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不動産投資

2017.7.30

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

アパートやマンションといった投資物件を買う際に「物件は管理を買え!」と言われるほど賃貸管理会社選びは重要です。賃貸管理会社によって、空室の客付け力、物件の建物管理、入居者の対応など仕事の質は様々で担当者によっても大きく変わります。

では、投資物件として買う場合の賃貸管理会社選びはどういった点に注意して選べばよいか、物件を所有していないとわからないと思います。

大手ハウスメーカーで新築アパート、マンションを建てる場合は、ハウスメーカーの関連の賃貸管理会社を紹介されることも多いと思いますが、本当にその賃貸管理会社に任せてしまっても大丈夫なのでしょうか。そこで、この記事では賃貸管理会社を選ぶ際にどの点に注目するべきか、契約の際にはどういった点に注意が必要かについてお話ししたいと思います。

この記事を読んで、空室や滞納など顧客トラブルへの対応が質の良い管理会社を見つけてください。

 

賃貸管理会社の仕事は?

賃貸管理会社を選ぶにあたって、実際に賃貸会社にはどういった仕事を依頼することになるのかについて確認していきます。

 

【賃貸物件の空室対策】いかに空室期間を短く出来るか

不動産投資において最も重要なポイントは、いかに安定した収益が入ってくるかであり空室が長引くと収入が減るので負担が増えてしまいます。一般的にオーナーが不動産を購入する際には銀行から融資を受けていますので、空室が増えたり長引くとローンの返済に影響が出てきます。

 

最近では、地域によっては不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とはでもあるように、アパートの空室率が30%を越えるエリアもあり、空室についての悩みはは投資家にとって避けて通れない問題となっています。そのため、賃貸管理会社を選ぶ際には「いかに空室期間を短く出来るか」が重要なポイントとなります。

では、空室期間を短くできる賃貸管理会社を選ぶにはどういった点に気をつけると良いでしょうか。

 

まず、賃貸管理会社の管理物件の入居率と平均空室期間を確認しないといけません。管理物件の入居率については管理戸数やエリアによっても違いますが、一般的には90%~95%程度あれば入居率は高いとされています。賃貸管理会社を選ぶ際に管理物件の入居率を問い合わせて答えられないような管理会社はまず問題外ですので必ず確認してください。

マンション経営に関してはマンション経営の空室率の原因と対策をお読みください。

【関連リンク】

空室でも焦ってはいけない!空室対策は投資家目線で考えるべき

 

【入退去時の対応】入居審査、退去時の原状回復

賃貸管理会社を選ぶ上で入退去時の対応も重要なポイントになります。入居時の審査をきちんとすることで滞納のリスクを減らし、入居後のトラブルを防ぐことが出来ます。そのため、その管理会社の審査基準、利用する賃料保証会社など確認する必要があります。賃料保証会社によって審査レベルが大きく違いますので、賃貸管理会社がどの賃料保証会社を使っているかは非常に重要です。

又、賃貸管理におけるトラブルで多いのが退去時の原状回復費用、敷金の返金があります。

 

現在は退去時の原状回復工事については、国土交通省が原状回復のトラブルとガイドラインを出しており、その基準に沿ってきちんと対応する必要があります。敷金についても民法でその対応について今後明示されるなどより誠実な対応が必要となりますので、依頼する賃貸管理会社がどういった対応をするのか確認が必要です。

【関連リンク】

失敗は許されない!多くの投資家が気がついていない入居審査の重要性

 

【滞納者への対応】滞納者を出さない、出た場合の対応は?

滞納者が出るのを未然に防ぐ、出た場合はどういった対応をするのかも、賃貸管理会社選びの重要なポイントの一つです。最近では、ほとんどの管理会社が賃料保証会社を利用しており、家賃滞納については保証会社が肩代わりするケースが多いと思いますが、管理会社によっては滞納保証付きの管理契約などもあります。

 

しかし、中には古くからの入居者などは賃料保証会社に入っていないケースもあり、滞納した場合は入金が遅れてしまうケースがあります。そういった場合に、管理会社としてどういった督促を行うのか、滞納が何カ月続くと法的手続きを取るのかといった内容について確認する必要があります。

 

【入居者トラブル】クレームに対して迅速な対応をしてくれるか

入居者トラブル、クレームいかに早く対応できるかも賃貸管理会社選びの重要なポイントの一つです。

賃貸管理をしていると、建物の不良でケガをしてしまった、隣の人が騒いで迷惑だといった入居者からの通報や水が出ない、テレビが見られないといった設備のトラブルなど日々問題が発生します。こういった問題は放置してしまうと、入居者が退去してしまう恐れがあり空室へと繋がります。  

最近では、大手の賃貸管理会社が24時間のコールセンターなどを設置し、トラブルに対して即座に対応できる体制を取っていますが、規模の小さい地元の不動産業者ですとほとんどありません。しかし、24時間のコールセンターがある業者でも、単に連絡を受けるだけで対応は後日になるケースなどもあり、実際にどういった対応をするのか確認が必要です。

 

【建物管理】設備の故障、修理は?

