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不動産投資

2017.8.30

【不動産投資ローンの注意点】かかる費用から銀行の特徴まで

不動産投資を始めたいがまとまったお金がない・・・そんな時に活用できるのが不動産投資ローンです。少し前は年収1000万以上でなければ融資が認められないといわれていましたが、現在では年収300万あれば可能と言われています。

融資の対象物件も幅が拡がり、新築マンションにおいては購入金額の95%まで融資が可能という物件もあるのです。そもそも不動産投資ローンとはどんなものなのか?どんな銀行が融資をしてくれるのか?それぞれの銀行にはどんな特徴があるのか?不動産投資ローンを組む時や組んだ後の注意点までまとめました。

 

レバレッジも効かせることができる不動産投資ローンについて知っていきましょう。

 

不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは

 

住宅を購入する時は住宅ローンを利用しますよね。不動産投資ローンとは、不動産投資の対象物件を購入する時に利用できるローンを指します。

 

住宅ローンでは、一般的に年収の7倍までの借入であれば可能と言われていますが、不動産投資ローンでは年収の5倍程度が融資限度額なのです。これには年間でかかる費用が関係しています。住居用であれば光熱費や生活費しかかかりませんが、不動産投資では、経営に関して管理会社や仲介業者を利用したり、物件の修繕費用なども必要となります。

 

物件がワンルームマンションならまだしも一棟マンションなどであれば、より高額な費用がかかります。そういった必要経費も多いことから返済が滞る可能性が高いとして審査も厳しくなります。

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金利の種類

 

不動産投資ローンを利用するにあたって必ず関わるものは金利です。金利とは借入額に対する年間の利息金を指します。借入額4,000万で金利3%の場合は利息120万になります。この利息を上乗せした借入金を毎月返済していきます。ちなみに、上記の場合は年間の返済額が185万、月々の返済額は15万になります。

 

金利には主に2つの種類があり、「変動金利型」と「固定金利型」のどちらかが採用されています。

 

変動金利型とは、国の情勢や雇用状況、株価、物価、経済政策、外国為替、海外金利などの上下によって不動産投資ローンの金利も変動する方式です。それによりどうなるでしょう。金利が下落すれば返済額は少なくなり、金利が上昇すれば逆に多くなるのです。

 

簡単にいうと景気が良くなり、経済や市場で紙幣がまわると金利も比例して高くなります。政策により金利が上昇するわけではなく、景気が良好になるから金利も上昇するのです。

 

また、変動金利型では金利上昇の影響を受ける範囲もきまっています。元の返済額の1.25倍までしか返済額は増加しません。つまり、月々の返済額が8万だった場合、8万×1.25倍の10万までしか増加しないということになります。金利の上昇にも大きく左右されることはないため、安心して利用できます。

 

固定金利型では、契約期間中は固定の金利で返済していく方式です。そのため、毎月安定した返済をしていくことができます。その分、金利が下落した際にはその恩恵を受けられないというデメリットもあるのです。

 

また、契約期間が終わった場合は+1%~の金利上昇の上で返済をしていくことになります。契約期間は1年、3年、5年など決まっています。

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審査について

 

ローンの借り入れをするため、不動産投資ローンにも審査があります。審査の基準は「年収」「会社の規模や勤続年数」「借入額」「過去における信用」の4つです。

 

・年収

返済していく上で年収はとても重要です。年収の5倍までは融資可能とされているため、その限度内にしましょう。ちなみに、現在では金融機関にもよりますが年収が300万あれば融資は受けられると言われています。

 

・会社の規模や勤続年数

 

会社の勤続年数は3年以上あると良いとされます。また、会社が大企業やその子会社であると有利とされる場合も多いでしょう。ちなみに、独立開業の場合は医者や弁護士だと優遇されるといえます。

 

・借入額

 

借り入れた後に滞納がないことが大前提とされるため、借り入れた金額も大きく関わってきます。一般的にはは年収の5倍までであれば融資可能と言われていますが、年収に不安がある場合や借り入れを少なくしたい場合は年収の3~4倍程度にするのもひとつの手ですよ。

 

それにより審査を有利に進めることもできます。

 

・過去における信用

 

過去にカードローンや消費者金融において過去に3ヶ月以上の滞納や自己破産履歴があると、その情報が信用情報に記録されます。そういった事故履歴があると審査を通過できない可能性が高まります。

 

銀行系のKSC、消費者金融系のJICC、銀行系のCICという3つの情報機関に問い合わせることにより、あなたが滞納履歴があるか調べることができます。各1,000円は必要ですが、確認しておくとよいでしょう。

