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不動産投資

2017.11.25

中古マンションを買ってリノベーションすることメリットについて書いてみた。

マンションを購入する際に、「一番魅力的な物件」を考えると、真っ先に挙げられるのが新築のマンションですが、最近はリノベーションが浸透し、また技術も向上しているため、中古マンションを購入してリノベーションをするのが、最も賢い方法と判断する人が増えています。

それで、ここでは中古マンション+リノベーションのメリットについて考えたいと思います。

今の中古マンション

中古マンションの現状

中古マンションと言うと、デザインが古く、魅力としては劣る感じが残ります。当然ながら、販売の広告には築年数が記載され、その数字は「良くない説得力」をもって、読む人にはスルーされることが多いでしょう。

確かに不動産業者は、中古物件の販売の優先順位を下げるかも知れません。と言うのも、収益性に劣るそう言った物件を販売するよりも、大きな仕事をした方が儲けが大きいと言えるからです。

ところで、そう言った中古マンションですが、それでは古くなったら積極的に解体されるかと言うと、どうやらそうでも無さそうです。古いマンションはマンションなりに、新たにリフォーム等をされてよみがえり、役目を果たすのが一般です。

しかし、そう言った中古マンションも、新築に比べれば見劣りするので、価格はどうしても下がってしまいます。帳簿上にしても収益性にしても、その下落は仕方の無いこととされることでしょう。

しかし、今、そう言った中古マンションが注目されています。それはリノベーションのブームを背景としたもので、中古マンションを「材料」とし、新たな生活空間を創造しようと言う動きです。

また、中古物件をリノベーションしてシェアハウスとして運営投資していく方法でもあるように、中古物件の活用は、国も推していることがあり、ますます盛んになるとも思われます。非常に面白く、期待できる分野です。

中古マンションのコスト

中古マンションの「コスト」からの観点で考えるならば、中古マンションは、メリットの大きな良い買い物と言えるかと思われます。

中古マンションは、新築マンションと比べ、コスト面では歴然とした差があります。また、築浅のマンションであっても、あくまでも中古扱いされることもあり、中古市場は、非常に面白い「物件の流れ」を持っているとも言えます。

それでは、どれくらいのコストが見込めるかについて考えます。不動産は立地条件等が絡み、タワーマンション等の場合はベランダからの景観等についても査定の際の要因になります。

そんな訳で、築年数を経たマンションは、状態にもよりますが、新築時の半額くらいにまで落ちる物もあるようです。しかし、不動産の「半額」は、数千万円単位の値引きになります。ですから、決して侮れる金額ではありません。そして、これがコストメリットになります。実に魅力的なコストメリットです。

ただ、中古のマンションの購入に当たっては、ある種の「眼力」も必要になる場合もあります。と言うのも、販売側は、都合の悪いことを伏せる可能性があり、それを見抜く能力が、ある程度にせよ必要になって来るからです。

ですから、物件の購入には、細心の注意が必要です。十分に注意して購入しましょう。

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中古マンションの耐用年数

マンションの耐用年数ですが、その前に鉄筋コンクリート構造物について考えてみます。

鉄筋コンクリート構造物は、鉄筋とコンクリートで強度を持たせているのですが、この組み合わせは、「圧縮に強い素材」と「引っ張りに強い素材」のコンビネーションと言えます。コンクリートは圧縮力に耐え、鉄筋は引っ張りに耐える仕組みです。そして、この組み合わせにより、全体の曲げ等の力にも耐えられる様になります。

ところで、鉄筋コンクリートは、中の鉄筋の腐食が危惧されるところですが、これはコンクリートのアルカリと言う性質のため、腐食はあまり心配されません・・・とは言え、老朽化と共に、アルカリが中性に変わって行き、鉄筋の腐食の危険性が出てきます。

