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サラリーマン大家

2017.8.19

アパートをリノベーションして学習塾に。凄過ぎる不動産活用事例

環境問題が世界中で叫ばれるようになり、今では小学校でも3R(リサイクル・リデュース・リユース)が教えられる様になりました。大量消費社会を生きてきた私たちは、この様な動きについて、本当に反省すべきと思わされます。使えるものは再利用して使いたいものです。

ところで、この様な動きと同調する様にして、建物もリフォームして使うようになり、更にはリノベーションの動きも出て来ました。これは特に個人の不動産運用においては非常に大切なポイントとなります。

 

これから紹介するのは、千葉県のリノベーションの事例で、もともとがアパートだった建物を学習塾用途にリノベーションを施した事例です。

 

古いアパートの使い道|リノべーション

しばらく前から、首都圏では「アパートの1棟売り」の不動産広告が新聞に折り込まれていました。これは古くなったアパートをそのまま手を着けずに1棟丸ごと売って、得られる不動産収入までをも販売しようとするビジネスでした。

 

そして、時には広告に「入居者アリ」との記載まである程です。アパートでの収入を狙う為には、当然ながら入居者の家賃が前提となり、仮に入居者が居ない状態で売り渡すとリフォームやらの支出が必要になり、また、新たな入居者が入るまで収入が見込めないなどのリスクが発生するので、入居者込みで販売し、入居者募集の手間を省こうとするものです。これは非常に上手なアパートの活用例です。

 

ところで、これとは全く異なった古いアパートの活用例があります。完全に別な用途として作り替えて活用する例です。それも、アパートの構造を上手く使います。

 

多くのアパートで採用されている建物は「軽量鉄骨」で造られています。これは比較的軽量の鉄骨で耐震性などの性能を持たせながら、柱や梁を造って行く構造で、壁が無くなっても外力に耐えられる構造です。

 

ですから、アパートの壁を撤去したとしても、強度は保たれます。つまりは、例えば2階建てのアパートとすれば、1階と2階のそれぞれの壁を撤去し、広い空間を作る事が出来ます。そして、その空間を活用して様々な用途で使うことが出来るようになります。

その活用例のひとつが学習塾です。

 

アパートをリノベーション。学習塾へ。

千葉県八千代市の、あるアパートが、リノベーションを施され、学習塾として生まれ変わりました。オーナーが学習塾を経営していたのですが、ある時に御家族のアパートを受け継がれました。軽量鉄骨のこのアパートは、アパートとしては使われずに変わったのです。

 

学習塾は広い空間が理想的とも言えるでしょう。そこに生徒が集まるならば、各所に目が届きやすいですし、生徒が挙手などをして、質問して来た際は、それを見つけるのに便利だからです。

 

ここで改めて軽量鉄骨のアパートを考えると、広い空間を提供するのに向いていることが再確認出来ます。柱、梁、筋交い、階段などの主要構造部を残せば、空間の確保が可能だからです。

 

このアパートも、壁を撤去され、空間が広く取られました。そして、柱などにはクロスが張られ、見事に内部も塾として使えるように変わりました。更にはトイレも変えられ、節水が出来るようにもなっています。そして、外壁が塗り替えられ、目立つ様になりました。オーナーはそのリノベーションに大いに喜んだとのことです。

 

リノベーション費用と工期と副次的効果

このリノベーションの特筆すべき点は、不動産の活用のアイディアもさることながら、リノベーションの費用が700万円で、工期が38日で済んでいる点です。

 

これを例えば、同様の建物を新築で建て直すとしたら、費用はどのような形で発生するでしょうか。

 

最初に発生するのは解体費用です。これは鉄骨のみならず、コンクリート基礎も含みますから、相当な労力が必要で、それに比例して費用も膨らみます。そして、解体した部材は廃棄物として処理されますが、ここにも費用が必要です。

 

そして新しい建物の設計と建築です。これには実に数千万円の費用が必要にもなるでしょう。塾の経営者としても、この費用は痛手になります。

 

そこでリノベーションとなるのですが、前述の様に700万円で済んでいるので、新築を考えた場合から考えた場合、数千万円のコストメリットが見込めることになります。これは経営を考えた場合、投資額を減らす上でも非常に大きいです。

 

費用を考えると、例えば金融機関から費用を借りて建て替えるよりも、はるかに経済的メリットがあります。と言うのも、借金の利息は基本的に複利計算になるので、利子として支払う分が相当の金額になります。

 

また、工期が38日で終わっているのも注目に値します。新築での建て替えを考えると、更に長い時間が必要になることでしょう。時間的なメリットもあるのです。

 

更には、副次的効果として、リノベーションで建物を再生したことは、宣伝効果にも繋がることでしょう。テレビでもリフォームについての番組が放映されていることから考えても、想像に難しくはありません。

 

リフォームのローンを少し・・・

リフォームのローンは、全般的に住宅ローンよりも高めの金利設定で、住宅ローン程の金額を借りられないなどのデメリットもありますが、審査が通りやすいなどのメリットもあります。

 

ただ、リフォームやリノベーションは建て替えるよりもはるかに安く上がります。それを考えれば、少々金利が高くともリフォームでローンを組むのも一案とも言えます。大切なのは、トータルのコストを考えた場合に、どの様なプランが得であるかです。個人経営、あるいは小規模経営の事業者にとっては、経営上、このコストの差は非常に大きいはずですから。

 

アパートの転用について

この建物は、アパートの建物の構造特性を上手く利用し、学習塾へと転用させた例ですが、軽量鉄骨のアパートで作れる空間などに着目すれば、まだまだ多くの活用例があると思われます。

 

大規模な空間を作ることが可能ならば、新たに壁やパーテーションを設置して、様々な用途に使えるからです。それは例えばホステルの様な宿泊施設に変わるかもしれませんし、ネットカフェの様な形態に変わるかもしれません。いずれ、それはオーナーのアイディア次第になるでしょうが、建物の活用は本当に多用です。そして、不動産活用の醍醐味とも言えるところでしょう。

 

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