 

もしも記録が残っていた場合も、年収に問題がなかったり、大企業に勤めているなど安心材料がある場合は審査を突破できることもあります。また最終滞納履歴から5年経つと記録が抹消されるため、審査に通らなかった場合も5年経ってからローンを利用するようにしてみましょう。

不動産投資におけるアパートローンの審査について

 

不動産投資ローンのメリットとデメリット

メリット

・資産価値の高い不動産が手に入る

 

自己資金が少ない状態で物件を購入すると、どんなことが起きるでしょうか?もちろん返済もなく負担のない投資を始めることができます。しかし、投資において重要なのは物件の値段ではなく物件が価値があるかどうか、入居者が入るかどうか、なのです。

 

つまり、自己資金が少ない状態だと需要や人気のない物件を購入してしまう可能性が増えます。資産価値のない物件を購入した場合・・・最悪の場合、投資もうまくいかずに売却しようとしても買い手がつかない、ついても売却額は低い、もしくは売れないという事態も十分考えられるのです。

 

一方不動産投資ローンを利用した場合、資金も増えるため自己資金で購入するよりも高価値な物件を購入することができます。探し方やタイミングによっては立地や周辺環境も良い物件を選ぶことができるのです。

 

先のことを考えると、手元に残る資産も高く、より高額に売却できるため、不動産投資ローンを利用することをおすすめします。

 

・選べる物件の幅が拡がる

 

自己資金のみよりも資金も多くなるため、物件の幅も拡がります。資金を多く用意できるという点は投資の成功・失敗を大きく左右するのです。多くのエリアから落ち着いて物件を選ぶこと、それが投資においては重要なことの一つのため物件の幅が拡がることは有利になります。焦って低単価、低価値な物件を選ぶこととゆったりと研究やシュミレーションもしながら高価格、高価値な物件を選ぶこと・・・どちらが良いでしょうか。

 

・事業主となれる

 

不動産投資は投資とは呼んでいても、職業としては不動産事業主です。そのため、確定申告も必要となります。その分節税効果が見込めたり、メリットも多数あります。そういった社会的な立ち位置が変わるものメリットでしょう。

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デメリット

 

・負担が増える

 

ローンを組むということは返済する必要があるということです。投資が安定してうまくいけばそれほど負担にはなりません。しかし、空室期間や空室が多くなるとマイナスになってしまいます。そういったことを防ぐために、返済シュミレーションや物件、投資に関する研究は十分におこないましょう。

 

中には過去の事例から不動産業者にその地域の賃料設定や好まれる外観・間取り・入居者層などの成功談を聞いてまわり、1年半も研究に費やした人もいます。もちろん、その人は投資初心者にして成功を治めたそうです。

 

返済シュミレーションが十分か?自己資金がどれくらいあれば心配ないか?などもしっかりと考えましょう。

 

・自己破産の可能性もある

 

残念ながら、投資がうまくいかずに自己破産している人もいます。自己破産までいかずとも負担や修繕費用を支払いながら微々たる収入を得ている人もいます。もしも返済ができなくなった場合・・・銀行からは物件の売却を勧められ、金融事故として扱われます。

 

そうなるとまた不動産投資ローンを組むことが難しくなるのです。正確には自己破産の前段階で「任意整理」や「個人再生」という方法があります。これらは返済額を5分の1程度に減らしたり、利息分をカットすることができます。

 

それで完済が可能であれば、その方法を取ることをおすすめします。

 

・売却できない可能性もある

 

資産価値のない死産物件。それを購入してしまった場合・・・売却したくても買い手がつきません。また、買い手がついても低価格の可能性が高いでしょう。そうすると損をしてしまいますよね。

 

物件を選ぶときは慎重に。そしてあなた自身もしっかりと価値のある物件か?どれくらいで売却できるのか?と調べてから購入しましょう。

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不動産投資ローンの賢い活用方法

 

不動産投資ローンを組むとしたらどれくらいの自己資金を用意すればよいのでしょうか?それは選ぶ物件の価格やその投資で得られる年間の収入、返済にどれくらい充てられるのか?どういった返済計画を立てているのか?で変わってきます。

 

金利においては10年以上の長期的な返済であれば変動金利型を利用することがおすすめとされています。金利の面で説明した通り、固定金利型では金利の下落の恩恵が受けられず、契約期間が終わると金利は上昇します。そのため長い目で見た場合、変動金利型の方が返済額や利息は少額で抑えられる可能性が高いのです。