ところで、この中性に変わって行くスピードですが、実は非常にゆっくりであり、鉄筋の腐食までには非常に長い時間を要します。その結果、鉄筋コンクリート構造物の耐用年数は非常に長い物となります。

マンションは30年~40年くらいで建て変えられるケースが多いのですが、これは構造の寿命と言うことでも無く、統計上の数字であるとも思われます。実際、築50年超えのビルの活用例を見るならば、寿命は更に長いことは容易に想像が出来ます。

ですから、中古マンションを購入したからと言って、すぐに構造の寿命が来ると言う訳では無く、更に長い期間の活用が可能であることが分かります。

こう言った背景から、中古マンションの購入は、コストを考えると、非常に賢い選択とも言えそうです。

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中古マンションの価値・収益性

中古マンションの「価値」を考えると、残念ながら新築には適わない現状があります。中古マンションを賃貸に出す時、不動産鑑定士は、やはりそれなりの家賃しか提案して来ないことと思われます。設備が老朽化し、専有スペース全体にわたり、疲れてしまったマンションは、どうしても家賃が見込めないことでしょう。

そして、それは、マンションの販売価格にも現れます。収益性の乏しいマンションは、下落した販売価格になってしまいます。そして、それでも売れない場合は、更なる値下げもありえます。そして、運が良ければ売れる・・・と言った具合いになって行くのです。

では、収益性を下げる要因は何でしょうか。

それは「中古」と言う事実もありますし、設備の老朽化も考えられます。また、ロケーションの変化もあるかも知れません。

しかし、価値の下落の食い止めは、ある程度は可能です。例えばリフォームによる設備の交換です。

旧式の設備を新式の設備に交換することは、収益性の下落を食い止めます。ただ、リフォームはあくまでも修繕の範囲のため、価値のアップまでには及ばないとも言えるでしょう。

そこで提案されるのがリノベーションです。そして、これこそが「価値」を左右することになります。

リノベーションについて

マンションのリノベーション

マンションのリノベーションは、非常に多くの可能性があります。

最初に「リノベーション」についてですが、マンションを扱う不動産業者の中でも誤解の多い言葉なのですが、あくまでも、価値のアップに遣う言葉です。リノベーションをしたビルの例を考えると、50年以上を得た古ビルが、最新式のオフィスビルによみがえったり、地方の古ぼけた古民家がデザイナーズハウスさながらに再生したりと、胸が躍る実績をいくつも見ることが出来ます。

ところで、マンションのリノベーションについても考えてみます。

マンションのリノベーションは、住宅等と違い、基本的には専有スペースのリノベーションとなります。玄関ドアやサッシ等も入って来るかも知れませんが、基本は専有スペースです。

そして、構造は一戸建てと違い、非常にいじり易くなっています。そんな背景から、マンションのリノベーションは様々なことが出来ます。

快適な住空間を作るのに、非常に有用とも言えるのが、マンションのリノベーションなのです。

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リノベーションにいくら掛けるか?

理想の形にリノベーションしても費用を抑えられる10のポイントにもありますが、リノベーションを考える時、予算が気になるところです。そして、リフォームのチラシ等の例えばユニットバスの交換等は、価格が比較的分かりやすいのですが、トータル的なリノベーションともなると、雲を掴む様な話に思えることも少なく無いかと思います。

さて、当然ながら、リノベーションも費用を掛けるならば、それだけ大規模な事が可能ですし、こだわった物が作れます。

そうは言え、掛けられる費用があるでしょう。そこで必要なのが、予算計画になって来ます。

確かにリノベーションは夢の膨らむ事でしょう。しかし、財布との相談無しには進めることは賢明とは言いにくいです。ですから、業者との相談が非常に大切になります。そして、ある意味において「落としどころ」が重要にもなって来ると言えるでしょう。

マンションのリノベーションで出来ること

マンションのリノベーションで「出来ること」を考えると、非常に多岐に渡って考えることが出来ます。

と言うのも、マンションは一戸建て住宅と違って、構造の強度を柱等で保持するのでは無く、鉄筋コンクリート構造の部分で担保されているので、かなりの自由度が利くからです。

