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2017.9.3

マンション経営の空室率の原因と対策

マンション経営を実際に始めてみると、空室リスクの障害に悩む事があります。不動産を購入する前からわかっていた事だけど、空室リスクを完全に回避する事は不可能と言えるので、うまく付き合っていかなければいけません。空室率の原因や対策を、もう一度しっかりと勉強し直す事で簡単に回避できる事もあるでしょう。それではマンション経営の空室率の原因と対策を詳しく紹介したいと思います。

マンション経営のリスクと空室率の関係とは

マンション経営を行なうためには、さまざまなリスクを念頭においておかなければいけません。たとえ最新の設備や、人気の高いエリアの物件を購入する事が出来たとしても、避けては通れないリスクが存在しているのです。どのオーナーも頭を抱えている、マンション経営の一番の問題である空室リスクは、入居者が決まっていてもオーナー自身が回避する事のできない問題となっています。突発的な引越しや、命に関わる問題などで突然空室が起きてしまう事があるからです。

 

空室リスクを簡易的にカバーする事もできるのですが、高い保障料を払ったり余分な支払いが増えることで収入の圧迫につながってしまいます。そのほかにもマンションを経営していくにはリスクが付き物です。事前に計算に入れて、身動きが取れなくなる前に対処していかなければいけません。リスクやトラブルを放置してしまうと取り返しのつかない事態になってしまったり、物件自体を手放さなければいけない事があります。

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マンション経営の空室率が上がる原因

 

人口の減少による需要の低下

近年では高齢化が進み、さらに晩婚化が目立っていて社会的な問題となっています。マンション経営でも深刻な問題とされていて、空室リスクを補うために大変な苦労が必要となっています。2000年を過ぎた頃から、明らかに人口が減少してしまい、不動産の需要も減ってきているのが伺えます。人口自体が減ってしまうことで住まいとなる不動産を必要としなくなったために、全国的に空き家が目立っていたり、空室の多い物件が増えました。

 

しかし人口は減っていても、人気のエリアにある物件や利便性の高い住まいは空室リスクが低い事が言えます。バブル期とは違い選ばれた物件が生き残る時代となって来ているのです。入居者も築年数の浅い物件を好んでいたり、駅から近い生活しやすい物件に集中しています。人口が減ったとしてもニーズに合わせた物件を用意する事で、人気の高い物件作りをする事が出来ます。

 

新築物件の激戦区

人口が密集している人気の高いエリアでは、新築のマンションが次から次へと新しい不動産物件が建てられています。それだけ入居率を見込めるエリアのために、ライバルである競合オーナー達との入居者の奪い合いとなっています。限られたエリアの中でも高層マンションや人気の高いデザイン性の優れた物件が建てられてしまう事で、空室率が加速してしまうのです。人気の無い物件は入居者が少ないのが明確になってしまうので、空室リスクを補うのが困難です。

 

それでも地方物件と比べると、物件を探している入居者を探す事が大変になるので、人気の高いエリアを集中的に選ばなければいけません。競合の多い激戦区でも個性的な物件作りを心がけて、他の物件との差別化を図る事で不動産経営を成功させる事が出来ます。地域によって通勤に特化している町や、駅周辺に公共機関が密集している場所もあるので、年齢層や商業施設などを考慮してニーズに合わせた住みやすい物件作りが必要になります。

 

建物の老朽化が目立っている

メンテナンスや改修工事を怠っている事で、物件自体の老朽化が目立っている事があります。どんな方でも同じ家賃の物件であれば、綺麗で住みやすい物件を選んでしまうものです。物件が古く見えてしまうことで、入居者の物件選びの段階で選考からはじかれてしまったり、比較サイトでの検索の範囲内に選ばれない場合があります。常に物件を清潔に保ち、綺麗な建物に維持していることで空室率を下げる事ができて、安定した収入を得る事が出来るでしょう。

 

修繕費用が十分に貯める事が出来ていない事で工事をする事が出来ない場合でも、見える場所を優先して改善していくと入居率のアップにつながります。見た目が汚い物件は、家賃を下げる努力をしても効果が少なくて、入居者の確保も出来ず家賃収入も減ってしまうことになります。入居者にとっては見た目の第一印象も重要な選考手段になるので、物件がキレイになっていない事は不動産投資には致命的な状態と言えるでしょう。

 

相続税の増税による空室率上昇

経済は常に変化をしているために、マンション経営を行うオーナーにとって、足かせとなってしまう場合があります。消費税の増税や相続税の増税の影響で、不動産経営を始める人が急激に増えてしまいました。昔から土地を持っていたり更地の有効活用を考えていた方には、早急に対処しなければいけない問題で、一斉に新築物件が建設される自体となりました。新規参入してくるオーナーが多くなった事で、急激にライバル物件が増えてしまったのです。

 

今までは、似たような物件が周辺に建てられていなかったことで、安定した収入を得る事が出来ていた方でも空室率が急激に上がり、赤字に転じてしまう方も現れてしまいました。やむなく家賃の値下げに応じたり、大規模なリフォームをする事になったオーナーも増えました。入居者からすれば住みたい物件が増えるので喜ばしい事なのですが、物件を所有しているオーナーにとっては死活問題となってしまいました。

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マンション経営の空室率を下げる方法

地域で一番の管理会社を見つける

人気のある物件で需要の高いエリアでは、優良物件と言えるのでそこまで入居率を心配する事も少ないでしょう。しかし優良物件でも空室率が高い場合には、管理を委託している管理会社に問題があるかもしれません。管理会社の中には、良い会社と悪い会社が存在しているのが現状です。たとえ大手の管理会社だとしても入居率が低い場合があり、熱心に入居者を探してくれる管理会社を選ばなければいけません。

 

良い管理会社の条件として、地域に密着している昔からある管理会社を選ぶ事が望ましいでしょう。地域の特性や生活環境を把握している管理会社は、入居者の方に魅力を伝える事が出来て、最良の物件を進める事が出来ます。また物件のメンテナンスや日々の清掃業務などは、報告書の見易さなどを参考にする事で透明性のある会社と言えるでしょう。。オーナーの立場になって丁寧に対応してくれる管理会社を見つけることで、空室率を下げる事ができるでしょう。

 

ライバル物件の少ない地域

マンション経営を行う上で、毎月入居率を意識していかなければ安定した収入にはなりません。物件選びの段階で、人口が密集しているエリアで差別化を図る事が難しいようであれば、ライバル物件の少ない地域を選ぶ事もマンション経営では有効です。人気の高いエリアでは入居率を維持できると同時に、物件自体の価格が割高になってしまいます。なので駅から離れたエリアや地方などの物件の場合、物件価格が割安で購入する事が出来るので利回りを高く維持する事が出来ます。

 

購入金額を安く抑える事が出来れば、別の事にお金を掛ける事が出来るのでオシャレで個性的な物件を作る事が出来ます。入居者の入れ替えが激しいエリアでも、周辺にライバル物件が少ない事ですぐに新しい入居者を探す事ができます。家賃が安くて住み易い環境であれば、入居率を維持する事は容易なのですが、付加価値を加えることでさらに差別化をする事が出来て、安定したマンション経営をする事が出来るでしょう。

 

家賃相場を確認する

空室率が上がってしまう理由は、いくつかの原因があります。初歩的な問題として、地域の家賃相場よりも高い金額で募集してしまっている事があるのです。新築時の家賃設定で何年も変更しないでいると、圧倒的に高い家賃となってしまっていて入居者の目に留まる事がありません。それだけオシャレな物件で住み易い環境であれば納得できるのですが、他の物件と変わりがなく外観も古くなっているのであればすぐに家賃の値下げを検討しましょう。

 

大抵の場合はすぐに入居者が見つける事が出来るのですが、相場とまったく同じ家賃の場合は、それほど大きな入居率の違いが生まれません。家賃の値段も差別化を図るためには効果的な方法なので、無理のない値下げを実施してみましょう。低い家賃にすることで、満室経営をする事が出来て高い利回りを維持する事が出来るでしょう。不動産経営では満室経営を目指すことで、収益も上がり安定した経営となってきます。基本的なことを忠実に行なう事も不動産経営には大切なことです。

 

すぐに生活できる設備を整える

マンション経営では、ニーズに合わせた物件作りが必要となってきます。家賃の値下げや個性的な物件作りが出来ない場合でも、すぐに生活を始める事が出来る家具などを備え付けると入居率を上げる事が出来ます。同じマンション内でも、簡単に差別化を図る事が出来るので、空室率の低下が見込めます。しかし高すぎる家具や個性的過ぎる家具は、入居者のライフスタイルに影響が出てしまうので、あくまで一般的なデザインを選ぶ事をオススメします。

 

カメラ付きのインターホンに変えたり、セキュリティーの高い鍵に変えることで幅広いニーズに人気があります。ただ何年も使用している家具では見た目が悪くなってしまうことから、数年おきに新しい家具に変えなければ逆効果になる場合があります。使用感の目立つ家具や古いデザインをいつまでも使用していると、部屋全体が古く見えてしまい清潔感を失ってしまいます。収益の計算をして、無理のない家具を選んで備え付けていきましょう。

 

駅から離れた個性のない物件

物件によっては駅から離れた場所や人口の少ないエリアでも、高利回り物件を購入して経営をする事が出来ます。人里慣れた観光スポットなどは、日常的に人が暮らすには不向きな場所とされていますが、人によっては暮らしやすい環境となる場合があります。自然に囲まれて癒しを求めていたり、仕事を退職してゆっくりと余生を暮らしたい人には人気が高い場所でもあるのです。

 

海沿いの物件や離島などの物件の場合、必要最低限のライフラインが確保されていれば、自給自足で生活を続ける方もいます。こだわった内装や大きな間取りを必要とせずにやりたいことだけやって生活をする事が出来るのです。なかなか入居者を見つける事は難しくなるのですが、ライバル物件が少ない事もメリットとなるので、一度入居者が見つかると長い間住み続けてくれる事があります。

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都心から離れれば空室率が高い

人口密集地の物件を選ぶ

入居率が高く収益が安定した優良物件を選ぶためには、人口が密集している地域を選ばなければいけません。たとえ家賃が安くて最新の設備が揃っている物件を購入しても、入居者を見つける事が出来なければ収益を得る事が出来ません。人口密集地では常に住まいを探している入居者が多く、その中でも条件の良い物件を探しているので、とても需要の高い地域として知られています。人口が多い事は入居してもらえるチャンスが多いと言えます。

 

人口が密集している地域では、誰もが住みやすい環境でもあるので長期間安定して収入を得る事が出来ます。インフラが整っている都心部では、公共施設や駅の近くなどに商業施設が並んでいて活気のある町となっている事が多く、将来的にも人口の多い町と想定出来ます。退出してしまう人が多くても、入居率を見込める町ではリスクの軽減につながります。少しでも人口の多い町を選んで物件の購入を検討しましょう。

 

ニーズに合わせた物件選び

住む人によっては、人気の高い町だとしても住みやすい物件と住みづらい物件が存在します。学生や会社員などの単身者の方は、通勤を優先する事が多く、駅から近いことやバス停が近い物件を選ぶ傾向にあります。そして複数人の家族で暮らしている入居者の場合、学校や公共施設などの生活環境を優先する事があるので、ニーズに合わせた物件を選ばなければいけないのです。ニーズ選びを間違えてしまうと、有利な物件を購入する事が出来たとしても、安定した収益にはつながりません。

 

通常では住みやすい環境であっても、電車や歓楽街の騒音などを気にして生活しづらい場合があります。必ず入居者の立場に立って、住みやすい物件作りを考えていかなければいけません。入居者のトラブルの中で、騒音問題や近隣住民のマナーの問題は常に上位に位置しています。歓楽街の真ん中にある物件でも、騒音に配慮している物件やセキュリティー面を意識してある物件は人気の高い物件となっています。

 

生活しやすい環境条件

入居者が物件を選ぶ際にもっとも重要視するのが、過ごしやすい生活環境とされています。引越し先を見つけることが出来たら、ライフスタイルを豊かにすることを考えるものです。食べ物を購入するスーパーや日用品などを購入できるドラックストアが近くにあることで、住みやすい環境となり空室率を下げる事が出来ます。そのほかにも市役所や病院など公共施設も近くにあることで、安心して生活を続ける事が出来ます。

 

都心部では、いろんなものがすぐに手に入る環境があるのですが、地方物件ではそうは行きません。すべてが揃う地域が良い物件と言えるので、商業施設の多い町や交通機関の整ったエリアを選びましょう。駅から離れていたとしても、バス停が近くにあったりコンビニが近くにあることで補う事も出来ます。郊外に建てられている大型のショッピングモールなども、なんでも揃う環境と言えるので、需要の高いエリアと言えるでしょう。

 

 

管理会社を見直してみる

入居者募集がいまいち

管理業務を依頼している会社が、入居者の募集に力が注がれていない場合は、どんなに入居者を期待していても決まる事はありません。入居者の募集方法は管理会社によって変わってくるために、得意不得意が存在します。また自社だけで入居者募集をかけている場合は、公開範囲も限られているために新しい入居者を見つけることは難しいと言えます。短期間で入居者を見つけられる会社が良い会社と言えるので、実績や評判を参考にするといいでしょう。

 

管理会社のシステムとして、入居者を見つけて正式に入居が決まれば、仲介手数料を取る事が出来ます。専属で入居者を探してくれる契約を結んでいる場合は、会社の評価にもつながるために必死で入居者を探してくれる場合もありますが、ずさんな営業をしている会社もあります。しかし一般で契約をして他の会社と物件を共有する方が入居者が決まりやすいとされています。どちらも一長一短があるので、物件に応じて対処していきましょう。

 

物件管理が行き届いていない

建物の管理が隅々まで行き届いていないことで、物件が古びて見えてしまう事があります。内覧に来た入居者の第一印象が悪くなってしまい、入居の可能性を自ら捨ててしまうことになります。管理会社によっては、清掃業務やメンテナンス業務を入居者のクレームがあったときや、営業で近くに寄ったときにしか掃除をしない会社が存在します。何ヶ月も清掃されていない物件は、砂ホコリやゴミが落ちていたりするので不潔に見えてしまいます。

 

物件をしっかりと管理してくれている会社は、建物に入ってしまった小さなヒビも報告してくれて迅速にメンテナンスを行なう事が出来ます。入居者の目線に立って清掃業務を進めてくれるので、快適な住まい環境が整っています。まめに掃除をしたり、メンテナンスを行なう事でいつまでも物件の価値を保つ事が出来て、資産価値を維持する事が出来ます。物件管理を行なう事は、物件選びと同じぐらい大切なことなので、信頼できる管理会社選びをしなければいけません。

 

仲介手数料以外の費用が高い

管理会社によっては、入居者が決まった時の仲介手数料が通常料金と変わらなかったとしても、他で掛かる諸費用が相場よりも高いことで入居者の決断を弱めてしまう事があります。通常は入居者からいただく家賃から修繕費用や管理費用を積み立てていくのですが、管理会社独自の判断で修繕費用や管理費用を別で徴収している事があります。そのほかにもカギの交換代やクリーニング代などを徴収したり、入居者の負担の掛かることをしている事があるのです。

 

管理業務をすべて任せてしまって、知らない場所で敷金や礼金を多く取っている事もあるので、なかなか入居者が決まらない場合があります。管理会社の営業トークを鵜呑みにしてしまうことで起きてしまう問題なので、頻繁に管理業務の確認を行なわなければいけません。入居者がいつまでも決まらないでいると、物件自体の老朽化が進んでしまい、さらに入居者が決まりづらい状況になるために空室率を上げてしまう事になります。

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まとめ

空室率を下げるためには自らできる事と、管理会社を選び直す事で大きく変化が生じます。何もしないで入居者を待っていても、時間が過ぎていき、物件自体の収益を上げる有効的な時間を失ってしまいます。いつも以上にリフォームに力を入れてみたり、人気の高い家具や電化製品を調べて、物件に取り入れてみましょう。案外ちょっとした事で入居率を上げる事が出来る事もあります。長年付き合っている管理会社とも一から管理業務を見直すことで、余計な管理業務に大切な予算を取られている事もあります。限りある予算と有効的な管理方法を駆使して、良い物件作りを心掛けましょう。

 

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