 

また、返済額を増やして早めに返してしまいたい・・・と考えている場合も変動金利型がおすすめです。しかし、どうしても固定金利で安定したい・・・という場合は固定金利型が良いでしょう。

 

自己資金については、返済シュミレーションを行い、返済の負担をなるべく軽くすることは大切です。実際に、投資に成功した人の中には、平均空室率3割を元に20年先までシュミレーションし、その場合に負担にならない返済額を計算して自己資金を用意した人もいます。

 

投資をしていく上で重要なのは先を読むことです。物件を選ぶときも、購入するときも、不動産会社を選ぶときも冷静に判断すること。そのためにいくら時間をかけてもよいのです。シュミレーションを十分に行い、返済額と自己資金額を計算してみてください。

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金融機関の種類と比較

ノンバンク

 

1番不動産投資の融資に積極的な金融機関です。他の金融機関では利回りが見込める物件しか融資は不可とされることもあります。一方ノンバンクでは、需要や人気のあまり見込めない土地や中古物件なども対象とされます。金利も2~6%と幅広く、都市銀行などから融資が得られなかった場合でも、通過したとの声も聞けました。

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オリックス銀行の不動産投資ローンはメリットが大きいワケ

 

日本政策金融公庫

 

固定金利で1.25%~1.85%と安い金利が特徴です。融資対象物件の価値により金利が決まっていきます。25%という判定でも融資を受けられるというのは魅力的です。

 

また、返済期間も20年という長期間の契約が可能です。優遇される条件もあり、「女性」または「29歳以下、もしくは55歳以上の男性」であると0.4%も金利を下げるという金策を実施しています。

 

地方銀行

 

ノンバンクに比べると範囲は狭くはなりますが、都市銀行に比べると敷居は低いです。ただし、その地方に住んでいないと融資は得られません。そのため、選べる範囲や物件が狭まります。

 

都市銀行

 

都市銀行(メガバンク)は完全に実績で融資可能か決められます。よって、「資産価値が高い物件」「年収が1000万以上」などの好条件でないと難しいでしょう。地方銀行などで不動産投資の利益を上げて、実績を作ってから都市銀行から融資を受けましょう。

 

都市銀行のブランド力は高く、過去に成功実績があれば金利1%からの低金利での融資も可能です。それだけでなく、「都市銀行からの融資経験がある」となれば、おおきな信用に繋がり、他の金融機関から融資を受けやすくなりますよ。

 


不動産投資ローンの注意点


利用時の注意点

・返済計画を十分に行う

 

返済が可能な額かどうか、サラリーマンであれば減給などが起きても返済していけるか、などトラブルに対応できるかも検討して返済計画を立てましょう。

 

・金融機関や金利は慎重に選ぶ

 

ローンの審査に落ちてしまうと、その物件で審査に通るのは難しくなります。また、金融機関によって金利や条件も異なるので、自分の年収や物件に合った銀行はどこなのか?と慎重に考えましょう。

 

投資者の中には、1年半かけて金融機関を選んだという人もいます。元の元金が高価なため、金利が1%上がるだけでも、+50万以上の利息が発生するのです。そのため、金融機関も慎重に選びましょう。

 

その際は先程の金融機関の特徴を参考にしたり、金融機関に直接問い合わせてみたり、複数の不動産会社に金融機関の特徴を聞いてみたり、知り合いを当たってみるというのもおすすめです。

 

・自己資金や状況の見直しを十分に行う

不動産投資ローンの審査に通過するためにも、返済金の負担を少なくするためにも、自己資金がどの程度必要か把握しておくことも大切です。いくらの返済であれば問題ないのか?通過しやすくなりそうか?と検討しましょう。融資額は年収の5倍程度までが限度のため、2倍、3倍になるように資金を貯めることも必要でしょう。

 

自分の現状や昇格などはありそうか?といった立ち位置も理解しておくとよいでしょう。

 

・リスクを理解しておく

 

不動産投資におけるリスクとして、「空室リスク」「家賃滞納リスク」「地価下落リスク」「金利上昇リスク」「建物損壊リスク」の5つがあります。

 

空室リスクでは空室率は3割と考えておき、立地条件や周辺環境の良い物件を選びましょう。また、修繕を定期的に行い、資産価値が下がることを避けるとよいでしょう。さらに、空室対策費用を準備しておいて「敷金礼金0円キャンペーン」などを実施するのもおすすめです。

 

