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不動産投資

2017.11.1

悩ましいリノベーションの費用こそしっかりと正確な数値を把握しておきましょう

リノベーションを行なう上で費用がどの程度かかるのかは一番の問題です。リノベーションの費用といっても幅広く、物件を購入する時にかかる費用もあれば、ローンを組んだ時の諸経費や書類などの費用、工事にかかる費用など幅広い知識が必要になります。

実例交えながらリノベーションの場合本当にどの程度の費用がかかるのか?またその上であなたの予算でどの程度のリノベーションが行えるのか知ることが大切です。

リノベーションとリフォームは何が違うの?

リノベーションの費用について詳しく見ていく前に、再度リフォームとの違いについて比較してみましょう。あなたは違いについて説明できますか?

リフォームの基準は老朽化した建物に対して新築の状態に戻す「原状回復」の意味があります。賃貸などを借りていて次の人に貸し出す時にキレイな状態に戻しますよね?これはリフォームにあたります。リフォームの英語からもわかるように悪い状態を直す意味があります。長年使用していて塗装が剥がれてしまった場所を塗り直すのもリフォームです。

これに対しリノベーションは既存の建物に対して大規模な工事を行ない、+αの価値を見出すものです、新築の時よりももっといい状態にすることや価値を高めることをいいます。

設備や間取りを変更すること、床や壁の素材を変えるのもこのリノベーションに当たります。

中古のマンションの耐震性を高めるのもリノベーションですし、最近はお風呂に追い焚き機能をつけたり、トイレをウォシュレットにしたり、キッチンをアイランド式にするなど、リノベーションの幅もどんどん広がっています。

【関連リンク】

「リフォーム」と「リノベーション」の相違点って知ってた?

 

リノベーションはどの範囲までできるの?

リノベーションはどんな内容でも費用さえあれば変更することができます。ただし気になるのがどこまでリノベーションを行なうことができるのかということでしょう。

戸建ての場合は土地も建物もすべてが専有財産になりますので室内だけでなく外観や庭などもリノベーション範囲となります。マンションの場合は「専用部分」か「共有部分」かによってできる範囲とできない範囲があります。

例えばマンションのベランダですが実はこれは専用部分ではなく、共有部分となります。リノベーションを行なう上でベランダは行なうことができません。他にも玄関のドアの内側は専用部分なのに外側は共有部分となることや、壁に関しても内側のみ専用部分になります。リノベーションを行えるのはあくまでも専用部分だけであること、共有部分を変更したい場合はそのマンションの管理組合に許可をもらわないと実現することができません。

管理組合に許可といっても毎月会議の日程が決まっており、多くは年に1回の総会に議決権が委ねられるので許可を取るまでに相当の時間がかかります。リノベーションをする場合はできるだけ専用部分のみにして、隣近所や同じマンション内の人たちとのトラブルを防ぎたいものですよね。

専用部分であれば間取りの変更はもちろん、水回りの給水機能の設備の変更などなんでも行なえます。戸建てに比べてマンションの方がリノベーションの幅は少なくなってしまいますがデザイン次第でも納得できる物件になるはずです。そういった面も含めて相談できる業者だと嬉しいですね。

【関連リンク】

理想の形にリノベーションしても費用を抑えられる10のポイント

 

リノベーションにはどの程度の費用がかかるの?

ではリノベーションには実際どのぐらいの費用がかかるのでしょうか。リフォームと比較して自由度が高くどんな変更でもできる分、費用は高額になってしまうこともあります。

一般的には最低でも総額が300万円~となり、平均は500万円前後、高くなると1000万円を超えるリノベーションもあります。物件の広さによっても異なりますし、どんな設備が欲しいのかによってもリノベーションにかかる費用が変わります。

次に総額の内訳の費用を見ていきましょう。

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【坪単価で分析】リノベーションに必要な費用。

 

デザイン・設計費用

リノベーションを行なう時に、事前に建築会社やデザイン会社などにデザインを依頼することがあります。事前にあなたが希望する条件に関して打ち合わせを行い、プロの観点からどうしたら借主に選ばれる物件になるのかを検討します。リノベーションの費用を出す上でも重要な役割を行ないます。なかには定額制などのパッケージにて行なうこともありますが、他の物件との差別化の意味でもデザインは重要です。

 

解体にかかる費用

リノベーションの場合は、工事の内容によって解体が必要になる場合もあります。例えば古い設備を取り壊して新しいものに変更する場合、室内の作業はすべて手作業になります。外観工事などは重機により作業を行えますが、室内の場合は職人の人がすべての工程を行なう分費用が高額になってしまうことも珍しくないのです。築年数が古い物件や木造などの場合、2万円~5万円が追加でかかる場合があります。

 

内装工事

意外と忘れがちな費用といえば内装工事にかかる費用でしょう。床を張り替えたり、壁を張り替えたりリノベーションの場合はもともとの内装から大きく変更することもあります。内装工事に関しては使う素材や材料による費用はもちろんですが広くなるとその分費用がどんどん高くなります。10㎡で30万円程度が妥当な金額になります。

さらに設備を変更する費用などもかかりますし、電気工事などを行う場合も高額になります。設備を大幅に変更する場合は最初に見積もりをもらい比較してから行なうようにしましょう。

リノベーションの場合、リフォームとは違った費用がかかります。細かい費用まで出すとわかるのですが作業が大きくなることや範囲が広くなるとその分金額もかさむと覚えておきましょう。

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不動産投資家必見!リノベーション費用を抑えるワザとは⁈

 

リノベーションで中古マンションを購入する場合の費用

リノベーションにかかる費用として忘れてはいけないのは、物件を購入する費用でしょう。

費用面から考える中古物件に対するリノベーションの必要性にもありますが、新築を購入してリノベーションを行なうこともありますが、ローンや控除などの点やメリットも大きいことから中古マンションを購入してリノベーションとする人が増えています。

新築マンションよりも利便性がいいことも中古マンションならではのメリットです。

ただし中古マンションだからこそかかる諸経費などの費用もありますので、事前に把握しておきたいものですね。

  • 仲介手数料…不動産会社を通した場合にかかる費用です。無料の場合もあれば上限の3%に近い金額になることも。リノベーションの物件を探す時に仲介手数料の有無によって選ぶといいのではないでしょうか。
  • 登記…不動産の所有権が変わるので登記の変更が必要になります。登記にかかる費用はおもに司法書士に依頼をする費用になり10万円~20万円程度。知り合いに司法書士がいる場合はお願いしてしまった方がいいでしょう。
  • 固定資産税…マンションの購入時にかかるのが都市計画税などの税金です。なかには確定申告を行なうことで税金が免除になる場合もあります。もともと空き家だった家をリノベーションすると助成金が出る場合もあり、市区町村によって異なります。

他にも中古マンションを購入する時にローンを組むとローンかかる事務手数料などの諸経費や金利が別にかかる場合もあります。ローンを組んだ金額に応じて異なりますし、そもそもローンを組む場合はあなたの年収によっても上限があります。審査に通るか通らないか、条件がいいローン会社を利用できると金利が抑えられるなどのメリットもあります。

金利には変動する金利と固定のものがあり、その時に応じてお得な方を選ぶようにしましょう。

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マンションリノベーションの費用の実例は?

ではマンションをリノベーションする場合、費用毎にどの程度のリノベーションができるのか実例から比較してみましょう。

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バリューアップさせるために必要なリノベーションの費用は実際どのくらいなのか?

 

 

(1)300万円以内

300万円の場合、部分的なリノベーションがメインとなります。

・キッチンを新しいものに変更したい

・寝室を畳からフリーリングにしたい

・トイレをウォシュレット付きのものにしたい

・キッチンの壁をなくして広さを重視したい

・トイレや浴室の段差をなくし高齢者の住める物件にしたい

などの部分的な変更がメインとなります。設備のグレードを落とせば浴槽・トイレ・キッチンなどの水回りの総リノベーションを行なうこともできます。

 

(2)600万円以内

600万円の場合、フルリノベーションは少し厳しいと思いますがそれに近い形で工程を行なうこともできます。

・二世帯住宅向けに1階と2階にトイレや浴槽・キッチンを増やしたい

・吹き抜けや小上がりなどの間取りの変更・畳をリビングに追加して和モダンにしたいなど

・階段を増設することや、ロフトを取り付けるなどの大幅な工事もできます

・物件のテーマを決めてカフェ風の物件にするなどイメージを変更することも

デザイン力によって大きく変わるのがこの600万円台です。できる範囲も相当広がりますが、総リノベーションとは異なるので、なかには物足りなく感じる人も。ある程度妥協するポイントも考えておく必要があります。

 

(3)1000万円以内

1000万円の予算があれば総リノベーションが実現できます。設計士やデザイナーによって決めた物件で水回りの給水機能をすべてグレードの高いものに変更したり、床や壁を張り替えたりしてインテリアの一つ一つにこだわることだって夢ではありません。もちろん広い家の具合によっても変わりますが、理想とする形のリノベーションのデザインがある場合は1000万円でも十分ではないでしょうか。

リノベーションの費用を見てみると300万円~でも工事はできますがどうしても一部になってしまいがちです。平均でもある500万円~600万円を用意できるとリノベーションの幅もぐんと広がります。その上で不動産投資として本当に価値の

ある物件なのかどうか、借主に求められる物件なのかが重要な鍵になります。

どんなに高額な投資をしても必要とされないと意味がないのですから。リノベーションの実例を参考にしつつ是非検討してみてくださいね。

【関連リンク】

不動産投資家必見。マンション経営におけるリノベーションの必要性を語る

 

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