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2017.8.9

【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方

アパート経営では正しい利回りの判断をしなければ大きな損失を生んでしまうことになります。区分所有のワンルームマンションや戸建物件のように、一部屋だけを経営していくのではなくてアパート一棟を経営していなければいけないのです。一世帯のトラブルが全世帯に影響するかもしれないので、利回りの計算ミスは致命的なミスとなってしまいます。

しかし他のオーナーや管理会社に気を使わずにオリジナルの物件を作る事ができるのがアパート経営の魅力でもあります。利回りをうまくコントロールする事が出来れば、ボロボロの物件も良い物件へと変わります。それではアパート経営の正しい利回りの捉え方について紹介していきたいと思います。

 

アパート経営利回り計算

表面利回り

表面利回りとは、実際に掛かった購入費用から満室経営時の年間収入で割った金額になります。アパート経営の場合は一部屋の家賃収入と世帯数をかけて一ヶ月の収入を算出します。不動産会社で物件を選んでいる場合やインターネットなどの検索時でも、参考数字として出ているのが表面利回りです。物件の顔でもある数字なので、計算方法を覚えて正しい表面利回りの特性を覚えましょう。

 

表面利回り=年間収入÷購入金額×100

 

参考例

・物件価格4500万円+諸費用500万円=5000万円(物件購入時に掛かった金額)

・毎月の家賃6万円

・世帯数10室の場合

一世帯6万円×10室=60万円

60万円×12カ月=720万円(満室時の年間収入)

年間収入720万円÷物件購入費5000万円=0.014×100=14%

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なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?

実行利回り

実行利回りとは、実際にアパート経営をしていくうえで固定資産税や火災保険など、必ず支払わなければいけない経費を、事前に計算式に入れている指標となります。管理会社に依頼している管理費や修繕積立金なども計算に入れて差し引くので、実際に経営している数値にもっとも近い指標と言えます。余程のトラブルがない限り、予定している経費を大幅に超える事が無いので、実効利回りが運用利回りとなります。

 

実行利回り=(年間収入年間支出)÷購入金額×100

 

参考例

・物件価格4500万円+諸費用500万円=5000万円(物件購入時に掛かった金額)

・毎月の家賃6万円

・世帯数10室の場合

・年間支出100万円

一世帯6万円×10室=60万円

60万円×12カ月=720万円(満室時の年間収入)

(年間収入720万円年間支出150万円)÷物件購入費5000万円=0.011×100=11%

実際はここから空室リスクや家賃の滞納リスクなどが掛かってくるので、経費はかさんでしまうのです。少しでも実効利回りが良い物件を選んで、管理費用の掛からないアパートを目指さなければいけません。

不動産経営では予期せぬ出来事が起きてしまうと、一度に大きな損失を招いてしまいます。表面利回りの値を越える事が無いので、表面利回りだけを参考にして物件を選んでしまうと、後々大変なことになってしまいます。実行利回りの数値を参考にして余裕のある経営を心がけ、安全なアパート経営をしていきましょう。

 

アパート経営を始める前にチェックするポイント

他の不動産物件とは違う特性を理解する

不動産投資は他の投資案件の中でも、毎月安定した収入を得る事が出来て、ローンを払い終えた後には数千万から数億円の資産を手に入れる事が出来る安全な資産運用となっています。

その中でもアパート経営は、リスクも少なく難しい知識を必要としない投資として人気があります。アパート経営の特徴は、戸建物件や区分物件とは違い、アパート一棟を経営していく事になります。外装の工事や家賃設定も自由に行なう事が出来て、自分次第で利回りを改善する事が出来るのです。

アパート物件の場合、マンション物件の一般的な建築方法であるRC造やSRC造とは違い、木造や軽量鉄骨などで建築されている建物が多く購入価格も安く済ませる事が出来ます。ファミリータイプの間取りや、ワンルームの間取りを自由に決める事が出来てニーズに合わせた物件作りが出来ます。収益性が高い物件となるので銀行の融資も受けやすく、会社員として働いているサラリーマンの方には扱いやすい物件となっています。

【関連リンク】

アパート経営を始める前に知っておきたい初期費用

RC造と軽量鉄骨造などのS造のコスト比較!アパート・マンション、一戸建てで効率的なものはどの構造方式?

金融機関の融資限度額

アパート経営を始めるためには、自分自身がどれぐらいの融資を受けられるのか知っておかなければいけません。利回りもよく気に入った物件を見つけたけれど金融機関から融資を受ける事が出来なければ、せっかくの優良物件を見逃してしまう事になります。

金融機関の融資限度額を知るためには、直接金融機関に問い合わせる事もできるのですが、インターネットで借入の金額を簡単に調べる事が出来ます。あくまでも参考金額になるので、細かい金額を調べるためには、実際の物件の評価価格も参考にしなければいけません、

金融機関からお金を借り入れる場合、さまざまな条件をクリアしなければいけません。年収や他の金融機関からの借入金などを精査して、ローン金額の上限を算出します。資産として元から不動産を持っていたり現金を多く持っている人には、不動産投資において銀行をどう上手く使うかをアパートローンや金利の観点から分析してみるにもあるように融資金額も多く借りられる事が出来るので、少しでも頭金を増やしておく事が大切です。借りられる金額が増えることで物件の選択肢も広がるので、より良い条件の物件を選べれば安定してアパート経営を続ける事が出来るでしょう。

 

アパート経営のリスクを知る

アパート経営をするためにはさまざまなリスクに対処していかなければいけません。不動産投資では避ける事が出来ない、空室リスクや滞納リスクなど収入に直結してしまうトラブルを事前に想定していかなければいけないのです。

それぞれの対処方法としては、アパート経営を不動産会社に一括借り上げをしてもらい家賃保障を活用したり、家賃回収の専門業者に依頼して滞納している家賃の回収をしていきます。アパート物件の管理をするためには、入居者の立場を考えて24時間休むまもなく監視業務を行なわなければいけないのです。すべての管理業務を委託する事もできるのですが、家賃の数パーセントを支払わなければいけないのでリスク回避にもバランスが必要になります。地震や火事などの天災が起きてしまった場合は、建物の修復費用と設備を交換したりしなければいけません。

建物に傷が入っていたり、設備が止まったままだと、人が住む事もできなくなってしまい入居率に大きく関わってきてしまいます。保険などに加入している場合は、ある程度は直す事が出来るのですが、小さな物損などは現金でまかなわなければいけません。

 

管理会社との付き合い方

不動産経営をするためには賢く管理会社を利用しなければいけません。家賃の回収や物件のメンテナンスなど、本業をしながらではすべての管理業務をするのは難しいでしょう。

トラブルが起きた場合、迅速に対処をしていかないと入居者に不満を与えてしまい退出されてしまう事があります。一から入居者を探さなければいけないので、余計な経費が掛かったり空室期間が長引いてしまいます。リフォーム費用などがかさんでしまうので、トラブル対処の速さは不動産経営には大切なことです。【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方でも記載してありますが、管理会社は地元に密着している会社を選ぶ事で、入居者の希望や要望に的確に応える事が出来ます。町の隅々を理解していて生活環境の細かいところまで把握している会社が多いので、長く不動産業を続けている会社は評価が高く信頼度が高いと言えるでしょう。

事前に管理業務の知識を持っている方には、管理の一部だけを委託する事ができて経費の削減をする事が出来ます。管理業務を覚えることで、将来的に二棟、三棟と追加で買い増していく物件の管理業務にも応用する事が出来ます。

【関連リンク】

【不動産投資一覧】自分にあった不動産投資の方法を徹底検証⁉︎

アパート経営の出口戦略を考える

アパートの売却メリット

アパート物件を売却する大きなメリットは、賃貸物件とは違って売却後には何の責任も起こらないことです。物件の価値が充分にある場合、ローン残高を一度に返済する事ができて、購入金額よりも高く売却できる場合があります。そして最大のメリットとしては、土地としての資産ではなく流動性の高い現金を手にする事が出来ることです。不動産物件はトラブルの対処次第で価格変動が起きてしまう事があるので、物件維持に手間をかけて守っていかなければいけません。

収益性の高い物件や、立地の良い物件の場合は需要が高く、高値で売却しやすい物件となります。ローン残高と相殺して手元に残る現金が増えた場合は、次の物件購入の頭金として利用する事が出来るのです。売却をしてしまえば、物件の維持費などが掛からないので、短期間で現金を増やしたい方には効果的な投資法となります。建物の耐用年数が過ぎてしまった物件に関しては、土地の価値が重要となってくるので、徐々に町が発展していったり人口が増える見込みのある土地の場合は利益率も大きくなります。

