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サラリーマン大家

2018.5.19

アパートとマンションの違いを理解せず、不動産投資を始めるのは危ないワケ

アパートとマンションの違いはご存知ですか?それぞれの物件によって不動産投資の方法も変わります。どのように影響が出てくるのか気になる方も多いでしょう。実際に運用方法によって収益や、物件の選び方も変わります。

自分に合った物件選びをするためにも、アパートとマンションの違いをくわしく知り、経営方針を明確にしましょう。アパートとマンションの経営方法の違いをご紹介します。

アパートとマンションの違いとは

アパートとマンションはいったい何が違うのでしょうか?建物の構造や建築方法、または部屋の数でしょうか?

決まった基準は存在しない?

アパートとマンションの違いは、法律的に決められていません。特に明確な基準がないために、昔からの名称や風潮で、アパートとマンションを使い分けていることが多いです。

主に建築方法や、構造の違いで名称を使い分けている事が多く、高層物件をマンションと呼んだり、2〜3階建ての低層物件はアパートと呼ぶこともあります。

構造の違いで見分ける

アパートとマンションを見分けるポイントの一つは建物の構造です。構造や材料によって耐用年数や購入金額に大きく違いが生じます。

アパート物件の場合は木造や軽量鉄骨で作られている事が多く、建築期間も短く済みます。耐用年数はマンションとくらべると短く、建物が経年劣化を重ねた場合は、再建築か物件を売却することになります。

マンションで多く使われるのは鉄筋コンクリートのRC造やSRC造です。強度が優れており、火災や強い地震にも耐えることができます。また耐用年数も長く、その分購入金額も高くなります。不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみるでもくわしくご説明しています。

防音性や防火性の違い

アパートやマンションに実際に住んでみると、明確な違いを感じます。アパートは音が通りやすく、足音や水の音、また扉の開閉音などが聞こえてくるこが多いでしょう。建物自体も振動に弱く、道路を走る自動車の振動が伝わる場合もあります。

マンションの方が、構造の違いにより防音性が高く、上層階の生活音が聞こえづらく、隣の部屋の音も不快に感じません。

どちらの物件も入居者が物音を立てずに生活していればいいのですが、なかなかそうも行きません。騒音トラブルを防ぐために防音対策が必要な物件もあります。

火災が起きた場合、防火性の違いにも大きな差を生じます。木造や軽量鉄骨のアパートの場合、火災の規模や燃えている時間によって、骨組みである柱が燃えてしまう事があります。壁材や天井材などが燃えてしまう程度なら、比較的簡単に対処できるのですが、骨組みが燃えてしまうと立て直す必要が出ます。

鉄筋コンクリートの物件ならば、火災によって燃え落ちることは少なく、リフォームを行い元の建物に再生する事ができます。

アパートとマンションのメリットとデメリット

不動産投資の対象として、アパートとマンションそれぞれにメリットとデメリットがあります。どちらがより多くの収益を得られるのでしょうか?

アパートのメリット:低価格とオリジナル性のある物件

不動産投資で新築アパートを建てることのメリットとデメリットを中古アパートと比較してみたでもご説明していますが、アパート物件の最大のメリットは、購入金額を安くおさえる事ができます。不動産経営のためには購入金額を少しでもおさえ、収益性を上げて高利回りを維持する事が大切です。

アパートは低層物件が中心なので、構造上間取りを広く作る事ができ、ファミリータイプの部屋を建築する場合に優れています。メゾネット物件のように1階と2階をつなげる事も可能なので、他の物件より生活空間に変化を付けて建築する事ができます。

またアパートは一棟すべてを保有するため、アパートの外壁塗装の必要性と修繕費についてにもありますが、物件の外装や内装を自由にアレンジする事ができ、オリジナル性の高い物件作りが可能です。物件価格をおさえる事で、内装費や設備にお金をかける方が多く、周辺物件と差別化し人気の物件を作ることができます。

アパートのデメリット:近隣トラブルとメンテナンス

アパート物件は木造建築が多く、鉄筋コンクリートよりも壁が薄いのがデメリットです。神経質な方や大きな生活音を出してしまう方が入居すると、トラブルの原因になります。防音材を使用しても、すべての音を遮断するのはむずかしいでしょう。また外気温に影響を受けやすくエアコンを使っても効きにくい場合もあります。

木造や軽量鉄骨のアパートは耐用年数が短いため、まめに修繕工事を行なって建物の寿命を延ばさなくてはなりません。購入金額が低い分、メンテナンスに費用がかかり、築年数が経った物件は売却もむずかしくなるため、早期に対処していかなければいけません。

マンションのメリット:耐久性と快適な住まい

マンションの最大のメリットは、物件の耐久性です。耐用年数が長く高い利回りが見込め、安定した経営を続けられます。防炎性や遮音性に優れていて、生活音を気にする事無く快適に過ごす事ができるでしょう。

高層マンションは採光性が高く、良い環境で暮らす事が可能です。眺望にも優れており開放感を味わえる物件も多いでしょう。共用部にこだわった物件も多く、セキュリティー面も充実しています。

マンションのデメリット:高額でリフォームがむずかしい

マンション物件はアパートとくらべると、ほとんどの物件が高額になります。構造的に高い資材を使うため、材料費が高く工期が長いのもマンションの特徴です。また共用施設の費用も、管理費や修繕積立金の形で徴収されます。区分所有の物件を選んでも、同じように管理費がかかります。

低層階の物件は日当たりが悪く、高層階にくらべるとやや快適性に欠ける部屋もあります。建物が高層になると居住者も増えるので、近隣トラブルも多くなります。ワンルームマンション経営のリスクと対策について語ってみるワンルームマンション経営のトラブル回避方法も合わせてお読みください。

耐用年数が残り少なくなると、物件の売却がむずかしい場合もあります。リフォームをするには管理組合の許可が必要で、勝手に間取りを変える事ができません。アパートとマンションの経営方法の違いを知ることは成功につながる⁈でも記載していますが、区分所有かマンション一棟の購入も検討できるため、自分に合った経営方針で物件選びをしましょう。

アパートとマンションどちらの方がお得か?

では不動産投資としてアパートかマンションを運用するなら、どちらの方がお得なのでしょうか?

【アパートが有利な点】リスク分散をメインに経営を進める場合

アパートとマンションを比較しリスク分散をメインとして考えた場合、アパート一棟の経営がリスクの分散に優れていると言えます。

区分マンションは入居者が決まらない空室期間が発生すると、収入がなくなってしまいます。不動産経営で収入が得られないのは利回りに大きな影響を与え、経営が立ち行かなくなります。

アパート一棟物件の場合は、一棟全部を経営する事になるので、世帯数の半分が退去しても、残り半分の収入を得る事ができます。

利回りが下がる事は変わらないのですが、リスク分散には効果的です。そして家賃の値下げも一棟全体で行なえるので、マンションのように他の部屋の家賃を気にする事がありません。自分の工夫次第で収益を上げる事ができ経営を行えます。

【アパートが有利な点】個性的な物件を作る事が出来る

オーナーの好みで個性的な部屋にするのも可能です。中でもアパートは自由にリフォームができるので個性的な物件となります。

外観の色やエントランスなどを個性的なデザインに変えたり、大規模なリフォームで間取りを作り変える事もできます。費用はかかりますがオリジナルを追究し、入居率のアップもねらえます。マンションの多くは、ペット飼育や楽器演奏を禁止しています。マンション一棟を所有できれば可能なことも増えますが、区分マンションではむずかしいでしょう。

いろいろな規制があってもキッチンを最新の設備に変えたり、フローリングを張り替えるリフォームなど、見た目を新しく高級感のある作りに変えて差別化を図るのも一案です。

【マンションが有利な点】修繕費の違いによる比較

修繕費は物件を所有するオーナーによって代わりますが、アパートとマンションでは大きく費用が異なります。

アパートの場合は一棟全体の修繕が必要となるので、高額な費用が必要です。素人では気がつかない漏水や構造部の腐食が見つかれば、物件を建て直す必要も出てきます。こまめな点検やメンテナンスが耐久性の大きな違いとなって現れます。

区分所有のマンションは、室内のリフォーム代だけで済みます。営業マンが語る投資用ワンルームマンション選びのポイントにもありますが、工夫次第で安くおさめる事ができるので、修繕費用も高額になる恐れは少ないでしょう。マンション外壁の修繕は、基本的に毎月支払っている修繕積立金でまかないます。場合によっては追加で修繕費を徴収する場合もありますが、事前の通達や管理組合の会議によって決まるので、突然高額な出費をせまられることはありません。

マンション・アパート/新築・中古では、どちらの利回りが良いのか?

不動産投資で大切なのは、物件の利回りです。満室で安定した運用できても利回りが低ければ収益は下がります。新築と中古物件でも利回りの違い、そしてアパートとマンションでの違いについてご紹介します。

新築物件と中古物件では利回りが変わる

利回りを考えるには、物件の購入価格が大前提となります。新築と中古物件の簡単な特徴をご紹介します。

新築物件

  • 購入価格は高額
  • 入居者が集まりやすい
  • 家賃は高め

中古物件

  • 購入価格は割安
  • 入居者が集まりにくい
  • 家賃は低め

どちらの物件も満室経営を想定して計算をすると、確実に中古物件の方が利回りが高いでしょう。新築は建物を売る不動産会社の営業費や宣伝費が物件価格に加算されており、高額にならざるを得ません。

人気のある立地の物件は、土地と建物の値段も高額で、当然利回りが低くなります。中古物件は、残っている耐用年数と土地の価格で物件の価格が決まり、新築より安く購入できるため、通常利回りは高くなります。

物件の購入金額と家賃のバランスで利回りを上げる

実質的に利回りを上げるには、物件の購入価格を安くして、家賃を高くすれば解決します。しかし【不動産投資の極意】アパート経営の正しい利回りの捉え方でも説明していますが、投資金額を回収するために家賃を高額にしてしまうと、入居者が決まりづらくなり利回りが上がりません。利回りを上げるには、購入費用と家賃のバランスを取りましょう。家賃は安いものの住みづらい物件や、家賃が高すぎて払えない物件は意味がないのです。

さまざまな要因を検討して自分の投資計画に合った物件選びをしましょう。アパートは比較的安価で購入できるため、管理と入居募集を確実に行えば安定した運用を行うことができます。需要にあわせた物件作りと、家賃設定を考慮して満室経営をする事ができれば、必ず利回りの高い経営ができる事でしょう。

入居者のニーズを読み取り利回りアップにつなげる

入居者が必要とするニーズを読み取り、スムーズに入居につなげることで利回りも上がってきます。入居者の需要の高い人口密集地で、設備の整った物件ならば、多くニーズを満たすことも可能です。しかしこのような物件は大変高額となり、利回りを考えるとバランスを取るのがむずかしくなります。

地方の物件では、近くに大きな工場や商業施設がある場合、入居者のニーズを満たす可能性が高くなります。その地方によって求められるニーズも変わるの慎重に検討をしましょう。

都市部では立地の良さやエリアの人気が、需要の高いニーズですが、地方では車が使える立地や自然環境に恵まれた場所など、微妙に違いが生まれます。あくまでそのエリアの需要を掘り起こすのが重要です。ワンルームマンションを賃貸する時に注意すべき点についてでもご紹介しています。

アパートとマンションはそれぞれどんなターゲットを狙うべきか

では今までの内容を反映させて、アパートとマンションそれぞれの入居者対象となるターゲットを考えてみましょう。

【アパート】ターゲットはファミリー向けや高齢者がオススメ

アパートの場合は間取りを広く取れることから、ファミリー向けや高齢者をターゲットにするのがオススメです。ファミリー層は長期間の入居が見込め、安定した収益につながります。また共働きの家族の場合は、家賃滞納のリスクも防ぐことができるでしょう。

高齢者は閉鎖的なマンションよりもアパートを好む方が多いです。リフォームでバリアフリーを心がけたい設備を作り、快適な住居を用意すれば入居率も上がります。

いずれのターゲットも、長期的な入居の可能性が高く、空室リスクを下げることができるので、安定した利回りを考えるならばベストな選択となるでしょう。

【マンション】ターゲットは単身者や学生などピンポイントで

マンションの場合は、不動産投資の性格を考えるとやはりワンルームマンションが主流になります。営業マンが語る投資用ワンルームマンション選びのポイント不動産コンサルタントが感じる不動産投資で成功している人の特徴とはでもご紹介している通り、都心部で人口が多く人気のエリアは非常に需要が高く、地方から状況する単身者は毎年膨大な人数が見込めます。

マンションはセキュリティの高い設備が好まれ、特に女性向けマンションでは安全に配慮した物件の人気が高いです。学生向けならば大学の近隣にデザインに配慮した物件を作れば満室で運用するのも夢ではありません。ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?でもくわしくご説明しています。

また駅から離れた場所は、アパートからグレードアップしたいファミリー層にターゲットをしぼり、広くでゆったりとしたマンションを提供しましょう。いずれにしてもターゲットを明確にし、不動産投資の戦略を練ることが大切です。

ターゲットにあわせたデザインと設備

どちらの物件でも念頭に置いておきたいのが、物件を差別化できるデザインと設備です。都心部ではどんどんマンションが増え、リノベーションをした中古マンションも数多く建築されています。入居者の選択肢は非常に多く、投資家として少しでも目に止まる物件を作る必要があります。

高齢者向けの物件ならば、あまりデザイン性の高いリフォームは避けましょう。落ち着きのあるインテリアや段差が少なく動きやすい間取りが好まれます。逆に女性向けの物件ならば室内の装飾にもこだわりを持ち、水回りの設備は機能性の高いものが目を引きます。

多くのターゲットに受け入れられる物件は、あまり特殊なデザインではなく、誰もが使いやすいものを選ぶようにしましょう。

またアパートならばペットや楽器演奏を可能とした物件を作り差別化をはかるのも一案です。ペットのための設備や防臭効果のある壁紙を使ったり、楽器を演奏できるように二重窓にするのも方法です。他のの物件とは一味違う特徴を盛り込むことで、その物件にしかない魅力を作りましょう。

まとめ

アパートとマンションにはどちらも一長一短があり、ニーズに合わせた物件作りが必要です。どちらのタイプも経営方法が微妙に違うため、利回りを意識してご自身の投資計画と照らし合わせることで、最適のタイプの物件が見つかりやすくなります。

またターゲットの意識や、デザインに工夫をこらすことで、安定した収益にもつながります。ぜひ最適な物件を見つけて不動産投資を行ってください。

 

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