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サラリーマン大家

2018.9.15

決して簡単ではない!区分マンション投資にも失敗はある

不動産投資は金融商品と違い、リスクがあるのを忘れてはいけません。大損することもあるのです。ビギナー向けともいわれる区分マンション投資にも、実は大きなリスクがあります。

あなどれない区分マンション投資

不動産投資は自動的に利子がつくのではなく、家賃収入があって成立するビジネスです。

区分マンション投資も立派なビジネス

区分マンション投資は、不動産投資のなかでも比較的ビギナー向けといわれます。不動産投資における不労所得というと何もしなくてもお金が入ってくるというイメージを持たれがちですが、実際には大きく異なります。

  • 金融機関と交渉をしてローンを組む家賃を集めるor管理会社に委託
  • 確定申告等の税金支払い(勉強も含む)
  • 空室対策における戦略

まだまだ多くありますが、この観点だけを見ても立派なビジネスといえます。そして、赤字も隣り合わせであるのです。。

ローン返済がままならなくなった場合はどうなってしまうのか?

不動産投資ローンは比較的利用しやすい事業用融資です。物件には銀行の抵当権が設定されており、返済を滞ってしまえば物件を手放さなければならなくなる可能性があります。その結果、自己資金からの持ち出し額が雪だるま式に増え、最悪、破産手続きをする羽目にも。

投資金額が大きいからこそ、小さな失敗で足元をすくわれることも

不動産投資では、投資額が多いためは小さなミスも命取りとなってしまうことがあります。。

実際に、よく犯す失敗を見ていきましょう。

物件の確認

分析が甘いあまり、物件の立地選定でミスを犯してしまうことがあります。

例えば、少し離れた場所に下水処理場などがある場合、時間によっては悪臭の発生も考えられ、空室リスクにつながります。また、学生需要を狙ってその立地を選んだにもかかわらず、5年後に近隣にあった大学が閉鎖。このような事例はよく発生することです。

入居者選び

入居者選びも非常に大切で、手を抜くとビジネスにダメージを受けてしまいます。

例えば、入居者が頻繁に家賃を滞納する場合、キャッシュフローが悪化する場合もあります。

不動産管理選び

評判の良い管理会社を選択したと思ったら、実際は大きく異なった。

入居率98%といった文言に惹かれて契約をしたとしても、その後はわかりません。ゴミ置場の定期的な清掃を怠るあまり、多くのゴキブリが発生し、女性の入居者の退去が相次ぐ・・・

蓋を開けて見たら、不動産管理の質があまりに低かった、という事もありますのでしっかりと吟味したいところです。

キャッシュフローが安定していない事によるリスク

度重なる失敗が続くと、キャッシュフローに大きな影響を及ぼします。

赤字体質になってしまう

失敗の割合が増えてくると、どうしても赤字体質になってしまいます。しかし、ローンの返済と税金の支払いは、赤字でも待ってはくれません。特に銀行が相手だと、次の融資が受けにくくなってしまいます。

銀行が敵にまわると

銀行がパートナーから借金取りに変わってしまうと、これほど恐ろしいものはありません。銀行の取り立ては、こちらの状況に関係なく厳しくなります。例えば、物件を取られた場合、破産につながる事態も考えられます。しかし、銀行が容赦なくなると、それでも回収に乗り出して来ます。

まとめ

マンション投資も決してバカにはできません。失敗が重なると大損に追い込まれます。小さい失敗にも注意を払うことが、ミスの防止につながります。リスクを避ける上でも、細心の注意を払いましょう。

 

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