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サラリーマン大家

2017.7.30

【上位10%の成功者になる】投資物件ワンルームマンションで成功させるために知っておくべきコト

人気のあるワンルームマンションを購入して、毎月家賃収入を得ようとしている人は増えています。しかし不動産会社の言っていることや、ビジネス書の内容だけを鵜呑みにしていたら痛い目にあってしまうかも知れません。

正しい購入方法と物件選びを身に付けて、理想の物件を探し出してみましょう。それでは投資用物件のワンルームマンション運営を成功させる秘訣を確認していきましょう。

 

ワンルームマンション投資用物件の探し方

不動産情報サイトの比較

自分の条件にあった投資用物件を探す方法は、一括で比較ができる比較サイトを使うと便利でしょう。世の中にある不動産物件を、現地に行かずに簡単に見つけ出す事ができます。

また比較サイトには、お好みの条件を絞って検索が出来るものが主流なので、不動産を購入したいエリアや利回りから検索をする事ができます。事前に表面利回りの計算がされているので、管理会社やランニングコストの計算がしやすくなっており、実効利回りの計算が容易に行なう事が出来ます。

各サイトごとに取り扱っている物件が違うものがあり、出来る限りの比較サイトで検索をするといいでしょう。非公開物件を閲覧するためには会員登録をしなければいけない事が多く、多少手間に感じてしまう事はありますが、高利回り物件や掘り出し物の物件を見つける事ができるでしょう。

優良物件を探すためには、人と同じ検索方法だとなかなか良い物件を見つける事ができないので、根気が必要ですね。

 

直接不動産会社に問い合わせる

最も効果が期待できる方法として、直接不動産会社に問い合わせる方法があります。物件を抱えている不動産会社もインターネットなどの検索サイトに登録するために、ざまざまな手数料が引かれている事があります。物件価格の数パーセントも取られる事があるので、出来る限り自社の営業範囲で売却をしようと頑張っています。つまりネットに登録されていない物件が残っている可能性があり、その中の物件には高利回りの物件や自分の条件にあった物件を探す事ができるでしょう。

不動産会社と長く付き合っているオーナー向けに物件を用意している会社もあるので、優良物件を見つけ出すのに苦労してしまう事でしょう。またインターネットにあげる前の物件や、不動産会社に入ってきたばかりの物件もあります。

ネットに上がる一足先に物件情報を掴む事ができれば、いろいろな条件を付けて交渉する事ができますし、売主との交渉も比較的簡単に行なえます。物件選びには足で探し出すのが良い物件選びにつながります。

この点を注意しましょう。

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競売物件から探し出す

細かい条件の中から、自らの条件に沿った物件を見つけるには、競売物件から探し出す方法も有効な手段と言えるでしょう。競売物件からお好みの物件を選ぶ場合、高確率で通常の金額よりも割安な値段で購入する事が出来ます。

売却する側も、やむなく競売に出品する方も多いので利益を求めていない事があります。ワンルームマンションの競売物件は大きな損傷などが少なく、ちょっとしたリフォームですぐに入居する事が出来ます。人気の物件はすぐに高値で落札されてしまう場合があるので、目利きが必要にあります。そして競売に出されるにはざまざまな事情があり、瑕疵物件である場合もあります。

競売物件のデメリットでもあるのですが、多くの物件で内覧をする事が出来ない場合があります。競売に参加するにはいくつかの条件をクリアしないと購入する事が出来ないので、一般の方には難しい方法でもあります。その分、優良物件が埋もれている事が多いので、譲れない条件やどうしてもその物件が欲しい場合には、競売物件を考慮してみるといいでしょう。

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物件の内覧を何度も行なう

インターネットなどで価格や利回りに納得する事が出来てさまざまな条件をクリア出来たら、次はしっかりと内覧を行なわなければいけません。通常の相場よりも割安な物件や高利回りの物件には、何かしらの理由がある場合があります。

現地に行って何度も物件を確認する事で大概の理由が理解できるでしょう。写真でみるよりも古く感じて見えたり、日当たりの日照時間があまりにも短い物件も存在します。入居者の気持ちを考えて物件選びをしてみると、細かい所まで注意して見ることが出来ます。

 