家賃滞納リスクでは、家賃の滞納があった際になるべく早く回収できるように実績やしっかりとした対策のある管理会社を利用しましょう。もしくは、賃料保証を利用するものよいでしょう。

 

地価下落リスクでは、土地の価格が下がる影響を受けて物件の賃料も下がることを指します。これは土地の価格が下がりにくい場所を選ぶこと、近いうちに大きな変化がないかどうかを確認しておくなどである程度は避けることができます。

 

さらに、立地条件や周辺環境が良い物件を選んでおけば、他の物件よりも大きな影響を受けにくくなります。他にも、近いうちに隣に高層マンションや新築マンションなどが建設されないかなども確認しておきましょう。

 

大きな建物が建つことで日当たりが悪くなってしまうと、その部屋は人気がでなくなってしまいます。住みやすい物件を目指しましょう。

 

金利上昇リスクでは、元の返済額の1.25倍の返済額を想定しておくこと。そして金利上昇の影響を少なくするためになるべく早く返済しましょう。それにより、金利の上昇で大きな影響を受けずに済みます。

 

建物損壊リスクでは、火災や地震での倒壊を防ぐために、「1981年6月1日以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶこと」「木造住宅や狭い路地の集合地域は避けること」「鉄筋鉄骨コンクリート造の建物にすること」である程度は避けることができます。

 

1981年6月以前の建物は旧耐震基準で建てられているため地震により倒壊する可能性があるため、新耐震基準の建物を選びましょう。また、木造住宅は燃え広がりやすく、何軒か隣の木造住宅で火災が起きた場合でも影響を受ける可能性があります。鎮火の際に狭い路地があると消火活動に支障をきたすため、狭い路地や木造住宅の集合地域は避けた方がよいでしょう。

 

鉄筋鉄骨コンクリート造の建物は耐火建築物として認定されており、火が燃え広がりにくく修繕もしやすい構造です。そのため、鉄筋鉄骨コンクリート造の物件を選びましょう。他に防火対策を施すとよいでしょう。

 

・かかる資金を把握しておく

物件を購入すると同時に不動産投資ローンも組みます。その際の必要経費についても把握しておきましょう。

 

購入時にかかる経費

・購入代金

・不動産業者への仲介手数料(購入価格の3%+64,800円)

・印紙税(金額により1万~10万程度)

・不動産登記費用と司法書士への報酬(15万円程度)

・ローンの事務手数料(10万前後)

 

総額で購入代金の7~8%はかかります。

 

購入後にかかる費用

・経費(電気代、修繕費用など)

・不動産取得税(定められた固定資産税評価額×4%程度。3,000万の物件で200万程度)

・火災保険料や地震保険料など

 

経費においては不動産での年間収入の20%程度を準備しておくとよいとされています。修繕費用については10年に一度、100万~一棟マンションなどだと1,000万近い費用が必要となるため、賃料の5%程度を積み立てておきましょう。

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不動産投資におけるアパートローンの審査について

 

融資を受けた後の注意点

・借り換えを考える

 

不動産投資ローンを利用していると、だんだん金利は上昇していきます。そこで違う金融機関に借り換えを行うことで低金利で再スタートすることができます。違う金融機関でローンの全残額を借り、返済してしまうのでローンが増えるということもありません。

 

メリットとしては、やはり金利が下がるのでキャッシュフローが上がること。大きな金融機関に借り換えをできれば信用力を上げることもできます。借入額に余裕があるならば、もう1件物件を購入したり修繕やリノベーションの費用にして資産価値を上げることもできます。

 

デメリットとしては、繰上げ返済金や担保抹消、再登録費用などが改めてかかること。金融機関の選び方を間違えると金利は下がっても返済額が上がることもあることが挙げられます。

 

借り換えをする際にも返済シュミレーションを見直さなければなりません。

 

・自己破産に注意

 

修繕費用や空室率をしっかりと検討していなかったために自己破産をした投資者もいます。自己破産をすると金融事故扱いとなり、次に不動産投資を始めたり、ローンを組むことが難しくなります。

 

そうなると生活時に支障がでるため、自己破産しないように空室対策・余裕のある返済計画を立てましょう。また、安定収入があれば「任意整理」「個人再生」などで返済額や利息をなくして返済していくことができます。万が一返済が滞った場合、自己破産のように財産を失うこともないため、その方法でどうにかならないかと検討しましょう。

 

・売却価格を下げない

 

売却しようとしても、物件の価値が下がっていると売却できない・もしくは売却価格が低くあまり利益を得られなくなります。物件の価格を下げる原因は修繕がされずに劣化していき、壊れてしまうことです。

