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サラリーマン大家

2017.7.18

不動産投資の失敗例と成功例。成功のポイントは不動産会社にあり。

不動産投資を始めるにあたって、色々と不安な点もあるかと思います。「不動産投資」で調べると様々な情報があり、混乱する、どの情報が正しいのかわからない、失敗例や成功例、何を信じていいのかわからない、など不安になることもありますよね。

今回は、失敗例や失敗する人の特徴、不動産投資のリスクから不動産投資のポイントまでお伝えしていきます。

 

不動産投資のポイントをふまえて、なるべく安心感をもって投資を始めましょう。

 

不動産投資の種類と利回り

不動産投資とは、購入した物件の売却価格との差額や、オーナーとなって貸借人(入居者))からの賃貸で利益を得ます。

 

不動産投資は大きく分けて3つの種類に分けられます。

①現物不動産投資

②小口不動産投資

③J-REIT(不動産投資信託)

今回は、自らがオーナーとなる現物不動産投資に焦点を当てて説明していきます。

 

現物不動産投資

現物不動産投資とは、大家となって入居者から月々の家賃収入を得ます。一番メジャーで、少額から始められる不動産投資です。10年前と比べると、100万人近くも現物不動産投資をする人が増えており、不動産業界も投資物件を10倍近く増やしています。業界も需要があると見ている、おすすめの投資です。

 

また、現物不動産投資は、物件を購入するため、売却するまであなたの財産となります。家賃収入を得られるので、万が一本職で働けなくなったとしても、収入が得られます。定年後も年齢に関係なく続けていけるため、長期的に安定収入が見込めるというメリットもあります。

 

現在では年収300万あれば可能と言われており、敷居が低くなっています。

仕事内容としては、家賃回収や入居者のトラブル対応などの入居者の管理です。これは、契約金を支払って管理会社に依頼も可能です。

 

管理会社を介した場合、

・大家さんと入居者間でのトラブルが減る・中立者(管理会社)を経由して、住民の現状を知ることができる

・プロの管理人に依頼するので時間が短縮でき、また安心して任せられる

などのメリットがあります。

 

次は、実際どのように利益をだしていくのか?その計算方法とシミュレーションをして、より具体的に想像してみましょう。

 

利回りとは?

利回りとは、年間の利益の割合、「収益率」のことを指します。不動産を購入した際にどれくらいの利益になっていくのかを知ることができます。

 

利回りの種類

表面利回り

 

年間収入を購入価格で割ります。物件情報に記載されている「利回り」とはこちらを指していることが多いです。

表面利回り=年間収入÷購入価格

例)賃料8万を1部屋、年間収入96万の物件を1500万で購入した場合

{8万(賃貸料金)×12ヶ月(期間)=96万}÷{1500万(購入価格)}=0.06

0.06%×100=6%となり、表面利回りは6%となります。ちなみに、平均表面利回りは5~6%とされています。

 

実質利回り

年間収入から、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社への支払い費用などの必要経費を引いたものを購入時にかかった費用で割ります。実際にかかる費用を差し引くため、表面利回りよりも、より現実的な利益の計算が可能です。

 

実質利回り=年間収入ー年間諸経費(固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、不動産会社への支払い)÷購入費用+購入時の諸経費

 

例)賃料8万を1部屋、年間家賃収入が96万の物件を1500万で購入し、購入時の諸経費105万、年間諸経費19万の場合

(年間諸経費は年間収入に対して20%前後、購入時の諸経費は購入物件の7~8%と言われているので、それに当てはめています。)

{96万(年間収入)ー19万(年間諸経費)}÷{1500万(購入費用)+105万(購入諸経費)=0.047

0.047×100=4.7%となります。

実質利回りの平均は、中古マンションで5~6%、新築マンションで2~4%と言われています。

利回りについてこちらの記事でも記載しています。

【関連リンク】

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方

表面利回りの目安で不動産投資していないですか?

