MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2017.8.19

土地購入時に絶対に気をつけたい注意点

不動産投資や土地の購入には興味があるけど、イマイチよくわからない・・・費用はどれくらいかかるの?今購入して良いのか?どんな流れなの?どんな土地を購入すればいいの?何をすればいいの?など、不安な点は多々あると思います。実際に、土地を購入するとなると多額の費用がかかることは想像できますよね。

今回は土地の相場や建設費用、契約時にかかる費用、2017年の地価ランキングなどの費用の面から過去から現在における地価の推移や動向がわかる地価公示、土地の選び方や注意点まで、徹底的にまとめました。

 

最後には土地の活用での成功例と失敗例から習う活用方法までお伝えしています。ぜひご覧下さい。

 

不動産の土地購入とは

土地を購入すると、その土地の権利書が手に入ります。正確には権利書ではなく、所有権の登記済み証もしくは登記識別番号と呼び、土地を所有しているという証明書類が手に入ります。つまり、これによりその土地があなたの物であると法的に証明されるのです。

 

その土地はあなたの所有物であり、財産になるため、あなたの建てたい建物や施設を建てることができますよ。もちろん、「その建物を建ててはいけない地域に建てる」「壁面の位置、かきや柵、面積などの制限を越える」などきまりを守らずに建てることは禁止されているので気をつけましょう。

 

土地の購入費用の相場

 

土地はどれくらいの資金があれば購入できるのでしょうか?2017年度の地価ランキングによると、東京都内であれば、1平方メートルにつき33万~551万、1坪(3.3平方メートル)につき109万~1822万の値段がつけられています。

 

実際に販売されている価格を見たところ、100平方メートルで4,000万~2億4,000万ほどで購入できますよ。一軒家を建てるのに必要な土地面積は、30坪~40坪・100~120平方メートルもあれば駐車スペースのある2階建ての家を建てられるでしょう。

 

販売サイトなどで見てみると、販売されている土地は都内だと50~70平方メートルほどの面積が多いため、50~70平方メートルの土地にした場合は少々狭くなるかもしれません。

 

値段の開きに関しては、土地の価格が1番高いエリアと1番低いエリアで比較をしています。土地の価格のランキングを見てみましょう。

 

【2017年度、土地の価格ランキング(1平方メートル)】

 

1位:中央区 551万

2位:千代田区 513万

3位:港区 306万

4位:渋谷区 280万

5位:新宿区 272万

6位:豊島区 119万

7位:台東区 108万

8位:目黒区 100万

9位:文京区 99万

10位:品川区 92万

11位:中野区 67万

12位:世田谷区 60万

13位:杉並区 55万

14位:大田区 54万

15位:北区 53万

16位:荒川区 51万

17位:墨田区 50万

18位:江東区 49万

19位:板橋区 43万

20位:練馬区 40万

21位:江戸川区 35.5万

22位:葛飾区 33万

23位:足立区 33万

 

となっています。ちなみに、東京都市部だと9万~89万程度の価格であり、多くは20万台~40万台です。購入を希望している土地と照らし合わせてみてくださいね。

 

ちなみに、アパートを建てたい場合は6戸数程度で250平方メートル~300平方メートル、10戸数程度で300~450平方メートル、30戸数程度で350~670平方メートルほど必要とされます。これは地域や希望する間取り・階数・規模によっても大きく異なってくるため、どれくらいの大きさの建物を建てたいのか?をきちんと決めておきましょう。

【関連リンク】

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方

【不動産投資】利益確保のための出口戦略の重要性

建設でかかる費用とは?

土地を購入し建物を建てる場合、かかるのは土地の費用だけではありません。建物を建てる費用、というのもかかりますよね。その工事費用とはどれくらいなのでしょうか。

 

建物を建築する際にかかる費用は

  • 本体工事費用
  • 別途工事費用もしくは付帯工事費用
  • 外構工事費用
  • 地盤調査費用
  • 建築確認申請費
  • 地鎮祭費用
  • 上棟式費用

 

などがかかります。

 

本体工事費用は

「1坪の単価×延べ面積(床面積×建ぺい率(およそ40~60%)」で計算できますよ。

 

一軒家の場合、都内だと40坪の面積で4,000万程かかるといわれています。アパートの場合だと木造・鉄骨造などにより工事費が変わります。坪単価の相場は40万~100万です。

 

実際にシュミレーションしてみましょう。300平方メートル(90坪)の土地を購入し、2階建てのアパートを建てる場合で計算してみると・・・

 

坪単価40~100万×(90坪×2階建て)×0.6=4320万~1億800万

 

でアパートを建築することができます。

 

別途工事費用もしくは付帯工事費用は、建物以外の設備を設置する工事を指します。電気やガス、配水管、エアコンやトイレ・お風呂・水周りなどを設置する費用で、本体工事費の20%程度かかるでしょう。4000万なら800万、1億なら2,000万程をみておきましょう。

外構工事費用は門やフェンス、バルコニー、照明などの建設費用を指し、150万以上かかります。

地盤調査費用や建築確認申請費、地鎮祭費用、上棟式費用などはその他の費用は合わせて100万以上かかるでしょう。

これに土地の購入費用が加えられるため、土地購入と建築費用を合わせると総額9,000万~場所によっては3億程度かかるでしょう。高額になるため、あなたがどんな建物を建てたいか?購入予算はどれくらいか?などをしっかり考えておきましょう。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが教えるワンルーム投資物件の選び方

なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?