また、住環境の多くの部分も、鉄筋コンクリート構造の部分で持っているとも言えます。例えば遮音や耐震、あるいは遮熱等も含まれているかも知れません。

これらの基本性能が内装部分に依らないのであれば、変更可能なところは本当に多くなります。

住設備はもとより間仕切り壁の位置、そして間取り等も変更が可能でしょう。確かにベランダや窓や玄関の位置は不可能でしょうが、住空間の変更は、ほぼ完全に出来るはずです。

また、遮音性等や遮熱等も構造によって保たれているのであれば、内装材に断熱材や遮音材等を追加して、更に光熱費が削減できたり、更に静かな空間を作ることも、もしかしたら可能かも知れません。

その様に、間取り等の空間を変えること、そして、その空間の持つ特性を変えることが出来るのも、マンションのリノベーションの特性です。そして、その様なアイディアは、大きく膨らむことでしょう。是非ともイメージを膨らませたいものです。

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リノベーションで趣味にこだわる

リノベーション賃貸は入居者にとって本当に魅力的に映るのか⁈でも記載していますが、マンションのリノベーションの面白さに、趣味にこだわることが出来る点もあります。

例えば、マンションのリノベーションは基本的に内装工事の部分が大きいので、内装材を趣味で選ぶ自由度が非常に大きいです。

例えば、住宅の内装材に「木」を選ぶ人は大勢います。木の独特の温かさ、柔らかい雰囲気は、多くの人を魅了しますが、壁の木の部分が構造材と区切られた、完全な内装材である場合、木の種類等にもこだわりを持つ余裕が広がるとも言えるでしょう。木を好む人は例えばヒノキ等の高級素材を望むかも知れません。

また、家族との団欒を楽しみたい人には、広い空間を利用したリビングを作り出すことも可能です。

広くて明るい空間、そしてそれは窓の位置まで計算に入れた、明るい空間かも知れません・・・そこで過ごす家族との団欒は格別なものとなることでしょう。

この様に、マンションのリノベーションは趣味にもこだわることが可能です。豊かな生活空間を作り出す上でも、是非とも検討をしたい物です。

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中古マンションを買ってリノベーションをするメリット

 

新築マンションと中古マンションの比較

新築マンションと中古マンションを比較してみると、構造物の性能において、新築マンションの方が性能が良いのは、どうしても否めない部分があります。

例えば、免振性等は、建築技術の中でも、新しい部分であることもあって、過去の建物である中古マンションには備えつけられていない物もあります。他にも、断熱材の性能向上等も見られるので、遮熱性等も新しいマンションには及ばないかも知れません。

しかし、中古マンションには、新築マンションには無いコストの魅力があります。例えば、20年くらい経った中古マンションを考えます。そしてそれが半額程度まで価格が下がっているものと仮定します。

そして、それが例えば新築の時に4000万円だったとしましょう。そのローンを組むことを考えると、非常に長い期間、高額な返済を強いられるかも知れません。

しかし、それが半額になるならば、当然、返済金額が抑えられ、その分、生活にも余裕が生まれます。マイカーの所有もしやすくなるでしょうし、外食の機会も増えるかも知れません。

その様に、中古マンションには、新築に無い魅力があります。確かにそれはライフスタイルによるとも言えるでしょうが、中古マンションを選ぶのも、決して新築に引けを取らない選択であることを覚えておきたいと思います。

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マンションをリノベーションして賃貸する際に設計しておくべきコト

 

リノベーションの効果・・・快適性

マンションのリノベーションの効果に「快適性」が挙げられます。

古いマンションは、間取りが和風建築の様に、畳の広さをベースにしている所が多くあります。「6畳間」の組み合わせのマンションは、時として野暮ったく見えることもありますし、間仕切り壁の多い内部は、採光の点でも、劣る部分もあった物です。

