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サラリーマン大家

2017.10.8

不動産コンサルタントが経験した不動産投資で成功する10%の投資家とは

最近では副業をしてもよいという会社も増えており、不労所得を得る方法として不動産投資が注目されています。不動産投資を成功させ、最終的には会社もやめて家賃収入だけで生活できるようになりたいといった夢を持たれている方も多いでしょう。しかし、不動産投資というと「強引な勧誘」「騙されて高いものを買わされてしまうのではないか」「赤字続きで自己破産した」といったマイナスイメージが多いのも事実です。

とは言え、実際にはすべての人が失敗しているわけではなく、不動産投資で成功しセミリタイヤして第二の人生を送っている人もいます。今回は、どうすれば不動産投資は成功するのか、実際に成功している人の特徴などについてお話したいと思います。

 

不動産投資を始める前に

不動産投資で失敗する人の多くは、不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介でもご紹介していますが、「不動産投資について勉強をせず取りあえず始めた」「不動産会社の営業マンにすべて任せてしまった」というように不動産投資についての知識がなく、悪い営業マンに騙されてしまうケースです。

よほど信頼のおける会社、営業マンであればすべて任せておけば上手に運用してくれるかもしれませんが、成果報酬の会社がほとんどの不動産業界ではお客さんに損をさせても自分だけ儲かれば良いという営業マンもまだまだ多く、そういった営業マンに捕まると後は崖を転がり落ちるようにお金をドンドン奪い取られてしまいます。

そういった失敗をしないように、最低限の不動産知識は身につける必要があります。

将来的には、物件の収支や利回りなどきちんと自分で計算できるようになり、物件の価値がわかるようになれば不動産投資で失敗することもほとんどなくなるでしょう。

それでは、不動産投資について勉強していきましょう。

 

不動産投資とは

単純に不動産投資と言っても、ワンルームマンション、一棟アパートやマンションといった居住系からテナントビル、事務所などオフィス系など色々な種類がありますが、サラリーマン大家さんなど一般的にはこの居住系の不動産に投資をしています。

居住系不動産投資の収益構造ですが、ワンルームマンションやアパートを購入し、その部屋を賃貸することで家賃をもらって収益を得ます。又、購入した物件を売買することで購入した時よりも高く売ることが出来れば売却益を得ることが出来ます。

家賃をもらうことで長期的に安定した収益を得ることをインカムゲイン、不動産を売ることで売却益を得ることをキャピタルゲインと言います。

 

インカムゲイン

資産を持つことで得ることが出来る利益、いわゆる不労所得を得る、長期的に安定した収益を得ることをインカムゲインと言います。

一括千金を求めてキャピタルゲインを狙うのは不動産投資の初心者には難しく、安定した長期的な収益、キャピタルゲイン狙いの投資の方が初心者にはおすすめです。

不動産投資においては、資金があれば別ですが一度にたくさんの不動産を買うことは難しく、資金を貯めて少しずつ増やしていくことになります。

そのため、非常に時間が掛かりますので、出来るだけ年齢が若いうちに始める方がやはり有利です。

【関連リンク】

不動産投資の失敗例と成功例。成功のポイントは不動産会社にあり。

不動産投資を成功させるために押さえておくべき不動産会社まとめ

キャピタルゲイン

資産を売却することで利益を得る、不動産で言うと物件を売買することで得ることが出来る利益のことを言います。

長期に安定した収益を得ることを目的としたインカムゲインに対して、キャピタルゲインは短期に高収入を上げることを目的とします。

そのため、物件やそのエリアが将来的に価格が上がるのか、アベノミクスや東京オリンピック開催といった外的要因などを分析し不動産投資を行う必要がある為、不動産経験の少ない初心者の場合はかなり難しい投資となります。

最初からキャピタルゲインを狙った投資は、初心者には投機又はリスクの高い投資をなります。インカムゲインを狙った投資を行い、結果としてキャピタルゲインも得ることが出来ればというくらいの気持ちで行う方が良い結果をもたらすでしょう。

不動産の売却に関しては、こちらでも紹介しています。

【関連リンク】

ワンルームマンションの売却時期やポイントを間違えないために知っておくべきこと

不動産売却時の知っておきたい税金のすヽめ

投資用マンションを売却する際って誰に相談すればいいのか

 

