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サラリーマン大家

2017.7.19

サラリーマン大家なら絶対に知っておくべき固定資産税の仕組み

サラリーマン大家となって入居者をとにかく早く入れようと必死なった時期がそろそろ落ち着き、もう一つの大きなビックイベントが・・・

それは、税金の納付ではないでしょうか?

 

家屋や土地といった資産を所有しているのであれば固定資産税という税が課せられます。サラリーマン大家を続けていく上で目を瞑ることができませんのでここでしっかりと学んでいきましょう。

 

この記事では、様々な税金の中から固定資産税のテーマに絞って基礎知識から固定資産税の計算方法までご紹介していきます。

 

固定資産税とは?

不動産投資を行ってくる方で絶対にしておかなければならないのが、固定資産税です。固定資産税は、マンション、アパート、戸建ての家屋、土地を所有している不動産オーナーに課せられる税になります。

 

基本的に、固定資産税の額が決まるのが1月1日と言われています。

 

*ちなみに、現在、アパートやマンションに賃貸で住まれている方は納付する義務はありませんので安心してください。

 

消費税は、国に収めるのが一般的ですが、固定資産税の納付先は国ではなく、都道府県、市町村になりますので、混乱しないように気をつけましょう。

ポイント

先ほど、固定資産税の納付額が1月1日に決定するとお伝えしましたが、1月2日以降に家屋を解体したり、売却しても固定資産税はかかってしまうので気をつけましょう。ただ、2日以降に新築した場合、納税義務はありません。加えて、その年は固定資産税はかかりません。

【関連リンク】

【控除額65万円以上】サラリーマン大家だからの確認しておきたい確定申告の全て。

不動産投資で知っておきたい必要経費とは

固定資産税の対象となるものとは

固定資産税の対象となるものを一度定義してみましょう。一度で理解する必要はありませんので、最初は大枠だけをつかむようにしましょう。

 

  • 会計上、減価償却の対象となる資産
  • 取得価額が10万円以上の資産で耐用年数1年以上のもの。*原則10万以下も減価償却ができるものに関しては対象となります。
  • 事業のために現在使用されているもの(薄外資産も含む)
  • 1月1日までに事業で使用する一部が完成し、事業のために使用されているもの
  • 現在、事業として使用していなくても、事業でいつでも使用できるもの
  • 他業者へ貸付けをしている資産

こんな感じです。

【関連リンク】

知らないと損⁈不動産取得税について確認しておくべきコトとは

税金の計画を緻密に練る!不動産取得時のポイント

固定資産税の計算方法

まず、固定資産税の計算式に進む前に用語を確認しておきましょう。

固定資産税評価額

固定資産税を賦課するためにベースとなる評価額

固定資産税率

固定資産を所有しているオーナーに課せられる地方税

 

 

固定資産税の計算

固定資産税を求める計算は、固定資産税評価額と固定資産税率(1.4%)をかけて数値を算出していきます。固定資産税の額は、経済の流れによっても大きく変動しますので、基本的に3年に1度のペースで見直しがされます。

 

ちなみに、こちらの価格の見直しを行っているのは国土交通省なので、忘れない程度に頭の片隅に入れておきましょう。

 

また、多くのサラリーマン大家の方が気になるポイントとしては、固定資産税評価額がどう決まるかかと思います。基本的には、固定資産税評価額は実際に購入した時点の物件価格の約7割くらいが評価額になるとも言われいています。

 

評価額(購入時の7割)x 1.4% 

こんな感じになります。

 例)5000万円のマンションを買った場合

{5000万円 x 0.7(購入額の7割)} x 1.4%= 49万円

なので、5000万円のマンションを購入した場合は毎年49万円の固定資産税を支払わなければなりません。(結構高いですね・・・)

利回り計算は別でご紹介しますが、

5000万円の物件で、利回り5%の物件を購入した場合、固定資産税の割合は全体収益のどのくらいになるのでしょうか??

5000万円 x 0.05 = 250万円

年間の利益は250万円とわかりました。ここから、先ほど出した固定資産税を引いてみます。

250万円-49万円= 201万円

201万円実質の収益であるとわかりました。

また、合わせて全体の収益方固定資産税の割合も算出します。

49万円 ÷ 250万円 x 100% =19.6%

適当な数字て算出してみましたが、固定資産税が全体の収益の20%もかかっていることがわかります。よく、表面利回りなどの数字でセールスをする不動産会社の営業マンもいますので、見かけの数字だけに囚われないように気をつけましょうね。

 

利回りの記事はこちらでご確認ください。

【関連リンク】

【平均利回り20%以上!】倉庫での不動産投資のすべて【高利回り】

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方

 

 

課税標準について

住宅用地には課税標準というものがあり、例外が適用されます。土地の200㎡以下の部分は固定資産台帳登録価格の1/6、200㎡を超える部分に関しては固定資産台帳登録価格の1/3に減額されます。

 

住宅用地

固定資産台帳登録価格

  • 200㎡以下・・・⅙
  • 200㎡以上・・・⅓

ここで、数字の感覚をつかむために例題を使ってみましょう。

500㎡の土地を購入した場合

  • 200㎡・・・⅙
  • 300㎡・・・⅓

(200㎡の課税標準額+300㎡の課税標準額) x 1.4%= ◯◯

という式になります。

 

新築建物

新築建物は、課税床面積120㎡までに関しては平成30年3月31日までに新築された物件を特例として、3・5年間の間は固定資産税が1/2となります。

 

  • 新築後5年間・・・準耐火構造住宅・耐火構造(3階建て以上)
  • 新築後3年間・・・一般の住宅(上記以外)
  • 専用住宅
  • 店舗併用住宅(店舗併用住宅は居住用部分が1/2以上とする)
  • 貸家住宅の場合・・・床面積40㎡以上280㎡以下/1戸
  • 居住部分の場合・・・床面積50㎡以上280㎡以下/一戸

課税標準を簡単に調べるには

前章では、課税標準についての考え方についてご説明してきましたが、できれば課税標準を簡単に把握したいところだと思います。現代は便利なもので課税標準は各自治体のホームページで確認することができるようになっています。固定資産税を決めるものになりますので、しっかりと確認しておきたいところです。

少し分かりづらい資料になっていますが、『路線価』というキーワードを調べればおおよその課税標準が確認できますので早速見てみてください。

 

加えて、もう一つ課税標準について簡単に知る方法があります。それは、不動産会社に聞いてしまうことです。彼らは不動産のプロですから確実な情報をくれるでしょう。ただ、悪徳な不動産業者だったり、新米社員だと思った情報を得られない可能性があるので念頭に置いておきましょう。

【関連リンク】

空室でも焦ってはいけない!空室対策は投資家目線で考えるべき

【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とは

まとめ

サラリーマン大家として、不動産投資を成功させるためには固定資産税の知識は絶対に欠かせません。また、避けて通ることもできません。

 

どうしても、ややこしいことだと人間は後回しにしてしまう傾向がありますが、実際の利回り計算や、収入における固定資産税の割合なども把握した上で不動産を購入、または運用をした方が長期視点に立った時絶対にプラスになりますので、早い段階から学んでおきましょう。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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