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サラリーマン大家

2017.10.22

不動産投資におけるアパートローンの審査について

不動産投資を始める上で、最初の難関が銀行の融資を取り付ける部分とも言えるでしょう。アパート経営を例に取るならば、アパートローンの審査がそれです。銀行の審査は多岐に及び、また、深い部分まで探りを入れて来ます。非常に不安になる場面ではありますが、逆に応用をすれば、審査は経営のアピールの場にもなり得ます。逆境を前向きに捉えること・・・成功させる上での大きなポイントです。

不動産投資におけるアパートローンと銀行

 

不動産投資における資金の調達

不動産投資を始める人の多くが、投資先にアパートを選びます。アパートは目が届きやすい等の管理上のメリット等もあり、収益を得るのも比較的容易なこともあるからです。しかし、アパートと言っても購入には住宅以上の購入資金が必要です。そして、購入資金は個人では簡単に融通出来る金額では無いため、アパートローンが利用されます。

ところで、銀行の立場から見ても、不動産投資の活性化は、資金の調達と言う観点からも重要な位置を占めます。個人のローンでの大きい物の代表格に住宅ローンがありますが、アパートローンは住宅ローンよりも貸し出す金額も大きくなり、また金利設定も大きく変わるため、入って来る利子が増え収益も良くなります。

さて、銀行にとって、アパートローンに限らず、不動産投資の融資全般に言えることですが、回収は非常に大切となります。そして、貸し出す前に、利子まで回収ができるかどうかの判断をします。審査がそれです。

 

アパートローンの利用

一般に言われる言葉に「マイホームは一生の買い物」があります。住宅ローンの借入期間の長さは35年クラスの物もある程ですから、その支払う金額の大きさが伺えます。

さて、不動産投資にアパートを選ぶ場合、投資対象が比較的小さいと言いながらも、その購入額は一般の住宅よりも大きく上回ります。そして資金の工面は個人では困難です。また、アパートにもグレードがあり、構造を変えて耐用年数を延ばす場合もあるかと思われます。その場合、建築費用も高額になり得ます。

そんな時に利用できるのがアパートローンです。アパートローンは、個人も利用することが出来る比較的ハードルの低い事業用のローンです。事業に関する融資を考えると、それこそ案件単位の物にもなり得ますが、アパートローンは、銀行相手の折衝等に経験の浅い投資家にも利用しやすい金策の手段と言えるでしょう。

 

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アパートローンの特徴

アパートローンには住宅ローンと違う点がいくつもあります。

まずは用途です。住宅ローンの場合は居住用の住宅になります。一方でアパートローンは収益用のローンです。使途としては、賃借用の土地や建物の取得資金や増改築と言った物となります。借入金額も住宅ローンとはスケールが違い、数億円規模にまで上ります。借入期間も、35年以内等の長期間になりますが、建物の耐用年数以内等、独特の設定がされています。

アパートローンの住宅ローンと特に違う点には、金利の違い挙げられます。金融機関にもよりますが、住宅ローンは1%前後となる場合が多いのに対し、アパートローンは2%や5%にも上ります。また、保証人の設定や担保に関しても、住宅ローンと質が違って来ます。

この様な特徴は、アパートローンが「事業用」のローンであることを良く表しています。住宅ローンもそうですが、銀行は利益のために融資をしています。事業用の融資は、融資も大きくなりますが、その分の責任も重くなることを覚えておくべきです。

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アパートローンの審査

銀行の融資には、審査が基本的に生じます。住宅ローンに関しても、本人の収入をチェックしたり健康状態を確認します。確実に返済が出来るかどうかを判断します。それが審査です。

ところで、アパートローンに関しても、銀行は審査をするのですが、住宅ローンと性格がかなり違って来ます。

まず、住宅ローンは融資ではありますが、利子収入を長期間を掛けて回収する形になります。ですから、本人の仕事の属性や収入、健康状態等を審査しますが、アパートローンの場合は、本人の健康や収入等も当然審査をしますが、アパート経営の計画や収益の見込み等も併せて審査します。また、連帯保証人を求めて来たり、抵当権の設定等も厳重と言えるでしょう。

アパートローンは銀行に取ってもリターンを求める融資です。そして、銀行に取って、アパートのオーナーはビジネスパートナーになります。アパートローンの審査は、ビジネスパートナーとしての審査、そして事業の審査と言えます。

ローンに関してはこちらの記事も参考にしてください。

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アパートローンのにおける審査を利用する

 

アパートローンの審査を逆に利用する

不動産投資は単なる貯蓄とは異なり、不動産で賃貸収入を得るビジネスです。ですから、明暗が分かれる要因に「経営手腕」があります。運用の方法にはサブリースの様に、かなりの部分を委託できる物もありますが、事業を成功させるには綿密な計画が必要となります。

ところで、アパートローンの「審査」を銀行の側から考えてみましょう。

アパートローンは銀行の投資の意味も含みますので、銀行は融資先を徹底的に確認し、融資が焦げ付くのを避けようとします。ですから、審査は事業や収益や将来性等にまで及ぶ場合があります。そして、融資しても大丈夫と判断した場合にローンの審査は下ります。

これは、逆に言うならば、審査の通ることは、事業として銀行から認められていることとも言えます。そして実績を更に上げるならば、銀行とより良い関係を築く近道にもなり得ます。その様に考えると、審査は「くぐる物」では無く、自分の事業計画をプレゼンテーションする場所にもすることが出来ます。

物は考え様ですが、審査を試験の様に捉えず、不動産投資事業の紹介の場と考えると良いでしょう。

 

銀行の信用を得る機会として

アパートローンは住宅ローンよりも審査基準が高くなっています。オーナーの収入も3年分のチェックが入ったり、勤続年数や学歴等も調べられることもあります。また、担保の他にも連帯保証人を要求してくるところ等は、その厳しさの現れと言えるでしょう。そして、そのことは銀行の「用心深さ」を表していることが分かります。

ところで、そんな銀行も闇雲に貸すのを惜しんでいる訳ではありません。銀行の収益は資金を貸し出して、そこに発生する利子に依る部分が多いです。

ただ、不動産投資は非常に大きな資金が動きますので、用心深く無くてはなりません。また、それがあるからこそ銀行の健全性が確立されます。

さて、その様な銀行ですが、信用を得て、良い関係で味方に付いたならば、非常に有力な味方になります。そして、銀行から良い返事を得ることが出来れば、不動産投資を行う上で、更なる発展も狙えます。そして、その「信用を得る場」として審査の場を用いることが出来るのです。銀行は様々な点でチェックしてくるでしょうが、それを高得点で突破することが出来れば、良い関係が築けます。審査を前向きに捉え、是非「攻め」の姿勢で臨みたいものです。

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不動産投資事業のチェックとして

不動産投資の収益のポイントに「物件の魅力」があります。物件に魅力が無ければ、空室が増えるのは目に見えていますし、そうなった場合、収益も悪化して利回りも落ちてしまいます。最悪はアパートローンの支払いも滞り、破綻にもなり得ます。

また、「物件の魅力」を考えるのには、不動産の老朽化等のマイナス要因をも考えなければなりません。アパート等は当然ながら老朽化しますし、「新築」と言うブランドは、誰かが住んだら瞬く間に無くなります。そして、設備等に老朽化が始まると、物件の魅力そのものが落ちて行きます。そして、入居者が減り、空室が増えて行きます。

そこで、この「物件の魅力」を保持するための対策が大きなポイントになります。それがリフォームであったり、リノベーションであったりします。そして、それを適切なタイミングで行うことにより、物件の収益性を維持し続けることが出来ます。

銀行のアパートローンの審査は、担保の審査やオーナーの審査もありますが、事業計画等を含めた「不動産投資事業」の審査とまでも言うことが出来ます。審査を「事業のチェック」と位置付け、プランニングが健全かどうかをチェックすることも出来るでしょう。

 

担保価値のチェック

アパートローンは購入物件が担保になりますが、逆に言うならば、審査が下りるならば、物件にそれだけの魅力があることが確認できると言えるでしょう。

オーナーにとってはアパートローンは「ローン」でありますが、銀行サイドからすれば立派な融資とも言えます。そして、銀行は収益力のある物件に魅力を感じ、投資対象として認定します。この認定こそが審査です。

そして、銀行は物件の「収益力」も見て審査をします。そして、仮にローンが破綻して、不動産投資が頓挫した場合の「売却」をも見越して融資を決めます。ですから、アパートローンの審査に通ることは、魅力、収益性、資産価値において認められることにもなります。

審査は難所にも思われがちではありますが、そこを逆に捉え、物件の魅力のアピールの場になればベターです。

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銀行が審査の時に見るポイント

 

しっかりした事業計画

アパートローンは不動産投資ビジネスの融資であり、住宅ローン等とは質が違います。ですから、審査のポイントには事業計画が挙がります。

不動産投資を考える場合、アパート経営を始める前に知っておきたい初期費用でも紹介していますが、物件の老朽化や修繕、空室が発生した時の対処、不動産の管理方法、リフォームやリノベーション等のサイクルや費用規模、更には売却に関しても、事業計画として立案するべきです。そのためには、購入する不動産物件の特化出来る部分や弱点等もしっかりと把握することが、ひとつのポイントともなり得ます。

特に、はじめて不動産投資をするオーナーにおいては、アパートローンの審査が「事業計画の審査」であることの「意識」が薄い人が少なくありませんので、この部分の意識をしっかりと持ちたい物です。

