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不動産投資

2017.7.25

サラリーマンが不動産投資としてワンルームマンションを購入をした後に後悔するワケ

現在、不動産業界は積極的に物件を増やしており、投資ローン機関も融資枠を増やしています。そんな不動産投資について、迷われてる方も多いのではないでしょうか。投資につきものなのが、リスクや失敗です。その結果、マンションやアパートなどの購入自体を後悔することもあるかもしれません。実際に、誤った判断をして後悔しているケースも存在しています。

今回は、どういったケースで後悔しているのか?実際にマンションを購入して後悔したポイント、マンション購入におけるメリット・デメリットまでお伝えしていきます。こうしたら、成功した、というデータも集めてみました。

 

不動産投資には、リスクも少なからずありますが、成功率が低いわけではありません。事業として成功させるために、失敗やリスク、成功法まで知っていきましょう。

 

不動産投資について

不動産の購入に触れる前に、不動産投資の基本事項を確認していきましょう。不動産投資における利益とは、入居者より支払われる家賃により、収入を得ることです。マンションなどの物件の購入時と売却時の差額により、収入を得る方法もありますが、こちらは投資家向けであり、サラリーマン向けではないため、今回はあなたが物件を貸し出して得る賃貸収入に焦点を当てていきます。

 

①不動産投資は利回りで利益を計算する

家賃収入の利益率、言わば年間の家賃収入は、物件の購入額に対して何%なのか?利回りと言います。

 

利回りには2種類あります。

(1)表面利回り

表面利回りとは、単純に、額面上で計算する方法です。年間収入で物件の購入額を割ることで知ることができます。この表面利回りが、物件の図面などを見た際に書かれている「利回り」であることが多いです。

 

表面利回り=不動産における年間の収入÷物件の購入金額×100

 

例)

2000万で中古マンションを購入して、家賃設定10万円、年間収入120万であった場合

120万(家賃10万×12ヶ月=1年)÷2000万(中古マンションの購入金額)=0.06

0,06×100=6%

となり、その中古マンションの利回りは6%です。ちなみに、マンションの平均利回りは、5~6%と言われています。

【関連リンク】

なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方

(2)実質利回り

実質利回りとは、単純に年間収入で物件の購入金額を割るのではなく、必要経費や年間で経営する際にかかったお金も差し引いて計算します。これにより、より現実的な利回りを知ることができます。

 

実質利回り=不動産における年間収入ー必要経費÷物件の購入額÷100

 

例)

2000万で中古マンションを購入し、家賃設定10万円、年間収入120万、必要経費24万であった場合、

120万(家賃10万×12ヶ月=1年)ー24万(必要経費)÷2000万(中古マンションの購入金額)=0.048

0.048×100=4.8%

となり、実質利回りは4.8%です。ちなみに、平均実質利回りは中古マンションで5~6%、新築マンションで2~4%と言われています。

利回りに関してはこちらの記事がオススメです。

【関連リンク】

高利回りを確保するための失敗しない不動産投資のポイント

なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?

 

②不動産投資における三大リスクと回避方法〜サラリーマン編〜

利益の計算方法がわかったところで、リスクとリスクの回避方法についてお伝えします。サラリーマンは必見です。

 

その1.運用リスク

初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策にありますが、運用リスクには「空室リスク」「地価下落リスク」「家賃滞納リスク」の3つがあります。

空室リスクとは、その名の通り入居者がいない状態です。入居者がいないと、その分家賃が入らないため、年間収入は減ります。

リスクを減らすためには、ずばり条件のよい物件を購入して、正しい賃料設定をすること、管理をしっかりして、集客実績に自信をもった不動産会社を選ぶことです。駅からの徒歩分数は10分以内、コンビニやスーパーなどが揃っており、人が多い、需要のあるエリアの物件を選びましょう。

また、少々手間がかかっても、周りのマンションなどと賃料を比較し、その物件に合った賃料を設定することも大切です。隣のマンションが、あなたのマンションよりも安くて綺麗で条件もよい場合、入居者はそちらに入ってしまいます。そういったバランスも見ましょう。