 

資産価値が上がる不動産の土地購入のメリットとデメリット固定資産税がかかる

メリット

 

・土地が手に入り、自由に建物を建てられる

購入した土地はあなたの所有物になるため、住居用の一軒家、投資用のマンション・アパート、飲食店や雑貨屋などの店舗などを建てることができます。新築で建てるため、綺麗な建物が手に入ります。

それで賃料を得て、投資することも可能です。また、あなたの所有物のため、デザインを個性的なものにしたり、現代風な物にしたり、古風なものにしたり、好きに趣向を変えることができるのもメリットと言えます。

 

・資産価値が高くなる

土地も一緒に購入するため、一軒家やマンションを購入するときと比べて財産としての資産価値は高くなります。特に、土地を持っているのと中古住宅や中古マンション、中古アパートを所有しているのとでは比べ物になりません。

 

売りに出されており安価な中古住宅や中古物件は、値段が下げられているものが多いです。使用していれば年数が経つほどに劣化していきます。よって、もしあなたがその物件を購入し、何年か経って売却しようとしても売却できないもしくは非常に安くなっている、ということが考えられます。

 

一方、土地は地価の変動はあっても劣化はしません。土地の値段が下落している時に売らなければ、大きな利益にすることも可能なのです。もしくは、新築の建物を購入し、それを売りに出した場合、中古物件を購入した時よりもはるかに高額で売却することができますよ。

 

土地は劣化しない、というのは大きなメリットでしょう。

 

・建て直すこともできる

土地を持っているため、もしも違う建物を建てたい、と思った場合に建て直すことも可能です。区分マンションなどを購入した場合は、1部屋のみの購入になるため、内装は替えることができてもそういった建て直しはできません。

 

しかし、土地を持っている場合は好きな建物に建て直すことができます。これにより、投資であれば人気のある物件に変えることもできますよ。また、万が一地震や火災が起きて建物が損壊してしまった時も同様のことがいえます。

 

ちなみに、火災などもふまえると建物の構造は鉄筋コンクリート造がおすすめです。鉄筋コンクリート造であれば、もしも部屋が全焼しても2週間ほどでリフォームが済み、すぐに活動を始めることができますよ。

 

デメリット

 

・購入費用がかかる

やはり、多額の購入費用になる点はネックとなりうるかもしれません。比較的安価な土地を購入しても、都内であれば4,000万程度かかります。しかし、地方や東京都市部であれば、1,000万~という手頃な価格で購入することも可能ですよ。

 

しかし、そこに建物を建設するとなるとさらにお金がかかってきますので、どれくらいの予算なら負担が少ないか?もしもローンを組むならば返済に余裕はあるか?などしっかりと計画を立てて十分にシミュレーションを行うことが必要でしょう。

 

・固定資産税がかかる

土地や建物を所有していると、毎年固定資産税と都市計画税を納税しなければなりません。固定資産税はきめられた固定資産税評価額×1.4%、都市計画税は都市計画税評価額×0.3%で計算できます。

 

また、土地と建物、それぞれに税金がかかることも覚えておきましょう。ちなみに、新築の場合3年~5年は税額が2分の1になりますよ。

 

土地を購入するメリットは「土地が手に入り、自由に建物が建てられる」「財産としての資産価値が高くなる」「建物を建て直すこともできる」ことです。デメリットは「購入費用がかかる」「固定資産税がかかる」ことです。

 

購入費用がかかりますが財産が手に入り、土地を活用できることを考えるとメリットも大きいということがいえますよ。自由に自分の希望通りの建物が手に入るのは夢がありますよね。

【関連リンク】

知らないと損⁈不動産取得税について確認しておくべきコトとは

不動産投資で知っておきたい必要経費とは

土地の購入をふまえた注意点

土地を購入すると、あなたの建てたい建物を建てることができます。そして、固定資産税や都市計画税の支払いが生じることもわかりました。では、土地を購入した後に必要なことや注意することとはどんなことでしょう?