建物管理においては、日常の清掃や設備のメンテナンス業務や植栽の維持管理、突発的な設備の故障などがあります。賃貸管理会社によって様々ですが、自社で専門の部署がある場合とアウトソーシングしている場合があります。

設備のメンテナンス業務は自社で専門の部署を持っている管理会社もありますが、その他についてはアウトソーシングしています。

特に建物の清掃などはアウトソーシングをしている賃貸管理会社が多く業者任せにしてチェックをほとんどしていない場合もありますので、賃貸管理会社を選ぶ際にはその会社が管理している物件をいくつか見せてもらい管理状況を確認しましょう。

 

どういったタイプの賃貸管理会社があるのか?

賃貸管理会社を選ぶ際に気になるのが、物件の近くの地元の不動産会社にするのか、信頼のおける大手の賃貸管理会社にするかという点です。

最近では、賃貸仲介業者が物件管理を行っている場合がありますので、それぞれのメリット、デメリットについて確認してみましょう。

 

賃貸物件管理に特化した地元の管理会社

メリット

  • 周辺地域や物件周辺の状況などに詳しい。
  • 周辺の仲介業者やリフォーム業者とのネットワークがあり対応がスムーズ。
  • すぐに現場に駆けつけてくれる。
  • 入居者も近くに会社があるので安心できる。

 

デメリット

  • 不動産会社によって審査や管理の対応が異なり、担当者の実力によって管理の質が変わる。
  • 人員が少ないので対応できないことがある。
  • 物件の募集については自社サイトや店舗のみで大手の物件ポータルサイトへの掲載をしない。
  • 定休日に起こったトラブルなどは対応をしてくれない。

 

大手の賃貸物件管理会社

メリット

  • ネームバリューがあるので周辺の仲介業者にも影響力があり、客付け能力に優れている。自社サイトも集客力がある。
  • 空室一覧をインターネットで閲覧できるなどIT化が進んでいる。
  • 24時間利用できるコールセンターを設置し、24時間トラブルに対応してくれる。

 

デメリット

  • 顧客対応が体系化されている為、イレギュラーな対応が難しい。
  • 管理戸数が多いため、個別の物件にかける時間が少ない。
  • 審査が厳しかったり、時間がかかる場合があり、仲介業者に管理物件を紹介するのを敬遠される。

 

賃貸仲介会社が賃貸物件管理をする場合

メリット

  • 直接自社で募集を行う為、客付け力があり空室期間を短くできる。
  • 自社で客付けするので仲介業者に払う広告料を抑えることが出来る。
  • 地域密着型の店舗が多いので周辺地域や物件周辺の情報などに詳しい。

 

デメリット

  • 専門の賃貸管理会社に比べると管理の質が落ちる
  • リフォームでマージンを取るので費用が高い。

【関連リンク】

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

 

自分の物件に合う賃貸管理会社はどのタイプ?

それぞれの賃貸管理会社にメリット、デメリットがありますので、ご自身がどういった考えで投資をしたいか、管理会社に何を期待するかによって選ぶ管理会社のタイプは変わります。

例えば、細かい対応を期待するなら地元の不動産業者、均一的な質の高い管理を期待するなら大手不動産会社、とにかく空室を埋めたいのなら賃貸仲介業者というように選ぶと良いでしょう。

こちらも合わせて確認しておきましょう。

【関連リンク】

不動産投資で知っておきたい必要経費とは
【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とは

賃貸物件の管理の契約にはどういったものがあるか?

