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不動産投資

2017.9.1

不動産営業マンが語る不動産投資における失敗例をご紹介

どんな投資でも失敗は付き物ですが、取引金額の大きい不動産投資で失敗するとリカバリーが非常に難しいので出来れば最初からスムーズに進めたいものです。

そのためには、不動産投資の基本的な内容を理解し、どういった投資方法があって、それぞれのメリット、デメリットについて勉強することが重要です。今回は、不動産投資について理解を深め、実際の失敗例などを見ながら失敗しない為にはどういった点に注意が必要かをお話しいたします。

 

不動産投資とは?

不動産投資とは

不動産投資は、大きく分けると家賃収入など長期的に安定した利益を得る方法(インカムゲイン)と売買で売却益を狙う方法(キャピタルゲイン)があります。キャピタルゲインを狙う方が大きな利益を得ることが出来る可能性は高いですが、実際に値上がりするような物件を探すことは初心者では難しく、リフォームを加えて価値を上げて売却するといった方法もノウハウがないと中々上手くいきません。

逆に大きく値下がりしたり、リフォーム費用以上に利益が出ないとなると大きな損をしてしまいます。そのため、初心者の場合は、手もあまりかからず、長期的に安定した収益を上げることを目的としたインカムゲインを狙った不動産投資が適しています。

 

不動産投資の種類

不動産投資にも色々な種類があり、皆さんが思い描くようなワンルームマンションや一棟アパート、マンションの賃貸といった住居系、事務所やテナントなどがあります。その他では、トランクルーム、太陽光発電なども不動産投資と言ってもいいかもしれません。

【関連リンク】

【初心者必見】不動産投資で確認しておくべき内容まとめ  

不動産投資と利回り

では、実際に不動産投資を始めるに当たり、何を元に不動産を評価して購入すれば良いのでしょうか。一般的に用いられるのが利回りです。不動産に投資した金額が、年間何%の利回りで運用できるかを表し、これを表面利回りと言います。

 

例えば、1000万のワンルームマンションを購入し、年間の家賃が100万だとすると利回りは10%となります。

 

しかし、実際に不動産を運用する場合は、色々な運営費用が必要になり、物件を購入する際にも諸経費が掛かります。

 

不動産投資は実質利回りで検討する

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法」でもあるように、表面利回りで物件を購入してしまうと、実際には収入に対して運営費が高くなってしまい、収益がほとんど上がらず期待した利回りを得ることができなかったということがよくあります。ワンルームマンションなどの区分マンションの場合は、管理組合があり、管理費、修繕積立金が必要になります。

 

戸数が少ない物件だと大規模修繕を行う為に積み立てる修繕積立金が貯まりにくいので高く設定されているケースがあります。こういった点も考慮して、実際に運営した場合にはどれくらいの利益を上げることが出来るかの判断材料として、実質利回りで計算する必要があります。

  

例えば、1000万のワンルームマンションを購入し、購入諸経費が100万円かかった場合、家賃が100万円で運営費が30万かかるとします。

  

実質利回り=(家賃収入100万-30万)÷(物件価格1000万+購入諸経費100万)=6.36%

となります。

  

表面利回りでは10%とあると思って購入したのに、実質利回りで計算すると6.36%しかなく、手取りも大きく変わります。実際の運営では、リフォーム費用や設備の故障の修理代など色々と費用が掛かりますのでもう少し厳しい数字になりますので、表面利回りの高さに惑わされず運営を見据えて物件を選ぶ必要があります。

【関連リンク】

なんとなくが一番危ない!表面利回りを目安に不動産投資していないですか?

 

サラリーマンの取り組みやすい住居系不動産投資

新築ワンルームマンション投資

不動産デベロッパーが建設する新築ワンルームマンションを購入し、賃貸することで家賃収入を得る不動産投資です。新築ワンルームマンション投資のメリットは、新築のため期間や金利など融資条件が良い、設備等が新しい為故障やメンテナンス費用が当面いらない、団体信用生命保険に入るので生命保険代わりになる、仲介業者を挟まず売主から直接購入するので仲介手数料がいらないというメリットがあります。

 

デメリットとしては、購入時が賃料、物件価格とも一番高く、後は右肩下がりとなるので売却時に物件価格が大幅に下がるリスクがあります。そのため、賃料、物件価格の下がりにくいエリアを選ばないと損をする可能性が高くなってしまうので、初心者にはリスクの高い投資になります。

 

中古ワンルームマンション投資

すでに所有者のいる投資用のワンルームマンションを購入し、賃貸することで家賃収入を得る不動産投資です。中古ワンルームマンション投資のメリットは、築年数が経っている為、賃料、物件価格ともにある程度落ち着いており、売却時に物件価格の下落リスクが少ないので初心者向けの投資と言えます。

 

以前は、中古ワンルームマンションへの融資をしてくれる金融機関はあまりありませんでしたが、最近はかなり増えており、有利な条件で融資を受けることが出来ます。ただし、中古ワンルームマンションの中には昭和56年6月以前に建築確認を取って建てられた旧耐震の物件があり、旧耐震の物件は融資を出してくれる金融機関がほとんどありませんので購入時はご注意ください。

 

新築アパート投資

建売業者や工務店が建築する木造アパートを購入して、賃貸することで家賃収入を得る不動産投資です。新築アパート投資のメリットは、ワンルームマンションに比べて一度に複数戸所有することが出来る為、非常に効率よく資産を拡大することが出来ます。

 

当面は、設備の故障やメンテナンスもいらないので費用もあまりかかりません。又、アパートの場合は、融資してくれる銀行も多く、金利も1%台、期間も金融機関によっては30年程度組めるので年間の返済額を抑えることが出来るので、運営時のキャッシュフローが多いのが新築アパート投資の特徴です。

 

ただし、物件価格も数千万~数億するため、融資を受ける為の条件が厳しく、年収1000万程度、自己資金も1500万程度必要になります。

【関連リンク】

新築木造アパート投資。でも木造アパートの騒音はどうなの?

不動産投資で新築アパートを建てることのメリットとデメリットを中古アパートと比較してみた

 

中古アパート投資

すでに所有者のいる中古アパートを購入して、賃貸することで家賃収入を得る不動産投資です。中古アパートは、築年数が経っており、賃料、物件価格も落ち着いているため、売却時にほとんど価格が下がりませんが、新築ワンルームと比べると融資期間が短くなり、年間の返済額が増えるのでほとんどキャッシュフローが出ません。

 

又、設備の故障、メンテナンスにも費用が必要です。しかし、その分新築アパートに比べると利回りは高く、退去時に上手にリフォームすることで賃料を上げることが出来れば売却時にキャピタルゲインも十分狙えます。

 

不動産投資で失敗しないためには

エリア、立地選び

不動産投資で一番重要なのはやはりエリアを含めた立地です。立地が良ければ、物件を賃貸するにしても、売却するにしても困ることはありません。では、どういったエリア、立地を選べば良いでしょうか。

 

エリアについては、やはり賃貸需要も多く、賃料も高く取れる、人口の集中する首都圏、都心部エリア、その中でも特に東京23区、山手線沿線がおすすめです。利回りを考えると地方で投資する方が儲かるのではと思われるかもしれませんが、賃料が下がるリスクや空室リスクを考えると最終的に売却時に大きく値下がりしたり、中々売れないケースも多くあります。売却時のことまで考えるとやはり、首都圏、都心部エリアの方が有利です。

 

次に立地選びですが、基本的に好立地と言えば主要駅の駅徒歩10分圏内と言われていますが、アパートだとそこまでの好立地エリアには中々建てることができません。アパートの場合は、首都圏であればエリアによっては15分程度まで対象としても良いと思います。

 

管理会社、物件の管理状態

物件の管理状態も非常に重要です。物件は外壁や防水工事、鉄部塗装などを行わないとどんどん劣化していきます。そうなると資産価値は下がってしまいます。ワンルームマンションの場合だと計画的に大規模修繕を行って建物を維持管理しますし、アパートの場合はオーナー自身が計画して建物のメンテナンスを行っていきます。

 

しかし、そういったメンテナンス費用をかけることが出来ないマンションやアパートだと同じ築年数でも見た目も悪くなり設備の不良なども多くなります。そうなると将来的に売却するタイミングで売却価格にも大きな差が出てしまいますので、不動産を買う際には必ず管理状態をチェックしましょう。

【関連リンク】

不動産投資を成功させるために押さえておくべき不動産会社まとめ

 

ワンルームの場合は管理費、修繕積立金、大規模修繕をチェック

ワンルームマンション投資の場合は、管理費、修繕積立金が大部分を締めます。大規模修繕とは、外壁や防水工事、鉄部塗装、エレベーターの交換など建物全体のメンテナンスを行うことで、マンションの状態に応じて10年~15年程度で計画的に行われます。その為、修繕積立金は大規模修繕に必要な金額を計画的に積み立てます。

 

しかし、新築当時に売却しやすくするために修繕積立金を低めに設定したり、予想以上に費用が掛かることもあり、計画通りに資金が貯まらない場合があります。その際には、修繕積立金の値上げや臨時徴収されることが予想されますし、特に戸数の少ないマンションだと積立額が少ない場合は投資対象としては非常に危険です。ワンルームマンションを購入する際は、修繕積立金の積立額を確認することが非常に重要です。

【関連リンク】

不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とは

不動産コンサルが語る、多くのサラリーマンが不動産投資で失敗する理由

 

不動産投資における失敗例

地方中古RC物件への投資

新聞等でも自己破産するサラリーマン大家が増えているという話題が取り上げられていますが、多くは地方の中古RC(鉄筋コンクリート)マンションへの投資です。サラリーマンでも医者や弁護士などの収入の多い高属性の人たちが失敗しています。

 

地方のRC物件は、銀行が融資をする際の基準のひとつである精算価格、土地、建物の価格が高くなるため銀行も非常に融資がしやすく、数億円の融資を受けることが出来ますし、都心部に比べて利回りが高いのも魅力です。そのため不動産会社、都心部に比べると利回りも高く、融資も出るので割の良い投資だと勧められて購入してしまいます。

 

しかし、実際には、賃料の下落が激しい、空室が埋まらない、メンテナンス費用が掛かる等といった問題が起こり、予定していた収入が入らず収支が大きなマイナスとなります。当然、融資の返済が厳しくなり、最初は本業の収入から補填できても最終的には続かず自己破産してしまうということになります。

 

地方の中古RC物件のすべてが失敗する訳ではありませんが、非常にリスクの高い投資なのできちんと調査をしてから購入するようにしてください。

 

相続対策でアパート建築

続いて多い失敗が、相続税対策としてのアパート建築です。実際に、現金や土地のまま相続するよりも賃貸アパートを建築により小規模宅等の特例を使うなどすることで相続税を下げることはできます。平成27年の相続税の改正により、相続税の控除額が減ったことで節税対策が非常に話題となりました。

 

アパートを建築するハウスメーカーもこの点をセールストークとしています。しかし、相続税が下がるからと言って、収益の上がらない物件を建てると後々負動産となる恐れがあります。こういった相続税対策で建てられた建物の多くは、きちんと市場分析されていないことが多く、駅から徒歩20分のところに20㎡のワンルームで車庫もない物件や街灯のもない畑の真ん中にポツンと賃貸アパートを建築されています。

 

又、すでに問題になっているエリアも同エリアに同じようなアパートが多く建てられ、空室が埋まらないアパートが増えています。やはり、アパート投資は事業なので、収益が上がらない物件であれば融資の返済に影響が出てしまい、相続する前に手放さないといけない場合もあります。

 

しかし、こういったアパートの多くは、賃料保証をしてもらうサブリース契約を締結しています。賃料保証してくれているなら、空室になっても問題ないと思いますがサブリース契約には落とし穴があります。

 

サブリース契約の落とし穴

通常サブリース契約は、サブリース会社が査定賃料の85%~90%で借り上げし、10年~30年家賃保証する契約を締結します。自分で運営するより利益は減ってしまいますが、空室リスクや原状回復費用を持ってくれる業者もあり、安定した収益が入ってくるのは魅力です。しかし、サブリース契約には落とし穴があります。

 

それは、契約時の査定額で何年保証すると契約書に書いていても、賃料が大幅に下がった場合は家賃の値下げ交渉が出来ます。これはサブリース会社が借主の立場となり、借地借家法が適応されるからです。

 

契約によっては、契約書に2年後ごとに賃料を見直す条項を入れているケースもあります。サブリース契約で一定の収益を期待して融資を受けてアパートを建築したのに、賃料を下げられると収益を圧迫してしまいます。せめて融資の返済額よりも多く賃料が入ってくれば良いですが、アパート建築でお金を使ってしまい、運営で赤字となってしまうと破たんしてしまいます。

 

それなら解約して自主運営するぞと頑張ってみても、実際には空室だらけだったり、査定より大幅に安い賃料で契約されている場合もあり、解約後の運営が上手くいく保証はありません。昨今は新聞等でも大きく取り上げられている問題なので、相続対策でアパートを建てる場合は、きちんと市場調査を行って建てるようにしましょう。

【関連リンク】

投資としては美味しいサブリース契約にデメリットは本当に無いのか?

 

まとめ

不動産投資は、ミドルリスクハイリターンの投資と言われており、株式投資やFX投資に比べると安全性の高い投資と言われています。しかし、間違った不動産を買ってしまうとやはり他の投資と同様に失敗してしまいます。

不動産投資を行うには、不動産投資についてメリット、デメリットを理解し、リスクについてもきちんと勉強をしてから始めるようにしましょう。

【関連リンク】

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

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