 

・空室率

年間収入に直接的に関わってくるのが空室率です。表面利回りも、実質利回りも、満室の状態で計算されています。空室期間が長いほど、収益は低くなります。

 

空室率=空室期間÷年間稼動数

1年のうち、空室期間が2ヶ月だった場合、2÷12=0.16

0.16×100=16%となります。

ちなみに、空室を想定した利回りの計算方法は

年間収入ーマイナス賃料÷購入価格となります。

例)賃料10万、年間収入120万の物件を1500万で購入し、空室期間が2ヶ月だった場合

{120万(年間収入)ー20万(空室期間)}÷1500(購入価格)=0.066

0.066×100=6.6%となります。

【関連リンク】

空室でも焦ってはいけない!空室対策は投資家目線で考えるべき

遊休資産を宿泊施設として運営投資していく方法

 

不動産投資のリスク

不動産投資に必須ともいえる、不動産の三大リスクがあります。

①運用リスク②金利上昇リスク

③建物損壊リスク

①運用リスク

投資をしていく上で一番大切なのが、収入に直に影響する運用リスクです。運用リスクには、

  1. 空室リスク
  2. 家賃滞納リスク
  3. 地価下落リスク

の3つがあります。

空室リスク

空室率に直結するものです。入居者が入らなければ、空室となり、その部屋の利益は0円とです。立地や賃料の金額によっては、長期間の空室につながることも十分ありえることです。

 

そのリスクを減らすために、

  • 駅までの距離、立地、周辺施設など条件の良い物件を選ぶこと
  • エレベーター点検、入居者管理など、管理を十分に行うこと
  • 周りと比較し、正しい賃料設定をする
  • 安心できる仲介会社に集客をしてもらうこと

という4点が挙げられます。

 

良い物件を選ぶことも大切ですが、ちゃんと管理することも非常に大切です。管理がしっかりしていれば、資産価値も高まり、長所が一つ増えます。そうすると、仲介会社もあなたの物件をおすすめしやすくなります。

 

もし、管理が難しいようなら、管理会社を利用しましょう。費用はかかりますが、プロが管理してくれるので安心でもあります。また、そういった手数料も確定申告時に経費として計上できるという利点もあります。

正しい賃料設定をする

 

こちらも非常に大切です。不動産は購入したら終わりではなく、入居者がいなければ利益にはなりません。そういった面で見たときに、同じエリアの他の物件は賃料がいくらか?賃料が同じでも、自分の物件はその物件よりおすすめできるか?など、きちんと分析しましょう。それだけで、副業収入が大きく変わってきます。

 

賃貸会社に相談したり、同じエリアの賃料の動向を聞いてしまえば非常に簡単に相場もわかります。

営業力のある仲介業者に仲介を依頼する

 

集客においては、仲介業者を利用しましょう。それまでの実績とブランド力があるプロの業者に任せると、時間の短縮もでき、効率的に集客をできます。営業力を見極めるポイントは3つあります。

 

「入居率」

「管理戸数」

「連絡のつきやすさ」

 

HPや問い合わせにおいて、この3つを確認しましょう。入居募集に実績があるところ程、詳細はしっかりと公開しています。詳細を公開することで、「この会社は他の会社と比べてしっかりとしている。根拠がしっかりとある」と思ってもらえます。そういった小さいことにも取り組んでいる会社は信頼できます。管理戸数においては、10000戸も管理していれば十分力があると言えます。

 

また、連絡がすぐつくことも大切です。不動産の営業マンにとって、入居者が決まる=自分かつ会社の利益が上がる、ということです。そのために、休日でもきちんと連絡を取ってくれたり、早く折り返しの連絡をくれたり、そういった努力を怠らない営業マンがいるところは信頼できると言えますよ。

 

家賃滞納リスク

家賃の滞納は、回収できないことにも繋がり、最終的には大きな負債になりえます。最初は小さな額でも、回収を延ばしているとその額は膨れ上がっていきますし、滞納している人数が増える程その負債の額も延びていきます。

 

家賃回収をしっかりしてくれる管理会社を選びましょう。

 

「どのような方法をとっているのか」、「どれくらいの滞納期間で回収しているのか」など、きちんと打ち合わせをしておきましょう。

 

また、「滞納保証」を設けている管理会社もあるので、活用しましょう。保証内容によっては、1年間の賃料全額保証もあります。

空室の根本的な原因は『マンション経営の空室率の原因と対策』を読み勉強してみてください。

 

地価下落リスク

周りに新しいマンションが建てられたりすると、地価が下落してしまうこともあります。地価下落リスクを下げるために、

 

駅からの徒歩分数や周辺施設が整っていたり、人が多く、需要のあるエリアであったり、設備の整った物件を選びましょう。

 

そういった条件の良い物件であれば、地価が下がってもある程度は需要が見込めます。

【関連リンク】

ホリエモンが語る不動産投資!不動産投資のリスクについて考える

サラリーマン大家はここに注意!不動産投資が破綻を迎える時

②金利上昇リスク

金利には、固定型金利と変動型金利がありますが、変動型金利の場合、経済政策によって左右されるため、金利の上昇によって大きく返済額が上がってしまいます。しかし、上限が元々の返済額の1.25倍まで、と決まっているため、ある程度は予測ができます。

 

また、某大手不動産会社の発表した情報によると、不動産投資や金利の今後の動向を見たところ、諸説はありますが、金利は上昇しても、大幅には上昇はしないと見られています。

 

また、リスクの回避方法としては、「早めに返済する」という方法があります。金利が上がるまでに多くの返済をしておけば、その分金利上昇の影響も少なくなります。

 

今後も大きな資産となり、売却するまで家賃収入を得られることを考えると、早く返済を済ませてしまった方が、収益率も大きく上がります。これまで返済していた分が収入になるのは大きいでしょう。

 

③建物損壊リスク

建物につきものなのが、火災地震による焼失・損壊です。火災件数は年々少なくなってはいますが、2013年には全国で3万件も起きています。小火災でも、建物が全焼してしまう可能性も大いにあります。

地震

地震においては、耐震基準を満たしている物件を選びましょう。1981年6月以降に建築された物件であれば、阪神大震災の時に震度6強でも倒壊しなかったという実績もあります。

 

土地の基盤がしっかりした、地崩れしにくいエリアを選ぶことも大切です。購入する時に、建物の強度や災害履歴なども確認しておきましょう。

 

ちなみに、東京都内だと、東にあるほど地震で揺れやすく、西に向かう程揺れにくいというデータが出ています。地盤が強いとされている区は「板橋区」です。加えて防災に関するコミュニティーや取り組みもしっかりしており、「防災まちづくり大賞」の賞を2つも貰っています。今年度においては、中央区、台東区も賞をもらっています。

火災

火災を避けるためには、

「路地、木造物件の密集地は避ける」

「鉄筋コンクリート造りの物件を選ぶ」

という2点に気をつけましょう。

 

路地が狭い道は、いざというときに緊急車両や消防車が通れないため、火災が広がっていく猶予を与えます。また、木造住宅は燃え広がりやすいため、密集しているエリア非常に危険です。避けましょう。

 

鉄筋コンクリートは造りが頑丈であり、火災が起きても1部屋以上燃え広がらないという特徴があります。また、万が一全焼してしまっても、2ヶ月で修繕が済みます。被害を最小限に留めるためにも、建物の造りにも気を配りましょう。

 

不動産投資の失敗例と傾向


不動産投資で失敗した人にはどんな人がいるのか、まとめてみました。具体的な事例を見ながら、分析していきましょう。

 

空室・不動産業者への対策不足

20代の女性が、駅から徒歩5分・新築のマンションを購入しました。不動産業者の営業の方からは、「今は入居している人もいるから賃料も入ってくるし、空室保証の料金がかかるよりかは管理料のみにした方がお金がかからない」と伝えられ、そうしました。

 

しかし、数ヶ月後、入居者が退去してからは人が入らない状態が長期間続き、入ってもすぐ退去してしまう状態が続きました。その結果、大きな負債となり、高額なリフォーム代金もかかりました。

 

その後空室保証のプランに入ろうと思っても、その不動産会社はなくなっていたということがあったそうです。

 

これは、不動産会社を信用しすぎた結果、と言えます。プロとはいえ、投資家ではなく、さらに物件を購入させるのが目的です。情報として参考にするのはよいのですが、信用しすぎるのはおすすめできません。あくまで、投資するのは自分自身のため、「今利益があるからこの先も利益を見込める」という考えではなく、先の先まで考えて、しっかりと熟考を重ねましょう。

 

保証は何かあったときのためのもので、非常に大切なものです。

【関連リンク】

不動産コンサルが語る、不動産投資における物件選定のポイント

 

目先の利益・経費の削減を優先

とある男性の例

空室時の保証やリスクを不動産会社がすべて負担してくれるという「サブリース契約」でワンルームマンションを購入し、このまま家賃収入が続けば年金受給の時期には不動産のローンも完済されて、家賃収入がそのまま収入になるプランにしていました。

しかし、サブリース契約は家賃の20%を手数料でとられてしまうため、高額に感じていたそうです。そのプランをやめて一般管理にした方が手数料や費用が削減できると気づき、一般管理に変えました。

その結果、入居者が退去した際にはやはり高額なリフォーム代がかかり、空室になる度に2~3ヶ月は続き、負債も増えました。精神的にも左右され、お金を増やすための投資なのに不安定にもなりました。後悔したそうです。

これも、目先の利益を考えた結果といえます。

 

保証があれば賃料が見込めましたが、毎月の賃料の20%という手数料が高く感じて保証をやめてしまいました。しかし、それをやめなければ、長期的に考えたときには収益率の方が高くなっていました。空室時のリスクで精神面を左右されることもなかったといえます。

 

精神面も、投資を続けていく上では非常に大切になっていきます。利益・精神面・保証など、すべてにおいて長期的に考えていくことが成功の道といえます。

【関連リンク】

投資としては美味しいサブリース契約にデメリットは本当に無いのか?

賃料を高くすることを重視した結果

ワンルームマンションよりもファミリータイプのマンションの方が回収できる賃料も多いと考え、ファミリータイプのマンションを購入しました。しかし、ファミリータイプのマンションは部屋数が多い分リフォーム代も、またリフォームにかかる時間も多くなり、結果的にマイナスが多くなりました。

 

ゆくゆくは自分も家族と住めると考えての投資だと、結局目的が違ってしまっているため、その前段階の利益に繋げるという本来の目的を見失ってしまいました。

 

自分が住みたい家と利益に繋がる家は違います。それを一緒にしてしまうと、冷静に利益に繋がる物件を見ることよりも、「ゆくゆくはこういった家に住みたい」「結果的に自分の物になる」という利益よりも自己の満足という目的に差し替わってしまいます。

 

利益なら利益を出すことに集中し、そのことのみを考えましょう。

 

目先の利回り重視で失敗

安く、利回りの良い中古物件を購入した方のお話です。近くが工場地帯で、そこに勤める方の入居が見込めるため、利益が期待できました。最初はよかったのですが、その工場は不況で潰れてしまい、そこからの収入は見込めずに大きなマイナス物件となってしまいました。

 

これも、目先の収入に目を向けてしまった結果といえます。今はいいけど先はどうなるかわからないものです。それは、どのエリアにおいても同じかもしれません。しかし、「今工場があるからこの先も大丈夫」という意識で始めると、集客努力や管理意識、投資への意識が薄れた状態で始まります。

 

