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不動産投資

2017.10.8

【まとめ】初心者必見の不動産運用の方法

手持ちの資金がそれなりにあって、これを安定した運用に回り、月々それなりの利益を得たい!という考えを持っている人も多いのではないでしょうか?また、空いている物件があり、それを貸し出す事で利益にしたい!と考えている人。

そんな方々にオススメなのが不動産運用です。今回はそんな不動産運用の方法について、4つご紹介していこうと思います。

不動産運用①シェアハウス運用

出展:http://rent.hachise.jp/kanri/59533/index.html

まず最初にシェアハウス運用という形の不動産運用についてです。

 

シェアハウスというと近年その利用者も増加傾向にあり、その市場規模も大きくなってきています。

今でこそ、東京など都心を中心に多くのシェアハウスがありますが、その動きは地方でもあって、地方のシェアハウスの数も増えてきています。

 

そんなシェアハウス運用のメリットですが、

 

まず需要があるという点です。

シェアハウスのターゲットとなるのは、毎月の家賃を安く抑えたい層だけでなく、多人数と交流をしたいという層、旅行や出張等で短期的に利用をしたい層など、ターゲット対象の様々な需要に答える事ができるのです。

特に最近ですと、外国人旅行者や留学生などインバウンドでの需要も見込めますので、需要があるという大きな魅力があります。

 

また、マンション運用とは違い、全くの空室という可能性が低く、その上家賃収入も複数人で分割して入ってくるので、一人だけに貸すよりも、家賃の総額が大きくなります。

逆にシェアハウス運用のデメリットですが、入居者が複数人いるという事で、騒音などの問題や、住人同士のトラブルなど、複数人ならではの問題が発生しやすくなってきます。ある程度住人達での自浄作用に期待したいのですが、その範疇を超えたトラブルの可能性が起こりうるというのがシェアハウス運用の大きなデメリットかもしれません。

ですが、このシェアハウス運用という不動産運用は懸念点もあるものの、総合的な面で見るとお勧めできる不動産運用方法です。

 

不動産運用②区分マンション運用

出展:https://www.pakutaso.com

次に区分マンション運用の不動産運用についてです。

区分マンション運用というと、マンションを一棟丸々買い上げるわけではなく、指定した部分だけを買い運用するという形になりますので、その分リターンも少ないですが、比較的低い費用でできるというのが魅力です。

特に魅力的なマンションや需要の多い地域を見つけて買うことができれば、空室のリスクなども減らすことができます。また一つのマンションの区画だけに拘らず、色々なマンション、色々な地域で分散させて区画マンション運用を行えば、その空室のリスクも分散化させることができます。

その点がマンション一棟の運用と比べた際の、大きなメリットとなり得るでしょう。また、マンション区画運用の場合、マンションの共用部分の管理は管理会社が委託されていますので、自分が買った部屋だけの管理で済ますことができます。

 

したがって、トラブルを起こさなそうな借主をきちんと見極めることができれば、管理もグンと楽になるでしょう。

出展:https://www.pakutaso.com

もちろん、このマンション区画運用にもデメリットはあり、それはマンション一棟の運用と比べて利回りがかなり低い事や、マンションの建物に関しての権限はないので、マンション全体に関する決定権が一存されていないという点でしょうか?

例えば、自分の部屋の家賃だけを引き下げる事をそのオーナーだけで決定できないなどの事が該当します。

区分マンションに関しては、こちらの記事でもご紹介しています。

投資用ワンルームマンション選びのポイント

赤字体質の不動産投資とならないために注意しておくべき点

 

不動産運用③マンション運用

出展:https://www.pakutaso.com

次にマンション運用の不動産運用方法についてです。

マンション区画運用と比べてその費用や管理リスクも桁違いに多いですが、その分帰ってくる利益の額も大きくなります。まずマンション運用という不動産運用は長期間で安定的に行っていく不動産運用ですので、長い目で見た需要者の減らない地域のマンションを選んで運用していく事や、マンションメンテナスを心がけてマンション価値を下げないことやなどの長期的な視点が必要な運用法となります。

需要が多く減らない地域といえばやはり「東京23区」等の都心部です。そういった最初の選択が非常に重要となってくる不動産運用法です。

 

一方、デメリットとしては、

やはり空室のリスクがあるという事です。他の部屋を埋める事で空室の損害を減らす事ができるという点からも、やはり最初に建設する地域が肝となってきます。また、日頃のマンション管理をしていくという点で、毎月の管理がかかってくるのも確かです。

マンション運用に関しては、こちらの記事も確認しておきましょう。

不動産営業マンから投資用マンションを買う際に注意すること

不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介

 

不動産運用④民泊運用

出展:https://www.pakutaso.com

最後に民泊運用という不動産運用についてです。

この民泊運用というと最近話題になってきていますよね。不動産投資として民泊は実際どうなのか?でもご紹介していますが、空き家対策としてもってこいという点や、その市場も着実に拡大をしています。

 

また、政府も民泊についての規制緩和をしていて、その市場参入の垣根は確実に低くなっています。

その背景には、東京をはじめとした都心をより国際競争力の強い都市にしようという目論見や、2020年の東京オリンピック、インバウンドの拡大などの理由から、民泊の規制が見直されています。

 

中古物件を購入して、民泊のオーナーとして民泊経営を始めるという方法。

この方法だと自分で管理していく形になります。民泊の運用は専門の業者に任せる際多少の手数料がかかるだけで、オーナーとなれます。管理の手間はかかるものの、家賃収入のほとんどをそのまま手にする事ができます。しかし、需要の予測がし辛いという側面はあります。

また、民泊にはいくつかの運用方法がありますので、確認しておきましょう。

 

中古物件を購入し、民泊のオーナーとなり、賃貸として業者等に貸し出す方法

この方法の場合、民泊の稼働率に関わらず、家賃収入という形で収益を得る事ができます。稼働率の高く買いてが付きそうな物件を見つける事ができれば、安定した収益を上げる事ができます。

出展:https://www.pakutaso.com

 

民泊可能な物件をオーナーから賃貸し、民泊運用する方法

この方法ですと、オーナーへの賃貸という経費がかかるものの初期費用がそこまでかからず始める事ができ、物件の稼働率を上げる事ができれば、収益を上げる事ができます。ただし、稼働率次第では赤字になる可能性もあります。

この民泊運用のデメリットとしては、

民泊運用の参入垣根が低くなっていることから、競争率も高くなっていて、思ったよりも稼働率を上げれず赤字になってしまう事があります。

また、いろいろな人を泊めてしまうのでその分破損などのリスクがあるという点や、まだまだ規制緩和中なので、場合によっては意図せず法律に反した運用をしてしまう可能性もあります。

 

まとめ

いくつかの不動産投資についてまとめみましたが、いかがでしたか?

不動産の運用にはそれぞれ特徴がありますので、理解した上で運用を行っていきましょう。

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