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サラリーマン大家

2017.8.25

ワンルームマンションを賃貸する時に注意すべき点について

不動産を貸す場合には様々な注意が必要です。特にワンルームワンルームマンションは、入居者が1人暮らしである可能性が高いこともあり、ファミリータイプのワンルームマンションを貸すとき以上に注意しなければなりません。

貸す時、貸している最中、退去の時、それぞれの段階での注意点がありますが、普段から気を付けておかなければならないことも多いです。

 

不動産業者について

 

何故不動産屋を通すか

まず「不動産仲介業者」についてですが、これは不動産の売買や賃借借の際に、「当事者同士の間」に立って契約を成立させる業者を言います。この仕事は単なる商取引とは異なり、法律的な観点、規制、契約における権利関係に精通している必要があり、また扱う取引金額が非常に高額なため、非常に高い精度が要求されます。

 

ところで、不動産取引においては宅地建物取引士という国家資格があります。この資格は宅建業法、民法、建築基準法、都市計画法、消費者保護法等の法律に精通もしている不動産取引のプロです。不動産会社の従事者の5人に1人は居ることになっています。

 

不動産取引は、高額な取引となりますし、各種の法律に関する知識、そしてリスク管理も必要となります。そんな背景からも、不動産取引においては不動産仲介業者を通す必要があるのです。

 

ワンルームマンションの不動産賃貸管理会社

不動産会社には仲介会社とは別に「不動産管理会社」があります。

 

不動産管理会社の仕事は、大家に変わって賃貸物件の維持と管理をするのがメインとなります。管理業務には、「集金管理」「入居者管理」「更新・終了・生産」「建物管理」等があります。管理会社がどこまでの範囲で管理するかは、個別の管理委託契約にもよりますが、経験の浅い大家にとっては非常に頼れる会社となります。

 

契約の項目

契約は非常に重要で、一度契約を締結してしまうと、解約を申請してもそれが認められるとは限らないので、締結の際には細心の注意が必要です。契約に関しては、「契約期間・更新について」「家賃や管理費等の支払いと、滞納の場合について等」「敷金等の扱い」「反社会的勢力の排除」「禁止事項」「修繕」「契約の解除」「借主からの解約」「原状回復の範囲と内容」「特約事項」の項目で取り交わします。不動産取引は高額なために、ある種のナイーブさがあります。例えば契約期間満了時の原状回復段階で、非常に多くのトラブルを見かけることが出来ますが、これも契約の如何によっては避けられることもあります。明確で分かりやすく、誤解の無い表記での契約が望ましくあります。

 

保険の取り扱い

賃貸不動産の多くが、火災保険の加入が契約の条件になっています。そして、多くの不動産屋でも保険を取り扱っています。ただ、火災保険と言うと、契約の範囲や内容が分かりにくいこともあり、どうしても敬遠しがちではありますが、大切な財産を守るためにも、契約内容をしっかりと読んで把握することが、非常に大切です。

 

尚、賃貸契約に「指定の保険」と称して、その不動産屋の扱う保険商品を指定している場合もありますが、実際は他の保険会社でも大丈夫な場合が多いです。

 

悪徳不動産業者

不動産屋にも悪徳業者はやはり居ます。賃貸契約の場合ですと、大家サイドに家賃の値下げ要求ばかりを突き付けて来ます。これは、その大家所有の不動産を「早く契約させる」ことを目的とするよりも、「回転を速く」させる意味合いの方が強くなります。

 

大家サイドは持っている物件の契約が済めば、後は管理の話になりますが、不動産業者としては、「なるべく多くの契約」を回転させた方が、会社全体の利益に結び付く場合もあります。この場合は大家が泣きを見ることにも繋がります。

 

貸す場合には、不動産賃貸契約や管理業務などの情報収集に併せて、悪徳業者に関する情報収集も忘れてはいけません。

【関連リンク】

【不動産賃貸物件の成功は管理会社にあり】優秀な管理会社の正しい選び方

ちょっと待って!ワンルームマンション投資は危ない!不動産投資詐欺から逃れるための方法

 

ワンルームマンションを賃貸として貸す場合には、何を見なければならないか

まずは貸すワンルームマンションの状態を確認しておくこと

貸す前のワンルームマンションの状態を記録することは非常に大切です。と言うのも、返してもらう時の確認の際に必要だからです。そのためにも状態を可能な限り詳細に記録をしておきましょう。この時、写真を撮っておくと後で非常に楽になります。

 

ただし、写真については撮りっぱなしでは、どこの写真であるかが混乱してしまうので整理が必要です。写真それぞれが、部屋のどこを撮っているかが分かる様にしましょう。

 

借り手の支払い能力

当然のことですが、借り手に十分な支払い能力が無ければワンルームマンションは貸せません。支払い能力のチェックとして、可能な限り年収と職業などを確認すべきです。ただし、年収と同じくらい大切なのは、職業が何であるかと、仕事の安定性などです。

 

と言うのも、年収だけの確認の場合ですと、その人が継続的に家賃を支払い続けることが出来るかの確認にはならないからです。例えば、水商売の人の場合ですと、高収入ではあるかも知れませんが、不安定さが残ります。逆に公務員などの場合は、年収がもしかしたら平均的かも知れませんが、雇用に関しては安定性が非常に高く、家賃滞納のリスクは小さいです。

 

ワンルームマンションを貸す目的は、「毎月きちんと家賃を支払ってもらって収益を得る」ことです。「毎月きちんと」を貸す側も忘れないようにしたいものです。

 

連帯保証人、あるいは保証会社の審査

連帯保証人は、もしも家賃滞納の事態になった場合に未納の家賃を請求する相手なので、実は非常に重要な位置にあります。基本的には借主と同レベル以上の収入や支払能力があるかどうか、また、借主との続柄が近いかどうかを見ましょう。

 

また、連帯保証人がどうしても立てられず、それでも貸す必要がある場合は、保証人代行会社の利用や、クレジットカードで家賃を支払うとカード会社が連帯保証人不要となるシステムもあるので、そちらの利用も考えに入れましょう。

 

借手の「人」を見る

当然ながら、借手の人柄を見ることも非常に大切です。近所の人たちに迷惑をかける可能性は無いか、ケンカなどのトラブルを起こしやすい人格かどうか、支払を滞りなく実行できる人物かどうか等です。

 

また、性格面とは少し離れますが、喫煙者かどうかを見ることも意外に大きなポイントになります。特にワンルームワンルームマンションで1人暮らしをしていて、その上でヘビースモーカーだったりすると、部屋の至る所がタバコのヤニで汚れ、そして臭いが移ることもあるからです。きれいに使ってくれる相手に貸すようにしましょう。

 

賃貸として貸すべきでは無い人

貸すべきでは無い人には、例えば暴力団の関係者がいます。同じワンルームマンションの住人のためにも、そう言った人達には貸すべきではありません。

 

ところで、ここで覚えておかなければならない点に、「契約を結んでしまった場合は、合理的な理由無しでは解約解除は難しい」点があります。確かに不動産の賃借契約は私人同士の契約ですので、借主を選んで貸すことは出来ますが、契約締結後の一方的な契約解除は困難です。

 

そこで必要なのが、賃貸契約書の特別条項に「賃借人が暴力団関係者の場合は賃貸契約が解除できる。」などの文言を入れておくことです。契約書作成の折には、こう言った特別条項に関してまで良く考えて契約の範囲を決めるのが重要になります。

【関連リンク】

初心者だから知っておきたいワンルームマンション経営のリスクと対策

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賃貸ワンルームマンションの管理はどうするか

貸している間にも費用は発生する

たとえ家賃収入の見込めるワンルームマンションでも、持っていれば当然そこには支出が発生します。

そのワンルームマンションにローンの返済が残っている場合は、当然のことながら金融機関にローンの返済をしなければなりませんので、返済分のローン残高に関しても周到な計算と計画が必要になります。

 

また、修繕費などの積立金についても考えておかなければなりません。特に外壁や屋上の塗装や、防水は耐用年数がありますし、駐車場などが併設されてシャッターや立体駐車場などがある所では、場合によっては多額のメンテナンス費用も必要になりますので、そのことに関しても計画しておかなければなりません。

ワンルームマンションの管理は誰がするか

ワンルームマンションの管理は大きく分けて3つあります。「委託管理」「自主管理」「サブリース」です。それぞれには長所と短所があるので、自分に合う方法を選ぶと良いでしょう。

 

さて、最初の「委託管理」はワンルームマンションの管理会社に管理業務を委託します。費用を支払う必要はありますが、入金管理や滞納の督促、クレームの対応などまでやってくれますから非常に便利な形態です。

 

次に「自主管理」ですが、これはオーナー自らが直接管理する方法です。費用を支払う必要もありませんが、入居者を見つけるところから始めなければならない場合もあります。

 

そして「サブリース」ですが、これは不動産会社が貸主から物件を一括で借り上げ、入居者に転借する方法です。貸主は入居者の有無に関わらず一定の家賃が保障され、管理業務までをも委託出来ますが、それだけに費用が掛かるデメリットもあります。

 

ワンルームマンションの火災保険について

火災保険は欠かせない保険です。火災保険は火災だけでは無く、竜巻、落雷、水害、土砂崩れなどもカバー出来ますので是非入っておきましょう。また、もしも火災が発生した場合、その火災保険で建物に関しては一定の補償が受けられますが、建て替えまでの期間は家賃収入が望めません。ですから、その時期のためにも火災保険の特約である「家賃補償特約」を付けておきましょう。

 

火災保険と同じくらい大切なのが地震保険です。地震保険は単独では加入出来ないので、火災保険とセットで加入をしましょう。

 

家賃の他に請求すべき費用について

賃貸ワンルームマンションの募集広告を見ると、家賃の他に「管理費」や「共益費」とあります。実は管理費も共益費も意味はほとんど同じで、主に共有スペースのメンテナンス等に使われます。ですから、全部を家賃の中に含めてしまえば非常に勘定はシンプルになりますが、そうするとデメリットが発生しやすくなります。借り手が付きにくくなるのです。

 

例えばですが、「家賃7万円」と「家賃6.5万円、管理費0.5万円」との広告を見た時、多くの人が後者の方を「安い」と取ってしまいます。「家賃6.5万円」のインパクトが強いからです。そして、多くの人が後者の金額を喜びます。その結果「家賃7万円」だと空室になりやすいのです。

 

いささか姑息かも知れませんが、ここは商売と割り切って、有利な方を取りたいです。

 

キッチン、トイレ等、住宅設備の経年劣化について

キッチンにしてもトイレにしても、時間が経てば古くなります。経年劣化は避けられません。建築部材を考える時のひとつの目安に、「10年で交換」するのが通例と言えるのですが、故障やトラブルが発生する前に交換した方が入居者からの評価は良くなります。

 

ある程度の段階で「必要経費」と割り切って設備を更新するのが望ましいです。理想を言うならば、入居者が変わったタイミングで更新をすることです。新しく入居する住人を新しい設備で迎えることが出来れば、大家としての評価も上がり、不動産業者からの評価も上がります。不動産業者からの評価が良ければ、「次の入居者」を早く紹介してくれる可能性も上がります。

 

ワンルームマンション退去のときに気をつけること

 

「原状回復」について

「原状回復」とは、部屋を元の状態に戻すこととされていますが、別な解釈もあり、それを見ると「築年数に見合った建物の状態に戻せばいい」と言った言葉が読み取れます。

 

と言うのも原状回復は敷金の返金にも絡むので、トラブルになりがちだからです。そこで平成10年3月に、当時の建設省がガイドラインを出しました。その後もガイドラインは具体化されていますが、問題はなかなか減らないのが実情の様です。

 

因みにこのガイドラインによると、原状回復の費用負担として、貸主の負担になる分が「通常の住まい方で発生するもの」「建物の構造により発生するもの」「次の入居者確保のために行うもの」で、例えば日照によるフローリングやクロスの変色や色落ち、またハウスクリーニングやエアコン内部の洗浄等があります。

 

そして借主の負担になるものが「手入れを怠ったもの」「用法違反」「不注意によるもの」「通常の使用とは言えないもの」があり、食べこぼしや飲みこぼしのカーペットなどのシミ、風呂、トイレ等のカビ、落書き等があります。

 

状況確認の際の注意点

原状回復に絡んでの話ですが、退去時の状況確認の際には注意が必要な場合があります。と言うのは、原状回復の費用を貸主と借主、それぞれがいくらくらいまで負担をするかが決まるからです。

 

ですから状況のチェックは細かく行い、それとは別な話として負担区分を話し合うのが良いと思われます。

 

例えば経年劣化で色が褪せたフローリングは貸主が負担し、その側のジュースをこぼしたシミの付いたカーペットのクリーニングは借主が負担、と言った感じで話し合ってみましょう。この時、あくまでも冷静さが大切です。

 

設備を改造してないかを確認

原状回復の件は置いておくとしても、借主の設備の改造は全部チェックしておきましょう。例えばウォシュレットが借主の側で付けている場合は、トイレ内で電気工事が行われている場合もありますし、また新規にエアコン等が取り付けられれば壁にビス跡なども付きます。また、水栓などの交換がされていないかをチェックしましょう。

 

尚、昨今ではDIYでかなりの部分を作りこんでしまうタフな人も居て、DIYで壁のクロスを張り替えたり、水栓の取り換えをしたり、電灯のスイッチなどを交換する人もいます。状況の確認は入念に行いましょう。

 

扉の立て付け等が悪くなってないかを確認

経年劣化と共に発生するのが、特に住宅の「動く部分」の老朽化が挙げられます。具体的にはドアを開閉する時にキーキー異音がしたり、窓サッシを開ける時、重く感じられたりすることもあります。見るだけでは無く、実際に手で動かして状況を確認しておきましょう。

 

尚、ドアでもサッシでも耐用年数はありますし、細かい汚れやキズなども付くので見栄えも悪くなります。古くなり過ぎない内に交換しておくのが、ワンルームマンションの価値を保つ上でも得策です。

 

敷金の返金について

敷金は原状回復費用に充てられますが、返金に際してのトラブルが非常に多いです。このトラブルを避ける上でも、「どの部分までが貸主で、どこからが借主か」を決めておくのがベターと思われます。出来ればワンルームマンション内の各設備、部分を入居時の写真を盛り込んだ表などにまとめておき、併せてどの部分までが貸主でどこからが借主かが資料化されていれば、退去時の際にスムーズに話が出来ると思われます。

 

ただし、通常使用での劣化は貸主負担、メンテナンス不良や過失による破損や汚れは借主の負担、それくらいが良いでしょう。

【関連リンク】

ワンルームマンション経営で押さえておくべき注意点を理解していないオーナーが実は大変多いです。

【投資が悩むポイント】ワンルームマンションをめぐる規制やさまざまな状況

ワンルームマンションを次の方に貸すために

設備の修繕はしっかりと

不動産経営で大切なことのひとつに「入居者の期待に応える」ことがあります。と言うのも入居者が喜んで入るのと、入居者が溜息をつきながら妥協して入居するのとでは、心の持ち様が随分と違って来て、それが住宅設備の扱い方にも現れるからです。

 

例えば「真っ白で新しいクロスの張った壁」を考えましょう。ポスターやカレンダーを張ることはあるかと思いますが、壁の損壊を考えて、壁の表面にダメージを与えない方法で張ることとも思います。逆に手入れのレベルが高くない壁であるならば、「まあいいや」と言う心理にもなるでしょう。

 

入居者の期待を裏切らないためにも、そして気持ち良く使い、良い状態で返してもらうためにも設備の修繕はしっかりとしておきましょう。

 

ドアのカギは絶対に変える

入居者が退去した際には、絶対にドアのカギは交換しなければなりません。「たかがドアのカギぐらい」と思うかも知れませんが、大切な物を置き、自分の寝ている部屋のカギを、第三者が持っていて良い訳がありません。大家としての責任としても、ドアのカギが絶対に交換しましょう。

 

また、カギの交換は防犯上の観点からも非常に大切です。と言うのも、最近の空き巣狙いは時と共に手口が巧妙になり、そしてカギの不正解錠のレベルも上がって来ました。ドアなどのカギのメーカーは「イタチごっこ」的ではありますが、不正解錠に強くなっているカギを新製品として出しています。新しいカギは不正解錠に強くなり、防犯性能も向上しています。ですから、入居者の財産だけでなく、更には命を守るためにも、カギは交換して新式の物を装備する様にするべきです。

 

ハウスクリーニングをしっかりと

「原状回復」と関係してくる件もあり、ハウスクリーニングについては様々な意見もあると思いますが、「良い大家さん」であることと、「入居者はお客様」と言うことを考えると、ハウスクリーニングはオーナー側で実施し、次に来る入居者を歓迎できる様にしていたいものです。

 

ハウスクリーニングの費用負担は曖昧な部分も多いので、何かとトラブルに繋がることもありますが、最近はオーナー側の負担とする意見が強い様です。費用負担は痛いかも知れませんが、「次」を考えて実施しておきましょう。

 

さて、ここで「去って行く入居者を大切にする必要性」について考えてみます。

昔は確かに、去って行く入居者は「縁の切れて行く存在」でした。今でも確かにそう言った性格は強いのですが、昨今のネット社会は非常に短い時間の間に情報が伝搬していくことを忘れてはいけません。

 

そこで例えばtwitterのユーザーに「・・・の大家はケチで掃除代も出してくれない」とつぶやかれていると考えましょう。つぶやいた情報がそのまま、瞬時に多くの人に伝わってしまいます。そしてそれが携帯電話で非常に簡単に出来ることを忘れては行けません。

 

その様なダメージを受けないためにも、「入居者はお客様」と考えて行動を取る方が、経営としての面からは利口と言えるでしょう。

 

不動産屋と仲良くしておく

不動産屋と仲良くしておくことは、意外に重要なことのひとつです。

 

不動産屋だって人間ですし、好きな相手の仕事は手伝いたいでしょうが、嫌な相手の案件は優先順位が下がってしまうことが考えられます。そして、これは「人情」の部分ですので、簡単には変えられません。

 

不動産屋の顔色まで窺う必要はありませんが、仲良くしておいた方が得策です。不動産経営は不動産が相手と思われるかも知れませんが、本当は人間相手のビジネスであることを忘れてはいけません。

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マンション経営の空室率の原因と対策

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悪徳大家と言われない様にしましょう

不動産経営を末永く続けるためにも、不動産屋のみならず、過去の利用者に対しても評判が良い方が何かと有利です。特に昨今のネット社会では、自分の知らない間に嫌なウワサが流れている場合があり得ます。特にネット上でのウワサはあたかも証拠の様に「写真」が付いてまわりますから非常に厄介です。逆に言えば、評判が良く「愛される」大家さんであれば、「次の仕事」にも繋がる機会も増えます。悪徳大家のレッテルを貼られない様に、そして「良い大家さん」でありましょう。

 

大家としては、不動産屋そのものを知り、更には「貸す時」「貸している最中」「返してもらう時」「次の人に貸すため」のことを考えておくべきです。

 

もしかしたら「自分はオーナーなんだから、あとは不動産屋に任せればいい。」と考える人も多いかも知れませんが、損をしないためにも、更にはトラブルに巻き込まれないためにも、日頃からの勉強や情報収集が必要にもなります。

 

また、大家さんは「不動産を扱う」のがメインと見えがちではありますが、最終的には、借主相手の商売であることを忘れてはなりません。「物」を扱う商売ですが、実は「相手」のある商売だと言うことを覚えていたいと思います。

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