さて、そう言った空間にリノベーションを施すことを考えてみましょう。マンションのリノベーションは、壁を自在に扱います。壁の移動や撤去は、空間を自在に操り、日光をも部屋に自在に呼び込むことでしょう。

更には、内装材にこだわることにより、更なる快適性を追求できるかも知れません。内装材に吸音材を多用すれば、更に静かな空間を造ることも可能でしょうし、サーキュレーター等を上手く使えば、空気の循環などをもスムーズにし、「密室の淀み」を一掃できるかも知れません。

その他にも、生活を快適にする手段は、数限りなくあることでしょう。

そしてそれを「付加」することは、まさにリノベーションの醍醐味でもある部分です。

 

リノベーションの効果・・・収益性

例えばですが、サラリーマンには意図とは反する人事異動があり、遥か彼方の地に引越ししなければならない場合が意外にあります。会社は住宅取得者には一切情け容赦無く、転勤の命令を出してくる物です。

そして、その為に、せっかくのマンションを出なければならない事態に陥ることもあり得ます。

そう言った場合、生活の場であったマンションを手放すか、貸すことが多くなるとも思われますが、この際にリノベーションを施すと、そのマンションの収益性が格段に上がります。

さて、ここでマンションの価値の量り方について思い出したいと思います。

マンションの価値の量り方はいくつかありますが、多くの場合、その収益性で量られます。

収益性は不動産の魅力が非常に大きく反映されます。それは駅やバス停からの距離であったり、もしかしたら商業施設からの距離等もあるかも知れません。

しかし、「生活空間」に絞った場合、それはやはりマンションの快適性にも繋がります。

マンションの快適性がリノベーションでアップされることは前節で述べましたが、これは物件の収益性にも直結します。賃貸にまわせば、より高い家賃収入が得られるでしょうし、売却の場合でも、非常に有利になるでしょう。

その様に、リノベーションでの価値アップ、快適性のアップは、収益性のアップにも繋がります。是非、効果の高いリノベーションを考えたいものです。

 

例えば不動産投資・例えば節税

中古マンションを買ってリノベーション・・・と聞くと、不動産投資を思い出す人も、中には居るかも知れません。

不動産投資は昨今、特にサラリーマンの間で流行っている投資でもあり、価値創造と収益性のアップの見込めるリノベーションは、高利回りを作り出す上からも注目がされています。

さて、ここで不動産投資について考えます。不動産投資はビジネスですから、費用対効果が非常に重要になります。そして、投資額の削減が、ある意味永遠の課題にもなります。

その場合、例えば新築マンションと、中古マンションを購入してリノベーションを施した場合を比較をするならば、結構な確率で、中古マンションの方に分があることが容易に想像が出来ます。

と言うのも、中古マンションにリノベーションを加える方にコストメリットがあるならば、それが投資額の削減に繋がることが考えられるからです。

マンション投資は、意外に難しいビジネスではありますが、リノベーションによる価値創造とコストメリットは、善戦に非常に有効です。サイドビジネスに不動産投資を考えるならば・・・中古マンションとリノベーションを考えるのが良策とも言えるでしょう。

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出展:https://www.pakutaso.com

見積もりはしっかりと

リノベーションを考えると、夢ばかり先行することもあり、予算については検討がなおざりになる場合が意外にあるものです。そして、安易なドンブリ勘定にごまかされて、費用が見えないまま施工する場合が多いとも思われます。

しかし、リノベーションも立派に積算が可能です。しっかりとした見積りを取って、不透明な部分ははっきりさせることが得策です。

ところで、この部分を見ないことは、適当な積算を業者に許し、更には余計な費用までをも業者に支払うことを意味します。

当然ながら、それを野放しにするのは、あまり利口では無いとも言えます。リノベーションも物件によっては1000万円レベルにもなり、そこに仮に5%の差異があったとしても、それは50万円の金額にも上るからです。