そういった状態で始めても、後々の利益に繋がっていくとはいえません。利益がなくなったら、と考えること、何においても手を抜かないことが大切といえます。

 

失敗談をまとめてみました。

 

他にもあった失敗談

「電話で営業してきた不動産業者から不動産投資を勧められて始めたところ、後に会社がなくなって、いざというときに困りました」「格安な中古物件を購入したが、中古ゆえ大した資産にもならず、入居者が1年も決まりませんでした」

「大きな利益が見込める一棟マンションを買ったが、高額な分課税額も大きく、リフォームも高額。負債も増えました」

といったものまでありました。

 

不動産会社、物件、先を見越した需要を考えることが大切と言えます。

 

不動産投資の成功例

不動産会社の保証を利用

公務員のAさんは、「35年の空室保証」がある不動産会社を利用したそうです。その会社は、税金対策も含めたアフターフォローも行っており、非常に親身でサービスも充実した会社だったそうです。

 

まだ投資を始めて間もないようですが、現状不利益にはなっていないようです。

 

しっかりとしたサービスのある不動産会社を選ぶことが大切と言えます。

 

需要と入居率を重視した

1件目に関西圏で不動産投資をしていたBさんは、2件目は需要を考えて東京の物件を購入しようと検討していました。そこで、きちんとした需要と入居率の高い物件を選んだ結果、利回りもよく、利益にも繋がったそうです。

 

やはり、実績に勝るものはなく、その中でも入居率の高さは重要といえます。

 

不動産投資における家賃保証を賢く利用する方法』の成功例にも共通することですが、やはり「空室保証」や「管理会社の体制」を重視している人は余裕を持って投資に取り組めていました。先を見越して考えること、安心して任せられる不動産会社を選ぶことが重要といえます。

 

不動産投資に失敗する人の特徴と成功する方法


不動産投資に失敗する人は、目先の利益に捕われるという特徴があります。つまり、「投資に対して甘く考え、真剣に取り組んでいない」ともいえます。投資という以上、お金を稼いでいく方法です。さらに、サラリーマンと違い、「働いていれば給与をもらえる」わけでもありません。「事業主」となります。

 

つまり、「どうしたら利益になるか」と熟考し、対策をしていかなければなりません。そういった意味で、物件選び、管理、集客、すべてにおいて手をぬかないことが大切といえます。

 

とはいっても、サラリーマンとして働いていたら特に、自分ですべてやるのは難しいです。そういった際には管理会社を利用すれば可能です。しかし、管理会社を選ぶ際にも慎重に、きちんと実績のある管理会社を選びましょう。

 

成功例からもわかるように、サービスや保証の充実した不動産会社を見つけることが大切です。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

まとめ

1.不動産投資においては、長期的に家賃収入が見込めて、資産ともなる現物不動産投資がおすすめです。

 

2.利回りとは、年間の収益率のことです。表面利回りは大体の利益が計算でき、「年間収入÷購入代金×100」実質利回りは必要経費も差し引いた、より現実的な利益の計算ができ、「年間収入ー必要経費÷購入代金ー購入経費」で算出できます。

 

3.不動産投資のリスクは「運用リスク」「金利上昇リスク」「建物損壊リスク」があり、それぞれに対策がとれます。

 

4.不動産投資の失敗例と傾向では、目先の利益や手数料に捕われてしまうことで失敗している人が多いというデータがあります。物件の需要・管理会社・保証すべてにおいて先を見越すことは大切です。

 

5.不動産投資の成功例では、サービスや長期間の空室保証をしている不動産会社を選ぶことで成功している人が多く見受けられました。精神面も安定するという点も大きいです。

 

6.不動産投資に失敗する人は、目先の利益に捕われ、きちんと対策を自ら行っていないという特徴があります。事業としてやる以上、先の先を見越して対策を考えていきましょう。保証を利用し、実績のある不動産会社を選びましょう。

 

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