 

土地を所有していると、固定資産税、都市計画税、そしてその土地を人に相続する際には相続税も必要となり、維持費がかかります。さらに気になる点は、その土地を売却したいと思った場合に地価が下落していた時・・・売却価格が想像以上に安価になっていることもあるのです。

 

地価が下がってしまい、その土地の人気や価格が下がることを地価下落リスクと呼びます。そういったリスクがあることも覚えておきましょう。

 

実際にどれくらい地価が下がるのかというと・・・最新のデータによると、東京23区では昭和62年~平成10年では1メートルあたり1065,000円→1365,000円(昭和63年)→1294,000円(平成4年)→650,000円(平成6年)→500,000円。平成11年~平成27年では500,000円→438,000円(平成16年)→579,000円(平成20年)→519,000円と推移しています。

 

昭和63年から平成4年はいわゆるバブル期があったため、価格は急上昇しましたが、その後バブルが崩壊し、半分ほどに下降していることがわかります。その後は大きく上がることも下がることもなくゆるやかに下がっていき、5年で10~15万ほどの下落の幅であることが予想できます。

 

しかし、2016年。8年ぶりに東京23区の地価が+3%と上向きになったと報じられています。現在、売り時であるということがいえるのです。このように、地価の推移を見てみると下がる傾向はあるものの節目で上昇することもあるのです。つまり、下落幅を予想しつつ、売り時に売却するというのが賢いやり方であると言えます。

 

発表地価公示とは?

地価公示という言葉について知っておきましょう。地価公示とは、先程伝えたような地価の下落や上昇、その背景などに関する全般的な内容を指します。国土交通省の土地鑑定委員から、毎年1月1日時点の各地の地価が発表されています。これにより、前年と比べた地価の変動率、半年毎の地価動向、全国の地価動向の推移と各地の住宅街や駅近辺などの平均価格、住宅街や商業地区などの変動率のランキング、背景などを知ることができます。

 

これにより、本年度は買い時なのか?売り時なのか?また、どこの土地が買い時なのか?推移から見てどうなりそうか?などを分析することができるのです。これは、毎年3月に発表されるため、チェックしておきましょう。

【関連リンク】

増え続けている空き家の有効活用と移住を考える


【地盤調査諸経費】不動産の土地購入の流れと必要な費用など土地の購入の流れ

1.土地を探す、選ぶ

2.土地の売買契約

3.土地の引渡し

4.解体工事や整地作業

5.敷地測量や地盤調査

 

という流れが主な流れです。ひとつひとつ見ていきましょう。

 

土地を探す、選ぶ

不動産会社を介して購入する土地を探し、購入の申し込みをします。この時に価格交渉や条件交渉をすることも可能です。

 

土地の売買契約

売買契約の締結前に宅地建物取引士より重要事項の説明を受けます。重要事項とは、大きく分けると「購入する土地や物件の情報」と「購入価格などの契約に関する情報」の2点が挙げられます。これらについて詳しく説明を受けることが義務付けられています。

 

この時点で、聞いていたことと相違点があった場合は早めに申し出ましょう。売買契約を締結した後ではその申し出も通らない可能性が高いです。二度手間を防ぐためにもこの時点で伝えることをおすすめします。

 

そして、同時に売主に手付金(頭金)、媒介(仲介)業者には媒介(仲介)手数料を支払います。手付金は購入する土地の10%程度、媒介手数料は購入価格の3.24%+64,800円が上限とされています。

 

ローンを利用する場合は、この時にローン契約を行いましょう。

 

土地の引渡し

売買契約が締結したら、購入金額の残額を支払いして土地が引き渡されます。支払いが完了した時点で土地はあなたの所有物となるため、所有権の登記や抵当権の登録も同時に行われるのです。

 

仲介(媒介)手数料の残り半分もこの時点で支払いすることになります。

 

解体工事や整地作業

もしも引き渡された土地が更地でなかった場合は、解体工事や整地作業を行います。解体工事には25,000円~70,000円×坪数+その他工事費用が必要になり、総額にすると100万~1000万近い費用がかかるため、きちんと確認しておきましょう。

 

敷地測量や地盤調査

敷地の測量や地盤調査が行われていなかった場合、改めて測量をする必要があります。建物を建てる際に「どの程度の地盤であるか?」「どの程度の建物を建設したら問題や負担がないか」という非常に大切な工程のため、きちんと行いましょう。

 

特に、地盤は地震や災害により脆くなっていることも大いに考えられるため、購入段階で調査しておきましょう。現状を知ることは大切です。合っていない建物を無理に建てた場合、地震や災害時に地盤沈下や地割れなどに繋がる可能性もあるのです。自身でもしっかりと把握しておきましょう。

 

土地購入にかかる費用

土地の購入にかかる費用は

  • 土地の購入代金
  • 仲介手数料:購入代金の3.24%+64,800円が上限
  • 売買契約書印紙代:1万~60万
  • 登録免許税(所有権の登記代金):不動産評価額×1.5%+司法書士への報酬3万
  • 地盤調査費用(調査方法により、3万~25万)

 

土地の購入価格の7~8%と考えておきましょう。

 

売買契約書の印紙代については、500万~1,000万までで1万円、1,000万~5,000までで2万、5,000万~1億までで6万、1億~5億までで10万、5億~10億までで20万、10億~50億までで40万、50億~で60万と定められています。

 

土地を購入するとなると、安くても500万以上、高くて5億~10億になるため、自分の希望する土地の価格にあわせて1万~20万程度は考えておきましょう。

 

登録免許税の不動産評価額とは、定められているため評価額ではありますが、公示価格の70%が不動産評価額となります。しかし、定かではないため司法書士に確認しましょう。例をあげると、2600万の土地を購入した場合の登録免許税が27万のため、土地の代金のおよそ10%と考えておきましょう。

