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2017.9.10

サブリースを考えているマンションオーナー必見。サブリースのメリット・デメリットとは

マンションのオーナーになりたいと思っており、不動産業者の営業からいいことやメリットを多く言われているような人もいるのではないでしょうか。しかし、しっかりとリスクヘッジもするためには、デメリットなどの駄目なところも十分に把握しておく必要があります。ここでは、マンションのオーナーのメリットやデメリット、注意することなどについてご紹介しましょう。

マンションのサブリースとはどのようなものか

賃貸マンションを経営する方法としてはいくつかあり、自分で完全に経営するものから、外部の業者に管理の業務のみを任せるもの、外部の業者にできる限り多く経営も一緒に任せて手間を少なくするものなど、オーナーの考え方によって違ってきます。この中においても、サブリースと言われるものは、お金は出して外部の業者に経営を任せるため、不動産投資に対して自信がない場合でもチャレンジしやすいということがあります。

 

しかし、サブリースの場合は、メリットもデメリットもあり、安易に着手するとリスクがあるため、十分に把握しておく必要があります。ここでは、サブリースについてご紹介しましょう。

 

一般の賃貸マンションの経営においては、物件を持っているオーナーが賃貸借契約を入居している人と結んで、マンション物件の費用を家賃を入手して回収します。マンション経営としてはオーナーが自身で行っているため、家賃は全て自分のものになります。

 

一方、サブリースの場合は、マンション物件を持っているオーナーは不動産業者であるサブリース業者に一括でマンション借りてもらって、一定の賃料をサブリース業者からもらいます。ほとんどの場合、賃料は家賃の実勢のものを基準にして決定され、家賃保証という賃料が空き室の場合でも払われるものがメリットになっています。

 

入居している人は賃貸借契約をサブリース業者と結ぶため、サブリース業者に入居している人に関する全ての管理を任せることができます。一方、サブリース業者が保証してくれる家賃としては、入居している人が払うものよりも安くなります。このように、サブリースというのは、賃貸経営を自分のマンション物件を利用してサブリース業者に行ってもらって、安定した収入を家賃を保証してもらって確保するものです。

 

なお、基本的に、不動産業者が転貸のためにオーナーから借りたマンション物件を入居している人に賃貸するものをサブリース、一括で借りるものをマスターリースと言います。

そのため、サブリースの場合は、厳密に言えば、賃貸借契約は不動産業者と入居している人と結びますが、このような一括で借りるものと家賃保証と転貸をプラスしたような事業スタイルの全体を一般的にサブリースと言うため、ここではサブリースを同じものとして取り扱います。

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マンションのサブリースを頼む方法

サブリースの場合は、転貸するマンションが必要になります。マンションとしては新築でも中古でも同じですが、サブリースの典型的なものは新築マンションと空き地をセットにしたケースです。というのは、サブリースは営業が土地利用の一環で行われる場合が多く、サブリース業者の理想は、賃貸マンションを空き地を持っている人に建築してもらって、儲けを工事費で確保しながら、建築した後も儲けをサブリースでも確保することであるためです。

 

また、投資用のマンションなどの物件の購入を促すために、セットにサブリースをしている場合もあり、営業として建築して購入してもらうことを条件にしたケースがよくあります。一方、初めはマンション物件をサブリースを考えないで購入した場合でも、サブリースの機会はあります。サブリース業者の中には、中古のマンション物件に対応しているところも多くあります。

 

しかし、空き室が多くあり、上手く賃貸マンションの経営がいかないためにサブリースを頼もうと思っても、積極的にこのような物件を取り扱いたい業者はいなく、リノベーション・リフォームが条件、短い保証期間、低い家賃保証額など、リスクをそれなりに負うようになります。

 

マンションのサブリースを契約する費用と期間

サブリースの場合は、長期間保証として最高の場合には30年というようなものをセールストークにしており、マンションの耐用年数を考慮すれば、新築マンションであれば長めに、中古マンションであれば築年数による契約期間になります。このような家賃保証の長期間のものは、マンションのオーナーにはメリットがあるように思えるかもしれません。

 

しかし、ほとんどの場合は、契約が2年~5年くらいで更新になったり、賃料を定期的に改定することを決めたりして、長期間スタートした頃の賃料が保証されるようなことはまずありません。しかし、マンションが古くなるにつれて実際の家賃収入は少なくなるため、実勢の家賃が低下しても同じ額を保証してもらうのは無理になります。

 

サブリース業者が保証してくれる家賃としては、実勢の家賃に対して70%~90%くらいで、実勢の家賃との差額はサブリース業者が保証料などとして取ります。

そのため、マンション物件のオーナーには、保証料などを家賃収入から差し引いた額が入ります。また、賃貸借契約を入居する人と行う場合は、家賃以外の礼金・敷金・更新料などの収入もあります。

 

敷金に関しては、家賃が滞納になった際の清算、原状回復に使用される他は戻るので、基本的に収入とはならなく、入居している人が出ていく時のためにサブリース業者が預かります。礼金・更新料に関しては、サブリース業者と入居する人との賃貸借契約が結んで、マンション物件を持っているオーナーは契約を結ぶ当事者でないため、サブリース業者が受け取ります。多少の違いがサブリース業者によってあるでしょうが、礼金・敷金・更新料は基本的に受け取れないと考えておきましょう。

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マンションのサブリース以外の方法

サブリースというのは、サブリース業者に全体の賃貸マンションの経営を任せるようなものですが、賃貸マンションの経営の場合は、業務の一部だけを任せるものもあります。

 

管理委託

管理委託は、入居している人の管理や賃料の回収などの管理業務を管理委託料を払って任せるものです。

管理業務が、最も賃貸マンションの経営において手間がかかるため、任せるオーナーは多くいます。

 

滞納保証

滞納保証は、家賃が滞納した際に、保証会社に保証料を払うことによって家賃を払ってもらいます。

しかし、入居する人に保証人が必要ないとして、保証契約を入居する人で結んでもらうスタイルが多く、滞納保証をオーナーサイドで利用するケースはあまり多くありません。

 

空き室保証

空き室保証は、家賃収入が一定額に満たなかった場合に、保証会社に足りない分を払ってもらったり、一定の免責期間が経った後に空き室になった際の家賃を払ってもらったりするものです。空き室での家賃収入が少なくなるのを防ぐために、保険を保証料によってかけるようなものです。

 

ここでは、このような外部委託について比べてみましょう。

サブリースの場合は、家賃から差し引かれる費用は20%程度、礼金・敷金などはサブリース業者が管理、空き室の際は保証あり、家賃の滞納の際は保証あり、契約期間は2年~長期間、入居している人との契約はサブリース業者、入居している人の管理はサブリース業者です。

 

管理委託の場合は、家賃から差し引かれる費用は5%程度、礼金・敷金などはオーナーが管理、空き室の際は保証なし、家賃の滞納の際は保証なし、契約期間は普通は2年、入居している人との契約はオーナー、入居している人の管理は管理会社です。滞納保証の場合は、家賃から差し引かれる費用は5%程度、礼金・敷金などはオーナーが管理、空き室の際は保証なし、家賃の滞納の際は保証あり、契約期間は普通は2年、入居している人との契約はオーナー、入居している人の管理はオーナーですが、管理委託の一環になっていれば管理会社です。

 

空き室保証の場合は、家賃から差し引かれる費用は15%程度、礼金・敷金などはオーナーが管理、空き室の際は保証あり、家賃の滞納の際は保証なし、契約期間は普通は2年~長期間、入居している人との契約はオーナー、入居している人の管理はオーナーですが、管理委託の一環になっていれば管理会社です。

 

外部委託の場合は、賃貸マンションの経営についての考え方やコストパフォーマンスなど、正解は経営的な判断になるのでありません。しかし、お金を払ってでも他の人に依頼したい、つまり自分ではやれない、やりたくないということで、一部分を任せる場合が多くあります。

 

マンションのサブリースはオーナーにどのようなメリットがあるか

では、マンションのサブリースはオーナーにどのようなメリットがあるのでしょうか?

ここでは、マンションのサブリースのオーナーのメリットについてご紹介しましょう。

 

滞納・空室リスクが回避できる

サブリース業者とは、一括で借りる契約であるため、賃料については滞納や空き室は影響しなく、自分でマンションを経営する際にあるようなリスクを避けることができます。

滞納については、特に家賃収入が少なくなり、しかも人的なトラブルであるため問題です。運営をサブリース業者に任せて、安定して賃料収入が確保できることは、マンション物件のために借入したローンも安定して返済できるというメリットがあります。

 

一括で管理業務が任せられる

サブリースの場合は、マンションの物件を持っているオーナーが運営するのでなく、管理責任をサブリース業者が負います。そのため、サブリース業者に普通の全ての管理業務は任せられます。サブリース業者が取る費用については、管理業務についてのものも含まれているため、費用を間接的に負担していると言っても、メリットとしては一括して管理を任せられることがあるでしょう。

 

簡単に確定申告ができる

サブリースの場合は、入居する人が賃貸借契約をサブリース業者と結ぶため、入居している人から別々に入ってくる家賃や、入室したり退去したりするごとに生じる費用を都度計上しなくていいため、非常に収益管理が簡単になります。

 

収益管理が簡単であれば確定申告も簡単になり、非常に税務上の手間が少なくなります。普通の賃貸マンションの経営の場合は、税理士に頼むケースも多くありますが、サブリースの場合は、収益管理が自分でできるでしょう。

 

入居している人とのトラブルに強い

退去や家賃に関するトラブルの場合は、対応するために訴訟を起こすことも場合によってはありますが、サブリース業者が入居する人にとってはオーナーになるため、訴訟の当事者にマンション物件を持っているオーナーがなる場合はありません。入居している人とサブリース業者がトラブルになった場合でも、マンション物件を持っているマンションオーナーとの契約については影響がなく、家賃保証でマンション物件を持っているオーナーの収入は確保されます。入居している人とのトラブルに対して強いこともメリットです。

 

マンションのサブリースはオーナーにどのようなデメリットがあるか

サブリースは、先にご紹介したような多くのメリットがありますが、このようなメリットのみに着目していると失敗するリスクがあります。当然ですが、サブリースの場合もデメリットがあります。

ここでは、サブリースのデメリットについてご紹介しましょう。サブリースを検討する際には、デメリットについても十分に把握しておきましょう。

 

家賃収入が少なくなる

サブリース業者に任せると、保証料などが必要になるため、マンション物件を持っているオーナーは入居している人からの家賃収入が少なくなります。これは、どうしようもないことで、最大に家賃収入をしたいのであれば、自分で全てマンションを経営する必要があります。しかし、自分でマンションを経営する場合は、空き室になると収入が確実に少なくなるため、家賃が空き室があった場合でも保証してくれるサブリースと比較して、どちらがいいかということになります。

 

入居する人を選択できない

サブリースの場合は、サブリース業者が入居する人の審査を行います。そのため、マンション物件を持っているオーナーがふさわしくないと考えている低いモラルの人などが、サブリース業者の審査に受かって入居する場合もあります。

サブリース業者としてもトラブルになりたくないので、入居する際の審査を一定の基準を設定しています。しかし、空き室になると影響が家賃保証にあるため、高い入居率にしたい理由もあります。

 

サブリース業者が倒産する恐れがある

サブリース業者もビジネスを行っているため、経営が悪くなって倒産するリスクがあります。サブリース業者が倒産すると、マンション物件を持っているオーナーのみでなく、入居している人も同様です。サブリース業者が倒産したために賃貸借契約が解除されると、賃貸借契約はマンション物件を持っているマンションオーナーに普通は引き継がれます。

この際には、サブリース業者が預っている敷金がトラブルになり、基本的にはマンション物件を持っているオーナーに引き渡されますが、倒産の場合は回収が思うようにできないリスクがあります。

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マンションのサブリースでオーナーが注意すること

サブリース業者によって非常に契約が違っていることがあり、標準契約書を国土交通省が準備していますが、準拠されているとは必ずしも限っていません。合意に基づいた管理内容や家賃保証額、修理費の負担などの契約であれば有効です。

 

そして、サブリースが今まで問題であると見られてきたのは、サブリース業者とマンション物件を持っているマンションオーナーとの間で法的知識や情報量に大きな開きがあり、マンション物件を持っているマンションオーナーに有利でない契約になっている場合が多くあったことがあります。ここでは、サブリースで注意することについてご紹介しましょう。

 

家賃

家賃の保証額は、実勢の家賃である周り相場から算出したものを基本に決められるでしょうが、実勢の家賃をマンション物件を持っているマンションオーナーが正しく掴んでいる場合は多くないでしょう。また、家賃保証は、70%~90%と幅広くなっており、さらに低いものももしかすればあることも考えられます。

 

しかし、知識がサブリースに関してないマンション物件を持っているマンションオーナーは、収益計算を十分に行わないで契約を低過ぎる家賃保証で結ぶかもしれません。例えば、60%の家賃保証の場合は、入居している率がいつも60%でも採算が合うくらい家賃を高くする必要があります。そのため、家賃保証は、最低でも80%、可能であれば90%を目標にすべきであり、実勢値とその家賃がかけ離れていないかも注意しましょう。

 

免責

契約によって違ってきますが、免責期間が新築した際あるいは退去した後に設けられることがあります。免責期間というのは、家賃保証をサブリース業者がしなくてもいい期間で、マンション物件を持っているマンションオーナーにとっては収入が全くない期間です。免責期間は、新築した際は、入居するまでに用意する期間に建前上はなっていますが、最も集客ができ家賃を最も高くできる新築という時期に、利益をサブリース業者が確保するために設ける場合が多くあります。

 

退去した後の免責期間については、サブリースの空き室の際の家賃が保証されるというメリットが無くなるようになり、完全に契約としては不利なものと言えるでしょう。

免責期間は、いずれも可能な限り短く、つまり1ヶ月、あるいは長い場合でも2ヶ月にしましょう。

 

家賃の見直し

家賃保証の場合は、契約が2年くらいで家賃を更新して下げられるため、将来まで家賃が決まっていると考えないようにしましょう。賃貸借契約書にも、経済状況や周りの相場の変化によって賃料が改定されることが入っています。

 

これは、借主の立場にサブリース業者がなり、賃料を減額請求することが借地借家法上は認可になっているためで、何年間保証というのは家賃として同額のものを約束するということではありません。しかし、賃料を安くすることを断れば、中途解約になります。

つまり、サブリースを長期間計画している場合は、シミュレーションする際に家賃保証の場合は家賃が下がる条件シミュレーションしなければ、計画が上手くいかないため注意しましょう。

 

原状回復や修繕の費用

原状回復を退去した後に行う費用や大規模な修繕を行う費用は、マンション物件を持っているマンションオーナーが契約によっては負担することがあります。マンション物件を維持するためには、ある程度仕方がないことでしょうが、問題があるのは工事をサブリース業者が指定するようにしなければ、契約を更新しない場合があることです。

 

しかも、業者によっては相場よりも高くするなど、工事費を不当に高く要求される場合もあるため、費用については十分に確認しましょう。また、このような費用がサブリース業者の収益計画には入っていない場合も多くあり、収益計画をそのまま信用しないことも大切です。

 

解約する際のトラブル

契約を更新することを拒否すると解約が容易にできそうであると思っても、借り主にサブリース業者はなります。借地借家法においては借り主を守るの性格が強いため、マンション物件を持っているマンションオーナーは解約が正当事由なしにできない場合が考えられます。これ以外にも、中途解約の場合も、予告期間が解除の場合は長い、高い違約金など、解約する際には有利でない条件が設けられる場合もあります。

 

また、解約する際には、サブリース業者とのみトラブルがあるとは限っていません。サブリースが解約になった場合は、マンション物件を持っているオーナーは、家賃収入を入居している人から受け取るようになります。しかし、入居している人の情報をサブリース業者が渡さなく、連絡が入居している人にできなくて振込先を変えることができなかったり、最悪の場合は礼金が持ち逃げされたりするような場合もあります。

このようなトラブルまで予測するのは困難でしょうが、トラブルが発生することも把握しておかなければ、トラブルが万一発生した場合に対応できません。

 

新築する際の工事費

サブリースを土地を持っている人に対して勧誘する場合は、新築マンション物件も建築することが条件です。サブリース業者としては、これが利益を先に確保でき、収益モデルでもあるためです。この場合は、相場よりも建築費が高くなりますが、この分は家賃保証を高くして還元すると言うのも方法の一つです。

 

まとめ

ここでは、マンションのオーナーはサブリースがおすすめ、マンションのサブリースはオーナーにどのようなメリットがあるか、マンションのサブリースはオーナーにどのようなデメリットがあるか、マンションのサブリースでオーナーが注意すること、についてご紹介しました。

サブリースというのは、自分でマンション物件を経営しても収益がある程度見込める場合に、安定した収益をリスクヘッジをしながら確保できることにメリットがあります。

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