 

先を見越した収益計画

赤字体質の不動産投資とならないために注意しておくべき点でも書いてありますが、不動産投資は非常に長いビジネスになります。ですから、長期に渡る物件の収益性も見越しておく必要があります。そして、この収益計画は、可能な限りリアリティーの高い物でなければなりません。

例えば物件の収益力に関してですが、これは物件の老朽化等により、どうしても落ちて行くものです。その対策がリフォーム等になりますが、その経費を計算に入れた上で黒字に出来る収益計画が成り立つかがポイントになります。

また、空室が発生した場合のための、収益の余裕率等も必要なポイントにもなりますし、売却を考える場合は、未来における資産価値に関しても推測することがポイントになります。

計画的に返済し、利益を上げて行くためにも、物件の老朽化やリフォーム、空室対策等のための収益の余裕率、そして売却した場合にも採算が取れること等が、審査の際にアピールし得るポイントとなります。

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アパートローンの担保力の審査

融資する立場としては、「万が一」を常に想定しておかなければならず、そのために絶対に必要な物が担保と言うことになります。そして、担保を判断する基準としては、担保物件に融資額の価値があることがポイントになります。

基本的に、土地と建物に対して銀行が評価額を付け、その結果で審査が決まります。そして、その価値が無いと判断された場合には、審査は通りません。ですから、物件を購入する際には、物件の価格が妥当であるか等、不動産業者等からの情報を精査して、それから動く方が良いでしょう。

 

オーナーの審査

アパートローンの審査においては、オーナー自身も大きなポイントとなります。

オーナーの審査は、仕事の属性や年収、勤続年数や学歴等までがチェックされます。住宅ローン等も収入のチェックはありますが、アパートローンの場合においては、3年分の収入がチェックされることもあり、安定的な収入が得られているかの確認がされます。また、金融に関する信用にキズが付いていないかもチェック対象です。

 

審査が通るためのポイント

 

担保力

銀行の一番最初に押さえるポイントのひとつが担保力と言えるでしょう。担保は、万が一、ローンの返済が出来なくなった場合に、抵当権が実行される物ですから、融資した額に見合わない物だと審査が下りません。

このことを逆から言うならば、アパートであるならば、物件の査定を不動産業者オンリーに任せるだけでなく、物件の土地の地価や建物の価格等も、自分自身で調べておいて、納得の行く土地と建物にするべきでしょう。土地においては、路線価や、接道の状況や、日当たりの向き等をネット等から得られる情報を参考にして、ある程度でも調べ、また、建物においては構造別の坪単価等を調べて、物件が適正であるかを算出しておくべきでしょう。

そして、もしも物件に担保価値が不足すると考えられた時には、新築ならばワンクラス上の建物の仕様にするとか、中古であれば、思い切ってリノベーションを施す等の方策が考えられます。

担保力は、ある程度であれば物件に手を加えることによって、上げられることを覚えておきましょう。

 

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物件の収益性

物件の価値を判断するのには、その物件がどれだけの収益性を持つかが、大きなポイントとなります。

アパートローンは賃借目的の物件購入のためのローンですので、事業計画を裏付けるだけの、物件の魅力や収益力は欠かせないものともなります。

物件の収益力は、土地と建物の判断になります。土地の場合では路線価との側面もありますが、主要駅への交通アクセスや、学校等の有無、商業施設への距離等、生活の便等も考慮されます。建物の場合、日当たりや間取り、トイレや風呂場等の住宅設備、部屋の明るさ等の生活の快適さ等も入ります。

ですから、物件の収益性を上げるためには、良い住環境と適切な設備等が必要となります。ただし、物件にはメンテナンスも大切です。事業計画の中に、物件のメンテナンスに関しても記載しておくのも良いでしょう。

 

オーナー自身

審査が通るためには、オーナー自身もチェックされます。

チェックは職業や勤め先、勤続年数や年収、家族構成や住宅の持ち家か借家の別、経歴、預貯金等の資産、税金の支払い額や滞納の有無等が、金融機関の指定する審査基準をクリアすることが大切です。

有利なのは、経済的側面や仕事の属性では、資産家や公務員、上場企業の会社員が挙げられます。また、収入の基盤がしっかりしていることも大切です。アパートの収支に頼らずに生活出来ることが求められます。

そして、銀行はオーナーの信用力等をチェックします。例えばクレジットカードの利用状況等も調べられます。また健康状況等も判断材料になります。

 

負債等

不動産投資における融資は住宅ローンとは性質が異なり、借金としての色が濃くなります。ですから、銀行側も融資を実行するかは非常にナーバスになるのです。当然、オーナーの負債の状況も判断のポイントとなります。