 

地盤調査費用に関しても、調査方法により異なります。一番簡単な方法だとスウェーデン式サウンディング試験で費用は3万~5万です。これは、ドリルを沈み込ませていき、その深度や地盤を測る方法です。一番簡単な方式になるため、正式な調査方法ではありますが、調査員の経験により差が出る可能性があります。それを避けるために、全自動式の機械を使うことをおすすめします。

 

表面波探査法(レイリー波探査法)では、超振器によって振動を地面に与え、その伝わりやすさなどを検出器で見る方法です。費用は5万~10万かかります。これは直接地面を削るわけではないため、調査員の経験を重要としないのです。また、ガレキや石などの衝突に左右されないというメリットもありますよ。深層部分の調査は難しいとされていますが、表面部分の調査は十分に可能です。

 

ボーリング・標準貫入試験では、ドライブハンマーと呼ばれるおもりを落下させ、ボーリングロッドと呼ばれる杭のようなものに打ち付けます。それの回数により、地盤の強度を測るものです。さらに、杭の先端に土質を測るサンプラーがついているため、土の質も知ることができるのです。主にマンションやビルなどの調査に使われているため、強度を測るのには一番適しています。

 

費用は15万~25万と少々高額ではありますが、その分正確な調査ができますよ。その理由としては、土質も採取できることが関係しています。大切な地盤を構成する土がどんなものか?どの程度の堅さか?を知ることで地盤の強度を知ることができるのです。構成する土によって強度も変わるため、土質を知ることで正確な結果が得られますよ。

 

さらに、10メートル以上の深部の地盤の状態も知ることができ、データも豊富に揃っているため他の地点と調査地点ではどんな違いがあるか?どこが強度が高いのか?なども知ることができます。

 

デメリットとして、費用が高額で時間がかかること、大型の機器を使用するため広いスペースを必要とすることが挙げられます。また、もしも想像した以上に地盤が深い場合、1メートルにつき1万円の追加調査費用が必要となることも覚えておきましょう。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とは

不動産投資で知っておきたい必要経費とは

 

【立地や住みやすさを重視】良い土地を探すポイント

良い土地を探すポイントは6点あります。ひとつひとつみていきましょう。

 

立地では、最寄駅までの徒歩分数や周辺の施設、道路の混み具合、学校までの距離や利便性の少々不自由な場所の場合はバス停の場所やバスの本数などを確認しておきましょう。特に駅までの徒歩分数、周辺施設、学校までの距離は重要です。

 

一軒家などをかまえるにしても、投資用の物件を建てるにしても、周辺の環境は非常に大切です。特に投資用物件の場合、住みやすさや利便性が人気や空室率を上下します。立地の良い場所にしましょう。

 

市役所、医療機関、スーパーの位置では、何かと行くことも多い医療施設や市役所までの距離も考えておきましょう。平日しか行けないことも多く、行くのも面倒・・・という経験はありませんか?そういった手間を減らすためにも距離を確認しておくのも大切です。また、スーパーやコンビニなどの生活に必要な施設までの距離は非常に大切ですよね。

 

そういった施設が近くにあるか確認しておき、できれば近い土地を購入しましょう。

 

治安では、近くにパチンコ店やゲームセンター、風俗店などがあると「音が気になる」「ガラの悪い人が集まりやすく騒音にも繋がる」、「子供がいるからそういったところは避けたい」など避けたいポイントがでてくることもあります。そういった騒音や治安について、避けたい点を考えておきましょう。

 

他にも通学経路、通勤経路なども確認しておくとよいでしょう。最寄の駅の利便性、主要都市までの電車での時間、学校までの距離なども近ければ近いほど良いですよね。投資をするとなると尚更重要な項目になります。

 

不動産投資として利用する場合では、そういったアピールポイントが多いほど入居者を募集した際に有利になるのです。新築の物件を建てるならば新築で綺麗なため、人気がでることも期待できます。そこに利便性なども加わった場合非常に魅力的な物件にすることもできるんですよ。

 

日当たりや風通しでは、日当たりや風通しも物件を建てる際には重視しましょう。日当たりが悪いとカビができやすく、臭いもこもったものになります。カビは長期的に向き合っていかなければならない問題のため、一度できると大きなデメリットになりえます。方角的に問題はないか?隣に高い建物はないか?もしくは高い建物が建つ予定はないかなども確認しておきましょう。

 

ライフラインの整備では、電気やガス、水道管が敷地まで伸びているかどうか?は確認しておきましょう。もし通っていない場合、工事が必要になります。そうなると10万~100万単位の工事費用がかかり、予想外の出費になることもあります。

 

出費を抑えたい場合はそういった面も確認しておきましょう。

 

土地の形状や高低さ、地盤の歴史や強度、過去における災害状況では、地盤の強度が脆いと地割れや地盤沈下を起こすこともあります。地盤によっては地震により建物が崩れてしまうことも考えられます。地盤の歴史の調査や強度の確認はおこないましょう。