また日中に物件を確認できたら、夕方や夜にも物件の確認をするといいでしょう。ワンルームマンションの利用者は、日中よりも夕方以降に家にいる事が多く生活環境が変わっている場合があります。

日中では静かな道路でも、夜中になるとトラックが何台も通過する事があり眠れない事もあります。近くの会社が夜中でも機械音を発していたりするので、生活するのが困難な場合もあります。一度物件購入してしまうと簡単に売却する事が出来ないので、何度も内覧する事が賢明です。

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利回りだけを参考にしない

利回りを確保するための失敗しない不動産投資のポイントでもあるように、不動産投資物件を選ぶのに一番大事な指標が利回りです。その利回りがあまりにも低い場合には、不動産を運営していく事が難しくなり、すぐに売却をしなければいけなくなってしまいます。

どんな比較サイトでも表示されている数字は、表面利回りの数字が多いです。人によってはランニングコストが異なるのでしょうがないことなのですが、表面利回りだけを見ていても必ず自分の条件にあうとは限りません。実際に運営していくためのさまざまな費用を計算しなければいけないのです。

たとえ築年数が浅くて利回りの高いワンルームマンションを見つけたとしても、前オーナーの管理がとても粗悪で住める状況ではない場合があります。必ず下調べをしたり修繕箇所のチェックをしなければいけません。

また物件のある地域では、条件にあった管理会社が見つからない場合があります。通常よりも高い値段の管理会社を見つけなければいけなくなるので、利回りを圧迫してしまう事になるでしょう。ちょっとした事でも運営が困難になる場合があるので、利回り以外にも注意を向けなければいけません。

 

不動産業者を鵜呑みにしない

不動産会社も一つの物件を長く抱えているよりも、すぐに販売したいと思っています。長く保有する事で建物の劣化につながったり、人気のある物件でも売れなくなってしまう事があるのです。

つまり不動産業者の言っている事がすべてではない事が考えられるのです。赤字体質の不動産投資とならないために注意しておくべき点でも書いてありますが、必要最低限の事しか話してこなかったり、早い段階で値下げ額を交渉してくるようであれば、何かしらの情報を話していない可能性があります。こちらから事細かに質問をしないと聞き出せないので、必要最低限の知識を有していなければいけません。

またおとり物件などの広告で不動産会社に出向き、非公開物件を提示してきた場合は怪しいと思っていいでしょう。中には本当に良い物件もあるので一概には言えませんが、不動産業者の言っていることを鵜呑みにしてしまうと大抵は損をしてしまう事が多いでしょう。

少しでも高く販売して、会社に利益を残したり営業の方の給料に反映されます。必ず割引幅が用意されているので、常識の範囲内で値下げ交渉をしてみるのもいいかもしれません。

 

投資物件を買う前に勉強しておきべこと

実際のランニングコストを知る

物件によってかかってくるランニングコストは、大きく違ってくる場合があります。その中でも確実に掛かるコストとして、税金が上げられます。毎年固定資産税や都市計画税が掛かるので、利益が出ている物件であろうが赤字経営をしていようが必ず税金は払わなければいけないので、物件の購入前に調べておく必要があります。

また人によっては自己管理をして支払わなくていい場合がありますが、毎月の管理費が上げられます。管理会社によって金額が変わってくるので、条件の合う管理会社を探さなければいけません。そして予期せぬ費用として、大きな損害になってしまう場合がある建物の破損や修繕費です。新築物件の場合は数年間は保障が付いていて大きな損害になる事はありませんが、中古物件の場合は建物の劣化を図るのは大変難しいとされています。

実際に異常気象で例年よりも暑さが続いたり寒い時期が長かったりすると、建物の劣化を早めてしまいいたる所で不具合が生じてしまいます。大きな災害の場合は保険を使う事が出来ますが、小さな修繕費は自腹となってしまうでしょう。

 

運用リスクを想定する

不動産経営の中で最も多い運用リスクは空室リスクです。空室リスクに関しては過去も現在も変わらず、不動産経営の一番の問題と言えます。どの建物も常に満室経営をする事が出来ればいいのですがそう簡単には行きません。

次から次へと新築物件が建設されて設備がきれいな物件が増えてしまいます。ありとあらゆる対策を講じなければいけなくて、どのオーナーも頭を抱えている問題です。家賃保障のサブリースを受ける事もできるのですが、通常の満室時の利益よりも割安となってしまうので利益が圧迫されてしまいます。