 

アパートの売却デメリット

資産価値が下がるような事象が起きてしまうと、急いで物件を売りたい時でも買い手がつかない場合があります。物件を買い取ってくれる購入者も、収益性の高い物件を選んでいます。

建物の管理が出来ていないことで、外観が色あせていたり内装がボロボロの状態になっている事があります。売却どころか収益物件としても機能していないために、買い手が見つかる事がありません。誰もが欲しがるような物件管理が高値で売却する方法となっています。通常収益性の高い物件を手放すことで、まとまった現金を入手できるのですが、毎月のキャッシュフローを止めてしまう事になるので担保となるものがなくなってしまいます。またローンを組んでいる金融機関によっては違約金が発生してしまう場合があり、タイミングを見計らって売却をしなければいけません。

無理に売却をすることで、金融機関からの信用も失ってしまう場合があるので慎重に判断しないと、新しい不動産物件を購入する事が出来なくなってしまいます。

 

アパート売却のタイミング

アパート売却のベストなタイミングは購入金額よりも、多くのお金を残す事が出来る場合に売却をすることです。不動産の購入代金の内訳には、さまざまな諸経費が加わっています。新築物件や中古物件の購入時には営業費などが掛かっているので、数年後に建物の価値や土地の価値と比較してみると、数百万も差が出てしまう事があります。アパートを売却するには、余程の物件価値の上昇がない限り難しいと言えます。もちろん売却時にも、さまざまな諸経費が掛かってしまいます。数年間で物価の上昇が起きて建物の価値が上がるとは考えにくいので、数十年単位で物件の評価をしていかなければいけません。

また経年劣化が進んでしまった物件や、建物が古く見えてしまう場合は買い手が付きづらく売却に苦労してしまいます。常に最新の設備を取り入れたり、経年劣化を感じさせない建物の修繕が必要となってきます。

 

不動産の売却に関してはこちらも合わせて確認しておきましょう。

【関連リンク】

投資用不動産の売却査定をする際に気をつけておくこと
投資用マンションを売却する際って誰に相談すればいいのか
ワンルームマンションの売却時期やポイントを間違えないために知っておくべきこと

 

利回りの下落を念頭に置いた運用を心がける

金利変動による利回りの下落

数年間に一度は金利の変動が起きてしまうので、購入時や売却時のタイミングを図らなければいけません。金利の低い時期に購入して、金利が上がったときに売る事が出来ればベストなのですが、不動産投資では簡単には行きません。ローンを組むと変動金利か固定金利を選ばなければいけませんが、やはり後々の総支出を計算してみると大きな差が生まれてしまいます。うまく金利の選択をするだけでお金を残す金額が変わるので、慎重にタイミングを測りましょう。

固定金利を選んだ場合でも、固定期間を過ぎてしまえば金利変動を考慮して選ばなければいけません。今後金利があがってしまうことで、毎月の返済額も上がってしまう場合があります。もちろん返済額が上がることで、利回りが低下して経営を圧迫してしまう事になります。将来を見据えて余裕のある不動産経営をしていくことで、精神的な不安を感じる事無く安全な運用を行なう事が出来るでしょう。

 

家賃下落による利回り下落

アパート経営には、家賃の下落は付き物となっています。区分マンションとは違いアパート経営の場合は一棟全体を経営していかなければいけません。所帯数の多い物件の場合、一部屋数千円も家賃を下げてしまえば大きな金額を減額してしまう事になります。入居者が退出する事無く何十年もアパートに住んでいてくれればいいのですが、入居者の出入りの多い物件の場合、頻繁に家賃の改定を行なわなければいけません。

入居率を維持していくためには、必ず家賃の設定が問題となってきます。最後までアパート経営を続けていく為には、最低家賃を決めて段階的に家賃を下げて行く事が有効です。

相場よりも安くする事が出来れば、入居率も上がり満室経営をしていく事が出来るでしょう。家賃を下げてしまったら、満室経営を目指さなければ収入を維持するのが難しくなるので、少しでも家賃を下げない為にも、物件の管理を怠らず誰もが住み易い物件作りをしていきましょう。

 

