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サラリーマン大家

2017.8.19

サラリーマン大家が有利?不動産投資ローンを使った不動産投資

最近テレビや新聞、雑誌などで副業の代表格としてよく取り上げられる不動産投資。以前は、不動産投資と言えば一部の投資家や資産家の投資というイメージで一般の人は手を出しにくい投資でしたが、近年のマイナス金利等で金利や融資環境が良くなったためサラリーマン大家デビューする人が増えています。

サラリーマン大家さんの多くは、将来年金がきちんと払われるか、残業が無くなり給料が減るかもしれないといった経済的不安を解消したいという思いから不動産を投資先として選んでいます。

 

今回は、サラリーマン大家を始めるにはどうしたらよいか、サラリーマン大家をやるメリット・デメリットや不動産を購入するには避けて通れない不動産ローンについてお話ししたいと思います。

 

サラリーマン大家を始めよう

サラリーマン大家とは

本業のサラリーマンの収入を得ながら、自宅とは別に投資用不動産であるワンルームマンションや一棟アパートを購入し、賃貸業を営んでいる人のことをサラリーマン大家と呼んでいます。

 

以前からサラリーマン大家はいましたが、自宅を購入したが転勤で引越しするので仕方なく賃貸に出すケースや親が賃貸業をやっていて相続で引き継いだケースがほとんどでした。

 

しかし、2008年のリーマンショック以降経済状況も悪く、リストラや給料が上がらない状況が続き、安定していると言われていたサラリーマンの人たちも将来不安から給料とは別の収入源を模索するようになり、株、FXなどと並んで不動産投資が注目されるようになりました。

 

とは言え、当時はサラリーマンが不動産投資を始めるにはまだまだ条件が悪く、よほど資産を持っていないと金融機関では借りられない為、金利の高いノンバンク系金融機関を利用するといった状況でした。

 

しかし、昨今の日銀の金融政策等で貸出金利も大幅に下がり、金融機関もより安全な融資先ということで、安定収入のあるサラリーマン大家への融資を積極的に行われるようになり、属性(勤務先、年収など)等ある程度の条件がクリア出来れば誰でも不動産投資を始めることが出来るようになりました。

【関連リンク】

不動産投資におけるアパートローンの審査について

 

サラリーマン大家は増えている?

そうはいっても、誰でもサラリーマン大家になれるという訳ではなく、不動産ローンを借りるには金融機関によって一定の条件があります。全国展開している大手銀行であれば年収500万以上、勤続年数3年以上、地方銀行、信用金庫の場合はもう少し条件の厳しいところもあります。

 

ノンバンク系の銀行であれば、年収300万以上、勤続年数3か月以上といった条件になります。

 

又、銀行で不動産ローンを借りる際には1割程度の頭金と諸経費が物件価格の1割程度必要となります。一部共同担保を入れるなど条件によってはフルローンが組めれば諸経費のみ、諸経費込のオーバーローンも組めますが、毎月の返済金額が増えるので毎月持出になるとそこでお金が必要になります。

 

サラリーマン大家を始めるにはこういった様々な条件がありますが、それでも年々サラリーマン大家は増えています。

 

ちなみに2014年の労働調査の資料を参考にしますと男女合わせて約5250万人のうち不動産貸付副業者は約117万人となっており、45人に1人程度がサラリーマン大家をしている計算になります。

 

今後も銀行の融資姿勢が変わらない限りは益々増えていくと予想されます。

【関連リンク】

不動産投資ローンを使ってワンルームマンション投資

 

サラリーマン大家になるメリット

専業の大家ではなく、サラリーマン大家であることのメリットについてお話ししたいと思います。

 

安定収入があるので融資を受けやすい 

サラリーマンは読んで字のごとく、サラリー=給与収入がある人です。専業大家の場合は、個人事業主として扱われるので事業として数年間実績を残す等しないと中々融資を受けることが出来ませんが、サラリーマンは融資を受ける為の条件以上の年収があれば比較的簡単に融資をしてもらうことが出来ます。

 

  

生命保険代わりになる

物件購入の際に金融機関より不動産ローンを借りますが、その際にもしもの場合に全額肩代わりしてくれる団体信用生命保険に加入します。万が一不慮の事故などで無くなった場合、購入した投資物件の借金が無くなった状態で相続されますので生命保険に入る必要がなくなります。

【関連リンク】

ほとんどのオーナーが躓く!不動産投資における融資の重要性

 

サラリーマン大家になるデメリット

次は、サラリーマン大家になることのデメリットについてお話しします。

管理会社に委託する必要があり経費が掛かる

専業大家であれば自分で物件の管理を行う為、管理会社へ支払う管理委託料はいりませんが、日中忙しいサラリーマン大家の場合は自分で物件を管理することが出来ませんので集金家賃の3%~10%程度を管理会社へ支払わなければなりません。

 

所得税が増税になる場合がある

サラリーマン大家の場合は多くが個人事業主として経営を行う為、サラリーマンで得る給与所得と賃貸業で得た利益を足した収入に所得税が掛かります。

 

個人の所得税は累進課税となっているので収入が増えれば増えるほど税金を多く払わなければなりません。逆に、賃貸業が赤字の場合は収入が減る為節税になることもあります。

【関連リンク】

不動産投資ローンを使ってワンルームマンション投資が理想の形⁈

  

破綻しているサラリーマン大家が多いって聞くけど本当?

不動産投資は誰でも成功できるものではありません。やはり、不動産等は賃貸業という事業なので、きちんと収益の上がる物件を買わないと事業が成り立たなくなるわけです。

 

失敗している人の多くは、地方の一棟RCマンションを空室リスクや設備の費用などを考えずに利回りだけを見て購入してしまい、購入後空室が増えて家賃収入が入ってこないため不動産ローンの返済が出来なくなったり、設備の改修に予想以上の費用が掛かり収益が上がらず破綻してしまうケースです。

 

やはり、サラリーマン大家といえども事業者ですから収益をしっかり上げるスキルが必要になります。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とは

サラリーマン大家ならマンション経営にメリットが⁈その驚くべき理由とは

  

どんな物件を買えばいいの?

新築ワンルームマンション投資

不動産デベロッパーが分譲する投資用の新築ワンルームマンションを購入し賃貸業を行う投資です。

 

中古ワンルームマンションと比べると融資が受けやすく、新築の為高いプレミアム賃料で貸すことが出来る、売却しやすい、設備の故障がほとんどないといったメリットがあります。

 

しかし、購入後は基本的に物件価格も賃料も右肩下がりとなる為、将来的に値上がりするエリアを選ぶ必要があるなど少し難しい投資になります。

 

中古ワンルームマンション投資

現在所有者のいる投資用ワンルームマンションを購入し賃貸業を行う投資です。

 

ある程度築年数の経っている物件のため、物件価格、賃料の下落が落ち着いているので大きな変動が少なくリスクが少ないので初心者向けの投資と言えます。

 

又、買うタイミングによっては売却時に値上がりも期待できるので、将来的に価格の上がりそうなエリアを選んで投資すると良いでしょう。

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新築一棟アパート投資

不動産業者や工務店等が建築する新築一棟アパートを購入し賃貸業を行う投資です。ワンルームマンションに比べると購入金額が高く、1億を超える物件もあります。

 

新築一棟アパート投資は、ワンルームマンションと比べると金利や融資期間といった融資条件が良い為、運営中のキャッシュフローが多く、新築の為設備等の故障も10年くらいはほとんどかかりません。そのため、他の投資と比べると比較的安定した運用が出来ます。

 

しかし、新築ワンルームマンションと同様に購入時より売却価格、家賃とも右肩下がりとなる為、売却価格は購入価格よりも安くなるケースがほとんどです。

 

ワンルームマンションと比べると一度に数戸購入するため、資産を早く拡大したい方におススメです。但し、融資金額が大きくなる分、年収も700万以上必要であったり、自己資金数千万ないと物件を購入できない等ハードルも高くなります。

 

中古一棟アパート投資

現在所有者のいる中古一棟アパートを購入し賃貸業を行う投資です。

 

新築一棟アパートと比べると融資期間が短くなる、金利が上がるなど融資条件が悪くなりますが、物件価格、家賃はある程度落ち着いているので売却時に物件価格があまり下がりません。

 

運営時はキャッシュフローがほとんど出ませんが、退去時に上手にリフォームをするなどしてバリューアップを行う等し、家賃を上げることが出来れば売却時に値上がりも期待できます。

【関連リンク】

オリックス銀行の不動産投資ローンはメリットが大きいワケ

 

失敗しない物件の選び方

利回りとは?

利回りには表面利回りと実質利回りがあります。

不動産業者から物件を紹介される際の利回りはほとんどが表面利回りです。

 

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格

 

となります。

 

実際の運営費や購入諸経費が入っていないので表面利回りが高いからといって購入すると最終的に利益がほとんど残らない、赤字だったということもあります。

特に、ワンルームマンションの場合は管理費、修繕積立金は運営費に占める割合が高いので必ずチェックが必要です。

 

次に、運営費や購入諸経費を考慮した利回りを実質利回りといいます。

 

実質利回り=(年間収入-運営費)÷(購入価格+諸経費)

 

となります。

【関連リンク】

【金利の急上昇なんて怖くない⁇】不動産投資のローンの基本から動向まで徹底解説

 

どのエリアに投資すれば良い?

おススメのエリアとしては、賃料が高く安定しており、賃貸ニーズの多い首都圏、特に東京23区内です。特に山手線駅徒歩10分圏内であれば人気も高く、売却時に値上がりも期待できます。

 

しかし、人気のエリアでは買える物件が少ないので、ターミナル駅、又はターミナル駅までアクセスが良いエリアで、ワンルームマンションであれば徒歩10分、アパートであれば10分~15分までのエリアで物件を探すと良いでしょう。

 

それ以上になると新築時は入居してくれるかもしれませんが、エリアが広がる分競合も増えますので将来的に空室で困ることになります。

 

最低限必要な設備は?

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由でもあるように、ワンルームマンションの場合、首都圏であればユニットバスでも需要がありますが、それ以外のエリアでは賃料が取れないのでバス、トイレ別は必須です。特に新築の場合はあえてユニットバスの物件を買うことは避けましょう。

 

アパートの場合は首都圏でも新築、中古ともにバス、トイレ別の方が良いでしょう。

 

キッチンにおいては、ガスコンロの人気が高いですがコストが高いので、最低でもIHコンロにしておく必要があります。中古ワンルームマンションなどで多い電気コンロはリフォーム時に必ずIHコンロと交換しましょう。

 

その他では、室内洗濯機置き場も重要です。室内洗濯機置き場があるかないかで賃料が数千円変わります。室内洗濯機置き場を設置できる場合は出来るだけ設置するようにしましょう。

 

管理状態を確認する

ワンルームマンションの場合はマンションの管理組合が建物を自主管理しているケースと管理会社へ委託しているケースがあります。

 

いずれにしても、建物の玄関回りやろうか等きちんと清掃を行っているか、大規模修繕は計画に行っているか確認する必要があります。管理状態の悪いマンションは将来的に値下がりするリスクが高いので避けるようにしましょう。

 

融資を受けるのはサラリーマン大家が有利?

サラリーマン大家が有利な理由

サラリーマンは給与所得という安定した収入がある為、金融機関が融資先として考えた場合非常に優良な借主となります。

 

サラリーマン大家としてある程度の規模になったらリタイアして専業大家になろうという方も多いと思いますが、専業大家になった途端に融資が受けられなくなります。

 

それだけサラリーマンという属性に信用があるということなので、資産の規模を今後も大きくしたいと考えている場合はサラリーマン大家でいる方が有利です。

 

不動産投資ローンが使える金融機関

メガバンクはサラリーマン大家向けには不動産投資ローンをほとんど行っておらず、唯一りそな銀行が一棟アパート投資向けに不動産ローンを行っています。

 

ワンルームマンション、一棟アパート向けに不動産ローンを積極的に行っている金融機関は、大手銀行ではオリックス銀行です。金利等は高めですが、スルガ銀行、静岡銀行なども積極的です。

 

地方銀行、信用金庫などは、不動産投資ローンの商品がなく、個別で相談に行って確認する必要があります。

 

ノンバンク系では、三井トラストL&F、ARUHIなども不動産投資ローンを取り扱っています。

【関連リンク】

オリックス銀行の不動産投資ローンはメリットが大きいワケ

 

不動産投資ローンの融資条件

基本的には金融機関によってそれぞれ条件が違いますが、ワンルームマンション向けの不動産投資ローン場合の金利は、新築1%台~3%台、中古2%台~4%台、アパートの場合は新築1%台~3%前後、中古2%台~4%台となっています。

 

サラリーマン大家になるべき?

現在の社会情勢から考えると、将来的には受け取れる年金が少なくなる、収入が減るなど不安も多く、給与所得以外のもう一つの柱として何か欲しいと考えられる方も多いと思います。

 

株やFXなど数ある投資の中でも比較的安全な投資と言われている不動産投資はやはりおススメです。皆さんもサラリーマン大家として将来に向けて一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

 

まとめ

不動産投資はサラリーマンの信用力を最大限に生かせる投資です。現在の融資環境であれば物件選びさえ間違わなければ大きな失敗をすることも少ないと思います。

 

良い物件を選び、良い管理会社に任せておけばほとんど手をかけずに資産形成が可能です。

不動産は金額の高い買い物ですからあわててする必要はありませんが、現在は融資環境も良く不動産投資を始めやすい状況です。

 

将来は年金もあてにできない世の中となり、自分のことは自分で責任を持たないといけない時代がやってきます。サラリーマン大家として不動産投資を行い、給与所得、年金以外の収入源を作ることで安定した未来を手に入れましょう。

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