表面利回りと実質利回り

高利回りを確保するための失敗しない不動産投資のポイントでもありますが、不動産投資で物件を評価する指標のひとつに利回りがあり、不動産以外でも銀行の預金や株式の配当なども利回りで収益を表します。

不動産の利回りの計算方法は下記のようになり、この計算で出された利回りを表面利回りと言います。 

年間の総収入÷物件価格×100=表面利回り

例えば、ワンルームマンションに投資した場合、月の家賃が6万円、物件価格が1000万円とすると

年間家賃収入 72万 ÷ 購入代金 1000万×100= 表面利回り 7.2%

銀行の定期預金の金利が0.2%という状況であれば7.2%利回りが取れるのであれば、預金をするより不動産投資に投資するべきだと比較することが出来ます。しかし、不動産を運営するにあたり、実際には色々と経費が掛かります。

例えば、ワンルームマンションの場合であれば、購入時に仲介手数料、不動産取得税、固定資産税、火災保険、購入後は管理費、修繕積立金、物件の管理手数料などが必要です。

こういった費用を実際に考えると本当の利回りはもう少し低くなり、費用を反映させた利回りを実質利回りといいます。

実質利回りは下記のように計算します。

(年間家賃収入-運営費等)÷(物件価格+購入諸経費)×100=実質利回り

同様にワンルームマンションの月の家賃が6万円、物件価格が1000万円とすると

これに運営費(月の管理費・修繕積立金 1万円 管理手数料5%=月3000円)、購入諸経費100万円が必要だとします。

(年間家賃収入72万-運営費15.6万)÷(物件価格1000万+購入諸経費100万)×100=5.1%

先ほどの表面利回りでは7.2%だったものが実質利回りで出すと5.1%となり2.1%も低い利回りとなります。実際には利回りで出た収益から銀行からの借り入れの返済が引かれたものが実際のキャッシュフロー、手元に残るお金となります。利益が出ている場合はこれに所得税が加算されますが税金の話は少し難しいので又改めてご説明したいと思いますので、今回は取りあえず不動産投資は実際には色々な費用や税金が掛かるということを覚えておいてください。

実際に不動産営業マンなどは物件を紹介する際は、その物件の収益を少しでも良いものに見せたいので表面利回りで物件の良さをアピールしてきます。それが悪いというわけではありませんが、それ以外に実際にかかる費用があることが分かっていないと購入後に思った以上に費用が掛かってしまい、結果赤字になり自己資金を投入しないといけないということになります。

表面利回りは最初の選別の際には有効な指標ですが、実際に購入する際は実質利回りで計算しなおして購入するほうが不動産投資においては失敗が少なくなります。

 

【関連リンク】

利回り計算から見る不動産投資における重要指標とは

不動産投資で成功するために押さえておくべき点

不動産投資の実際の収益は?

不動産投資を行う上で実際の収入を知ることは非常に重要です。不動産会社が物件を紹介する場合は、表面利回りと実質利回りのところでお話したように表面利回りで物件の収支の話をします。

表面利回りで物件を買ってしまうと運営費や税金など支払ってしまうと収支がマイナスになってしまうケースがあります。そこで物件の収支、実際の収入を知る為にはそういった費用等も含めて計算する必要があります。ここでは長くなってしまうので詳しくはお話しませんが、実際に不動産を運営する上で収支をどういった費用が掛かるかについてお話します。

まず、不動産を購入する際に必要な経費には、

  • 仲介手数料(購入金額によって変わる)
  • 登記費用、登録免許税
  • 銀行手数料、金銭消費貸借契約書に貼る印紙、抵当権設定登記
  • 売買契約書に貼る印紙(購入金額によって変わる)
  • 固定資産税、都市計画税分担分
  • 不動産取得税
  • 火災保険

があります。(税率については又別の機会にお話いたします。)

次に、不動産購入後に必要なランニングコストには、

  • 物件の管理委託費用
  • 物件の維持費

ワンルーム…管理費、修繕積立金、固定資産税・都市計画税など

アパート…共用部分の光熱費、ブルメンテナンス費、消防点検など

  • 空室になった場合は、入居者募集の広告費なども必要。

があります。

こういった費用をきちんと把握したうえで収益を計算し、実際の収入を出した上で物件を購入するかどうか検討する必要があります。

こちらの記事も合わせて読み、リスクヘッジをしっかりとしておきましょう。

【関連リンク】

【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とは
マンション経営の空室率の原因と対策

 