 

修繕費用は多額がかかり、まだ使えるからと放置しがちです。しかし、いざという時に使用できずに入居者に不便な思いをさせたり、新しい入居者を遠ざける要因になります。

 

実際に、入居者の声を聞くと「水まわりの設備が不十分」「収納やカーテンレールがないことが不便」などといった不満点も挙げられています。住みやすい物件を目指すことで空室率は低くなるため、できるだけ工夫しましょう。

 

そうすることで人気も売却価格も下がる可能性は低くなります。

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金利の推移と不動産投資の動向

金利の推移

今後の金利というと、急上昇することは考えづらいと言われています。その理由としては、金利の動向を見ても、2015年~2017年にかけての推移を見てみると、0.4%~0.02%と低い金利を横ばい状態でいったりきたりしています。

 

また、雇用状況が改善し、賃金が上昇しないと景気は改善されないと考えられているため、金利も突然大きく上がることはないでしょう。

 

様々な投資家、不動産コンサルタントのコラムなどを参考にしてみても「金利が大きく上昇することはありえない」と報じています。よって、金利に関しては安心してよいということがいえます。

 

不動産投資の動向

 

2002年頃から比べると、不動産投資者は増加し続けており、現在では100万人以上が不動産投資者をしています。また、不動産投資物件も増え、一番利回りが良いとされるワンルームマンションは2002年頃は7,300戸だったのに対し、2013年には74,000戸まで増えています。

 

わずか10年で10倍にもなっているのです。不動産業界や金融機関も需要があり、これから伸びていくと見込んでいます。

 

2016年段階での投資市場の規模はどれくらいだと思いますか?国土交通省が主催した「

不動産投資市場政策懇談会」によると、15兆円の規模であると報じられていますそこで終わらずに、2020年には倍の30兆まで成長させる予定でいるようです。

 

これからも需要は伸び続け、どんどんと利益を拡げていくと見られていることがわかりますよね。

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まとめ

 

1.不動産投資ローンは住宅ローンのように住宅用ではなく、不動産投資用の物件のローンです。借入金も住宅ローンでは年収の7倍までとされていますが、不動産投資ローンでは5倍までが目安となり、少々厳しくなります。

2.不動産投資ローンの金利の種類は変動金利型と固定金利型があります。変動金利型が多く採用されており、長期的な返済の場合は変動金利型が良いでしょう。安定して返済したい場合は固定金利型もおすすめです。

3.不動産投資ローンの審査では「年収」「勤続年数や会社の規模」「借入金」「過去における信用」の4つが見られます。審査を通りやすくするために借入金を少なくするのもおすすめです。

4.不動産投資ローンのメリットは「資産価値の高い不動産が手に入る」「選べる物件の幅が拡がる」「事業主となれる」こと。デメリットは「負担が増える」「自己破産の可能性がある」「売却できない可能性もある」ことです。デメリットを少なくするためにも、物件を選ぶ際は慎重に選びましょう。

5.不動産投資ローンの賢い活用法は、長期的に見た返済計画を立て、自己資金を準備すること。その上でローンを利用することです。金利においても自分には変動金利型と固定金利型どちらがよいのかじっくり検討しましょう。

6.金融機関では「ノンバンク」「日本政策金融公庫」「地方銀行」「都市銀行」の4つがあります。ノンバンクや日本政策金融公庫は不動産投資ローンに積極的なためおすすめです。都市銀行は信用力が高いですが、年収や利回りの高い新しい物件でないと融資は難しいです。

7.不動産投資ローンの注意点は、「返済計画をしっかり立てる」「金利や金融機関は慎重に選ぶ」「自己資金や状況の見直しをする」「不動産投資におけるリスクを理解しておく」「かかる費用を把握しておく」こと。融資を受けた後は「借り換えも考える」「自己破産に注意する」「売却価格を下げないこと」です。

8.金利の動向は雇用状況の改善などがない限り景気もよくならないため、突然大きく上昇することはないとされています。不動産投資の動向は2020年には30兆規模と現在の倍にしていくという目標が掲げられているため、需要も伸びていくでしょう。

 

以上、不動産投資ローンについてお伝えしました。借入金も高額なため、不動産投資ローンを利用するときは慎重にシュミレーションを行いましょう。また、物件選び、金融機関選び、不動産会社選び、自己資金の準備。すべて重要なことです。常に慎重に先を見越して選択してください。不動産投資を始めたら修繕費用や空室対策を怠らずに良い物件を維持していきましょう。

 

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