MENU

不動産投資に関する情報メディア

不動産投資

2017.9.1

投資用不動産の売却査定をする際に気をつけたいポイント!

不動産を売却したいが、どこの業者に言えばわからない、いい加減な査定にふりまわされて失敗したくない、そう思って踏み出せない方もいるでしょう。実際に査定を申し込むといくらかかるのか?査定額が出ても、本当にそれを信用していいのかなど、不動産の売却は経験者でなければわからないことばかりです。不動産会社選びから査定の際の注意点をまとめました。ぜひ参考にしてください。

よく似ているがかなり違う「鑑定と査定」とは

不動産の価格を知るために査定を行いますが、混同しやすいのが鑑定と査定です。その違いは不動産鑑定士が行う有料の価格鑑定と、不動産業者が行う無料の価格査定です。両者の違いをくわしく見ていきましょう。

鑑定は不動産鑑定士が行います

鑑定とは不動産について専門的な知識を持った人が、物件の価値を見極めることです。

鑑定は不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて行います。またその専門家は毎年実施される試験に合格した不動産鑑定士です。

査定は不動産会社が行います

不動産を売却したい人がまず最初に行うのが査定です。鑑定を利用しない人でも、査定だけは業者に頼む、という人もいます。

査定の一番のメリットは費用がかからないことでしょう。なぜなら査定は不動産会社にとって、新規の顧客をつかむための営業の一環で、無料で行っているからです。

不動産の鑑定と査定の大きな違いは?

鑑定と査定の大きく違う点は、鑑定には個人的な主観が入らない点です。鑑定士は不動産を評価する時、法律という客観的な根拠に基づいて行います。価格を算出するまでのプロセスも査定より細かく、複数のステップに分かれています。

一方の査定は、あくまで不動産会社が自主的に行う物件の見極めです。証明力や鑑定評価の効力はありません。しかし気軽に物件の価値を知ることができるので、利用しやすいでしょう。

不動産鑑定のメリットとデメリットは?

では不動産鑑定のメリットとデメリットをくらべてみましょう。

不動産鑑定士が鑑定評価をするのがメリット

鑑定のメリットは以下の3点です。

  • 不動産の専門家である不動産鑑定士に鑑定をしてもらう
  • 鑑定評価は公的な証明書として利用できる
  • 物件の適正価格を知ることができる

鑑定は、不動産を担保に融資をうける場合の担保力を証明でき、不動産の価格が争点になった裁判では、鑑定評価書が強い証拠力を持ちます。不動産の売却でももちろん効果を発揮します。

また売主自身が自分の不動産の適正な価格を把握できるのもメリットです。売主が不動産の適正価格を知らずにいると、本来の価格より安く売ってしまい損をするかもしれません。適正価格を知るのは、不動産業者が行う査定でもできるのですが、鑑定評価ならでは信頼性は大きなメリットです。

鑑定にはデメリットもあります

デメリットは以下の2点です。

  • 費用が高額であること
  • 実際にその価格で売れるとは限らない

不動産鑑定士による鑑定費用は、不動産物件の規模にもよりますが、およそ10万〜30万円ほどの費用になります。また鑑定価格は近隣の相場価格とバランスが取れているわけではないので、実際の売却価格はまた違う金額になる可能性があります。ワンルームマンションの売却時期やポイントを間違えないために知っておくべきことでもご説明しています。

不動産査定のメリットとデメリットは?

では不動産会社が営業の一環として行う査定には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

査定のメリット

査定のメリットは以下の2点です。

  • 費用がかからない
  • 査定をきっかけに不動産売却の相談に応じてくれる

費用がかからないのは魅力的ですが、査定額をそのまま信用するのは危険です。不動産の査定額は不動産会社にとって客を呼び込むための餌でもあります。より高い金額をしめせばそれだけ注目度があがります。

また不動産売却を行う場合は予備知識がなく不安も多いでしょう。その場合は査定をする際に不動産会社に人にいくつか質問してみましょう。不動産会社も親身になって教えてくれるはずです。ワンルームマンションを高く売却する方法とは!?も参考にしてください。

査定のデメリット

 

  • 客観性が低い可能性がある
  • 実際にその額で売れるとは限らない

査定の金額をそのまま信用するのではなく、複数の不動産会社に依頼して、平均的な査定額を確認しましょう。

不動産査定と鑑定をどのように利用するべきか?

では実際には査定と鑑定をどのように利用するべきなのでしょうか?

査定のみ、もしくは両方を使うのが一般的

物件の規模や状況によっても変わりますが、査定のみ、もしくは鑑定も依頼するというのが多く見られる方法です。そもそも鑑定まで行う物件は遺産相続の必要がある物件で、公平に遺産分割したい時や相続税について申請する時に利用されます。公的な証明力があるため利用されるケースが多いのでしょう。

査定のみの場合は、不動産会社とのやり取りの中で物件の売却価格を決めるために査定を行う、というのが一般的です。

大規模な物件はきちんと鑑定を行うべし

不動産の規模が大きく高額な売却になる場合や、土地の面積が広く正確な価格が判断しにくい場合は、鑑定を行うのがベストです。また地方で不動産会社が少なく査定ができない場合も、不動産鑑定士に依頼します。

高額な物件の場合、不動産鑑定士に依頼した費用も、適正な売却価格で物件が売れれば十分に取り返すことができます。査定だけで済ませて損をするよりも、確実な鑑定で正確な価格を決めることが大切です。

一括査定サービスは利用するべきか?

査定をする時は複数の業者に依頼するとご紹介しましたが、今はインターネットで申し込むだけでも査定が可能です。一度の申し込みで複数の業者が査定額を出してくれるので、その中から気に入った査定額と業者を選ぶことができます。投資用マンションを売却する際って誰に相談すればいいのかでもご紹介しています。

一括査定サービスのメリットとデメリット

ではどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

メリット

  • 複数の業者が競合することで、サービスの向上が期待できる
  • 1つのサイトに情報を入力するだけで依頼が一括で完了する
  • 相場の目安をつかむことができる

デメリット

  • 多くの業者から営業の電話などがかかってくる
  • 必要のない情報や不正確な査定額を出されることがある

一括査定は気軽に査定を申し込める反面、その対応にやや苦労する印象を受けます。特に営業活動の電話には悩まされそうです。一括査定サービスは多くの業者から査定を取りたい場合にはオススメですが、必要のない営業の電話などの対応をしたくない方は、やめておくのが無難です。

査定をつかって不動産会社を選ぼう

査定は査定額を出すのが目的ですが、それ以外にも不動産会社の見極めができます。どんなエリアにも複数の業者が存在しており、良い不動産会社もあれば悪い不動産会社もあります。査定をうまく利用して不動産会社を選んでみましょう。

レスポンスが早くコミュニケーションが取れるか?

ビジネスのコミュケーションとして当たり前ですが、不動産会社からの連絡の速さに注目してみましょう。この連絡の速さは最初だけでなく、その後のやり取りの中でも意識するのが良いでしょう。

レスポンスの遅い不動産会社は購入希望者を逃す可能性もあります。購入希望者は不動産会社に連絡をしますが、スピーディーに対応できなければ、購入希望者からも敬遠されてしまいます。自分の会社のキャパシティを超える案件を同時進行で抱えている会社は、多くの顧客に対する対応が遅れがちです。すばやい連絡のやりとりができる会社は契約候補として大切にしましょう。

極端な価格を提示する不動産会社は要注意!

極端に高い査定額を提示する不動産会社には注意が必要ですが、低い場合も注意しましょう。低い金額を出す不動産会社は、適正な価格を把握できていない場合もあります。

査定額の根拠や理由をスムーズに答えられるか?

査定額を見て、なぜその査定額が出たのか、理由を確認してみましょう。どのような説明をするかによって、不動産会社の実力をはかることができます。

優良な不動産会社の場合は、その査定額にした理由を主観だけでなく、立地、需要、将来性など、さまざまな側面から論理的に説明できます。

立地や需要について明確な根拠を述べられる不動産会社は、地域の分析をよく行っている証拠です。積極的に契約候補に入れておきましょう。逆にあいまいな理由や、勢いだけで話をまとめようとする業者は避けるべきです。

特に「うちしかない」とか「今をのがしたら他にない」など、圧迫感のある言葉を使う営業マンは危険です。その場の雰囲気に流されず冷静に対応するべきです。

また一方的なコミュニケーションしか取れない不動産会社とは、連絡をとるのをやめましょう。ぜひ複数の不動産会社に直接連絡をして反応を確かめてみてください。

査定額を信じ込むのは危ない!

ご自分の予想した金額よりいい査定額が出て、その日のうちに契約をするのはやめましょう。査定額には不動産会社の思惑もひそんでおり、信じ込むのは危険です。

実際よりも高めの査定額が多い

極端に高額な査定額を出す不動産会社には注意が必要ですが、一般的な査定額をつけている不動産会社も、じつは高めの価格を査定してきます。それは高い査定額で売主の目を惹き付けたいからです。具体的な査定額を知るためには、複数の不動産会社を使って査定を行い、平均値を出しましょう。そしてその平均値よりやや安い価格が実際の売却額の目安になります。

不確定要素を含んだ査定額になっているケース

一年以上の長い期間で売却計画を立てている場合、査定する不動産会社は、今の不動産の価値だけでは判断しません。土地の価格高騰が予想でき、需要が一気に増える可能性など、不確定な要素も含めて査定額を出してきます。

そのような査定を行うのは間違っていないのですが、将来を100パーセント予測することはできません。その査定額となった理由を業者に聞き、不確定要素を含んだ査定額になる場合は、慎重に売却を検討しましょう。

不確定な要素については【もう困らない】不動産売却の時に必ず必要となる費用とは?でもご紹介しています。

査定額はあくまで予想にすぎない

査定額の平均値を出して相場を判断できても、その相場より低い価格でしか売れなかったというケースはよくあります。不動産の価値は周辺環境の変化で大きく変わってしまうものです。

不動産自体に問題はなくとも、周辺で災害が起きたり、イメージを低下させる事件が起こる可能性もあります。 また逆に景気がよくなったり、不動産全体の値上がりにつられて、査定額より高くなる可能性もあります。どんな査定額も絶対ではありません。

ぜひワンルームマンション売却の極意はコレ!必要事項から高く売却する方法のマニュアルもご覧ください。

まとめ

いかがだったでしょうか。査定を申し込むのは費用もかからずハードルは低いですが、むしろ査定を申し込んでからが大切で、優良な不動産会社を選ぶことが重要です。あなたの今までの経験をいかし、優良な不動産会社と契約を結ぶことができれば、あなたの不動産売却にとって大きな一歩になります。

ぜひ【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法も参考にしてください。

 

  • Share SMIVE
  • Twitter
  • Facebook
  • Google+
  • bookmark
  • SNS

  • Twitter
  • Facebook