管理においては、エレベーター点検をしっかり定期的に行い不備がないように心がけましょう。共同部分の清潔さなど、見た目や設備に不備がないようにすることで、資産価値も上がります。その結果、不動産会社もあなたの物件をオススメしやすくなります。宣伝・広告は物件の入居者を探すなかで一番重要な点です。集客実績の多い不動産会社に依頼しましょう。不動産会社は何年か経つとなくなっているケースもあり、会社によっては不安定な一面もあります。

そういったリスクを減らすために、きちんとした不動産会社を選びましょう。選ぶ際のポイントは、「管理戸数」と「入居率」です。きちんと実績があり、集客に自信を持って経営をしている会社は、そういったデータもきちんと提示しています。管理戸数(管理部屋数)は10,000戸もあれば実績は高いといえます。以上の4点に気をつけることで、空室リスクは減らすことができます。

 

地価下落リスクとは、購入時は需要があっても、何年か経ち、周りの環境が変わることにより、そのエリア・物件の需要がなくなってしまうことを指します。例えば、あなたの購入した物件が築30年の中古アパートだったとします。

安価な賃料で人気で満室状態が多かったとします。しかし、何年か経ち、隣に新築のマンションが建ちました。新築なため、非常に綺麗であり、さらに最新設備も整っています。1階にはコンビニやクリーニング店まで入っています。

マンション経営の空室率の原因と対策にもありますが、そうなった時、あなたの中古アパートはいくら賃料が安いとは言え、設備面、外観、において劣って見えてしまいますよね。そうなると、良いイメージにはならず、入居希望者は減ってしまうことも考えられます。

そういたリスクのことを地価下落リスクといいます。しかし、これも空室リスク時と同様に、条件の良い物件を選び、管理をきちんとすることで回避できます。良い条件というのは何年経っても早々変わりません。物件選びは先を見て、慎重に行いましょう。

 

家賃滞納リスクとは、入居者が入っているにも関わらず、家賃が未払いの状態を指します。家賃の滞納は年々増えており、会社員として働いているにも関わらず支払いしない人もいるようです。

回避方法は極めて単純で、信頼のある管理会社に委託することです。そういった大切なことは、多少費用がかかってもプロに任せる方が確実です。個人同士で処理をしようとしても、返ってこじれてしまう可能性もあります。そうなると、長期の滞納になってしまい、その分年間収入が減ることも考えられます。

そうなる前に、管理会社に委託しましょう。良い管理会社を選ぶポイントは、「打ち合わせを丹念に行い、回収実績を知ること」です。どれくらいの滞納期間で回収が執行されるのか、どういった方法で回収するのか、回収実績などを細かく聞いておきましょう。また、現在では「滞納保証」を設けている管理会社もあります。1年間、滞納があっても管理会社から賃料は支払われるというものです。そういった保証があるところは安心であり、優良な会社であると言えます。

 

その2.金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、ローンでの金利が上昇することにより返済額も増えてしまうリスクを指します。物件を購入する場合、ローンを利用した方が結果的に利回りが高くなる場合が多いです。

 

投資額を増額し、条件がよく資産価値の高い物件を購入することで賃料も上げることができます。また、同時に空室リスクも減らすことができます。これを「投資ローンのレバレッジ効果」と呼びます。

 

ローンを利用した場合、多くは「変動型金利」を適用します。その場合、国や海外の情勢、経済対策、景気などにより金利が上下します。金利を採用しているローンの返済額も、連動して上下し、返済額が多くなってしまうこともあります。

 

しかし、これに関しては元金の1.25倍までしか上昇しないというルールが適用されるため、そこまで大きく負担が増えることはありません。

 

(例)2000万を金利3%で借り入れ、20年で返済する場合

月々の返済額は11万です。11万×1.25=13.8万のため、最大でも返済額は13.8万です。ある程度予測しておくことで、準備をすることができます。

 