 

水域を埋め立てた土地、盛り土をしている場合、当然地盤は脆くなります。そういった地面の経緯については必ず見ておいてください。法務局で土地登記謄本を見ることにより知ることができます。

 

また、過去における災害での被害を知ることも大切です。それにより、地盤の強度や被害に巻き込まれる可能性を予測することができます。巻き込まれることのない土地を選びましょう。

 

土地の形状や高低さによっては、利便性が悪くなることもあります。例えば、崖の上や坂の上にある場合、非常に不便ですよね。そういった経路についても考えておいてくださいね。

 

土地を選ぶ時の注意点

土地探しの前準備では、土地に関する必要な予備知識をつけておきます。土地や建築には「用途地域」「建ぺい率」「容積率」「敷地の接道義務」などの専門用語がいくつもあります。上記4つがどういったものか?は知っておきましょう。

 

・用途地域

用途地域とは、その地域がどんな建物を建てることが許されている地域か、ということを指しています。用途地域には12の種類があり、その地域に建ててはいけない建物があるのです。詳しくみていきましょう。

 

第一種低層住居専用地域では、一軒家や小規模マンションなどの一般的な住居の他に店舗や事務所などの兼用住宅、小・中・高校などの学校や介護施設を建てることができます。大きな建物やコンビニエンスストア、立体駐車場などの屋根のついた車庫を建てることが禁止されており、マンションにおいても3階建て程度の高さまでしか許可が降りません。

 

そのため、コンビニや立体駐車場などの屋根のついた車庫を利用することができずに不便な点もあるかもしれません。ただし、あなたの持つ敷地内に小さな車庫がある場合は問題ありません。大きな車庫の建築が禁止されているだけで、小さな車庫や屋根のない駐車場ならば利用できるのです。

 

第二種低層住居専用地域では、第一種低層住居専用地域の条件に加えて150平方メートル以内の店舗や飲食店を建てることが可能です。そのため、少々利便性は良くなるでしょう。しかし、この地域は全国で見ても非常に分布が少なく、決められているのはごく少数です。

 

第一種中高層住居専用地域は低層住居専用地域で建てられる建物に加えて、病院や大学、500平方メートルまでの店舗、2階以下かつ300平方メートル以下の屋根のついた駐車場を建てることができます。この地域では、マンションなどが多く建てられています。

 

第二種中高層住居専用地域では、第一種中高層専用地域で建てられる建物に加えて2階以下かつ1,500平方メートルまでの店舗や事務所を建てることができます。

 

第一種住居地域では、3,000平方メートルまでの店舗、事務所、ホテルを建てることができます。また、50平方メートル以下の工場も建設が許されていますよ。制限が少ないため、大規模なマンションが多く建てられています。

 

第二種住居地域では、パチンコ店やカラオケなどの娯楽施設も建てられます。騒音にも繋がるため、この地域を選ぶ際には注意が必要でしょう。準住居地域では、営業用倉庫、自動車修理工場、劇場、映画館を建てることができます。しかし、全国で見てもごく少数しかない地域です。近隣商業地域では、スーパーやお店などが多く設置されている地域です。近くに商店街があることも多く、利便性はよくなるということがいえます。

 

商業地域では、市街地の中心や主要な駅の周りに多く見られる地域です。工場などを除いてほとんどの施設を建てることができるため、一番利便性は高いといえます。しかし、その分騒音や治安の乱れに繋がるため注意は必要です。高層マンションなども建てられる立地です。

 

準工業地域では、風俗店や環境を悪化させる工場など以外は建てることができます。しかし、工場が集まっている地域に多く見られるため環境を考えると住居にはあまり向いていないかもしれません。

 

工業地域では、学校や病院、ホテルなどの施設が禁止されていますが、どんな工場でも建てることができます。そのため、工場や倉庫などを建てるのに非常に適しています。駅より離れた場所にあることも特徴ですよ。工場を建てる場合、住居が近くにあると騒音や臭いなどでトラブルになり、営業停止になることもあるのでそういった周辺環境には気をつけましょう。

 

工業専用地域では、住居用の物件を建てることが禁止された地域です。

この中で多く分布しているのは「第一種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」です。工業地域では「準工業地域」が一番多く分布しています。

 

住居や店舗の運営を考えているならば「第一種中高層住居専用地域」、「第一種住居地域」。特に第一種住居地域は制限がなく土地を活用しやすいということがいえます。商業店舗の運営を考えているならば「商業地域」や「近隣商業地域」。特に商業地域であれば主要駅の周辺に多いため、需要も高く集客も不自由なくおこなえます。ただし、競合も多いことは覚えておきましょう。

 

注意点①建ぺい率

建ぺい率とは敷地に対して建築物がどれくらいの割合を占めているかを指します。つまり、建ぺい率が高いほどに庭や駐車スペースなどの空きスペースができるということです。また、建築物の面積は屋根を除いて真上から見た際に見える面積を指します。つまり、2階よりも1階が広い場合は2階部分+1階の突き出た部分で計算されます。

 

単純に建物の中で広い方の床の面積で計算してしまうのも一つの手です。2階建ての場合、1階と2階で広い方の床部分の面積で計算されます。また、もしも突き出た部分の総面積が1メートル以下の場合は計算されないことも覚えておきましょう。

 

建ぺい率にはきまりがあり、用途地域によって割合が決められています。第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、工業専用地域では30~60%。

 

第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域では50、60、80%。近隣商業地域では60%か80%。商業地域では80%のみ。工業地域では60%か80%。それ以外の用途地域の指定がない場所だと30%~70%と定められています。この中で都市計画により定められた数値が適用されます。

 

覚える必要はありませんが、商業地域以外ではゆとりのある建設が定められていることがわかりますね。駐車スペースや庭を多く取りたい場合は30%~60%の割合の少ない用途地域を選ぶ必要があります。ちなみに60%あれば車が1台、40%だと2台は停めることができますよ。参考にしてみてください。

 

一つの敷地に建物が2つある場合はどうなるでしょうか?その2つの建物の面積の合計が適用されます。増築する際には注意しましょう。

 

注意点②容積率

容積率とは、土地面積に対する建築物の床面積の割合を指します。この床面積とは正式には延床面積と呼び、建物内のすべての床の面積を合計します。つまり、2階建てであれば1階の床面積+2階の床面積、屋根裏部屋があれば1階の床面積+2階の床面積+屋根裏部屋の床面積の合計になるのです。

 

容積率にも用途地域によって制限があり、「指定容積率」と「前面道路による容積率」でどちらか低い方が適用されます。前面道路による容積率は、前面道路の幅が12メートル未満であった場合のみ採用され、住居専用地域や住居地域では前面道路の幅員×0.4、それ以外の商業地域や工業地域では前面道路の幅員×0.6で計算します。

 

指定容積率では、第一種低層住居専用地域では50、60、80、100、150、200%。第一種中高層地住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域では100、150、200~500%。

 

商業地域では200~1300%。工業地域、工業専用地域では100、150、200~400%。それ以外の指定のない地域では50、80、100~400%と決められており、この中で都市計画により定められた数値と前面道路の幅員のどちらか低い方が適用されます。

 

ちなみに、地下部分(地階)があった場合、地下部分の延床面積も範囲には入りますが、総床面積の3分の1までであれば地下部分の延床面積は除外されます。つまり、地階が50平方メートル、1階と2階が50平方メートルであった場合、合計は150平方メートルとなります。地階部分は総延床面積の3分の1までは除外されるため、地階部分の50平方メートルはまるごと計算されないことになります。

 

また、同様に総床面積の5分の1を限度として、車庫の床面積も除外されることも覚えておきましょう。マンションに至ってはエントランス、エレベーター、共用部分の廊下、管理人質、廊下、階段、設備室の床面積は除外されます。つまり、入居スペースのみが計算されるのです。

 

容積率では、除外される面積も含めた上で、制限に気をつけましょう。

 

注意点③敷地の接道義務

建築物の敷地は、4メートル以上の道路に2メートル以上の面積が接していないとならないという規則もあります。これを接道義務と呼びます。これには建築基準法で定められた私道・公道どちらも当てはまりますが、購入予定の土地の前の道路が当てはまるか?土地が接道義務を満たしているかは確認しましょう。

 

他にも定められた防火地域と準防火地域では木造住宅の建築は禁止されています。都市の中心市街地や主要な駅前、比較的大きい商業施設や建物が密集しているところは防火地域とされています。そこでは木造住宅が認められず、鉄筋コンクリートか鉄骨鉄筋コンクリート造の建物(耐火建築物)しか認められません。

 

ただし、2階以下の建物かつ面積が100平方メートル以下の小規模な建物や外壁に防火対策がしてある建物、2メートル以上の門がある建物は準耐火建築物として認められ、建築が許可されます。3階以上の建物はすべて鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造の建物にする必要があるということも覚えておきましょう。

 

準防火地域では、4階以上の建物は必ず鉄筋コンクリートもしくは鉄筋鉄骨コンクリート造の建物にする必要があります。3階建てで面積500平方メートル以内の場合は同じく耐火建築物もしくは防火対策がされている建物、2メートル以上の門がある準耐火建築物が許可されています。

 

2階建て以下の場合も面積500平方メートル以下の場合は木造住宅でも可能とされており、防火地域よりも条件が緩やかになっています。しかし、1階建て~3階建てでも、面積500平方メートル~1,500平方メートル以上の場合は鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートの耐火建築物もしくは防火対策がされている準耐火建築物にしなければなりません。

 

細かいポイントがいくつもありますが、いざ土地を購入してから制限が多くて思い通りにならない、想像と違って違う土地にしておけばよかった・・・ということを防ぐためにも事前に知っておきましょう。用途や建物の制限がない場所と多い場所では、活用方法も収益も大きく変わってきます。

 

売却する際にもデメリットポイントにもなりえるのです。

【関連リンク】

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

【過去の成功例に習おう】土地の活用例と失敗例

土地の選び方や注意点について知ったところで、実際にどんな活用方法があるのかを知っていきましょう。

 

成功例1

アパート経営で成功したAさん。Aさんは不動産投資は初めてでしたが、徹底的に過去の成功事例を調べ上げたそうです。1年半という長期間をかけました。

 

成功者をあたったところ、過去の成功例を大切にすることを教わりました。そこで、自分の持つ土地のアパートの成功例を知るために不動産業者を回って成功例を調べ上げ、建築に携わる業界の人にも聞きました。その上で「人気の間取り」「成功する外観」「必要な設備」「適切な家賃」などを知り、20年先までシュミレーションをしたのです。その結果どうなったでしょう?努力と研究の成果が実を結び、大家さん初心者にして成功を収めたのです。

 

成功例2

Bさんは月極めの駐車場経営で成功を収めました。Bさんは、駐車場経営をしようとネットで調べたところ、コインパーキングが儲かるという情報を得ました。コインパーキングを始めようとしましたが、方法がわからなかったため不動産会社に実際に聞いてみたところ・・・「住宅街にあり、コインパーキングは利用者が見込めない土地だから、月極めの駐車場が良い」と言われたのです。

 

その地域に強い不動産だったため、それを信じて月極めの駐車場にしたところ、空車もなく大幅な利益を得ることができたのです。

 

失敗例1

Cさんはコインパーキングを始めました。コインパーキングはすぐにできあがり、1ヶ月後には運営を開始していました。しかし、Cさんの失敗はすぐに思いつきで始め、情報収集と研究を怠ったことです。その土地はコインパーキングには不向きであったため、利益を見込めずに赤字になってしまったそうです・・・

 

このように、成功事例では過去の事例や成功事例、情報と適性をきちんと知ったことが勝因になりました。不動産投資といえども事業のため、過去に習うことや対策をすることは非常に大切です。

 

特に、Aさんのようにその土地の成功事例を徹底的に調べ上げることは勝率を上げる方法として理に適っていますよね。過去を知り、情報収集に時間をかけることが成功への道でしょう。

 

焦って先のことを考えずに始めると、結局失敗してしまったり、後悔することも多いものです。投資を始める際には冷静に物事を進めましょう。お金をかけてしまってからでは遅いのです。

 

土地を購入する時の注意点は3つ

最後に、土地いざ土地を購入するときの注意点をまとめておきます。購入してから後悔した・・・ということを避けるためのポイントをお伝えします。

 

注意点①資金計画は十分に行う

アパートや中古マンションなどの購入でさえ、ローンの返済が苦しくなった・・・という体験談があります。それは、十分な返済計画を立てていないことが関係しています。もしも本業で減給があったら?金利が上昇したら?経営がうまくいかなかったら?経営を立て直すにはどうしたらいい?どれくらいの利益が見込める?など徹底的に考えましょう。

 

金利上昇リスク、空室リスクなどは不動産投資では三大リスクとして扱われており、十分マイナス利益になりえることなのです。それをなくすためにはどうしたらいいでしょうか?ずばり、返済シミュレーションを十分に行うことです。

 

シミュレーションだけでなんとかなるのか?と思うかもしれませんが、そのシミュレーション通りにいくことが目的でなく、先を読んで対策を練ることが大切なのです。想像しておけば、どんな問題が起こるのかを考えます。その上でどうしたらいいのかの対策を練ることができます。

 

例えば、平均的な空室率は3割と言われています。その3割を想定した上で、返済計画を立てれば返済にいくら必要なのか?返済額の負担を減らすにはいくら自己資金を用意すればいいのか?などを知ることができるのです。

 

さらに、自己資金が余った場合に集客対策にその資金を充てることもできますよ。空室率を下げることが一番利益に繋がる方法のため、その対策をできることは大きなメリットとなるでしょう。

 

つまり、土地から考えると、その用途をどうするのか?その土地で人気となる建物はなにか?どのように運用していくのか?不向きな物件はなにか?など分析して知った上で計画しましょう。

 

注意点②不動産業者の選び方

不動産業者によっては十分な説明を行わずに土地を取引する会社もあります。実際に、「隣の家の下水道が自分の土地を通っていた」「二重契約だった」「聞いていない内訳があった」「いざ売却しようとしたら資産価値のない土地だった」という事例もありました。

 

そのように正しい情報をもらえない業者の場合、土地を購入する時に何が起こるでしょうか。資産価値のない土地を購入したことで売却利益が見込めない、投資として使えない、ということも起こりえるのです。そうなると、残るのは財産としての土地のみです。もしもあなたがその土地を使って投資をしたいと考えていた場合、大きな損をしてしまいますよね。そういったことを防ぐためにも、良い不動産会社を選び、自分でも土地に関してや投資に関しての情報収集を十分に行いましょう。

 

良い不動産業者を選ぶポイントはいくつかあります。きちんとした知識をもっている、実績が豊富、希望条件に合った土地を紹介してくれる、良い土地がないか他社にも聞いてくれる、丁寧な対応である、保証サービスが充実している、マイナスポイントもきちんと説明してくれる、といった点を多く満たす業者は良い業者であると言えます。

 

特に知識量があり、実績が豊富な営業マンを選ぶことは大切ですよ。きちんと具体的な投資に関する質問や土地に関することに応えてくれる、土地での投資に詳しい、そんな実績のある会社と営業マンを選びましょう。ちなみに、電話での問い合わせでなく実際に訪問するのがおすすめです。対応者だけでなく、その会社の顔や接し方を見ることができるためどんな会社かわかるというメリットがありますよ。

 

注意点③売買契約は慎重に

一度契約を結び、登記を済ませると、売り手と買い手の売買契約が締結されており、司法書士も関わって所有権の登記を行っているため契約の解除は難しい場合も多いです。そのため、契約や契約内容の確認は慎重に行いましょう。

 

その際に注意するポイントは、土地の利用の制限について、建物の解体工事はされるのか、負担する費用について、水道や電気などのインフラ整備について、既にある設備の引継ぎについて、マンションの場合は修繕や管理についての契約、金額に相違点はないか、などを確認しましょう。

 

契約内容に相違があった場合は申し出ること、契約を決めるときは冷静かつ慎重に進めることをおすすめします。

 

契約解除に関しては、クーリングオフ制度(一定の条件を満たす場合に契約解除が許可される)、手付解除(売買契約の前であれば倍の手付金を支払い解除できる)、危険負担による解除(災害などにより土地がなくなった場合)、瑕疵担保責任に基づく契約解除(購入後に重大な欠陥があった場合)、ローン特約などによる解除(ローンを受けられなかった場合)、合意による解除(売り手と買い手の合意により)などが挙げられます。

 

これは契約により適用されるものが異なるため、しっかり確認しましょう。

 

まとめ

1.土地の購入とはその土地の所有権を得ることです。それにより、法的にあなたの所有物であると認められます。土地の相場は都内であれば1平方メートルにつき33万~551万、1坪(3.3平方メートル)につき109万~1822万、100平方メートルで4,000万~2億4,000万ほどで購入できます。土地の価格ランキング(2017年/1平方メートル単位)では1位:中央区551万、2位:千代田区 513万、3位:港区 306万です。建設にはおよそ9,000万~3億程度の費用がかかります。

 

2.土地を購入するメリットは「土地が手に入り、自由に建物が建てられる」「財産としての資産価値が高くなる」「建物を建て直すこともできる」ことです。デメリットは「購入費用がかかる」「固定資産税がかかる」ことです。

 

3.土地を所有していると、固定資産税、都市計画税、そしてその土地を人に相続する際には相続税も必要となり、維持費がかかります。また、地価は上下するものであり、最近では5年で10~15万ほどの下落が続いています。しかし、2016年に8年ぶりに+3%の上昇が見られました。

 

4.地価公示とは地価の下落や上昇、その背景などに関する全般的な内容を指します。毎年3月に国土交通省の土地鑑定委員会により発表されるため、きちんと見ておきましょう。

 

5.土地購入の流れは、土地を探す、選ぶ→土地の売買契約→土地の引渡し→解体工事や整地作業→敷地測量や地盤調査が主な流れとなります。土地の購入には「土地の購入代金」、「仲介手数料:購入代金の3.24%+64,800円が上限」、「売買契約書印紙代:1万~60万」、「登録免許税(所有権の登記代金):不動産評価額×1.5%+司法書士への報酬3万」、「地盤調査費用(調査方法により、3万~25万)」がかかります。土地の購入価格の7~8%と考えておきましょう。

 

6.良い土地を探す時のポイントは、立地のよさ、市役所や病院スーパーなどの施設までの距離、治安の良さを重視しましょう。後々投資する可能性もふまえると、住みやすい土地にすることが重要です。

 

7.土地を選ぶときの注意点としては「用途地域」「建ぺい率」「容積率」「敷地の接道義務」は確認しておきましょう。地域により制限があります。

 

8.土地の活用方法で成功している人は情報収集と研究に時間をかけ、過去の成功例に習っています。失敗している人は時間をかけずに早く利益にしたいという焦りで行動した結果失敗しています。成功例や情報収集は綿密に行いましょう。

 

9.土地を購入する時の注意点は、「資金計画を十分におこなう」「良い不動産会社を選ぶ」「契約は慎重に行う」の3点です。

 

いかがでしたか?土地の購入方法や選び方、注意点や成功例まで徹底的にお伝えしました。地価公示など少々難しい内容かもしれませんが、土地選びには1億近い費用がかかり、一生の財産の価値を決める非常に大切なものです。人生の節目であるといえます。

 

そのため、地価の動向を知ること、いつ購入し、いつ売却したらより利益になるのか?ということを知ることは重要なことでしょう。購入してみたら資産価値のない土地で売却できなかった・・・などを防ぐためにも、良い土地と不動産会社を選び、あなた自身も情報収集を十分におこなってくださいね。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook