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不動産投資

2017.7.30

【高利回りを確保】失敗しない不動産投資のポイント

不動産投資には専門的な事柄も多く、何かと不安が付き物ですよね。しかし、しっかりとした知識を武器にポイントを押さえていけば、そうした漠然とした不安はなくなっていくものです。

今回の記事では、不動産投資において何よりも念頭に置いておかなければならない「利回りをいかに高く維持しながら投資対象である不動産を運用していくのか」ということに必要なポイントをご紹介していきます。ここでしっかりとポイントをつかんで、高利回りを確保する投資としての不動産賃貸物件を手に入れる際の参考にしていただきたいと思います。

 

不動産投資における利回りの重要性

不動産投資において、一番大切なこととはいったい何でしょうか?その答えは、ズバリ「利回り」です。もっと言えば、投資に対するリターンを最大化するという意味において、なるべく高い利回りを目指し、それを確保していくということが最も大切なことになってきます。ここで言う不動産投資に関する「利回り」とは、【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方にあるように不動産に投資した金額に対して、どれくらいの割合でリターンを得られるかということを示す指標になります。例えば、大変簡単な例ですが、1000万円の物件で年間100万円の家賃収入があれば利回りは10パーセントということになります。

同じ1000万円の物件で家賃収入が年間で50万円しか上がらなければ、利回りはその半分の5パーセントになりますね。物件価格が2000万円で家賃収入が年間に100万円なら利回りは5パーセント、50万円の場合は2.5パーセントということになるわけです。利回りが高いということは、同じ投資金額でもより高いリターンを得られている状態、すなわち効率よく不動産という資産を運用できている状態ですから、投資をする立場としては、とにかく「高利回り」が究極の目標になるということなのです。

【関連リンク】

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不動産投資における利回りの実際

それでは、どの程度の利回りを確保できればいいのでしょうか?高利回りの基準というべきものがあるのでしょうか?

この点は、実は非常に難しい問題です。都心部と地方都市では条件や考え方も異なってきますし、様々な個別の事情というものが絡んできますので、一概に確定的には線引きできない問題だからです。しかし、一般的に言われるのが、都心部ですと5パーセント前後、地方都市の場合ですと8~10パーセントがひとつの目安になるといった感覚です。

ここで、都市部と地方都市での利回りの捉え方に差があるという点についてみていきますと、これも一般的に言えば、都市部では利回りが低く、地方都市に目を移せば利回りは高くなる傾向にあります。これは、やはりどうしても都市部においては不動産価格が高騰していますので、そもそもの利回り計算の基礎である投資金額が高くなってしまうという理由が潜んでいるからなのです。

それでは、利回りの高さという理由から地方都市で投資物件を探せばいいのでしょうか?確かに、不動産投資において最も注目すべき最大の関心事はいかに高い利回りを獲得しそれを維持していくかということですから、地方都市の優良な不動産物件に目をつけることは、一面では良いポイントだといえるでしょう。しかし、不動産投資においては、単純にそうとばかりは言い切れないのが難しいところなのです。というのも、地方都市にある不動産物件にもそれ特有のリスクが存在するからです。

不動産投資で継続的に収益を上げていくうえで(そう、これが高い利回りをたたき出すポイントだったですね)重要なポイントのひとつに、いかに空室リスクを下げていくかというテーマがあるのですが、地方都市においては当然のことながら人口が少ないですから、必然的に不動産賃貸物件の潜在的な借り手が少ないということになって、この空室リスクが高くなってくるというわけなのです。

さらに、今後、【すぐに実践できる】不動産投資における空室対策の効果的な方法とはでも述べていますが、人口が減っていくという時代の流れですから、この傾向はさらに強まってくることが予想されます。一方で、都心部、例えば東京について考えてみれば、全国的な人口減少の流れにもかかわらず、地方からは若い世代が絶えず流入し続けており、不動産賃貸物件の借り手の層の厚さをみても圧倒的な有利さを誇っています。

不動産投資で高利回りを確保していくのは、一筋縄ではいきません。

 

高利回りを目指す空室リスクを抑える魅力的な投資対象

すでにこの記事でも触れたことですが、「高い利回りイコールなるべく高い最大限のリターン」を得るための源泉は、投資している不動産賃貸物件を借りてくれる入居者からの家賃収入です。

この入居者からの定期的な家賃収入は、不動産投資を考えていくうえで絶対的なもので、この入居者からの家賃収入を得ることができなくなってしまう状態、すなわち入居者がいない空室である状態は、何としても避けなくてはならないということになります。これが、いわゆる「空室リスク」です。それでは、空室リスクを低く抑えるには何が重要なのでしょうか?それは、何といっても、入居者が数ある他の競合する賃貸物件の中からわざわざ選択してくれるような魅力的な物件であり続けるということに尽きるのではないでしょうか。

ということで、これから、不動産投資の対象となる賃貸物件の空室リスクを抑えるための魅力的な投資物件とは何かという切り口でポイントをご紹介していきます。ぜひ、投資対象を絞り込むために頭に入れておいていただきたいポイントになります。

【関連リンク】

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【高利回り不動産①】立地選びポイント

投資という観点から賃貸物件を考えていくうえで、非常に重要なファクターとなるのが、まずはこの立地選びです。ここで、立地選びのそれぞれのポイントについて見ていきます。

 

駅からの距離

借り手から非常に人気の高い入居率の良い不動産物件(マンション)は、最寄駅からおおよそ800メートル前後、徒歩約10分圏内にあることが多いです。

これが、近年投資対象不動産として特に高い人気を誇っているワンルームマンションともなると、更に徒歩約5分圏内とさらに時間距離は短かくなってくるのが現状です。逆になかなか入居率が上がってこない物件は、最寄駅から徒歩15分圏内を外れて、交通手段としてバスなどを利用せざるをえないという立地になってきます。

最近の賃貸物件の入居を考えている賃貸ユーザーは、利便性という観点だけではなく、経済的な観点からよりシビアな基準で物件選びをしてくる傾向が強まっています。そのような厳しい目を持つ賃貸ユーザーは、なるべく最寄り駅に近くて時間効率の良い物件かどうかを迫ってくる他、バス便などの二次交通を利用する立地にある物件は避けることが圧倒的に多くなっているのです。

例外的に、駅から距離があってバスを利用しなければいけない立地であっても、周辺に人気である学校がある学区に属しているとか、大規模な工場団地があって住宅需要が極めて強いなどの場合には、立地と入居率の観点からみて、投資物件として検討に値することになってきます。

 

駅の性格

上で最寄駅からの立地が、投資対象としての不動産物件の価値や良し悪しを決める重要な要素になってくるという話題に触れましたが、起点となる「駅」自体もは何でもいいわけではなく、これも性格によって評価が分かれることになります。

賃貸物件への入居を希望しているユーザーが、喜んで選んでくれるような駅とは、複数の大きな鉄道路線が乗り入れている大きなターミナル駅や急行または快速列車の停車駅などの利便性の面で優れている駅になってきます。

反対に、距離的には都心に近かったりする場合でも、急行や快速列車などの停車しない各駅停車しか利用できない駅は、どうしても敬遠される傾向が出てきます。極端な話、駅から至近距離にある駅前の物件であっても、急行が止まらないというだけで、賃貸ユーザーから避けられてしまう不人気物件ということにもなりかねません。

このように、狙っている投資対象の不動産物件の最寄り駅はどこなのか、その最寄り駅の性格や鉄道ネットワークの利便性が度のレベルなのかをよくよく把握しておくことは、とても重要なことなのです。

 

視認性

この視認性という言葉は少しわかりにくいですが、要は、その不動産物件がわかりやすい場所にあるのか、簡単に駅や道路から見えて認識しやすい立地にあるのかということです。

例えば、最寄り駅から簡単な誰にでもわかりやすい経路でたどり着けるような物件は、視認性が高く、それだけ賃貸ユーザーからの人気が高く投資対象としての価値も高くなる傾向があるというわけです。幹線道路沿いにあるなど、車でのアクセスに優れているような場合も同様です。

一方、細い入り組んだ道を進んだ先にやっと見えてくるような物件や、複雑な経路を辿らなければ到着するのが難しいような物件は、人気がどうしても下がってしまいます。

 

防犯性

視認性とも一部かかわってくる問題なのですが、この防犯性というキーワードも、最近特にその重要性が非常に高まっているものになります。視認性と防犯性との間に関係性があるというのは、見通しが良く人の目につきやすい場所にある物件(視認性が高い)は、犯罪が相対的に起こりにくく安心感も高い(防犯性が高い)という理由からです。

防犯性が高い物件は、一般的に人気が高い物件ということが言えます。これは、近年防犯に対する意識が高まってきており、賃貸物件を選ぶ際にも考慮要素として防犯性のレベルを気にする入居者が増加しているということなのです。ということは、当然、不動産に投資して高い利回りを得たいとする立場としてもこのような傾向をとらえて意識しておく必要があるということになりますね。

防犯灯がしっかりと整備されていて夜間も安心して歩くことができるか、など特に女性は高い関心を抱きますので、確認しておきたいところです。

 

騒音等の外部環境

騒音などの、そこで住まうという観点から見た場合の環境問題も重要です。投資対象として目を付けている不動産物件の周辺の状況をチェックしましょう。対象物件の近くに工場や高速道路などはありませんか?

残念ながら、そのような物件は人気が低く、入居率も上がってこない傾向にあります。ちなみに、高速道路に面している物件については、そうでない物件との比較で、賃料が平均で最大5パーセントほど低くなるという調査結果もあるようです。入居者から不人気で空室リスクが高いということに加えて、賃料まで低くせざるを得ないということは、投資として不動産物件を考えていくうえで、とても重大な問題となってきます。当然、利回りにも大きな影響を与えてしまいますね。

なお、墓地、下水道処理場、ゴミ焼却場などのいわゆる迷惑施設の近くも入居率にネガティブな影響を与える要因になります。

 

利便施設への距離

いわゆる迷惑施設などの投資物件の評価にマイナスの影響を与えるものとは反対に、対象不動産物件にプラスの影響を与えてくれる周辺環境も存在します。それは、保育園や小中学校などの教育施設の他、公園、買い物に便利な商業施設、病院やクリニックなどの医療機関です。

これらのポジティブな施設については、非常に物件の投資価値に影響を与え、利回りの高低にも強い影響を与えてきます。保育所や教育関係の施設は、子育て世代には必須の施設ですし、商業施設や医療機関などは、世代を問いませんが、特に高齢者世代からは強く求められてくる必要不可欠の施設になってきます。近年は、特にこのようなポジティブな施設が高い求心力となって物件の価値を高め、さらに人が集まって物件の価値も高まる…といったポジティブなループが発生する傾向にあるようです。

合わせてこちらも読みましょう。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とは
【成功例や費用まで】不動産の土地の購入の注意点
投資用ワンルームマンション選びのポイント

 

【高利回り不動産②】建物に関する注目ポイント

投資対象としての価値を考えていくうえで、立地面でのポイントを見てきましたが、不動産の投資価値に関係するのは立地だけではありません。それでは、次に、直接の投資対象となる建物(不動産)そのものに関するチェックポイントを見ていきたいと思います。

 

マンションの外観

投資先の賃貸物件に入居しようと決断して貴重な賃料収入を投資家である大家さんにもたらしてくれるのは、当然のことながら人間なわけです。ここが基本的なことながら重要なことで、そんな「人」に喜ばれ、「人」に満足させ、「人」に選んでもらえるような物件であり続けなければ、賃料収入として高い利回りを得ることは覚束ないということになってしまいます。

そこで、投資物件である不動産の「身だしなみ」にも注意していきましょう。賃貸ユーザーに気に入ってもらえる第一印象をなるべく良いものにしたいものですね。ポイントは、築年数にかかわらず、手入れが行き届いているかどうか。築年数がたとえ古くても、きちんと管理されて外壁のクラックや塗装剝れなどがない物件は、評価が高くなります。

玄関ホール・廊下の清潔感

これも入居者に与える印象の問題と深くかかわってきますが、玄関ホールや廊下などの共用スペースの清潔感も物件としての価値を決める重要なファクターです。玄関ホールや廊下などの部分は、投資する不動産物件のいわば顔の部分。共用部分の管理をおろそかにしていては、安定的で高い賃料収入(高い利回り)は期待できないでしょう。清掃はきちんと行き届いているか、電球や蛍光灯などの消耗品切れはないかなどの細かい配慮が投資に対する高いリターン(利回り)という成果になって不動産投資の成功を支えることになります。

 

ゴミ集積場の有無

ゴミに関する管理のレベルの低さはトラブルの原因になってくることが多く、まるでボディブローのように入居率の問題に響いてきます。ゴミ集積場の有無、ゴミが周囲から目立ちにくい設計かどうか、清掃や管理が行き届いているかどうかをきちんとチェックしたいものです。

 

設備関係

建物に付帯する各種設備関係も、建物自体の市場価値(空室リスクの大小や賃料額のレベル)を決める大きな要素です。

例えば、駐車場や駐輪場は整備されて付帯していますか?これらが付帯している物件としていない物件を比較すると、当然ながら入居率や賃料にも差が生じてきます。

また、オートロックやテレビモニター付インターフォンはどうでしょうか。先にも触れましたが、世の中のセキュリティや防犯に対する意識は近年飛躍的に高まっています。賃貸ユーザーのそれらセキュリティに関する設備への関心も強いです。通販利用が劇的に増えている時代に宅配ボックスのニーズも高まりを見せています。

 

浴室乾燥機、床暖房、ウォシュレット部屋の中の設備はどうでしょうか。

ただし、念頭に置いておきたいことは、こうした付帯設備は、あくまで投資物件の価値を高めるうえでの脇役であるということ。例えば、物件の命ともいえる立地の問題の弱点をこうした付帯設備でカバーするには、力不足です。

 

【高利回り不動産③】部屋に関する注目ポイント

賃貸ユーザーが実際に生活をするメインスペースが、部屋であることは当然です。部屋に関する顧客満足度の違いが、投資に対する利回りにも跳ね返ってきますので、確認しておきたいところです。

 

採光・通風

日当たりが良くて風もよく通る解放感のあるさわやかな部屋は、当然に人気があるものです。やはり、賃貸物件を選ぶのは人間ですから、人が心地よいと思える空間が最高なわけですね。もちろん、立地的な制約もあるのですが、こうした部屋の状況にも投資する側としては、しっかりと目を光らせておきたいところです。

 

間取り

間取りに関しては、あまり奇をてらった斬新なデザインのものは意外に人気がないことを覚えておきたいですね。あくまでも入居者にとっては、部屋は日常の生活の場になることがほとんどでしょう。使い勝手の良さを最重視するのが正解です。

また、最近の傾向としては、家族みんなが集まるリビングを日当たりのよいベランダ側に配置するのが人気のようです。ひと昔前は、主寝室をベランダ側に配置するパターンが一般的でしたが、時代とともに考え方が変わってきたという一つの例ですね。

収納についても注目する賃貸ユーザーが増えていることもポイントです。例えば、ファミリー需要に応えるというだけではなく、シングル世帯にも人気なのが、ウォークインクローゼット。このように大型収納が求められている時代なのです。

不動産投資において高い利回りをゲットし続けるには、こうした時代の機微や変化を微妙に察知していることが大切なのですね。

 

水回り

水回り関係も大切な要素です。単身者用のワンルームで従来よく見られたユニットバス(風呂・洗面所・トイレが一体となったユニットタイプ)は、近年人気が低迷しています。

 

セキュリティ

すでに触れたとおりですが、賃貸ユーザーのセキュリティや暮らしの安全性への関心と要望は、まずます高まっているのが現状です。具体的にいえば、例えば、テレビモニター付インターホンやオートロックやディンプルキーなどのアイテムを挙げることができます。

このセキュリティという側面をおろそかにしてしまうと、賃貸ユーザーにとっては、想像以上に入居するうえでネガティブな要因になってきてしまいます。

赤字体質の不動産投資とならないために注意しておくべき点でもご説明していますが、不動産投資でより高い利回りをゲットし続けるためには、何よりも入居者に選ばれる物件になる必要がありますし、入居者の満足度を高い水準で維持していくことが絶対条件になります。こうした意味では、まさに、「入居者様は神様」なのです。

 

その他の設備

ここで挙げた設備以外にも、考えておいていただきたい設備があります。例えば、インターネット関係では、今やこれが付いていない賃貸物件など考えられないというくらいに世の中に浸透しています。まさに、必須の設備だと言えるでしょう。また、エアコンなどを標準装備している賃貸物件も増えてきています。

ただし、こうした付帯設備が充実しているからと言って、家賃に上乗せできるとは必ずしもそうとは言えないのが現実なので、その辺りのバランスには注意しておく必要があるでしょう。

【関連リンク】

不動産コンサルが語る、不動産投資における物件選定のポイント

不動産投資をしているなら知っておきたいリフォームローンのあれこれ


コンセプト型マンション

賃貸ユーザーに選ばれる物件が投資に対する高い利回りを得るポイントということで、物件の個性を出して物件価値(入居率と高い賃料の維持)を高めようという話です。物件のコンセプトを明確に打ち出して、そうした意図を実現していく例をご紹介していきましょう。平均的な物件に飽き足らないニッチな需要を掘り起こすことで、数ある賃貸物件間の激しい競争に打ち勝とうとする戦略です。

 

SOHO

SOHOとは、スモールオフィス(Small office)ホームオフィス(Home office)の略で、身軽で手軽なオフィス需要を狙おうというコンセプトです。フリーランスで活動している方をはじめとして、生命保険会社、損害保険会社、ゲームソフト会社などにお勤めの方もターゲットとしています。ポイントは、オフィスとしての機能性を明確にして訴求することです。

 

趣味対応型(ホビー型賃貸マンション)

賃貸ユーザの趣味はさまざまで、そんな趣味を実現するための物件を求めていることに応えていこうとする姿勢が重要です。例えば、ミュージシャン志望のユーザーが周囲を気にすることなく思い切り音楽の練習ができる防音性に優れた物件。また、バイクや自転車が趣味のユーザーのために、自由に作業に没頭できるスペースが備えられている物件。

こうしたユーザーのニーズをくみ取った個性的な物件であることが、ポイントとなってきます。

 

DIY型賃貸マンション

これは、物件の入居者が、物件を自由にDIYしてアレンジしてもよいというコンセプトになります。この中では、ディープDIY型(物件をスケルトンの状態で貸し、内装や設備を入居者が負担するもの)とソフトDIY型(賃貸物件としての設備は備えていて、一部を賃貸ユーザーの好みに合わせて造作を許すもの)とに分かれていきます。

 

ペット同居対応型マンション

近年のペット産業の成長にも表れているように、少子高齢化を背景にして、ペットと共に生活したいという賃貸ユーザーのニーズは増加傾向にあるといえます。このペットに関するニーズに対応した物件のニーズというのも、それに伴って、今後も増えていくことが予想されます。

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まとめ

いかがでしたでしょうか?

こうして見てきたように、不動産投資に対するリターンの最大化、つまり投資に対する利回りの最大化に何が重要なポイントなのかを見極め、合理的なアクションを構築することが大切になってくるわけです。ぜひ、ご参考にしていただきたいと思います。

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2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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