管理業務委託契約

管理業務を委託する場合に一番多いのがこの契約になります。賃貸管理会社がオーナーの代わりに、賃貸の募集、家賃の集金代行、入退去の対応、入居者トラブル、滞納といった賃貸管理業務を行います。

契約内容によって空室保証、滞納保証が含まれますが、滞納保証がつくことで管理手数料が上がるといったこともありますので契約前にきちんと確認しましょう。

 

サブリース契約

サブリース契約とは、オーナーが直接貸し出した際に受け取る家賃の85%~90%で賃貸管理会社が借り上げをし、賃貸管理会社が貸主となって賃貸募集を行い入居者に転貸する契約です。オーナーは、受け取る家賃は少なくなりますが、空室を気にせずに安定した収益を得られるので安心して不動産投資を行うことができます。

その代わりに、サブリースを考えているマンションオーナー必見。サブリースのメリット・デメリットとはでも説明があるように本来受け取れるはずだった礼金や更新料が受け取れない、入居者を選ぶことが出来ないといったデメリットがあります。

 

安定した収入が入るサブリース契約はオーナーにとっては非常にありがたい契約のように思えますが問題も多く、30年一括借り上げの場合貸主から解約が出来ない、2年毎に保証家賃の見直しがある、解約時には多額の違約金が必要であるなど契約内容をよく確認する必要があります。

【関連リンク】

投資としては美味しいサブリース契約にデメリットは本当に無いのか?

 

管理手数料は?

不動産投資を行うに辺り、意外に収益を圧迫するのが物件の管理手数料です。管理手数料をいかに抑えることが出来るかは収益を上げるために非常に重要です。しかし、いくら管理手数料が安くても賃貸管理の質が低いと意味がありません。賃貸管理の質をキープしつつ管理料をいかに抑えるかが大事になります。

では、実際の手数料はどのくらいなのでしょうか。

管理業務委託契約の場合の管理手数料は、管理物件の月額賃料の3%~10%と幅広く、管理する物件の戸数や築年数などによって変わります。一般的な賃貸アパート、マンションで5%前後、新築アパートの場合は3%~5%、戸建てやワンルーム1戸だと5%~10%となっています。

多くの賃貸管理会社では、集金した賃料に対する料率としているところが多く、空室の場合は管理手数料を取りませんが管理料を毎月固定の料金で設定する場合もありますので契約の内容については確認が必要です。

サブリース契約の場合の借り上げ賃料は、概ねオーナーが受け取る家賃の85%~90%です。最近ではサブリース専門業者も増え92%というところもあります。

【関連リンク】

仲介手数料の相場を求めるか?あるいは黙るか?ここの線引きが大事!

賃貸管理会社を変更する場合はどうすれはいい?

せっかく選んだ賃貸管理会社ですが、空室が埋まらない、滞納額が全然減らないなど色々と問題があり収益が上がらないとなると管理会社の変更を検討しないといけません。解約・変更したい場合はどういった対応をすれば良いでしょうか。

ここでは賃貸管理会社を変更する為の手順を確認しましょう。

 

解約する為の条件について契約書を確認する

管理委託契約書に解約に関する条文が記載されており、通常は解約条項に従って解約手続きを行います。解約条項については賃貸管理会社によって内容が異なりますが、一般的には管理解約の3か月前に通知が必要となります。

売買などで解約までの期間が3か月に満たない場合は違約金が発生する場合があります。

 

解約は書面でする必要があるの?

法律上は口頭でも問題ありませんが、解約期間などのトラブルを避ける上でも解約通知などの書面で通知する方が好ましいでしょう。

 

管理会社、家賃保証会社の引継ぎは?

管理会社を変更する場合は解約日の翌日から新しい管理会社へ変更となります。敷金、鍵、賃貸借契約書の引渡しについては管理会社間で引継ぎのスケジュール調整が必要になります。

 

入居者への連絡

一般的には、旧管理会社と新管理会社が連名で管理会社変更の書類を作成し、物件に掲示やポストへ投函を行います。

家賃の支払先等も書類には記載しますが、入居者が家賃の送金先を間違えないように新管理会社への家賃の送金は、通常1~2か月程度猶予期間を設けます。その間に新管理会社が直接入居者と連絡を取り、スムーズに引き継げるようにします。

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【関連リンク】

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まとめ

不動産投資を行う上で賃貸管理会社選びは、その不動産投資が成功するかどうかのカギとなります。賃貸管理会社選びを失敗したために、空室や滞納が増え、ローンが支払えず売却せざるを得ないといった投資家が後を絶ちません。

 

賃貸管理会社を選ぶ際に最も重要なポイントは、空室対策、滞納への対応、入居者のクレームにきちんと対応できるかどうかです。

 

ご自身の投資用不動産の価値を高めてくれる質の高い不動産管理会社を選びましょう。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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