がゼロになっている場合が意外にあり、その場合の購入費用は非常に安く上がります。ところで問題になるのは、そう言った古民家が投資用に使えるかと言う点です。入居者が付かなければ収益が見込めないのです。

しかし、そう言った古民家にも需要が実はあります。例えば週末だけのんびりと暮らしたい多忙なビジネスマンには、そう言った物件を望む声が意外にあります。そして、そう言った人達からの家賃収入が狙えるのです。

ただ、古民家そのままでは借手を探すのも難しいです。利便性をある程度向上させた方が魅力アップが期待できます。リノベーションが、古い建物ならではの風格を味わいながらの生活を可能にするのは、「利便性のアップ」が期待できる点に理由があるからなのです。

 

機能性が狙えます

最近のテクノロジーの進化は、多くの分野で目を見張る物があります。高分子化学は塗料の耐用年数を伸ばし、建物を長期間きれいなままに保持する事に成功しています。

また、汚れの着きにくい外壁も実現しています。それに、壁の断熱構造も発展を遂げていて、光熱費のコストダウンにも寄与しています。更に、窓やドアの防犯性も向上し、生活する人の財産を堅牢に守っています。

他にも最近はオール電化の住宅の普及も進んでいて、この部分のリノベーションも期待出来る分野です。そして、ロボットの普及も進み、生活向上に役立っています。

この様に、住宅設備の分野の発展は目覚ましく、リノベーションもその恩恵を受けています。リノベーションが勧められる理由はここにもあるのです。

 

話題性があります

リノベーション物件は、話題にもなりやすいです。そして、特に優れたアイディアのリノベーションの物件は、不動産業者のチラシに載るだけに留まらず、ネット等でも話題に挙がります。そして、こう言った話は非常に速いスピードで広がります。そして、多くの人の賞賛を受けることでしょう。

この様にリノベーションは非常に様々なメリットが見込まれ、投資用中古物件においても有利となる部分が多いです。現代、住宅が余剰している背景や、国も中古物件の活用を推していることからも、この動きが活発になると思われます。

そして、リノベーションの技術も今後、更にレベルアップする事が期待できます。不動産投資において、投資用中古物件を選ぶ人も、この技術の進歩の恩恵を受けることでしょう。

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