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サラリーマン大家

2017.8.10

不動産コンサルタントが教えるワンルーム投資物件の選び方

金持ち父さん貧乏さんブームで一気に不労所得としての知名度がアップした不動産投資。最近では、年金不安、残業の抑制による所得の減少など色々と将来への不安から不動産投資を始める方が増えています。

アベノミクス、東京オリンピック期待による物件価格の上昇、マイナス金利で銀行の融資条件が良いのも追い風になっています。不動産を購入し夢の大家業を始めて少しでも将来の不安を解消したいですよね。とは言え、実際に始めるには不動産を購入するために必要な資金の準備や周囲の理解も必要ですし、高い買い物なので二の足を踏んでしまう人も多いと思います。

そういった中で初心者向けの不動産投資として中古ワンルームマンション投資が注目されています。今回は中古ワンルームマンション投資のメリットや選ぶ際のポイントについてお話ししたいと思います。

 

ワンルームマンション投資って何?

不動産投資とは

不動産投資とは、利益を得る目的で不動産投資を行うことです。

不動産投資で利益を得る方法としては大きく二つ、所有する物件の賃料収入を得ることによって収益を上げるインカムゲインと売却して値上がり益を得るキャピタルゲインがあります。一攫千金を狙ってキャピタルゲインを狙うのも一つの方法ですが、どういった物件の価格が上がるか見極めるのは初心者には難しい為、初心者の場合は長期的に安定した収益を得ることが出来るインカムゲインを狙った投資となります。不動産投資には、居住系、事務所系、テナント系があり、ワンルームマンション投資や一棟アパート投資は居住系になります。

 

ワンルームマンション投資とは

ワンルーム投資とは、投資向けに販売されている分譲ワンルームマンションを購入し、毎月入居者から入る家賃収入、売却時の値上がり益を目的に行う投資です。初期費用も数百万円と比較的ハードルも低いので初心者でも取り組みやすい投資と言えます。

 

一棟アパート投資とは

一棟アパート投資もワンルームマンション投資と同様に、賃貸用に建設されたアパートを購入し、家賃収入と売却時の値上がり益を目的とした投資ですが、ワンルーム投資に比べると初期費用も数千万、融資を受ける為には年収制限、資産を持っていないといけないなどハードルが高い為初心者には参入しにくい投資と言えます。

【関連リンク】

営業マンが語る投資用ワンルームマンション選びのポイント

ワンルームマンション投資におけるニーズの高い間取りは?

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法

 

一棟アパート投資と比較したワンルーム投資のメリット

出典:http://onpaku.net/

一棟アパート投資と比較した場合のワンルーム投資のメリットは、大きく分けると3つになります。

  1. 100万円~の少ない金額で不動産投資を始めることが出来る。
  2. 比較的流動性(換金性)が高い
  3. 好立地、2階以上など条件を選択しやすい

では、それぞれ詳細を見ていきましょう。

 

100万円~の少ない金額で不動産投資を始めることが出来る。

【2018年版】プロが教える!不動産投資で差をつけるための全手法」でもご紹介していますが、通常ワンルームマンションを購入する場合は金融機関から融資を受けます。中古のワンルームマンションであれば、数百万~1000万程度で購入ができ、仲介手数料などの購入諸経費がおよそ1割程度なので、1000万の物件を購入するのであれば100万円、金融機関からフルローンで1000万借りることが出来れば100万円で物件を購入することが可能です。

 

比較的流動性(換金性)が高い

ワンルームションは数百万円~1000万程度で購入が出来るので、数千万~数億する一棟アパートや一棟マンションと比べると現金化しやすいメリットがあります。

 

好立地、2階以上など条件を選択できる

ワンルームマンションは、一棟アパートと比較すると駅近の好立地に建設されていることが多いので、客付けのしやすい好立地物件を手に入れることが出来ます。又、客付けしにくい1階や日当たりの悪い部屋といった条件を選択することが出来ますので、一棟アパートに比べて空室リスクを抑えることが出来ます。

 

一棟アパート投資とワンルーム投資のデメリット

デメリットについても大きく3つが考えられます。

 

投資効率が落ちる

ワンルームマンションの場合は1戸からスタートとなりますが、一棟アパートの場合は一度に10戸といった複数戸からのスタートとなる為、かかる資金は大きいですがその分リターンも多くなります。大きな収益を上げたい場合は、ワンルームマンションだと時間がかかります。

 

融資を受ける銀行が少ない

近年はワンルームマンションへのパッケージ融資も増えましたが、一棟アパートに比べると取扱金融機関は少なく金利も比較的高めになります。

 

運営コストが高い

ワンルームマンションの場合は分譲マンションの一室となる為、管理組合に入る必要があり、管理費や大規模修繕の為の修繕積立金がかかります。アパートの場合は個別で清掃などのメンテナンス代や大規模修繕の積立が必要ですが、戸数が多いのでワンルームマンションに比べると一戸当たりの運営コストは割安になります。

【関連リンク】

ワンルームマンション経営のリスクと対策について語ってみる  

ワンルームマンション経営のトラブル回避方法

 

中古ワンルームマンション投資を始めよう

新築ワンルーム投資メリット

新築ワンルーム投資は、不動産デベロッパーが分譲する投資用ワンルームマンションを購入して収益を上げる投資方法です。

メリットには下記のような内容があります。

 

プレミアム賃料で貸せる、賃料保証がある

新築の為、通常の家賃相場と比べて2割程度高い家賃で貸すことが出来ます。又10年くらいまでは空室も少なく、設備等の故障も少ないので経費が少なくて済みます。物件によっては、賃料保証、いわゆるサブリース契約も可能なので、安定した収益が見込めます。※サブリース契約は、10年間賃料を下げない契約となっていても、社会情勢など賃料が大幅に下がった場合は賃料改定が可能なので物件を選ぶ際は賃料が下がりにくいエリアを選ぶ必要があります。

 

ローンを組みやすい

不動産投資における中古物件のリノベーションで、収入を確実に狙う時のポイントにもあるように、中古物件の場合は頭金が1割程度必要な場合があったり、物件の築年数によって融資期間が短くなったりします。又、平成56年6月以前に建築許可を取った旧耐震の物件だと融資を受けられない場合があります。しかし、新築ワンルームの場合は、金利も安くなることが多く、購入金額を全額フルローンで組め、期間も30年~35年取れる場合など条件の良いローンで投資が出来ます。

 

売却しやすい

新築物件の場合は、数年たって売却する場合にも買う側もローンが通りやすく、築年数も新しいので設備の交換もない為、買い手が付きやすいので売却が容易です。

 

生命保険代わりになる

新築ワンルームマンションを購入時にローンを組む際、団体信用生命保険に加入します。買主に不慮の事故等があった場合、生命保険会社がローンを全額肩代わりしてくれます。もしもの場合は、数千万円の物件を相続人に残すことが出来ます。

 

仲介手数料が不要

不動産デベロッパーが売主となる為、不動産仲介業者に支払う仲介手数料がいりません。

【関連リンク】

不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみる

 

新築ワンルーム投資デメリット

賃料、物件価格の下落リスクがある

新築ワンルームは、一般的には購入時の賃料、物件価格が一番高く、それ以降は右肩下がりとなる為、賃料、物件価格が下落するリスクがあります。都心部の好立地物件であれば、購入後に物件価格が上昇することもありますので、そういったエリアの物件を出来れば購入したいですね。

 

利回りが低い

中古ワンルームの場合は、賃料の下落リスクも少なく、物件価格も下がっているので新築と比較すると高い利回りが期待できますが、新築ワンルームは賃料に比べて物件価格が高い為、中古ワンルームと比較すると低くなります。東京23区の20㎡前後の中古ワンルームの表面利回りが6%~9%であるのに対して、新築ワンルームは3%~4%前後となります。

 

中古ワンルーム投資メリット

中古ワンルームマンション投資は、築年数の経ったワンルームマンションを購入し運用する投資方法です。

 

メリット

・新築に比べて物件価格が低いので買いやすい

東京23区ですと20㎡前後の新築ワンルームマンションの物件価格は2500万から4000万程度するのに対して、20㎡前後の中古ワンルームマンションの物件価格は500万~1500万程度で買うことができます。

 

・新築ワンルームより高い利回りが期待できる

新築ワンルームの場合は、賃料に比べて物件価格が高い為利回りが低くなります。中古ワンルームは、賃料もそれ以上下がるリスクも少なく、物件価格も新築時より大きく下がっている為、高い利回りが期待できます。

 

・売却時にキャピタルゲインを狙える

リーマンショック後など大きく価格が下がった時に購入出来れば、売却時にキャピタルゲイン(売却益)を狙うことも出来ます。

 

中古ワンルーム投資デメリット

デメリット

・設備等費用が掛かる

新築ワンルームの場合は、キッチン、水回り関係も新品の為故障が少ないですが、中古ワンルームの場合は、築年数が経っている為設備の故障が多くなります。オーナーチェンジの物件が多く、部屋の中を確認することが出来ないので、購入後退去した時に確認すると入居者がひどい使い方をしていて総入れ替えしないといけないということもあります。

 

・融資の条件が厳しい

新築ワンルームと比べると融資条件が悪く、頭金が1割~3割必要であったり、築年数によっては融資期間が短くなったりします。旧耐震物件は融資できない金融機関も多いので購入したい物件が買えないということがあります。

 

新築ワンルーム投資と中古ワンルーム投資どっちがいい?

自分が住むなら新築ワンルームの方が良いですが投資となると別です。新築ワンルームの場合は、やはり一番問題になるのが賃料、物件価格の下落リスクです。キャピタルゲイン(売却益)を狙えるような物件を購入することが出来れば問題ないかもしれませんが、通常は売却時に大きく価格が下がることが多いです。そう考えると賃料、物件価格の下落リスクが低く、売却時にキャピタルゲインを狙える中古ワンルームの方が安全な投資ができます。

初心者の場合は、中古ワンルームから始める方が良いでしょう。

【関連リンク】

ワンルームマンション投資で詐欺にあわない為に”絶対”にやっておくべきこと

 

中古ワンルームマンションの選び方

購入するならどのエリア?東京23区がいいの?

高利回りを狙うならやはり地方の中古ワンルームですが、利回りが高い=リスクも高くなります。地方では一番心配になるのは空室です。不動産投資は家賃収入があって成り立ちますので、机上の利回りがいくらよくても実際に入居者の入らない物件であれば最終的には破たんしてしまいます。

そういった面では、賃貸ニーズが高く、賃料も高く取れる東京23区内、特に山手線の駅周辺の物件が投資対象として良いと言われています。そのため、現在このエリアは非常に人気が高く、物件価格も高くなっていますので中々物件がありません。しかし、東京23区内のその他のエリアであっても、2020年には東京オリンピックもありインフラも整備されるので、主要沿線の駅徒歩10分圏内であれば、今後も賃貸ニーズも高く、賃料が高く取れると考えられます。東京23区内の物件は、地方のワンルームと比較すると利回りは低いかもしれませんが、その分安全性は高い投資が可能なので、初心者にも安心して取引できます。

 

修繕積立金・管理修繕費、大規模修繕の有無

ワンルームマンションは、分譲マンションなので管理組合があります。管理組合は自主管理している物件もあれば、建物管理会社に任せている物件もあります。組合員として建物全体の管理費と修繕積立金を支払う義務があります。ワンルームマンションを賃貸運営するに当たり、この管理費と修繕積立金はコストになります。

そのため、管理費、修繕積立金が高いと収入が減る為実際の利回りは大きく低下します。一般的なワンルームマンションであれば、管理費、修繕積立金は1万円以内に抑えているところが多いですが、物件によっては2万円以上する場合もあります。金額が高い場合でもその支払いに根拠があれば、それを踏まえて投資するかどうか考えればよいのですが、管理費と修繕積立金のバランスが明らかにおかしい物件もあります。

ポイントとなるのは、修繕積立金です。

管理費は、建物の日常の維持管理を行う為に使うお金なので大きく値上がりすることは少ないのですが、修繕積立金は10~15年臭気で行う大規模修繕の為に積み立てるお金なので、大規模修繕工事の際に不足する場合は臨時徴収したり、工事の数年前から値上げする場合があります。そのため、中古ワンルームマンションを購入する場合は、現在の修繕積立金額といつ大規模修繕をするのか、それ向けて修繕積立金の値上げは検討しているか確認する必要があります。【成功の秘訣は自己資金とリノベーション】アパート経営の実態徹底解剖にもありますが、これを調べずに購入してから修繕積立金が1万円上がったとなれば、ワンルーム投資における収支計画に大きな狂いが生じることになりますので十分注意が必要です。

こちらの記事も合わせて確認しておきましょう。

【関連リンク】

不動産投資をするなら中古ワンルームマンション。失敗談から成功方法までの経験を書いてみる
【投資ノウハウ】中古物件をリノベーションして新たに賃貸物件として運用する魅力とは
費用面から考える中古物件に対するリノベーションの必要性

 

空室とオーナーチェンジ

物件を選ぶ際に、その部屋が空室か、オーナーチェンジかで見るべきポイントが変わります。

空室の場合は、原状回復が行われてすぐに貸せる状態にあるか、貸せる状態であってもIHコンロの交換や室内洗濯機置き場の設置が必要かの確認が必要です。原状回復が行われていない場合は、原状回復その他追加工事で掛かる費用も計算にいれて物件を購入する必要があります。オーナーチェンジの場合は、入居者がいる状態で部屋の引渡しが行われる為、部屋の中を確認することが出来ません。そのため、入居者の情報、部屋のリフォーム履歴等の確認が必要です。

投資用マンションのオーナーチェンジ物件はこの点を気をつけておくにもありますが、オーナーチェンジ物件は、売主が書類をきちんと保管していない場合もあり、入居者情報が分からないケースもあります。仮に入居者が高齢者である場合など孤独死といったリスクが考えられます。その辺りも購入の際の検討材料となります。

設備の問題で多いのが、ガス給湯器や電気給湯器が耐用年数を過ぎているケース。ガス給湯器は10万円程度で交換が可能ですが、電気給湯器の場合は30万円程度掛かります。電気給湯器の物件はその辺をリスクと考えて購入する必要があります。

【関連リンク】

サブリースを考えているマンションオーナー必見。サブリースのメリット・デメリットとは

 

まとめ

一口にワンルームマンション投資といっても、新築ワンルームマンション、中古ワンルームマンションを選ぶかによって投資の内容が変わってきます。それぞれのメリット、デメリットを理解した上で自分にあった投資を選びましょう。初心者には、中古ワンルームマンション投資がおすすめです。空室、オーナーチェンジによってチェックポイントが変わってきますので、きちんと確認を行い、失敗しないように上手に物件を選んでください。

 

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