また、確実にリスクを減らす方法は「金利上昇までに元金をできる限り減らしておく」ことです。返済元金を減らすことにより、金利上昇の影響を大幅に減らすことができます。さらに、返済してしまえばこれまで返済にあてていた金額が収入になるため、メリットがあると言えます。

 

その3.建物損壊リスク

地震や火災により、建物が損壊してしまい、利益が得られなくなることを指します。これらは、「1981年6月以降に建てられた建物を選ぶこと」「鉄筋コンクリート造の物件を選ぶこと」「木造住宅や路地の集合地近辺は避けること」の3点により、リスクを避けられます。

 

1981年6月以降に建てられた建物は、新耐震基準で建造されているため、地震において安全度が高いです。実際に、震度6強でも倒壊しなかったという記録が残っています。また、鉄筋コンクリートで造られた建物は、火災が起きても燃え広がらず、全焼したとしても2ヶ月でリフォームが完了します。造りがしっかりしている分、骨組みまでは火が届かないのです。

 

また、基本的なことですが木造住宅は火災の被害が大きくなります。木造住宅の集合地に近辺の物件は極力選ばないようにしましょう。火事になった際に消防車が到着できない・時間のロスを防ぐために路地の集まっているエリアも避けましょう。

これにより、建物損壊リスクは避けることができます。

 

不動産投資の基本事項についてお伝えしました。ここからは、投資用マンションではどんな物件があり、おすすめはどの種類なのか?に焦点を当てていきます。

【関連リンク】

アパート経営を始める前に知っておきたい初期費用

赤字体質の不動産投資とならないために注意しておくべき点

初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策

 

不動産投資におけるマンションの種類と特徴

投資用の物件には、区分中古マンション」「区分新築マンション」「一棟マンション」「一棟アパートの4分類があります。今回は、上記3種類のマンションのメリット・デメリットをお伝えしていきます。

 

区分中古マンション

区分(くぶん)とは、1部屋を購入することを指します。区分中古マンションには、中古ゆえ初期投資が手ごろな価格帯で購入でき、利回りが良いという特徴があります。

 

新築マンションを購入すると、4,000万以上は必要となりますが、中古マンションであれば、安価な物件だと1,000万台から購入できます。したがって、初期投資を抑えられる分、利回りがよくなります。新築マンションが2~4%なのに対して、中古マンションにおける平均利回りは6.09%と高い利回りを誇っています。

 

区分中古マンションのデメリットは、1981年6月以前に建てられた建物だと耐震面に不安がある、修繕費用が高くなる可能性があるという2点です。

 

1981年6月以前に建てられた建物は旧耐震基準で建造されており、地震による損壊のリスクがあります。また、中古ゆえ築年数が長いものだと、購入段階でも修繕が必要になり、費用がかかる場合があります。そういった面はデメリットになりえます。

もしも、中古マンションを購入する場合は1981年6月以降に建てられた物件を選ぶとよいでしょう。

 

区分新築マンション

区分新築マンションは、築歴が浅いため、外観も綺麗で需要がある、修繕費用も10年ほどは必要がないという特徴があります。

 

新しい建物のため、10年に1度は必要な修繕費用がかかりません。そのため、すぐに経営に取り組み、利益を上げることができるというメリットはあります。

 

デメリットとしては、購入金額が高額になり、利回りが低くなるという点が挙げられます。新しいマンションとなるとやはり購入する際の金額は高額になります。その分賃料も高めに設定はできますが、利回りの面でみると平均利回りは2~4%と、中古マンションに比べて低めです。

 

一棟マンション

一棟マンションとは、その名の通り一棟をまるごと購入し、投資に当てます。特徴としては、部屋数が多いため、区分マンションに比べると年間収入が多くなるという点が挙げられます。

 

やはり、区分マンションが1部屋からしか利益を見込めないのに対して、一棟マンションでは10部屋程度からの家賃収入が見込めます。単純計算でいうと、区分マンションの10倍の収入が期待できます。空室があり、10部屋すべてから収入が見込めなくても、全部屋が空室ということは考えにくく、収益の安定が見込めます。

メリットが多いように聞こえますが、デメリットも数多く存在します。まず、購入費用が非常に高額になることです。一棟すべてを購入するとなると、その費用は場合によっては億単位を越えることも珍しくありません。

実際、都内では高額な物件だと20億というものもあります。その費用を捻出するとなると、投資家や起業家の方向けの物件であると言えます。

 

また、部屋数が多い分修繕費用も高額になります。さらにいうと、戸数が多い分管理も手間と時間がかかります。修繕費用も高額であり、管理も1部屋に比べると手間がかかり、トラブルも増える可能性もあります。投資初心者が突然何部屋も管理していくのは、不可能ではありませんが、副業としてやっていくとなると、確実に難易度は上がります。

また、購入金額も、修繕費用も高額なため、結果的に利回りは低くなります。

【関連リンク】

初心者でも年間400万以上の利益を上げる不動産ノウハウ

【高利回りを確保】失敗しない不動産投資のポイント

 

マンションを購入して後悔したポイント、体験談

住宅者がマンションを購入して後悔したポイントと体験談をまとめてみました。住宅者目線での体験談を知ることは、投資に大いに役立てることができます。

 

その1.住宅ローン

体験談1

築年数が新しい中古マンションを購入しましたが、ローンの返済費用に加えて、かかってくる経費のことを考えていませんでした。

購入代金2,680万で、ローン返済代80,000円、管理費積立金駐車代金32,000円もかかります。手取り額でいうと、収益は月14,000円程度の時もあります。

 

体験談2

新築マンション購入から10年が経ち、管理費が2倍になりました。夫の収入が減額されたりと環境の変化もあったこともあり、数年苦しみました。環境が少々悪天しても経営は可能か、先を見た方がよかったのかもしれません。

 

体験談3

家からすぐ近くに新築マンションがあったため、即決で購入しました。しかし、夫婦2人で返済していける金額ではなく、その後少々ノイローゼ気味になりました。返済額が可能な範囲か、きちんと考えるべきでした。

 

自分にとって、返済可能な額であるか、少々収入が減ったとしても返済していけるのか、といった点も熟考する必要があります。返済が厳しいと精神面への影響も非常に大きいです。

ローンに関しては、こちらの記事を読んでおきましょう。

【関連リンク】

投資用マンションのローン借り換えの際の重要なチェックポイントについて

不動産投資ローンを使ってワンルームマンション投資

【不動産投資ローンの注意点】かかる費用から銀行の特徴まで

 

その2.間取りなど

体験談1

子供がいることもあり、庭付きマンションの1階を購入しました。しかし、旦那の帰りが遅いため、防犯面で不安になります。防犯面、1階ゆえの気になる点も気にしておくべきでした。

 

体験談2

15年前に即決でマンションを購入しました。しかし、玄関は北向きで風通しが悪く、部屋は暗いです。部屋も狭く、収納も少ないです。不便なことが多々でてきて、後悔しています。

 

体験談3

庭付きマンションの1階を購入しました。しかし、虫やムカデが発生し、非常に困っています。思春期になる娘の洗濯物も干すのに躊躇しています。もっと考えてから購入するべきでした。

 

良い物件だと思っても、本当に気になる点はないか、デメリットになりえる点はないかと考えましょう。デメリットが大きい程、不動産物件としては利用価値が少なくなります。デメリットが多い物件には入居したいと思えませんよね。間取りや住み心地は十分にシュミレーションし、良い物件を選びましょう。

 

その3.立地・環境

体験談1

駅より徒歩15分~20分はかかるマンションを購入しました。バスも本数が少なく、雨の日などは本当に不便です。

 

体験談2

駅前の新築マンションを購入しました。都心部まで20分と好立地なのですが、窓を閉めていても電車の騒音が気になります。内覧の時点でしっかりと考えるべきでした。

 

体験談3

マンションの8階を選びました。しかし、その後隣に高層マンションが建つことがわかりました。眺望も悪くなってしまい、日当たりも悪くなります。良いと思ったメリットがすべてなくなってしまい、売却したくても条件の悪さから売れない状態です。

 

駅までの距離、騒音、日当たりなどの住宅環境は住みやすさや居心地に多くの影響を与えます。近いうちに高層マンションが建つことがないか、本当に住みやすいか、環境にも目を配りましょう。

 

その4.不動産会社

体験談1

新築マンションを購入しましたが、受け渡し後に鍵が壊れていることが発覚しました。新築マンションなのにも関わらず、壊れていたこと、それを告げずに受け渡したこと、不動産会社に不信感ができました。

 

体験談2

マンションの購入費用の諸費用の8割程を不動産会社が負担するという話だったのに、その内訳の金額に違和感がありました。その質問に対しても返答が得られず、最終的に10万多く見積もられていました。こちらが言い出さなければそのままだったのでしょう。

 

不動産会社の中には非常に横着な経営をしている会社もあります。気づいたら倒産しており、手続きや不備があった際に困ったという体験談もありました。きちんとした経営状態であるか、サービスや対応は丁寧であるかなどもきちんと見るようにしましょう。

【関連リンク】

空室でも焦ってはいけない!空室対策は投資家目線で考えるべき

【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とは

ワンルームマンションを購入する際に見るべきポイント

失敗談・後悔したポイントを知ったところで、マンションを購入する際に見るべきポイントを確認しましょう。

 

ワンルームマンション投資①:物件の環境

物件の日当たりや駅までの距離、管理状況や設備など、良い物件かどうかは十分に注意しましょう。住みやすい物件は入居者も見込めます。また、良い物件であれば、地価下落した際にも被害を少なくすることもできます。基盤である物件選びは慎重に、先のことも見据えて考えましょう。

 

ワンルームマンション投資②:返済済シュミレーションは十分か

収入に対して返済が厳しいと、経営していくのにも負担が大きくなります。さらに、ローンを組むと金利上昇リスクも伴います。それも考慮し、返済は可能かも十分考えましょう。

 

ワンルームマンション投資③:不動産会社

意外と重要なのが不動産会社です。空室時や家賃滞納時の保証制度が充実している会社もあります。そういった保証を利用することにより、リスクを大幅に減らすことができます。また、収入も安定し、不動産投資のモチベーションも大きく下がる心配はなくなります。

 

不動産会社は慎重に選ぶようにしましょう。また、購入してから大切にするべきポイントは、「管理をしっかりと行うこと」です。きちんと管理を行い、不備がないように心がけることで、資産価値の下落も防げます。結果的に住みやすい物件にもなり、入居者募集の際にもメリットが多い物件となります。

また、もしも売却したくなった場合、資産価値が高い物件であれば売却しやすいというメリットもありますよ。

 

投資用不動産に関してはこちらの記事も読んでおきましょう。

【関連リンク】

【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とは

不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイント

不動産コンサルタント教えるワンルーム投資物件の選び方

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まとめ

1.不動産投資における利益は利回りを用いて計算する、「表面利回り」と「実質利回り」があります。また、不動産投資における三大リスクは「運用リスク」「金利上昇リスク」「建物損壊リスク」です。

 

2.投資用物件には「中古区分マンション」「新築区分マンション」「一棟マンション」「一棟アパート」があります。

 

3.マンションを購入して後悔したポイントは「住宅ローンの負担額」「物件の間取り」「立地・環境」「不動産会社の選び方」の4つです。

 

4.マンションを購入する際に見るべきポイントは「物件の環境」「返済シュミレーションは十分であるか」「不動産会社の選び方」の4点です。

 

いかがでしたでしょうか?不動産投資の基本やリスクから、マンション購入の失敗ポイント、失敗しないためにはどうしたらよいかまでをお伝えしました。失敗談をよく知り、自分の投資に活かしていきましょう。

 

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