またワンルームマンションの場合は、集合住宅のために一つの建物に複数のオーナーが存在している事があります。自分以外のほかのオーナーが家賃を下げる事で、それにあわせて家賃を下げなければ入居率に大きく関わってきてしまいます。

家賃の下落リスクも想定していなければいけないですし、地震による災害や火災によるリスクも上げられます。鉄筋コンクリートや耐震性のある丈夫な造りの建物なら安心なのですが、築年数が古い場合はいろいろと対策をしなければいけません。

 

需要の高いエリアを押さえる

不動産価格は常に変動しているので、資産価値の下落に対処するためにも需要の高いエリアの物件を選ぶといいでしょう。見た目も良くて最新設備が整っている物件はとても人気があるのですが、築年数が過ぎてしまうと極端に入居率が下がってしまう場合があります。

逆に建物の内部にこだわっていない物件でも、生活がしやすいエリアに建てられている建物は築年数が過ぎても重要が下がる事がありません。入居者の方も長い間物件に住んでくれるので、安定した収益になります。

もちろん人気のある物件は不動産購入価格が上がってしまって、利回りを押し下げてしまう事もあります。事前に土地だけを購入しておいたり、中古物件を購入してキレイにリフォームしてしまう方法があります。

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方でもありますが、高利回りで運営を続けて、数年後に建物だけを新築に建て直す事も出来るので、トータル的な運用方法としては高利回りを得る事が出来るでしょう。需要の高いエリアは、何年経っても人気があるので常に高い入居率を得る事が出来るでしょう。

 

出口戦略を考える

とても優良な物件を購入できて長期間安定して運用してきた物件でも、年月が経つに連れて入居率が低下して収益性が落ちてしまう事があります。建物には法律で定めている耐用年数があるので、大幅に耐用年数が過ぎてしまっている物件に関しては増改築を施すか解体してしまうしかありません。建物が崩壊してしまったら大問題となってしまうので、出来るだけ建物を建替えるのか売却をしてしまうのか、選択をしなければいけないのです。

また耐用年数が過ぎてしまった建物に関しては、ほとんどの場合価値が無くなってしまって、金融機関の担保としての役割を失ってしまいます。耐用年数が充分に残っていて、購入金額よりも高値で売り抜ける事が出来れば理想なのですが、そんなにうまく事が運ばないのが不動産投資です。

建物を解体するのにも莫大な費用が掛かってしまうので、資産価値がなくなった後では運用する事が困難になってしまいます。事前に出口戦略を練ることで、効率よくお金を得る事が出来るでしょう。

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できる限り自己資金を貯める

ワンルームマンションの投資をする上で最も重要な事は、少しでも多くの自己資金を貯めることです。自己資金があることで多くの事に対処する事が出来ます。ワンルームマンションを購入するときに、より多くの物件から購入する事が出来るので利回りの高い物件を選ぶ事ができます。

またローン審査も容易に通過する事が出来て、金利の安い金融機関を選ぶ事が出来ます。購入の段階で選択肢が広がるという事は、長期間不動産を運営して行くのも容易になります。実際に物件を購入した後も、気になる設備や内装にお金を掛ける事が出来るので、他の部屋との差別化を図る事が出来ます。少しでも入居率を上げるためにさまざまな工夫をする事が出来るので、安定した運用につながります。

予期せぬ自体にも迅速に反応する事が出来て、健全な状態への建て直しが迅速に行なう事が出来ます。新しい物件の買い増しも行なう事ができるので、どんどん資産を増やす事が出来るのです。不動産収入もしっかりと貯めておくことで、資産運用の拡大につながります。

 

物件選びで労力を惜しまない

物件を購入する段階で、妥協を繰り返していると必ず後で後悔してしまうでしょう。自分自身の物件選びの条件をまげてしまうと、利回りの低い運用になってしまったり健全な不動産管理を行う事が出来なくなります。物件を購入するまでの時間は充分に確保して、とことん調べつくす事がいいでしょう。

