MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2017.9.3

投資用マンションを売却する際って誰に相談すればいいのか

収益率の低下を確認する

売ろうとしているマンションが投資用である場合、そのマンションで今までにどれくらい収益をあげたのかを計算します。その上で将来の収益予想をたて、「これ以上は投資用マンションを持ち続けても十分な利益が望めない、売却したほうが得だ」と判断できたなら売るべきです。

 

本格的な計算はかなり複雑なので専門書を読むか不動産会社に相談して数字をだすといいでしょう。ざっくりした目安をいうと、不動産の概観や内部設備の老朽化が進み、その物件の家賃を下げないと入居者が集まらなくなってくる時期が売り時とされています。

 

【売却の基礎知識】投資用マンション売却をはじめから終わりまで請け負うのは2業種不動産会社と司法書士である

 

不動産売却のプロセスは2種類にわけることができます。それは「実態上の売買契約」と「手続き上の処理」です。実態上の契約締結を助けてくれるのが不動産会社で、手続き上の処理をしてくれるのが司法書士です。

ではそれぞれどういう役割を担っているのかをみてみましょう

 

それぞれの役割と業務の密接度

実態上の売買契約とは、契約書をつくり、個人同士がものを売る契約のことです。所有権はいつ移転するのか、売った不動産に欠陥があった場合はどうやって解決するのか、などはすべて民法にのっとって決めます。そういった法律知識を持っている不動産業者が売買をスムーズに進めてくれます。

 

そして、もうひとつが手続き上の処理です。これは登記といって、誰が所有権を持っているのか、などの情報を、不動産ごとに登録します。この申請を請け負うのが司法書士です。実際に売買が行われる現場を決済現場といいます。決済の現場では、売主と買主が、司法書士が一度に集まり、契約書の確認、現金の受け渡しなどをいっせいにまとめて行います。その決済が終わったあと、司法書士は提出された書類をもって、法務局に登記の申請を行うのです。

 

多くの場合、不動産会社には、専属で仕事を請け負っている司法書士が何人かいます。

このように不動産会社と司法書士はそれぞれ仕事を分担する関係にあります。売却を担当する業者が決まったら、自然と担当する司法書士も決まるでしょう。

【関連リンク】

ワンルームマンションを高く売却する方法とは!?

ワンルームマンションの売却時期やポイントを間違えないために知っておくべきこと

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

【売却の基礎知識】投資用マンションの売却の流れ

不動産業者と司法書士、それぞれの役割がわかったところで、次はあなたがやるべきことを確認していきましょう。不動産売却には多くの書類が必要になります。この書類は、不動産会社や司法書士がアドバイスしてくれながら、一緒につくっていくものと、印鑑証明書のようにあなた自身が役所などに請求して集めてくる書類などがあります。

 

書類を集めながら、購入希望者がもしあなたの不動産を見学したいと言った場合には、予定をあけておくおかなければなりません。デスクワークと外歩きの両方があり、あわただしくなるでしょう。

 

決済現場

決済現場をシュミレーションしながら必要書類を横断整理する売買契約の決済と登記申請は同時に行われるので一緒に見れば大丈夫です。さきほど決済現場に売主買主、司法書士があつまると言いました。その決済現場でやりとりされる書類が、不動産売却で必要な書類のすべてです。今実際に決済現場がおこなわれているとイメージして、必要な書類をひとつひとつ見ていきましょう。

 

売買契約書

名前の通りでわかると思いますが。これが契約書です。ものの売買自体は口頭でも成立するのですが、不動産業者が仲介に入る場合、かならず書類で契約しなければならないことになっています。誰が誰に不動産を売ったのか、売買代金はいくらなのか、それをいつまでに払うのか、所有権はいつ移転するのか、などの項目が書かれています。

 

重要事項説明書

不動産の売買契約は、民法にのっとって内容が決まります。その中でも、専門的な法律知識を必要とする事項がいくつかあります。そういった事項を別の書類にしてまとめたのが重要事項説明書です。不動産は取引額が高額なため、事後のトラブルに対しても慎重に進めなければなりません。

 

たとえば買った土地に、何か法律的な制限があり、家を建てられなかったり、後から致命的な欠陥が見つかったような場合です。こういうとき、トラブルになることは目に見えていますが、それをどうやって解決したらいいのかが素人ではわかりません。宅建士といって、民法の知識がある資格をもった人が不動産業者に在籍していますので、この重要事項説明書の交付、説明は宅建士から買主へおこなわれます。

 

登記識別情報

登記識別情報とは、不動産ごとに決められたパスワードのことです。不動産の所有権が誰から誰に動いたかを登記しておくことは重要です。もし自分の不動産が悪意をもった誰かに勝手に売却されたら大変です。登記識別情報を要求するのは、売主が本当にその不動産の所有者なのかを確認するためなのです。

 

登記識別情報は、不動産の所有権を取得し、所有者として登記されたときに発行されます。あなたが不動産を購入し、所有者として登記されたときに発行されたパスワードを持って、今度は売主として決済現場へいくわけです。

 

印鑑証明書も同じ趣旨です。あなたしか取得できない印鑑証明書を差し出すことによって、あなたが本当に不動産を売却する意思があるかどうかを確認します。役所にいって取り寄せましょう。買主に関しては住民票が必要になります。これは不動産を取得した買主には、それ以後、固定資産税が毎年課されることになるので、正確な住所を記録しておく必要があるからです。

 

最後は売主、買主双方から司法書士へ仕事を委任するための委任状です。この委任状には、売主買主の双方が印を押して記名するのですが、売主の場合はさきほど書いた印鑑証明書に対応した印で押印しなければなりません。認印ではだめということです。そのほかにも、税金を計算するための固定資産税評価証明書、マンションを売る場合には管理規約を書いた書類などが必要になってきます。

 

固定資産税は、不動産取得税や登記にかかる免許税を計算するためのものです。管理規約は、マンションの部屋を売る場合は求められる場合が多いです。買主にはあらかじめ内容を見せておく必要があります。どんな規約があるのかを事前に確認してもらって、売却後のトラブルを防止します。

【関連リンク】

投資用マンションを売却する際にかかる税金とは

不動産売却時にお得なのは、個人と法人どっちなのか⁈

 

引渡し時の再確認を忘れずに

1 2 3
  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook