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不動産投資

2017.11.25

リノベーションはこんな不動産投資家におすすめ

不動産投資も人間のするビジネスである以上、不動産投資家の「人間臭さ」が仕事にも出る物です。当然ながら、不動産投資家にも様々なタイプがあり、どう言ったビジネスがおすすめか、あるいは、どう言ったリノベーションがおすすめか・・・等の「向き・不向き」があります。

リノベーションの理由

 

不動産投資家にリノベーションがすすめられる背景

昨今になって不動産投資がブームになっていますが、今の不動産投資ブームは以前の不動産投資ビジネスと比較して、少し様子が違って来ています。と言うのも、投資用の物件として、中古不動産を選ぶ不動産投資家が増えて来ているからです。

不動産投資においては、投資用物件に入居者がいなくては、当然ながら収益が見込めません。それで入居者獲得のため、新築が求められたものでした。

しかし、今は違って来ています。と言うのも、物件にリノベーションを施して利用し、入居者を集めるのに成功している例が多いからです。

リノベーションはリフォームと混同されやすい言葉でありますが、リフォームが「修繕」の様な意味合いがある一方で、リノベーションは「価値を上げる」意味合いが強いです。

ですから、物件にもよりますが、古い物件が六畳間の組み合わせの様な旧態依然の居室の作りであっても、現代的な12畳クラスの広いリビングに造り変えることも可能です。つまり、古い建物の中身を洗練された現代的な造りにする事が出来るのです。

そして、当然の事ながら、新築の物件を建てるよりもコストメリットは大きいです。新築アパートの事を考えるならば、建物の設計等から始まって、基礎を造り、構造を建てて、そして中身を作り込む様な流れで行く物ですが、リノベーションの場合は中身の改造だけで済むからです。しかも洗練されたデザインも多く、入居者の獲得も容易です。

この様に、入居者を効率良く集めるのに便利で、そして購入費や改装費が安く上がるリノベーションは、不動産投資家にとってもメリットが大きいです。そして、不動産投資家にリノベーションがおすすめされる理由は、まさにここにあるのです。

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建物の再生と価値のアップ

古い建物等は、今の建物よりも耐震性等で劣る物も多かったのですが、それでも柱や梁の補修や、筋交いや合板設置等による構造の補強により、強度についても十分な物に造り変えることが出来ます。

ただし、これはリノベーションでは無く、リフォームの域であるでしょう。

リノベーションの域になると、更にハイレベルになります。と言うのも、リノベーションは部屋の間取りまでを改造し、「新たな空間」を作り出し、雰囲気までをも洗練された物に変えてしまうからです。

間仕切り壁を取り去って、天井の高さまでをも変えてしまい、そこに全く新たな空間を創造するので、リノベーションは非常に大きな魅力があります。またそれは、内見に来る不動産業者の顧客を魅了することでしょう。

そして、建物の基本性能である、防音性や遮熱性を向上させて、静かな室内を作ることや、光熱費が抑えることも可能です。

この様に、リノベーションには建物の再生と価値のアップの効果が見込めます。不動産投資家におすすめされる理由の一つは、ここにもあるのです。

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利回りと収益のアップ

不動産投資において、利回りと収益は非常に大切です。利回りには入居率が非常に重要になります。空室が発生すると、不動産投資家によっては、食事が不味くなる人もいる様です。

さて、不動産投資において利回りを上げるためには、全体の投資額を抑えて、家賃水準を高いレベルで維持し、その上で可能な限り入居率を上げることがカギとなって来ます。

ここで新築アパートと中古物件を比較しましょう。

確かに家賃水準ではリノベーションをした中古物件は、新築と比べて家賃水準が劣る事でしょう。しかし、中古物件を購入するので投資金額は大きく抑えられます。

利回りの計算は収益を投資額で割った値になりますので、リノベーションの中古物件の収益が新築物件の収益よりも劣っても、投資額が小さくなるので、リノベーションの中古物件の利回りがの方が結果として大きくなるのです。

ところで、ここで収益と入居率についても考えるべきでしょう。収益は家賃水準と入居率によって決まります。ですから、最初に不動産査定の時になるべく高額の家賃に決め、尚且つその条件で空室をゼロにする必要があります

つまりは物件の魅力がそこで物を言うのです。リノベーション物件の魅力が新築に匹敵するならば、十分勝機はあるのです。これがリノベーション物件の不動産投資家におすすめ出来る理由の一つになります。

利回りについては【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方をお読みください。

売却時のために

不動産投資において、収益を確保する上でも、家賃を「待つ」よりも「売却する」方が得策になる場合もあります。当然ながら、売却の際は少しでも高い値が着く方が良いので、そのためにもリノベーションは有効です。

不動産の価値は、築年数が価値の一つの尺度になるのですが、実際の家賃査定等においては、物件の収益性が査定のポイントになる場合が多いです。査定においては、土地の立地条件等によって決まることも多いのですが、それでも建物自体の魅力は大きな説得力があり、家賃水準の下落を留めます。

さて、アパート等の投資用中古物件は、しばしば別の不動産投資家に「入居者付き」で売却されることがあります。いわゆるオーナーチェンジです。その場合、購入する不動産投資家も最初から収益を目当てに購入するので、その不動産に入居者が居ることは売却において武器になります。

そして、入居者を繋ぎ止めておくためにも物件の魅力は不可欠であり、そのためにもリノベーションが有用なのです。

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不動産投資家のタイプ

不動産投資家にもタイプがある

さて、人間にも様々なタイプがあるように、不動産投資家にも様々なタイプがいます。

ある人はコツコツと物事を進めるでしょうし、別な人は大胆に勝負に出るでしょう。もしかすると、更に投資用不動産物件にこだわりを持つ人の場合は、リノベーションで更なる付加価値を加えることも考えることでしょう。

ところで、不動産投資家も、物件をリノベーション込みで購入するならば、そのリノベーション自体にも個性が現れると言えます。リノベーションをこだわると、方向性やコンセプト等が出てきます。

そして、それは物件のデザイン性を方向付けたり、雰囲気の統一性を高めたりして、物件の質が良くなり、魅力もアップします。

そこでですが、様々いる不動産投資家のタイプをいくつかピックアップしてみます。堅実な投資家、ハイリターンを狙う投資家、そして、古い建物を利用する投資家です。

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堅実な不動産投資家

不動産投資家でも、堅実なタイプは、コツコツと事業を進めます。

投資用物件の購入の際にも可能な限り借入金を少なくし、投資金額を絞りながら最大限の利回りを狙います。堅い経営をモットーにする事も幸いし、銀行などの金融機関の評価も高くなります。

堅実なタイプの不動産投資家におすすめできるリノベーションは、物件の品質を上げながらもコストを重要視するタイプの物です。全体的に「バランス」を取ることがポイントとなります。

この場合のリノベーションは、大規模な改修までをも行わないとしても、物件の価値を新築レベルと同等か上回るレベルが、バランスの点から考えても良いと思われます。設置する住宅設備は、狙う家賃の額に合わせて損益を考えたチョイスとします。快適で便利な生活と、それに付加価値を少しプラスするレベルぐらいがおすすめです。

このレベルだと、家賃水準をあまり上げずに済むことも可能ですので、入居率も良い水準で保てます。不動産投資において、ローンを組む投資家は、金融機関に事業計画を提出する事がありますが、