調べているうちに新しい発見をする事が出来るし、より良い物件にめぐりあえる確立も上がってきます。日々勉強して、プロに負けない目利きを身に付けましょう。物件を選んでいるエリア内に、望んでいる物件が見つからない場合は全国規模で範囲を拡大してみるといいでしょう。地方の物件には割安の物件は多く存在しているし、充分に高利回りで運用する事が出来るでしょう。

さまざまな運用方法を考慮していく事で、必ず自分に合った物件を探し出す事ができます。そして少しでも金利の低い金融機関を探したり、条件の良い管理会社を見つけ出すことで、利回りを上げていく事が出来ます。自分次第で大きく利回りが変わってくるので、努力を続けなければいけないのです。

 

保有物件を健全に保つ

安定した不動産投資を行なうためには、常に物件を健全な状態で保たなければいけません。人の手が加えられていない物件は、人が住んでいるようにも見えないし、今にも壊れてしまいそうに錆び付いています。外観や見た目だけを手入れするだけで、見違えるようにきれいな物件に変わり入居率のアップにつながるでしょう。空室が続いたとしても室内の空気を入れ替えたり、掃除をすることでカビの繁殖や害虫の発生を防ぐ事が出来ます。

また不動産を健全に運営するということは、当初の計画通りに運営出来ていることを言います。リスクを踏まえた運営や計画通りの収支を取れていて、毎月黒字経営が出来るキャッシュフローが形成できていなければいけません。

がっちりした隙のない計画を立ててしまうと、突発的なアクシデントに反応する事が出来ないので、ある程度の余裕を見越した運営が好ましいでしょう。トラブルにも耐えられる計画性と反応力の速さが、健全な運営につながります。

 

管理会社をうまく利用する

不動産物件を運営していくには、本業の仕事をしながらすべての業務を行なう事は難しいでしょう。ましてや地方の物件や住んでいる場所から離れている場合は、入居者の対応にすぐに応える事はできません。

居住者を優先して管理業務を行なうには、休みは不定期になってしまうし夜中でも対応しなければいけないですね。ワンルームマンションの経営には大抵の場合、管理会社に物件の管理業務をお願いする事が多いのです。プロにお願いする事で居住者とのトラブルを回避できて、別の物件選びに時間を使う事が出来ます。

管理会社を利用するには、毎月の賃料から数パーセントを支払ってお願いする事が主流となっています。そして管理会社によって支払う金額も変わってきてしまい、確実に売上を抑える形になります。また業務内容も管理会社によって異なるし、報告方法も変わるので目的にあった管理会社を選ばなければいけません。

毎月の支払いが気になる場合は、管理業務の半分だけ任せる事も出来るので不得意な業務だけ依頼する事が出来ます。用途に合わせて管理会社をうまく利用することで、無駄な経費を削減する事が出来ます。

 

人と同じ事をしていてはいけない

投資をするうえで、人と同じ事をしていても大きく儲けを得る事が出来ない事は良くある話です。不動産投資でもその考え方が当てはまる事が多いのです。物件選びでも人口密集地ばかりを狙ってしまって、思っているよりも割高な物件を選んでしまう事があります。

需要が高い地域では、小さな不動産バブルが起きているので価格が加熱して上昇してしまう事があります。冷静に物件を見分けて、これから発展しそうな物件を選ぶ事で、数年後には大きなリターンとなって帰ってくる事があります。

節税効果を狙ってよく考えずに新築物件を購入してしまい、数年後には節税効果が無くなってしまって、後々後悔してしまうこともあるので長期的な運用を計算をしなければいけません。

築年数の経っている中古物件でも、古さを利用したリフォームや内装のアレンジをすることで利回りの高い物件を購入する事が出来ます。他の人とは違うリフォームをする事で、オリジナルの部屋を造る事が出来て差別化を図る事が出来るでしょう。

【関連リンク】

マンション経営の空室率の原因と対策

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まとめ

不動産投資は人それぞれ投資スタイルが変わってきます。差別化を図る事を意識して運用してみれば、中古物件でも充分な利益を得る事ができるでしょう。そのためにもしっかりとした知識を身に付けて、誰にも負けない投資スタイルを確立する事がいいですね。

 

始めは新築物件からスタートしてみる事が安全で、手間の掛からないものとされていますが、しっかりとした計算が出来ていれば中古物件から始めてみてもいいかもしれません。健全な運営を心がけて、充分な利益を目指しましょう。

 

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