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不動産投資

2018.5.2

不動産投資家必見!マンションの価値を上げるリノベーションの必要性とは?

不動産投資でマンションの経営を行うには、利回りを保つための家賃収入を安定して得られることが重要です。

そのためにはさまざまな方法がありますが、手持ちの物件にリフォームやリノベーションを行い、物件も勝ちと魅力を上げていくことが必要です。投資運用で定期的に行うことになるリノベーションの必要性についてご紹介します。

不動産投資で行うリノベーションとは?

一般の住宅で行うリノベーションと、不動産投資の物件に行うリノベーションでは、その目的に違いがあります。どのような違いがあるかご紹介します。

リノベーションの例を見てみる

最近の不動産投資では「リノベーション」の動きがとても活発になっています。リノベーションとは古い建物を改修して、さらに価値を高めるための改修工事です。

具体的なリノベーションの方法は、物件の室内設備、特に水回りを中心に行います。トイレは和式から洋式に変え、ウォシュレットを付けます。キッチンはシステムキッチンに、風呂場はユニットバスに交換します。この改修によって日常の生活や快適性は確実に上がるでしょう。

リノベーションの方法は物件によってさまざまです。オーソドックスな例では築年数が経過した一戸建てを改修し、年月を経た渋さを残しながら、室内設備は現代の使いやすいものを導入し快適な住居に変更します。

また変わった例では、銭湯をカフェやレストランに改修したり、古民家をシェアハウスやホステルに変えることもあります。建物の持ち味はそのままに、用途を完全に変えてしまうのも、リノベーションの醍醐味です。

リノベーションは中古マンションの販売でもしばしば見られます。理想の形にリノベーションしても費用を抑えられる10のポイントでもご紹介していますが、中古マンションは新築よりも安価ですし、リノベーションを前提に販売すれば、新築を購入するよりも「自分に合った生活」をつくり出すことができるからです。

これからは不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイントにもあるように、リノベーションの動きはますます活発になっていきます。また中古住宅のストックも増え続けていることから、この動きはますます続いていくでしょう。

見た目が美しい不動産物件は人気がある

賃貸物件を探すため不動産会社へ行くことを考えてみましょう。不動産会社には物件情報が多くありますが、家賃や間取り、入居する人数などで条件がしぼられていきます。それらの条件を細かく不動産会社の営業担当者に相談し、内見をする物件を決め、最終的に契約するのがセオリーです。

そこで大切なのが不動産契約の決断となる根拠は「どこにあるのか」という点です。不動産会社の営業担当のセールストークは饒舌かも知れません。しかし最も説得力があるのは「物件そのもの」です。

不動産の魅力は、駅からの近さ、日当たりが良いなど立地条件が大きく影響しますが、建物の魅力をクローズアップしてみると「美しさ」や「使い勝手」があげられます。建物の外観、ロケーション、室内の雰囲気、設備は内覧する人の心をくすぐり、決断する根拠となるでしょう。この根拠は当然「物件の人気」に大きく関係してきます。美しい物件ならば借りたい人も増えるため、高めの家賃設定でも入居者が決まります。

不動産投資を考える時には、物件の人気につながる「美しさ」が大切な条件となります。

営業マンの言いなりにならないように『不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とは』や『不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介も確認しておきましょう。

人気のあるマンションにするためには

人気のあるマンションにするには、どうしたらよいでしょうか?

そのためには入居者の「居心地」や「便利さ」を研究することが大切です。先にあげたトイレや風呂、キッチンの例もありますが、他にもクロスや天井、床のフローリングにも手を入れる必要が出てくるでしょう。古いマンションの場合は、間取りそのものも見直さなければなりません。

「リフォーム」と「リノベーション」の相違点って知ってた?でもご紹介していますが、マンションのリノベーションは、新しい設備だけではなく、雰囲気も非常に大切な要素になります。デザインの変更に関わるリノベーションは、入居者に物件を魅力的に見せることができ、リノベーションで取り入れる装飾やデザインはとても効果的です。

リフォームはあくまで物件の維持管理の観点から行う補修ですが、リノベーションは物件そのものを作り変えることを意味します。そのためには古い物件のイメージをなくすような発想が必要です。

リノベーションはとても頼りになる手段ですが、他人に丸投げでは良い物はできません。リノベーションを業者まかせにするのではなく、オーナー自身も積極的に計画に加わり、納得のいくデザインになるまで検討を重ねることが大切です。十分に検討してより良い空間をつくりあげれば、物件の人気は必ずついてくるはずです。

人気のないマンションはどうなってしまうか

人気のないマンションは入居率が低くなります。入居が決まりにくい物件は家賃を下げる必要が出てくるため、家賃収入が大きく落ち込むことになります。その一方で修繕費や維持費がかさみ、赤字が慢性的になって行きます。赤字が慢性化すればローンなどの支払いも厳しくなり、投資運用の破綻に向かってまっしぐらとなるでしょう。

リノベーションはこんな不動産投資家におすすめでもくわしくご紹介していますが、リノベーションで物件を新しく生まれ変わらせることで、このような悪循環を断ち切ることもできるのです。

物件の人気は収益を確保する上で非常に大切です。収益を保ち、経営を健全にするためにも物件を良い状態に保ちましょう。その時のリフォームやリノベーションが経営上でも大きなカギになってくるはずです。リノベーションに関しては『中古物件をリノベーションしてシェアハウスとして運営投資していく方法』や『不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイント』でもノウハウを得ることができます。

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