このタイプの投資家は、その計画に外れない堅い経営をすることでしょう。ハイリターンを狙うのは難しいかも知れませんが、着々と利益を出す不動産投資家です。

ハイリターンを狙う不動産投資家

リノベーションには、設備の豪華さに突化させて利益を狙う戦略もあります。

この場合は、投資額は確かに多くなりますが、その分物件の仕様が豪華になり、それだけ家賃水準も高い物が狙えます。まさにハイリターン狙いの不動産投資物件となります。

この場合のリノベーションは、建築技術を駆使し、デザインも洗練された物になることが多いです。また、建築資材にもこだわるかも知れません。

部屋の間仕切り壁を撤去して広い空間を創り出したり、あるいは床材等にも天然木を用いたりするかも知れませんし、設備のオートメーション化もハイレベルになることでしょう。

この場合のビジネスは、物件を非常に魅力的にする事から、「普通の新築以上の水準」の家賃を長期間得られることが期待できます。更に、物件が話題を呼んで入居率が上がれば、まさにハイリターンとなります。

この様に、物件を多くの魅力で飾り、人気を集め、高い収益を狙うのも立派なビジネスモデルです。入居率の伸び悩み等で予想外の損失を被る等のリスクはありますが、当たれば大勝ちが期待できます。スリルがありますが、面白い経営をする不動産投資家と言えるでしょう。不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介も合わせて読みましょう。

古い建物を活用する不動産投資家

最近流行しているリノベーションの例に、築50年を超える様な建物を利用するものがあります。いわゆる「古民家再生」です。古民家も今では立派な不動産投資の対象となり、多くの不動産投資家が利用しています。

古民家の面白さは、全国の様々なところから不動産を探してくる宝探しの様な面白みの他に、リノベーションの方向性や仕様等を考える面白みがあります。古民家は確かにそのままでも面白く、ファンは多いのですが、生活の利便性を考えるとやはり腰が引けてしまいます。そこでリノベーションが考えられます。

ところで、古民家再生の不動産投資は、リノベーションの難しさは確かにありますが、上手く作ることが出来れば、現代建築よりもデザイン的に面白い物も造ることが出来ますので、収益性の上での「建物の価値」が非常に上がることも期待できます。

資産価値が上がれば、それだけ人気も出て、高い家賃査定も期待が出来る様になります。そうなると家賃からの収益が増えて利回りが上がります。更に考えるならば、その建物ならば売却の際にも非常に有利に話が運ぶかもしれません。

この様に、古い不動産を対象とした不動産投資は、物件の探し方や、古い物件の上手な活用方法が必要にもなりますが、高利回りが期待が出来て、売却も出来るビジネスになります。そして、その投資家はある種の目利きとも言えるでしょう。

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確認しておきたい一棟物件におけるリノベーションの魅力とリスク

 

リノベーションを好む不動産投資家

 

リノベーションを好む人のタイプ

不動産投資を考える上で、最も重要になるのが利回りになります。そして、不動産投資の利回りは、預貯金で言うところの利回りと違い、「勝手に着いて来るもの」では無く、収益をベースにして利回りが決まります。収益が無ければ利回りも上がらないのです。

さて、そこで不動産投資家についても考えてみます。不動産投資家も人によって、ビジネスの「戦略」の組み立て方が違って来ます。不動産投資の基本は物件の収益を上げることが前提となりますので、物件に魅力を持たせたい点では、投資家は全員が同意することでしょう。

しかし、どの様な手段で物件に魅力を持たせるか? ・・・ここで投資家の違いが現れます。

投資用不動産を考える時、物件の有利さについて検討が必要になりますが、多くの人は「新築が一番魅力がある」と結論づけることでしょう。確かに新築は魅力的ですが、コストの面や工期がかかる点、土地取得や物件の設計等、実際に不動産の運営を始めるまでは多くの段階を得なければならないので、ある意味ハードルが高いとも思われます。そこで提案されるのが、中古物件の活用です。

失敗しない!購入した中古マンションをリノベーションする時のポイントにもありますが、中古物件は、帳簿上の価値が低くなってはいるのですが、実際の建物の状態は、まだまだ使用できる物も多く、投資対象として使える物が少なくありません。ただ、古いままでは、やはり魅力が無く、集客力に欠け、利回りもあまり期待できません。それでリノベーションが必要になります。

ところで、中古物件を購入してリノベーションをするビジネスを選ぶ不動産投資家がいて、そしてそこに様々なタイプがいます。そして、そのタイプのいくつかのタイプを挙げると、「コスト」で考える人、「物件」で考える人、「入居者の生活」で考える人等が挙がります。

コストを考える人

ビジネスにおいて、売上を考えるのは大切なことですが、それと同時に、投資費用等のコストを考えることは、利益を考える上で非常に大切なことです。

不動産投資も同じことが言え、収益を考えるのも重要なのですが、その前段階として必要経費を見据えることが非常に重要になります

さて、不動産投資をトータルで考える場合、新築と中古が大きな選択肢となります。

新築不動産の良いところは、物件の魅力作りの点もあるのですが、費用さえ掛ければ、立地条件の良い土地に投資用物件を建てることも可能になります。ですから、資金力に余裕があるならば、駅から近い土地や日当たりの良い場所など、「立地条件の部分」で勝負が掛けられます。

しかし、もしも空室が発生した場合は、元の投資費用が高額になっている都合から、すぐに利回りが悪化してしまいます。

一方で中古物件にリノベーションをする場合は、何と言ってもコストが節約できるメリットがあり、コスト重視の不動産投資家には新築よりも「おすすめ」とさえ言えるとも思われます。中古不動産は、既に建っている物件から選ぶ事情から、土地を選ぶことはできませんが、リノベーション次第では建物に収益性を加えることが出来て、高い利回りを狙うことが出来ます。つまり、リノベーション自身が費用対効果を決めるのです。

コストを考えるのが得意な不動産投資家は、リノベーションの重要性を良く知っていて、その部分が「資本」そのものだと理解しています。そして、その分だけリノベーションに注力することでしょう。

物件の価値を考える人

リノベーションは「価値を上げる」ことを意味します。この価値は、生活の利便性や部屋の雰囲気等もありますが、資産価値と言う点でも合致します。

建物の価値は、いわゆる帳簿の上では、建って年月が経つと共に価値が減って行きます。ただ、この考え方は、実際の不動産取引における価値判断とは少々違って来ます。実際の不動産取引においては収益力で不動産価値が決まって来るのです。

さて、この「収益力」ですが、この部分がリノベーションで意外な程に変わって来ます。

リノベーション前は設備が古くて雰囲気もあまり良くない物件も、リノベーションを通して様々な点が改善し、家賃査定も上がります。家賃査定の上昇が見込めると言うことは、不動産業者から収益力のアップが認められたことになるので、資産価値が上がったことになります。

ところで、不動産投資家にも、リノベーションと物件の収益性が密接に関係している点を、特に重要視しているタイプも居ます。物件を築年数よりも収益性で判断するこのタイプの投資家は、非常にレベルの高い仕事をします。

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悩ましいリノベーションの費用こそしっかりと正確な数値を把握しておきましょう

入居者の生活で考える人

リノベーションは、生活の質の向上にも繋がります。設備を一新し、建物の性能もアップします。結果として光熱費が抑えられ、生活の利便性も向上します。

ところで、この「生活の質の向上」を付加価値と捉え、これを集客力と考える不動産投資家もいます。こう言った投資家の物件は、ある種の「人への配慮」が見える物件となり、その部分が「物件の魅力」にも繋がるとも考えられます。特にそれが感じられるのが、バリアフリーを取り入れたリノベーションです。

不動産投資は、物を扱うビジネスと考えられがちですが、実は物件を超えて人と接するビジネスです。そう言った意味においても、このタイプの投資家の仕事は魅力的になることでしょう。

 

どんなリノベーションがおすすめか?

おすすめのリノベーションについて

「どんなリノベーションがおすすめか?」についてですが、この問題は不動産投資家にも様々なタイプがいることから、それは千差万別となります。

実際のリノベーションを考えると、設備の性能を向上させた上で間取り等まで変える物や、古い部分を敢えて残す物、或いは、ひたすら豪華な雰囲気を目指す物、実にタイプは様々だからです。

そこで、ここではリノベーションのタイプを3通り挙げ、それぞれに合うタイプの不動産投資家について考えてみます。ただ、実際には完全に3通りに分けることは難しく、様々な要素やパラメータが複雑に絡み合っています。

ですから、これらの「おすすめ」はあくまでも「参考」です。

おすすめのリノベーションは「必要十分の仕様」の投資家

リノベーションのレベルにおいて、「必要十分」と言うべき物があると言えます。設備を新式に改装し、クロスや床材を変えて雰囲気を変えると言った「価値アップ」をしているのですが、その一方で、費用対効果が非常に重要視されていて、期待される家賃収益と投資費用のバランスが絶妙に作られているリノベーション物件です。

こう言ったリノベーションがおすすめ出来るのは、堅実路線の不動産投資家と言えるでしょう。

堅実な不動産投資家は、収益と投資費用のバランス感覚を気に掛けるタイプですので、そう言った物件に納得することと思われます。更に言えば、堅実な不動産投資はミスの発生確率が高く無いメリットが考えられます。不動産投資の失敗例と成功例。成功のポイントは不動産会社にありも合わせて読んでおきましょう。

おすすめのリノベーションは「豪華版」の投資家

豪華なリノベーションがおすすめ出来る不動産投資家は、リッチな趣味のこだわりだけでは無く、付加価値にこだわる人達と言うことも出来ます。

リノベーションにも贅沢な材料をふんだんに使い、デザイナーズハウスの様にまとめ上げた物件を見ることが出来ますが、これはオーナーの趣味だけでは無く、ハイリターンを狙ったビジネス戦略上の物とも考えられます。

不動産投資は家賃収益で利回りが違って来ますが、高い収益を狙うための投資として「豪華なリノベーション」も「収益を上げる手段」なのです。

ですから、その様なリノベーションは、ハイリターンを狙う不動産投資家におすすめできる物と思われます。そして、投資費用を掛けて家賃査定を上げれば確かに利回りは上がりますが、それにはリスクを伴います。

ですから、別な観点から見れば、不動産投資の戦略家と言える人におすすめ出来る手段とも言えそうです。

おすすめのリノベーションは「古い味を残す物」の投資家

古い物件に価値をプラスさせるのがリノベーションの醍醐味ですが、敢えてその「古い味」を残す手法もあります。このリノベーションは多少奇抜な部分もありますが、仕上げがデザイナーズハウスの様に仕上がる物件もありますので、むしろハイレベルと言えるでしょう。

ところで、このリノベーションをおすすめ出来る不動産投資家は、ハイリターンを狙う部分ももちろんあるのですが、ビジネス上の英断を瞬時に決められる投資家に最もおすすめ出来ると言えるでしょう。

この様なリノベーションは、ある意味、業者丸投げでは出来ないビジネスとも言えます。

室内の間取りや明るさだけで無く、雰囲気にまで気を配らなければならない都合があるので、ビジネス全体の総指揮をきちんと取れる才覚が必要となります。ですから、おすすめ出来る不動産投資家はトップレベルになるかも知れませんが、そう言った投資家の仕事は、後輩の模範にもなることでしょう。

不動産投資家は確かにタイプはありますが、そのタイプの重複している場合や、違う理想を持っている人も大勢います。そして、実際のリノベーションは、不動産投資家の数だけあると言ってよく、それぞれの個性が出る物ともなります。

不動産投資が活性化している昨今では、更にリノベーションのアイディアも出て来ることでしょう。そして、そのリノベーションの例が、次の不動産投資家に「おすすめ」出来る例にもなるかも知れません。楽しみです。

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不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

 

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