銀行はオーナーの経済状況を確認しますが、そこで最初に挙がるのが借金の状況です。借金は住宅ローンの他にも、マイカーローンやクレジットカード等、あらゆる金融機関の借入状況をチェックします。

次に銀行がチェックするポイントには、借入金の支払い状況です。過去に支払いを滞納している人は、ここで不利になります。また、クレジットカードに関してもチェックが入るので、支払いを日頃から遅らせないことが大切です。

 

健全な不動産投資を考える

 

銀行との健全な関係

【不動産投資ローンの注意点】かかる費用から銀行の特徴までにもありますが、不動産投資において、銀行は非常に大切なパートナーになります。しかし、不動産投資のオーナーは、ともすれば銀行が相手になると、お金を借りている立場上、ビクビクした態度を取りがちです。しかし、ここで恐れるべきでは無いことは、大きなポイントのひとつです。

ところで、銀行が何から収益を得ているかを覚えておくことは非常に大切です。そして、ある意味において借手は顧客なのです。

銀行の収益源の大きなものの中に、貸し出した資金の利子収入があります。利子の出どころは、不動産投資やアパートローンであるならばオーナーです。

ですから、銀行とは、常にイーブンな立場であることを覚えておきましょう。そして、お互いが利益を得られる関係を作る様に心がけましょう。

 

不動産投資は事業である

不動産投資の新聞広告等を見てますと、「利回り」ばかりが大々的に書いてあり、その利回りは投資さえすれば勝手に付いてくる様にすら見えます。しかし、不動産投資は立派な「事業」であり、「貯蓄」ではありません。そして、不動産投資においては、不動産管理等、重要とすべきポイントがいくつもあります。【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】とも言えるくらいです。

更には、必要経費の管理や、納税の手続き、物件の広報宣伝等、業務は多彩になります。

不動産投資を検討する際、これから始める投資が、こう言った多彩な仕事を伴うビジネスであることを覚えておくことは、大きなポイントです。そして、長く事業を続けるならば、長い目で見る能力も、重要なポイントになるでしょう。

 

ウィン・ウィンの関係

銀行とは常にウィン・ウィンの関係でありたいものです。

不動産投資は、ある意味において、銀行と協力関係を保ちながら、一緒に利益を得る企業活動とも言えます。これを押さえるのは、重要なポイントです。

不動産投資において、銀行はアパートローンと言う形でオーナーに事業資金を融通し、オーナーはアパート経営で、その資金から利益を生み出し、返済、及び利子の形で銀行に利益を還元します。そして、銀行に十分に還元が出来て、更に余力が残るのであれば、拡大投資の提案も出来るかも知れません。銀行は優秀なビジネスパートナーであるならば、その手腕を使って利益を欲しがることでしょう。

銀行は信用を重んじますが、期待以上のパフォーマンスでもって応えれば、更に親密なパートナーとなるでしょう。信用が良い協力関係を築き、協力関係が利益を生み、そして利益が「次のビジネス」を生み出す好循環が築ければ、成功を手にすることが出来るでしょう。

 

銀行を味方につける

銀行が味方に付くと、不動産投資では「鬼に金棒」の状態となります。電話一本で資金を動かす銀行マンは、ビジネスパートナーとしては最高の存在です。

不動産業者も利潤追求で動いていますが、案件が大きくなればなるほどに資金が必要になります。もしもそこに強力なスポンサーが現れれば、目の色を変えて様々な話を教えてくれることでしょう。銀行はスポンサーとしては超一流の立場にあります。

では、銀行を味方につけるポイントですが、これはアパート経営の健全性や収益性のレベルの高さが挙げられるでしょう。そして、これはオーナーの経営手腕の問われる部分でもあります。

健全に経営を行い、地道にでも収益を上げ、そして利益を銀行に還元し、そして物件を満室のまま保持すれば、銀行の信用もおのずと付いてきて、更なる大仕事にも携わることが出来るかも知れません。

ここで、もう一度「審査」について思い出しましょう。審査は確かに大きな難所とも言えますが、そこをアパート経営のプレゼンテーションの場とも考えることが出来ます。

隙も無駄も無い事業計画や、熟考に熟考を重ねた収益計画、そして綿密に計算した収益予測等、ひとつひとつのプランニングは骨が折れる作業ではありますが、それを乗り越えたらビッグチャンスが待っているかも知れません。銀行も営利集団ですから、きっと手を差し伸べてくれることでしょう。

アパートローンの審査は、物件だけでは無く、オーナーの収入や健康状態まで審査する、非常に大きな難所と言えます。しかし、ここでの好成績は以後の不動産投資ビジネスに、大きな推進力を加えます。事業の健全性や担保の価値を再確認する意味においても、そして強力な味方を着ける意味でも、審査には是非とも前向きに臨みましょう。

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