不動産投資における立地・エリアの重要性

物件を選ぶ際に一番重要なのはやはり立地です。

ターミナル駅徒歩5分や近くに大きな商業施設があるなど立地が良ければ空室に悩まされることも少なく、売却時にも売れずに困ることもほとんどありません。逆に駅徒歩15分以上かかったり、周辺に墓地や火葬場など不快施設があるなど立地が悪いと空室に悩まされたり、売却出来ずに困ることになります。

又、購入する物件のエリア選びも重要です。

人気の高い首都圏や大阪、名古屋などは、利回りは低いですが賃料も高く空室率が低いのが特徴です。地方の物件は、利回りは高いですが賃料の下落も厳しく空室率も高くなる傾向があります。地方の物件を選ぶ場合は、運営が難しいためより立地が重要になります。

初心者の場合は、物件価格の下落も少ない首都圏や大都市の物件を選ぶ方が良いでしょう。大きなリターンは望めませんが安定した収益を上げることが出来ます。

【関連リンク】

不動産コンサルが語る、不動産投資における物件選定のポイント

 

不動産投資における自己資金はどれくらい必要?

物件を購入する際に必ず必要なものがお金です。

お金が無限にあれば現金で物件を購入することが出来るのですが、実際には融資を受けて物件を購入します。そのため、融資の条件によって必要な自己資金は変わってきます。フルローンやオーバーローンで融資が組めるのであればほとんど資金はいりませんが、内入れ30%となるとかなりの資金が必要となります。

では、ワンルームマンションとアパートを購入する際の自己資金について例を挙げてご説明したいと思います。ワンルームマンションを買う場合、購入諸経費は約10%必要です。例えば、1000万円の物件であれば100万円の購入諸経費となります。融資条件がフルローンで組める場合は1000万円の融資を受けることが出来ますので自己資金は100万円必要となります。融資条件が物件価格の8割の場合は800万円の融資となりますので、自己資金は300万円となります。

次にアパートを買う場合、購入諸経費は約8%必要です。例えば1億円の物件であれば800万円の購入諸経費となります。融資条件がフルローンで組める場合は1億円の融資を受けることが出来ますので自己資金は800万円必要となります。

融資条件が物件価格の8割の場合は8000万円の購入諸経費となりますので、自己資金は2800万円必要となります。最近の融資傾向を見ると、ワンルームの融資割合は9割~フルローン、アパートは7割~フルローンといったケースが多いので、ワンルームの場合は自己資金100万~200万、アパートの場合は1000万~3000万は必要になります。

 

ローンに関しては、こちらの記事を読んでおきましょう。

【関連リンク】

【不動産投資ローンの注意点】かかる費用から銀行の特徴まで
【金利の急上昇なんて怖くない⁇】不動産投資のローンの基本から動向まで
不動産投資ローンの重要ポイントを覚えておこう!

 

現在の賃料で物件を評価するのは危険?

物件の売買を行う際に、中古物件であればすでに入居者が入っているケースがあります。これをオーナーチェンジ物件と言います。オーナーチェンジ物件の売却価格を決める際には現在の賃料を元に利回りを計算します。買主もその賃料がもらえる前提で物件を買うのでそれで問題ないのでは?と思われるかもしれません。

しかし、投資用マンションのオーナーチェンジ物件はこの点を気をつけておくにもあるように賃貸の場合は現在住んでいる人が永遠に住んでくれるわけではありませんので、退去してしまうと同じ賃料が取れるかどうかもわかりません。そのため、退去した場合賃料が取れるかどうか調べておく必要があります。あまり差が大きい場合は退去後は賃料が下がることを想定しておく必要があります。

又、賃料が高い場合の多くは新築、築浅時代に入居し長期で住んでいる可能性がありますので、退去後に多額のリフォーム費用が掛かる恐れがあります。物件を購入する際には、賃貸借契約がいつ開始されたかについて必ず確認する必要があります。

 

融資枠を押さえる

融資を組んで物件を購入するに当たり、物件を購入する前に自分がいくら融資を受けることが出来るか確認する必要があります。

融資枠を押さえるというのは、銀行へ事前審査を依頼しどれくらい融資を受けることが出来るかを確認することです。銀行も実際に物件が決まって申し込みがないと本審査は出来ませんので、職業、収入、資産背景などを参考に問題なければこれくらい出せますよということで事前審査をしてくれます。

銀行の事前審査を受けるには、直接銀行に依頼する、不動産会社が提携している銀行に依頼してもらうといった方法があります。この事前審査で融資枠を押さえていないと物件を買うことが出来ません。

何故なら、物件を購入する際に売り主の仲介業者に対して買付という申込を入れる必要があり、その際に融資枠を押さえているかどうか確認されます。ここで融資枠を押さえていないと物件を止めることが出来ず、融資枠を押さえている他の人に買付を入れられると物件を止められてしまいますので、融資枠を押さえることは非常に重要です。

 

不動産投資で成功している人の特徴

不動産投資の本を読む、セミナーへ参加

やはり成功している人の多くは、本を読むなどして不動産投資に対する知識を高めたり、不動産会社が主催するセミナー等に参加しより実践的な内容について勉強しています。

頭でっかちになって中々実行に移せないのも問題ですが、不動産は高価な買い物になりますので最低限の知識は必要です。表面利回りで物件を見るのではなく、実質利回りで不動産を見るといった知識を持つことで、不動産会社の営業マンの話もある程度理解することが出来、営業マンが内容の良くない不動産を進めてきたら断ることが出来ます。

失敗する人の多くは、まったく勉強もせず不動産会社にすべて任せてしまう、営業マンに判断をゆだねてしまうといった不動産投資を他人任せにしてしまう人です。

【関連リンク】

時間の無駄を徹底排除!不動産投資セミナーを選ぶ際の注意点

 

自分の不動産投資基準を持ち、判断が早い

本やセミナーである程度不動産投資について勉強し知識を付けることが出来れば、次は自分の投資スタンスをある程度決めておくと物件を紹介されたときに素早く判断が出来ます。

例えば、自己資金の利回りを重視する為に多少運営期間中に持ち出しが出ても効率性を重視する、最初は堅実に安全性重視でキャッシュフローをたくさん欲しいということとでスタンスを決めておくと物件の購入の仕方もある程度決まりますので、その投資にあった物件を紹介してもらいやすくなります。

後は、自分の基準の範囲以内の物件が出てくればすぐに買い付けを入れることが出来ます。収益物件は購入するのに競争率が高いので時間を掛けてしまうと他の人にとられてしまいますので素早く判断する必要があります。

 

信頼のおける不動産会社に上手に任せる

先ほどは不動産会社に任せるのはNGというお話をしましたが、何度か取引をして信頼できる営業マンであればある程度任せてしまうのも一つの方法です。

すべて任せてしまうのは怖いかもしれませんが、あまりこだわり過ぎて紹介してもらった物件を何度か断ると営業マンも物件を紹介してくれなくなります。

何度か良い物件を紹介してくれた営業マンであれば、今後も良い物件を紹介してくれる可能性も高く、上手に資産を運用してくれるはずです。成功している人の多くは、ある程度基準を決めてその範囲の中であれば不動産のプロである営業マンに上手に任せています。

【関連リンク】

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

不動産投資の失敗例と成功例。成功のポイントは不動産会社にあり。

不動産投資を成功させるために押さえておくべき不動産会社まとめ

 

自己資金は出来るだけ使わない

物件を購入するにあたりある程度の自己資金が必要です。そのため、複数の物件を買うには自己資金を出来るだけ残していかないといけません。

自己資金がなくなってしまうと物件を買い進めていくことが出来ませんので、次の物件を買うには改めて自己資金を貯める必要があり、投資のスピードが遅くなってしまいます。

資産拡大を目指すならいかに自己資金を温存出来るかが重要になります。

不動産投資の融資に関するノウハウ

不動産投資を成功している人は、自身の投資スタンスにあった融資を出来るだけ良い条件で利用できる環境づくりを行っています。

まずは不動産投資ローンについて勉強しましょう。

 

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

同じ不動産を買うにしても収益物件を買うのと自宅を買うのでは融資内容が異なります。住宅ローンは、個人が自宅を買う為に組むローンなので自身が住む家でもあり、支払いが滞るリスクも少ないので融資条件も厳しくなく金利も安く長期間の融資を組むことができます。

対して不動産投資ローンは、賃貸向けにワンルームマンションやアパートを買う為の事業資金となる為、審査も厳しく金利も住宅ローンに比べると高く、期間も建物の耐用年数等考慮して決められます。そもそも個人向けには扱っていない金融機関もあります。

不動産投資ローンを利用するためには、まず利用する金融機関が不動産投資ローンを取扱しているか、取り扱っている場合は年収制限や勤務年数などの制限といった条件があるか等調べ、自身にあった金融機関を選択する必要があります。

 

不動産ローンは何故組むのか

不動産ローンを組む理由としては、そもそもお金がない、複数の物件を購入したいので自己資金を使わずローンを組んで購入するなどがあると思いますが、やはり融資を組むことで効率性をアップさせることができる、レバレッジ効果を得ることができるのが最大のメリットです。

 

例えば、1000万円の現金がある場合、物件価格1000万円で利回り7%のワンルームマンションを買うとします。その場合1000万円の自己資金1000万円を投入して年間70万円の利益となりますので自己資金利回りは7%となります。

次に融資を利用する場合、同様の条件の物件を買う場合、諸費用100万円、融資条件を融資金額 物件価格の90%、融資期間30年、金利を3%で買うとします。

年間の返済額は約46万円となり、年間収益70万円-46万円=24万円となります。

自己資金は諸経費100万+内入れ金100万=200万に対して年間24万円の利益となりますので自己資金の利回りは12%となります。

1件200万円で購入できるとすれば1000万円の自己資金で5件購入可能となり、同じ条件の物件を5件買ったとすると24万円×5件=120万円の収入となります。同じ1000万円で物件を買うにしても銀行融資を使うことで収入が70万円から120万円に増え約1.7倍の利益を得ることが出来ます。

これをレバレッジ(テコ)効果と言います。

不動産投資を行う際には、レバレッジを上手に使うことによって効率よく投資をすることができるのです。レバレッジ効果はあまり効かせすぎるとリスクが高くなりますので、安全性も考慮しバランスの良い投資を心掛ける必要があります。

 

不動産投資ローンのデメリットは?

不動産投資ローンを組むと毎月の返済が必要になります。不動産投資は賃料が入ることが前提となるので空室になり空室期間が長くなると収入が無くなり返済に困ることとなります。そういった意味では、不動産投資ローンを組む場合と現金で購入する場合と比較するとリスクが高くなるということがデメリットとなります。

 

不動産投資ローンの金利

住宅ローンの金利は、変動金利で0.7%前後、固定金利で0.6%~1.8%程度となっており、不動産投資ローンの金利は、ワンルームマンションの場合は変動金利で1%後半~4%台、一棟アパートの場合は1%前後~2%台となっています。

但し、不動産投資ローンの場合は、購入する物件や個人の属性、所有資産によって融資内容が変わるのであくまで目安となります。

 

不動産投資ローンの融資基準

融資の基準は金融機関によって違いますが、基本的には購入する物件の評価と個人の場合は勤務先や年収といった属性や資産背景などを考慮し、融資金額、融資期間、金利を決定します。

金融機関によっては不動産投資ローンということでパッケージ商品を取り扱っており概ねの融資条件を記載していますが、それでも実際の融資に当たっては総合的に見て金利が安くなったり、高くなったり担保が必要になったり条件は変わります。

物件の評価は、土地、建物の価格から算出する積算価格、物件の収入から算出する収益還元価格等によって評価されます。以前は多くの金融機関は積算価格で物件評価をしていましたが、最近では収益還元価格で評価する銀行も増えてきています。

評価額としては収益還元価格の方が高い評価になることが多いので、不動産融資に積極的な銀行は収益還元価格を採用しています。

  

まとめ

不動産投資を成功している人の特徴は、本を読んだりセミナーに参加するなどして勉強しており、不動産投資をある程度理解した上で物件を購入しています。

又、不動産投資をする上で自分の投資スタンスをきちんと決めて判断基準を作り、不動産会社の営業マンの言いなりになることなく上手に付き合いをしています。

これから不動産投資を始めようとお考えの皆様もまったく勉強せずに不動産を購入してしまうということはせず、成功者に学んできちんと勉強した上で投資をしてほしいと思います。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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