空室が続く事による利回り下落

アパート経営では、空室が続く事による利回り下落も大きな問題です。順序良く退出と入居を繰り返して経営できる事が理想なのですが、何ヶ月も入居者が決まらずに複数の部屋で空室が続いてしまったら、ローンも払う事が出きず危機的状況に陥ってしまう事があります。物件の管理費も払う事ができなくなり、建物がボロボロになってしまうのを黙って見届けるしかありません。

通常はアパートが築年数を重ねてしまい、家賃が割高に感じてしまうことで入居率が下がってしまいます。家賃の値下げをすることで対処できるのですが、判断を誤り数ヶ月も手を付けづにいると誰も住んでいない物件となり、住みづらい環境となってしまいます。他にも立地の問題や治安の問題などがありますが、外観をキレイにすることや積極的に入居者の募集をかけることで対処する事が出来ます。

【関連リンク】

不動産投資で新築アパートを建てることのメリットとデメリットを中古アパートと比較してみた

新築木造アパート投資。でも木造アパートの騒音はどうなの?

 

表面利回りだけに騙されない

見せかけの利回りに振り回されない

高利回りを確保するための失敗しない不動産投資のポイントでもあるように、利回りは経営次第で大きく変動してしまいます。アパート物件の場合は一棟物件なので、満室経営の場合と半分も入居者が決まらない場合とでは、利回りの違いが出て当たり前となります。中古物件を購入時に満室経営と書かれている場合があり、初めのうちは順調に経営を続ける事が出来ても、数ヵ月後には入居者が退出してしまい利回りが半減してしまう事もあるのです。

実効利回りを見て経営をしていたとしても、建物の修繕費用が想像以上に掛かってしまうことで利回りの圧迫をしてしまいます。大規模な修繕となる前に小まめにメンテナンスをしてこなかったことで、後々大きな損失となってしまいます。あくまでも満室経営の場合の数値なので、アパートの現状を確認しなければいけないのです。中古物件を購入してからでは交渉する事もできないし、瑕疵物件と認められない限り保障を使う事も出来ません。しっかりと入念な下調べが必要となり、後々の経営を左右することになります。

 

人気のあるエリアの物件を選ぶ

地方物件は、都心の物件と比べると大幅に安い物件を見つける事が出来ます。利回りを見ると二倍ほど高い物件も存在していて、お手ごろの物件に見えてしまう事があります。しかし生活環境の整っていない立地や交通機関のインフラが整っていない場所が多く、新しい入居者を見つけるのは大変難しくなっています。都心と比べても家賃設定を、大幅に下げなければ入居してもらう事は困難でしょう。

人気の高いエリアの物件は、家賃設定が高くても入居率を維持する事が出来ます。リフォームをしたり、リノベーションをすることでさらに家賃を上げる事が出来ます。物件価格は割高となってしまうのですが、入居率の維持が出来るので安定した収入を得る事が出来ます。地方にある物件と比べると、表面利回りが安定しているので長期間経営をしていても大きな変化がないと言えるでしょう。

 

不動産会社の営業トークに騙されない

不動産会社も利益を出すためにいろいろと試行錯誤を繰り返しています。会社を存続させるためにはしっかりと利益を上げていかなければいけないのです。不動産会社の抱えている物件の中にも、充分な収益を得られる物件もあればそうでもない物件もあります。余計な出費を抑えるためにも最低限の不動産知識を付けていなければいけません。不動産の購入はとても大きな買い物となるので、小さな出費も大金となってしまいます。

不動産会社からアパートを購入する場合、表面利回りを参考にして物件を進めてきます。物件自体に掛かるランニングコストを算出して瞬時に実効利回りの計算が出来ると、アパートの実際の価値が見えてくるでしょう。必ず自分自身で決めたルールを守って物件選びをすることで、営業トークに振り回されずに物件を選ぶ事ができるでしょう。また未公開物件や気になる物件の話が出てきたとしても、すぐに購入する事はせずに、冷静に分析をして検討をしていかなければいけません。

 

まとめ

アパート経営を進めるためには、利回りの計算は必ず行なわなければいけません。収益を算出する大切な指標となっているので、利回りがハッキリしていないと投資とは呼べなくなってしまいます。また利回りの数値と直接物件を見ることで、経営方針も立てやすくなり収益を上げる作戦を立てる事が出来るでしょう。さまざまなリスクを織り込んで、実際の経営に近い利回りを導き出して先の見えるアパート経営をしていきましょう。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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