その様に、費用をしっかりと把握し、工事の透明性を図るためにも、詳細まで記載した「しっかりとした見積り」は非常に大切になります。不利益を被らない為にも、しっかりとした見積りを取りましょう。

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業者とのコミュニケーションの重要性

リノベーションに限らないことですが、建築工事全般において、業者と連絡を密に取ることは、非常に大切になります。工事の進み具合を確認することもありますが、しっかりと工事をやっているかの監視の意味合いもあります。

また、追加工事の発生等についても、業者と連絡を密に取っているならば、相談をしやすくなります。特に、仕様を変えたい場合等、相談のスピードが資材の手配のスピードに直結する部分もありますので、連絡をしっかりするべきでしょう。

いずれ、業者への丸投げはあまり良いことではありません。コミュニケーションをしっかりと取り、「良いリノベーション」を目指しましょう。

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過度な値切りは危険かも

リノベーションを依頼する場合、意外に大切になって来るのが「落としどころ」です。

これはリノベーションの仕様にも大きく関わりますが、工事のコストに関しても同じことが言えます。と言うのも、施工業者に対しての「過度の値切り」は意外に危険が出て来ることも有り得るからです。

工事単価はある程度の価格で決まっています。ユニットバス、トイレ、キッチン・・・各箇所によっても施工費用は違って来ますが、施工の工程を考えると、ある程度の標準的な時間や手間等が出て来るため、そしてある程度の人件費が決まるため、一応の価格が出るのです。

さて、ここで値切りが必要以上に入ったらどうなるかと言うと、確かに工務店等からは資材メーカーに値切り交渉等が行くでしょうが、手っ取り早いところで人件費を小さくして来ます。

すると、工事担当は賃金確保のために、より多くの仕事をしようとします。そして、仕事の負荷が高まると、仕事のミスの発生確率が高まる恐れがあるのです。

工事担当者も人間ですから、仕事が混み過ぎると間違うことが出てきます。ですから、費用に関してもある程度の妥協を持つ方が、得な場合があることを覚えておきましょう。

手抜き工事

手抜き工事は、本当に「あってはならない事」なのですが、悲しいことに、完全に無くすことは難しいと言えましょう。

住宅設備には、メーカーで決めた施工標準があり、工事担当者に対して説明書を渡していたり、研修を行っていたりして、製品毎の施工方法について知らしめているのですが、その施工標準を無視して仕事をしてしまう工事担当者もいるのです。

確かに手抜き工事を考えると、リノベーションの場合は壁に使用する板材に薄い物を使ったり、安くてあまり良くない物を使ったりで、後で揉めることも有るかも知れませんが、実際の「多くの手抜き工事」は、小さい部分で行われることが多いです。

それは例えば、部材を止めるネジの本数を間引いて少なくしたり、時間の節約のために接着剤等の硬化時間を十分に取らなかったりする工事です。

工業製品となった住宅設備は様々な試験によって品質の確認をしていますが、この試験やチェックはあくまでも、メーカーの決めた標準施工を行った仕様でチェックしています。ですから、手抜き工事を行った場合、メーカーの示す性能が出ない場合も十分あり得るのです。

因みに、先に挙げた「ネジを間引く」工事をすると、ネジ1本に加わる外力が大きくなるため、ネジがちぎれたり、引き抜けたりするリスクが高くなります。そしてそれは時として「製品の破壊」等に繋がり、或いは使用者のケガなどの事故にまで繋がります。

手抜き工事のしない優良業者を見極めるのは難しいかも知れませんが、それでも打ち合わせの際の業者の態度や見積書等の書類の記載内容や、記述の詳しさ等から、ある程度は伺えるとも思われます。

しっかりと連絡を取って、業者選定にあたり、ミスの無い様にしましょう。

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