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不動産投資

2017.9.4

不動産投資で知っておきたい必要経費とは

不動産投資では経費となるものが多くて、時には大きな損をしている事があります。また節税効果を最大に受ける事が出来る場合があるので、正しい知識を身に付けて節税できる事が無いか確認する必要があります。不動産経営を続けているうちに、必要の無いものを削減していき少しでも多くの利益を残していきましょう。それでは不動産投資で知っておきたい必要経費について紹介していきたいと思います。

 

不動産投資はランニングコストが掛かる

不動産投資をするためにはさまざま経費が掛かってしまいます。物件を健全な状態で運営していくためには、その都度経費を使い対応していきます。主に毎日の管理業務を行ってもらうために、管理会社に支払う委託料があります。自ら管理業務を行なう事が出来るのですが、本業の仕事をしている人や管理業務に慣れていない方などは、管理業者を利用する事が多いです。家賃収入の数パーセントは報酬として支払はなければいけないので、収益の圧迫になる事があります。

 

そして物件に不具合が生じたときや経年劣化で建物が傷んでしまった時などに、修繕工事を行なわなければいけません。工事の度合いや不具合の大きさなどで、工事代金が変わってくるので大きな出費となる事があります。通常は修繕費用の積立金を利用して工事を行なうのですが、代金が足りない場合は自ら追加金を支払う事もあります。また共用部などの電気や設備など、ちょっとした修理が必要な時は現金で処理する事があるので、現金を用意しておくなどの準備が必要になります。

 

不動産投資で経費に出来る項目

管理会社に払う費用

不動産投資には、物件を経営していくために必要な、ランニングコストなどは経費扱いにする事が出来ます。しかし注意しなければいけない事は、すべての費用を経費として認められているわけではない事です。一般的な経費として扱える物の中に管理会社に支払う管理費用があります。物件は衛生面や防災面の充分な確保をするために、日ごろから物件の点検が必要になります。

 

エレベーターがついている建物や各種消防設備など、必要となった時に確実に作動しなければいけません。素人では検査を行なう事が出来ないので、専門業者に依頼をして検査をしていきます。経営がうまく行っていなくて、お金が無い場合でも、法定基準に達していないと罰則を受ける事があるので、人の命を守るためには必ず行なわなければいけないのです。

 

各種保険

突然の震災や予期せぬ火災事故に対処するために、各種保険に加入する事をオススメします。そこで物件を不慮の事故から守るための、各種損害保険も経費として計上する事が出来ます。一度の損害で不動産投資が出来なくなってしまうと、オーナー自身も大変ですが物件に関わるさまざまな方が被害を受けてしまいます。各種保険に加入している事で、不動産経営をとめる事無く続ける事が出来るので安心です。

 

火災保険は火災以外の損害事故が起きたときにもカバーできる対象が多いので、不動産経営を行なう場合必ず加入しておくといいでしょう。また保険内容によっては、所有している室内の保証しか受けられない場合もあり、共用部などの損害に対処できない場合があります。契約をする前にしっかりと保険内容を確認して、適切な保険に加入しましょう。事故はいつ起きるかわからないので、リスクを事前に回避する事も大切な事です。

 

修繕費用

経年劣化によって物件が傷んできたり、地震などで外壁のタイルが落ちてしまったときなどに修繕工事を行なわなければいけません。物件を健全な状態に回復するための工事費用は、経費として計上できるので物件をキレイに維持する事を心がけなければいけません。見た目や安全面を確保するために大切な工事となるので、数年に一度の大規模な修繕工事は徹底的に不具合を直すといいでしょう。

 

しかし気をつけなければいけない事は、修繕のために行なった工事でも経費として認められない工事も存在します。直接耐用年数を伸ばすような工事の場合、延長された耐用年数の期間に合わせて減価償却を行なわなければいけません。一年以内で経費と認められている金額は思っているよりも少ないので、工事代金が大幅に掛かってしまう場合は一年づつ少しずつ工事を行なって、工事代金を分割すると全額経費として認められる事になります。

 

各種税金

不動産経営をしていくためには、各種税金が掛かってくるので詳しく理解しておく事が必要です。物件を購入する段階から税金の支払い義務は発生しているので、税金の計算を誤ってしまうと大きな損害につながってしまう事にもなります。主に経費として認められている税金は、不動産取得税や固定資産税などが上げられます。一度だけ支払えば済む税金もあれば、毎年支払はなければいけない税金もあります。不動産物件は扱う金額が大きい分、税金も高いものになってしまうのでしっかりと計算しましょう。

 

また事業税などは、収益が大きければ大きいほど税率も上がる事になるので、順調に経営が進んでいる証拠でもあります。租税公課も大きくなるので、利益の上がる経営を心がけておきましょう。そして税金の中には経費として認められないものもあり、所得税や住民税などは対象から外されています。こちらの税金も利益が多いほど金額が高くなってしまうので、税金の支払い時に現金を残しておかなければいけません。

 

消耗品費

不動産経営では消耗品となるものも沢山あるので、年間で合計してみると大きな費用となっています。主な消耗品として、物件を確認するためにカメラを使って撮影する事があります。物件の隅々を写真に残しておき、経年劣化の具合を確かめる事が出来るのです。また共用部などの電気の交換や、清掃用品なども定期的に交換する事になります。物件を自ら管理する場合には、消耗品の管理も必要になるので細部まで意識していなければいけません。

 

他にも収益の帳簿をつけるためにパソコンを使って管理をします。確定申告の時などに書類を作成したり、データを送信するためにパソコンが必要になります。管理会社の報告書を受け取ったり、各工事会社を探す場合も必要になります。物件に掲示物を貼り付ける場合も、プリンターや印刷用紙が必要になります。毎日使うわけではないのですが、年間を通して見ると数万円から数十万円になる事もあるので、しっかりと経費として計上していきましょう。

 

ローンの利息分

不動産を購入時に金融機関から借り入れた金額の毎月のローン返済時に、利息部分だけを経費として計上出来ます。ローンを返済する時は、通常ですと元本と利息部分を同時に返済する事になります。しかし元本部分は経費として計上できないので、利息部分だけを必要経費として扱えるのです。金利が大きければ大きいだけ利息部分が増えるので、節税効果が高い物とされています。しかし毎月の家賃収入からローン返済に充てるので、節税効果が高くても収入の圧迫に変わりはありません。

 

年間の不動産総収入のうち、赤字経営となっている場合は利息部分だとしても、全額を経費計上できなくなる事があります。そして土地に関する利息部分に関しても経費計上できないので注意が必要になります。悪質な経営者の場合、わざと赤字申告をして経費枠を大きく計上しています。もちろん犯罪なのですが、簡単に不正が出来ないように対策がされています。また不動産購入時のローン保証料も経費計上できるので、ローンを組んで借り入れる場合はさまざまな節税効果が見込める事になります。

【関連リンク】

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不動産投資で経費に出来ない項目

ローン返済の元本

節税効果の高い金融機関の借入金ですが、ローン返済時の元本部分に対しては経費計上をする事が出来ません。利息部分と元本部分の両方を経費として扱えるようになってしまったら、一切の購入金額が無料になってしまいます。元本部分は収益部分からしっかりと支払っていかなければいけないのです。利回りの計算時も利息部分と元本部分の両方を仕入れ金額として計算します。収益から支払う事に変わりは無いので利益計算をしっかりと理解していなければいけません。

 

あくまで借入金は金融機関から借りているお金なので、しっかりと借りたお金は返さなくてはいけません。毎月の支払いとしてお金が出ていってしまうことには変わりは無いのですが、元本部分を返済していかない限り借金がなくなる事はありません。決算書の勘定項目にもあるように元本部分と利息部分は別のお金として計上されているために、収入と経費に分けて考えなければいけません。

 

自宅に関わる経費

購入した不動産物件によっては、物件の一室が自宅として含まれている不動産も存在します。事業目的の不動産物件と、自らが生活するための物件は分離して計算していかなければいけません。共用部分や自宅の敷地がわかりづらい事もあるので、明確に区別する事はむづかしいとされています。よって事業目的の部分と自宅部分の数パーセントは経費として認められていたり、上限を設けて区別している事があります。

 

しかし、個人的な目的で購入した車やパソコンなどを、事業目的として使用する場合は経費計上する事が出来ます。物件に向かう為のガソリン代や高速を使用した代金を一部だけ経費計上する事が出来て、経費の削減として使用する事が出来ます。またパソコンやコピー機などは、事業目的のリース代金として経費計上する事が出来ます。公私混同が起きないように線引きがされているので、うまく経費として扱うようにしましょう。

 

個人の住民税や所得税

個人的な住民税や所得税などは、不動産経営とは別に計算をしていかなければいけません。不動産所得として収入を得ている場合、事業所得と個人の所得は別のものになります。一人で経営をしている場合、どこからが個人の収入でどこからが事業所得なのか、違いがわからなくなる場合があります。しっかりと口座を分けたり、収支の帳簿をつけることで区別をしていかなければいけません。支払い明細が曖昧になると、しっかりとした税金対策は難しくなります。

 

税務署などが立ち入った場合に、はっきりと説明が出来ないと、思っているよりも多くの税金を支払はなければいけなくなります。個人の収入でも充分に節税効果を得る事が出来るので、明確な線引きは必要でしょう。また住民税や所得税は名前の違いだけで、素人ではわかりづらい事もあるので税理士に委託をしたり、会計士に任せるといいでしょう。決算書の作成費用も経費として計上できるので、間違いを防いだり、無駄な時間を使わないためにもプロにお願いする事で間違いありません。

 

経費を抑えるために気をつけること

瑕疵担保物件に注意する

不動産物件の中古物件を購入する場合は、どんなタイプの物件でも注意しないといけない事があります。新築物件とは違い、中古物件の場合は欠陥部分が明確に浮かび上がっている場合があります。購入時には気づいていなくて、後になって欠陥に気づいた場合でも瑕疵担保免責がしっかりと付いている物件ならば、自らのお金を使わなくて済む場合があります。しっかりと売主の責任となれば、相手方の費用で適切な工事をしてもらう事が出来ます。

 

しかし、瑕疵担保免責が付いていない場合は自らの費用で修繕工事をしなければいけないのです。明らかに購入金額が安い場合は、瑕疵担保免責が付いていない事があり、売主もどこが悪い場所なのかわからない場合があります。年月が過ぎている物件の場合や、奇抜なデザインの物件の場合は、建物の見えない場所が傷んでいる場合があります。購入前に専門業者による検査を、隅々まで行なうことで安心して経営をする事ができるでしょう。

 

物件の立地条件を注意する

物件が建てられている地域が人口密集地であったり、賃貸物件の需要が高いエリアだと入居者募集にかける費用を抑える事が出来ます。募集を掛けた時点ですぐに入居者が見つかったり、現在の入居者と入れ替えで契約が出来る場合があります。しかし人口が少なかったり、生活環境が整っていないエリアの場合は、入居者を見つけるのに苦労してしまいます。通常よりも長い期間で募集を掛けなければいけなかったり、高額な費用を掛けて募集を掛ける事になります。

 

他にも、雪が多く降る地方や湿度の高いエリアの場合は、水分による腐食やカビ対策に費用が掛かってしまう事になります。断熱材を多く入れたり、暖房器具を完備しなければ入居者を見つける事が出来ません。人が住みやすい環境では物件自体の価格が上がってしまうのですが、地域特有の対策が必要な物件の場合、購入価格よりもランニングコストに費用が掛かってしまう事があるのです。毎月のやりくりが大変になるので、物件を購入する前にしっかりと地域の特性を理解しておきましょう。

 

自分で出来る事をやる

最終手段でもあるのですが、不動産投資を続ける上で専門業者に依頼する費用を自らが行なうことで、大幅な経費削減をする事が出来ます。すべての業務を一人でこなすとなると大変な労働力となります。専門知識を必要としたり、技術を身に付けなければいけません。入居者のクレームに24時間対応しなければいけなかったり、家賃滞納者の回収業務を行なったりしなければいけません。所有している世帯数が多ければ作業内容も増えるので、相当な覚悟が必要になります。

 

大規模な修繕工事などは個人で出来る範囲では無いので、部分的に業者に依頼することで難しい事は対応できるでしょう。内装工事などは、実際にオーナー自らが工事を行なっている方が多く、数万円から数十万円は計削減になるでしょう。そして日々の清掃業務や簡単なメンテナンス作業なども行なう事が出来て、確定申告や書類作成なども出来るでしょう。出来る事を探して少しでも経費削減を行なえば、物件に対しての愛着も湧いて、楽しく不動産投資を行なう事が出来るでしょう。

 

不動産投資で法人化する事のメリットとデメリット

相続税の節税

個人事業主として不動産投資をしているよりも、法人化する事によってざまざまな節税効果が見込めます。親の代から不動産や土地を所有している場合、子供や遺族に資産を残すために売却をして現金にしてしまうか、相続をして権利を譲るか悩んでしまう方が多いです。売却する事を考えると、代々受け継いできた土地を他人に売却してしまう事になるし、売却損を招いてしまう事になります。法人化する事により相続税を大幅に削減する事が出来ます。

 

相続する側が会社を設立して、土地を相続するのではなく収益が生まれている建物の方を会社で譲り受けます。家賃収入は会社の収益となり、役員報酬としてお金を受け取る事が出来ます。莫大な贈与税が課税される事無く移動する事が出来るので、最良な手段と言えるでしょう。国でも認めている合法的な財産移転という形になるので、生前に移転する事が出来て相続税を抑える事が出来るのです。

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赤字を繰り越し控除

やむ終えず赤字経営となってしまった場合、法人化していることで9年間のあいだ、繰越欠損金として赤字を繰り越す事が出来ます。個人経営の場合でも赤字を繰り越す事は出来るのですが、青色申告を行なっていたり3年間のあいだしか繰り越せないようになっています。赤字を招いてしまう事は、経営を行なっている以上喜ばしいことではないのですが、節税効果を受けるためには利用しないでいるのは損をしているだけです。

 

修繕工事などで大幅に工事代金を必要としてしまった場合、年間の収入よりも大幅に出費がかさんでしまう事があります。そして翌年には思っていたよりも収益が上がり収める税金が高く付いてしまう場合は、赤字を出した年と相殺する事により収める税金が少なくなるのです。大きな赤字で経営が傾いてしまうようなら、繰越控除の効果はありませんが、9年間の長い経営の間で充分に相殺できるのであれば、節税効果が高いと言えるでしょう。

 

赤字の場合でも法人住民税

不動産経営を法人化をする上で、赤字となった年でも法人住民税は必ず支払わなければいけません。法人税にはいくつかの種類があり、法人所得税と法人事業税と法人所得税の三つが上げられます。どれも会社を行う上で避けては通れない税金なので、気持ちよく納税するようにしましょう。そして法人所得税と法人事業税に関しては、不動産経営から得た収益を元に税金の計算が始まるので、赤字となってしまった年は納税する事はありません。

 

しかし法人住民税に関しては、どんなに大きな赤字となっても税金を払わなければいけないのです。たとえ会社が倒産しても支払わなければいけないので、法人化する場合はしっかりと覚えておきましょう。業務委託している管理会社や修繕工事を依頼している会社にも、赤字になっても支払わなければいけないお金はたくさんあるので、黒字経営を目指して経営していきましょう。

 

設立による費用が掛かる

個人事業主から会社を法人化するためには、設立費用が掛かってしまいます。会社を設立するためには専門的な知識を必要とするので、税理士や行政書士に依頼をして会社設立の手伝いをしていただきます。通常の会社設立費用は数十万円掛かってしまうので、タイミングを計ったり余裕資金がある場合に依頼するといいでしょう。また依頼する会社によって、設立費用が変わってくるので費用が安い会社や親切な会社を選ぶといいでしょう。

 

会社設立は個人的にも行なう事が出来るのですが、さまざまな書類を集めたり膨大な時間を要する事があります。不具合が見つかると書類を書き直したりする手間が生まれるので、プロにお任せすることをオススメします。また個人で設立する場合も印紙代などや登録免許税などの費用が掛かってくるので、知識のある方は節税効果を狙って自ら立ち上げてみるのもいいでしょう。

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まとめ

不動産投資にはさまざまな経費削減方法があります。状況にあった節税効果を確認してみたり、自ら管理業務を行なう事で毎月の収益を上げる事が出来ます。余裕資金が多くなる事で新しい物件の買い増しや、リフォーム費用に充てる事が出来るので物件をキレイに保つ事が出来ます。無理のない経費削減で増収増益を目指しましょう。

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