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不動産投資

2017.9.3

不動産売却時の見えない罠、譲渡所得という税金制度を知っておこう

不動産を購入すると税金がかかります。また保有していると固定資産税もかかります。そして意外と知らない方が多いのが、不動産を売った時にも税金がかかることです。

不動産を売却して「譲渡所得」を得ると、その所得に対して所得税と住民税が加算されます。これらの税金に対応するには、譲渡所得について知り、売却計画を確実なものにする必要があります

不動産売却時の税金は「利益」に対して課税される

「不動産売却で税金をとるなんて」このような気持ちになるのも理解できます。

しかし不動産物件を売却して収益が出ない場合は、税金がかかりません。 不動産売却で注意することがたくさんあるのでまとめてみたもご覧ください。

不動産投資を行っている間に収益が得られず、物件を売却してもその損益を埋められないため、譲渡所得がない状態となります。譲渡所得に対して税金が課せられるという決まりなので「譲渡所得自体がない=儲けがでていない」場合は税金も発生しません。

譲渡所得の定義をご紹介します。

 譲渡所得とは、一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得をいいます。

 ただし、事業用の商品などの棚卸資産や山林などの譲渡による所得は、譲渡所得にはなりません。

引用:国税庁

あくまで不動産投資で物件を売却した際に、利益が出た場合のみ、所得税と住民税を支払う義務が出ます。投資用マンションを売却する際にかかる税金とはでもご紹介しています。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法をご紹介します。

ここでは税率を計算ではなく課税の対象となる譲渡所得を算出します。計算の結果、譲渡所得が0円となれば課税の対象とはなりません。この計算は「不動産売却にあたり儲けが出たのか、それとも赤字が出たのか」を明確にする作業です。

不動産取得費と譲渡費用を計算する

譲渡所得を出すための計算式は以下になります。

譲渡所得 = 売却金額 − ( 取得費 + 譲渡費用 )

例をあげて計算してみましょう。

  • マンションの一室を1000万円で売却(売却金額)
  • マンションの購入時に500万円を支払う(購入金額)
  • 購入時に諸経費を50万円支払う(諸経費)
  • マンションを所有中、設備の改良を行い50万円支払う(設備費)
  • マンションの売却時に不動産仲介会社に20万円支払う(譲渡費用)
  • 契約書に貼る印紙税1万円を支払う(譲渡費用)

以上の内容をわかりやすく式にしてみましょう。

この場合の譲渡所得は379万円になります。

不動産を売却しようと思っても、購入してから年数がたっていて、取得費がはっきりわからないという方もいるでしょう。取得費が不明の場合には、売却価格の5%を取得費にすることができます。投資用不動産の売却査定をする際に気をつけておくことでもご説明しています。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い

譲渡所得が確定したら次に税率をかけます。税率は不動産を所有していた年数によって、割合が変わります。 この割合の元になるのは短期譲渡所得と長期譲渡所得です。

それぞれの定義を見てみましょう。

  • 短期譲渡所得とは売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合
  • 長期譲渡所得とは売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合

例えば2015年の4月に購入した不動産を、2020年の12月に売却した場合、所有していた期間は5年を超えています。しかし2020年の1月時点では5年を超えていないので短期譲渡所得ということになります。

税率は以下のように定められています。

税額 = 譲渡所得 × 税率

譲渡所得 所得税率 住民税率 合計
短期:所有期間5年以下 30% 9% 39%
長期:所有期間5年超 15% 5% 20%

※別途、復興特別所得税が2.1%かかります。

長く不動産を持ち続けたほうが課税額も低くなるというしくみです。

不動産売却時に特例が受けられる場合がある

譲渡所得は特例が受けられる特例があります。居住用不動産と投資用不動産では、特例の内容や適応するケースが変わりますので注意してください。不動産投資の場合は投資用不動産となります。

特定事業用資産の買換え特例を知っていますか?

投資用不動産の売却時にかかる税金は、一定の条件をクリアした場合のみ「特定事業用資産の買換え特例」によって税金を将来に繰り延べることができます。決して税金がなくなるわけではありません。

この特例は投資用不動産を売却し、一定期間内に別の投資用不動産を購入する場合に、税金の最大80%を繰り延べられるというものです。

利用の際には以下の要件を満たす必要があります。

  • 売却する不動産と購入する不動産は、ともに事業用であること
  • 売却する年の1月1日において、不動産の所有期間が10年を超えていること
  • 不動産を売却した前年から翌年の間に、不動産を購入すること
  • 購入した不動産は、買った日から1年以内に事業に使うこと 

出典:国税庁

特例を利用すると将来の税金負担が増える?!

またこの特例を利用するには取得費の計算に注意が必要です。新しい物件の取得費は売却した物件の取得費を引き継ぐことになり、特例を利用しないケースよりもかなり低くなります。物件の売却時に支払う税金は繰り延べることができるため、一時的に支払う額が減るというメリットがあります。

しかし毎年の減価償却費が少なくなり、年間経費の合計額も下がることになります。一時的に所得税の支払いを先延ばしにできるものの、将来の税金負担が増える可能性が高くなります。特例の利用には十分な注意が必要です。

不動産売却時に損失が出た場合は?

投資用物件の売却で譲渡所得を得ることができず、さらに損失が出るケースもあります。そのような場合には、所得税も住民税も課税されることはありません。もともとの所得がなく、赤字になる場合は税金は発生しないためです。

また同じ年に他の投資用不動産を売却して利益が出ても、その利益と損失を合算して申告することができます。つまりその分が節税できることになります。

不動産売却時にお得なのは、個人と法人どっちなのか⁈も参考にしてください。

まとめ

不動産の譲渡所得についてご紹介しました。投資用不動産を売却しても利益が得られなければ、税金は発生しません。ご自身の譲渡所得の金額と特例を利用するかによって、収益も大きく変わります。

ワンルームマンション売却の極意はコレ!必要事項から高く売却する方法のマニュアルでもご説明しています。ぜひ納得のいく売却ができるように検討していきましょう。

 

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