MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2018.5.19

すぐ実践!不動産投資で効果的な空室対策とは?

不動産投資で物件を運用中に必ず出る悩みが空室の問題です。一度退去者が出るとなかなか次に入居する人が見つからず、長い間空室になってしまうことも多いでしょう。入居者が決まらないと収益を得ることができず、安定した不動産投資にはつながりません。

では実際に空室を減らしていくためには、どのような方法があるのでしょうか?すぐにできる実践的な空室対策の方法をご紹介します。

不動産投資の空室リスクとは

空室リスクといってもその状況はさまざまです。なぜなら投資物件のタイプによって運用の方法や考え方が異なるからです。よく起きる空室リスクを物件のタイプ別に確認してみましょう。

不動産投資の空室リスクとは

空室リスクといってもその状況はさまざまです。なぜなら投資物件のタイプによって運用の方法や考え方が異なるからです。よく起きる空室リスクを物件のタイプ別に確認してみましょう。

① 一棟マンションやアパートのリスクとは?

一棟マンションやアパートなど、複数の部屋を運用する物件のリスクは、以下の3点となります。

  • 設備や管理にかかわる予定外の出費
  • 家賃の滞納や入居者によるトラブル
  • 複数の空室が出ることにより、家賃収入が激減

通常の管理にかかる費用とは別に、漏水や電気系統のトラブルなど緊急事態が起こり、メンテナンスが必要になる場合があります。

入居者に関するトラブルも、複数の部屋があれば確実に起こるリスクです。またトラブルが原因で退去する人が続くと空室が増え、ますますリスクが高まります。

②区分マンションや戸建住宅のリスクとは?

1度でも空室が出ると収入が0となってしまいます。区分マンションや戸建は0か100の世界であるということを、必ず頭に入れておきましょう。

管理費や維持費は一棟マンションやアパートにくらべ低額で済むものの、やはり収益がまったくなくなるのは危機的状況です。初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策でもくわしくご紹介しています。

空室はなぜ出てしまうのか?その原因と対策を考える

不動産投資では空室は間違いなく発生します。すぐに次の入居者が決まることもありますが、しばらく空室が続く場合もあります。「なぜ空室が続いてしまうのか?」と、その原因を考えることが大切です。

この分析ができていない投資家が多いので、しっかりと確認しておきましょう。

原因その1【他の物件よりも家賃が高い】

一度空室になると、なかなか次の入居者が見つからなかったり、すぐに退出されてしまうことがあります。原因として考えられるのは、あなたの物件が周辺の物件よりも高い家賃になっていることです。

入居者が物件を選ぶ条件は立地、間取り、そして家賃です。同じような条件の部屋で少しでも安い物件が見つかれば、そちらを選ぶのは当然です。内覧をして気に入ってもらえても、周辺の相場より高い家賃では選んでもらえる可能性は低くなります。

対策①

あなたの物件があるエリアや、周辺の賃貸物件の家賃は常にチェックしておきましょう。家賃は築年数や駅からの距離を考慮して、複合的に決めていかなければなりません。地域の相場より割安な物件ほど、入居者の目にとまりやすくなります。

逆にあまりにも安い家賃を設定すると、入居者に不信感をもたれてしまいます。周辺の相場とのバランスを考え、管理会社とよく相談をして決めましょう。毎月のローン返済や修繕費などのランニングコストを考えて、無理のない値下げを検討していきましょう。

 

原因その2【築年数が古く見た目が悪い】

築古物件で外壁のメンテナンスが施されていない場合は、客足が遠のきます。また自己管理では細かな所まで掃除が行き届かず、物件の価値を下げてしまう恐れがあります。内覧で来た入居希望者に、物件内の汚れや掃除が行き届いていないところを指摘されると、あなたの物件を選んでもらうのはむずかしくなります。

対策②

建物のメンテナンスを徹底的に行いましょう。外壁のヒビや塗装の修復には多額の修繕費がかかりますが、物件の維持管理のためには欠かせません。建物のまわりに植栽がある場合は、手入れを行うことを忘れないようにしましょう。

共用部分の清掃も清掃会社に依頼して、長年たまっている汚れをすべて落としましょう。照明器具のホコリや汚れもていねいに掃除するだけで、かなり印象が変わってきます。物件をきれいにするだけで建物の第一印象がガラリと変わり、内覧に来た人の注目を集めることができます。

原因その3【物件が不便な立地に建っている】

空室が埋まらない原因の一つは、あなたの物件が人気のないエリアに建っている可能性があります。人気のないエリアは一度空室が出てしまうと、新しい入居者を見つける事が困難です。また賃貸物件の需要が少ないのは、周辺環境がよくなかったり、騒音や異臭など、さまざまな悪条件が重なっている場合があります。

対策③

不便な立地や周辺環境がよくない物件の場合は、少しでもその環境を改善して、快適な住居になるように工夫をしましょう。

騒音が気になる物件は、窓ガラスを二重にしたり遮音シートを貼ってみましょう。物件の周辺が暗い場合は、敷地内にある見通しの悪いものを片付けたり、照明を増やすのも良いでしょう。

物件の近所に匂いの出る施設がある場合は、室内に空気清浄機を設置しておくのも方法です。立地が悪くてもそれ以上に魅力的な物件を作る事ができれば、入居者は確実に集まり不動産投資として十分に成り立ちます。

原因その4【不動産投資物件の差別化ができていない】

都心で人気のあるエリアには、すぐ近くに同じような賃貸物件が建っていることがあります。ワンルームマンションで似たような間取りと家賃では、ライバルとの差がつきにくく、どちらに入居しても同じという印象を与えてしまいます。ではどのように物件の差別化をしていくといいのでしょうか?

対策④

物件の室内に便利な家具を備え付けてみたり、電化製品をそろえてみましょう。女性向け物件であれば、デザイン性の高い壁紙を貼ったり、天井の色を変えるだけでもかなり印象が良くなります。

セキュリティの設備が少ないようなら、これを機会に導入してみましょう。監視カメラを増やしたり、ドアのチェーンを取り替えるだけでも効果的です。

資金に余裕があるならば、外観のリフォームを行なったり、駐車場や駐輪場を増設してみましょう。魅力ある物件作りを心がけ、入居者に強いインパクトを与えるように考えましょう。

 

1 2
  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook